ความคิดเห็นที่ 4
ขอให้ความเห็นแบบรวมๆดีกว่า ขอเน้นว่าไม่เฉพาะเจาะจงที่จะเป็นคอนโดตามหัวข้อเพราะถ้าเป็นตามหัวข้อจะมีปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้องอีกเยอะและไม่สะดวกที่จะให้ความเห็น จริงๆแล้วถ้าซื้อเพื่ออยู่เองจะดูง่ายกว่ามากเพราะเราตัดสินใจได้เลยตามความชอบของตัวเองเป็นหลักแต่ถ้าเพื่อลงทุนต้องดูความชอบของตลาดเป็นหลัก ตลาดต้องดูถึงกลุ่มผู้ที่จะเช่าในบริเวณนั้น
เราอาจจะเริ่มจากดูภายในห้องก่อน โดยดึงส่วนประกอบที่เปลี่ยนได้ออก ปรับห้องทั้งสองแห่งให้อยู่ในมาตรฐานที่พอเทียบกันได้ การที่จะทำได้ต้องพอรู้ราคาวัสดุและค่าติดตั้งบ้าง ไม่ต้องทำละเอียดอะไรมาก ใช้วิธีคำนวณในใจคร่าวๆก็พอ อาจจะปรับห้องเก่าไปหาใหม่หรือใหม่ไปเก่าแล้วแต่กรณี
พิจารณาส่วนประกอบที่เปลี่ยนแปลงไม่ได้ภายในห้องเช่น ความสูงของเพดาน, หน้าต่าง, ระเบียง, ทิศ, วิว, etc สิ่งเหล่านี้ค่อนข้างสำคัญเพราะเป็นตัวกำหนดมูลค่าในระยะยาว เพราะการตกแต่งในภายห้องจะทำให้สวยหรือใช้ของดีแค่ไหนก็ได้ในอนาคต ถ้าเปิดดู Magazine ต่างๆจะเห็นว่า มีตัวอย่าง คอนโดที่นำมาลงหลายแห่งเป็นคอนโดเก่าที่ทำมา renovate ใหม่แต่ทุกแห่งจะมีจุดเด่นเรื่อง ส่วนประกอบที่เปลี่ยนแปลงไม่ได้ทีพูดถึง, location และ ทิวทัศน์ ลองดูตัวอย่างเล่นๆใน website ข้างล่างได้ มี apartment ที่ refurbish ใหม่สวยๆหลายแห่ง http://trendsideas.com/ ทั้งหมดอยู่ใน location ที่ดี
ดูส่วนกลางของคอนโด จุดนี้ถือเป็นจุดที่ปรับเปลี่ยนได้ยาก เริ่มต้นจาก ประตูหน้าและโถงลิฟท์ จุดมีส่วนสำคัญเหมือนกันเพราะเปรียบเสมือนหน้าบ้าน เป็นตัวกำหนด First impression ของผู้ที่มาเยือน หลายคนแทบไม่ได้ใช้อะไรอย่างอื่นในคอนโดเลยนอกจากเดินผ่านโถงลิฟท์เพื่อเข้าห้อง การที่จะดูดีไม่ได้หมายถึงว่าจะต้องใหญ่โตหรูหรา ต้องนึกถึงสภาพความเป็นจริงว่าอีก 5ปีข่างหน้าจะเป็นยังไง เช่นบางแห่งตกแต่งใส่ details เข้าไปเยอะ ปูพรม มีน้ำตก บ่อเลี้ยงปลา etc. พอ 5ปีผ่านไป สิ่งของตกแต่งดูเชยสนิท พรมเก่าๆ ถลอกๆ น้ำตกไม่เปิดพร้อมกับมีคราบหินปูนเป็นทางบนหินอ่อน ปลาตายเลี้ยงและเลิกเลี้ยงเพราะ maintenance สูง ออกแบบเพดานต่ำเพื่อประหยัดแอร์ แต่แอร์เปิดปีละครั้ง ประตูหน้าเป็นมือจับทองเหลืองดำเขรอะ สามารถไปดูตัวอย่างได้จริงที่ ….. ต้องอย่าลืมว่าคอนโดไม่ใช่โรงแรม การใช้วัสดุหรือออกแบบในแบบที่ต้อง Maintenance สูงไม่เหมาะ เคยเห็นคอนโดเก่าที่ออกแบบให้โถงลิฟท์เป็นเพดานสูง ใช้แสงธรรมชาติเข้าช่วย พร้อมสวนประกอบด้านนอกอาคาร ตกแต่ง plain & simple ปัจจุบันก็ยังดูดีอยู่
หน้าบ้านจะรวมไปถึงสภาพแวดล้อมรอบคอนโดด้วย การที่คอนโดติดถนนใหญ่จะได้เปรียบหลายอย่าง ความจริงแล้วการติดถนนใหญ่ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัยด้วยซ้ำในหลายๆเรื่อง และถามถึงความจำเป็นสำหรับเพื่อการอยู่อาศัยจริงๆแล้วไม่มี ยกเว้นความสะดวกสำหรับคนไม่มีรถ แต่การติดถนนใหญ่ช่วยเรื่อง value ในระยะยาว (นอกเหนือจากเรื่อง implicit value ของราคาตึก เพราะไม่ได้คิดจะขาย) สาเหตุคือ หน้าบ้าน, การเป็นที่รู้จัก, และการช่วย ensure สภาพแวดล้อมในระยะยาว ถ้าสภาพหน้าบ้านเราดี สภาพแวดล้อมดี ก็จะช่วยรักษา valueในระยะยาวได้ การที่สามารถ maintain value ของคอนโดสูงให้ได้ตลอด จะช่วยป้องกันไม่ให้กลุ่มที่ไม่พึงประสงค์เข้ามาเช่าหรือ ซื้อได้ในอนาคต ที่ให้ความเห็นแบบนี้ไม่ได้หมายความว่าในซอยไม่ดี ทุกอย่างมีข้อยกเว้น สำหรับการอยู่อาศัยจริงๆในซอยน่าอยู่กว่า สิ่งที่พยายามจะสื่อคือ ให้นึกถึงสภาพ 10 ปีข้างหน้า ในเวลาที่ทั้งคู่จะกลายเป็นคอนโดเก่า
…ยิ่งเขียนยิ่งยาว ขออนุญาตเขียนต่อตอนหลังเมื่อมีเวลาดีกว่า…
จากคุณ :
Tudee
- [
27 ก.พ. 49 21:41:11
A:58.64.103.252 X: TicketID:115217
]
|
|
|
