Raimon Land เพิ่งจะ release quarterly research ออกมาไม่นานนี้ โดยสรุปสภาวะตลาดคอนโด ในกรุงเทพ และ ใน resorts ต่างจังหวัด สำหรับคอนโดที่มีราคา 2 ล้านบาทขึ้นไปต่อ unit การรายงานข้อมูลจะใช้ format คล้ายกับก่อนหน้า คือรายงาน supply, take-up rate, unsold units, etc ของตลาดแต่ละ segment โดยรายละเอียดหาอ่านได้จาก website ของ Raimon Land (www.raimonland.com)
ต้องยอมรับว่าการพยายามทำความเข้าใจสภาวะตลาดที่แท้จริงจากข้อมูลที่ได้จาก research ทำได้ยากขึ้นเรื่อยๆ ยกตัวอย่างเช่น take-up rates ของปี 06 อยู่ที่ในระดับเดียวกับปี 05 คือ 80% ถ้าดูแบบผิวเผินน่าจะทำให้มองได้ว่า demand ของตลาดยังคงดีอยู่ทั้งที่ปี 06 มีการ launch units ทั้งหมดถึง 7,200 units มากกว่า ปี 05 ถึงกว่า 40% โดยปี 05 มีการ launch units ใหม่เพียง 4,300 units (value จะไม่ถึง 40% เนื่องจาก average unit price ลดลงค่อนข้างมาก จากขนาดเฉลี่ยที่ลดลง)
ถ้าดูต่อไป ใน research ของ Raimon จะมีการคำนวณ absorption rate โดยใช้ unsold units ที่ 5,000 units (THB 3.7bn in value) มาเทียบกับ demand จาก take-up rates และสรุปว่า จะใช้เวลาประมาณ 10.6 เดือน ในการที่ demand จะสามารถ absorb unsold stock ทั้งหมดในตลาด โดยสมมติว่าไม่มี supply ออกมาใหม่
คนที่อ่านคงจะไม่มีคำถามตามมามากนักถ้าจำนวน take-up rates ที่แสดงเป็น demand ของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงทั้งหมด แต่คำถามที่คนส่วนใหญ่ที่อ่านจะถามในใจคือ ใน 80% ของ take-up rates ที่แสดงในทั้งปี 05 และ 06 มี demand อยู่เท่าไหร่ที่มาจาก ผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริงๆ และมี demand เทียมอยู่เท่าไหร่ จากนักเก็งกำไร?
การทีตลาดมี take-up rates ที่สูงตลอด 3-4ปีที่ผ่านมาเป็นเพราะ ราคาของคอนโดสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จากสาเหตุที่สำคัญ 2 ประการคือ การขาด supply โดยเฉพาะกับ location ที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน และราคาค่าก่อสร้างสูงขึ้นมาโดยตลอด แต่ถ้า 2 สาเหตุข้างต้นไม่ได้เป็นปัจจัยอีกต่อไปในอนาคต เนื่องจาก supply เริ่มเข้ามามาก และ ค่าก่อสร้างที่ชะลอตัวลง รวมถึงราคาที่เพิ่มขึ้นไปจนจะเกิน affordability ของคนในท้องถิ่น เพราะ income ของคนคงไม่ได้โตเร็วขนาดนั้น ก็จะทำให้ทั้ง ราคาคอนโด เริ่มหยุดนี่ง และ speculator ก็จะเริ่มถอยออกจากตลาด และเหลือแต่ demand ที่แท้จริง
ปัญหาคือไม่มีใครทราบข้อมูลที่แท้จริง ของ demand เทียมว่าในเวลาที่ผ่านมามีอยู่เท่าไหร่ ซึ่งตัวเลขนั้น ควรถูกนำมารวมกับ unsold units เพื่อปรับหา supply ที่แท้จริงของตลาด เพราะผู้ซื้อเพื่อการเก็งกำไรจะต้องขายออกมาในตลาด resale เมื่อคอนโดใกล้เสร็จ และมาผสมรวมกับ unsold units ตามตัวเลขที่รายงาน
สมมติว่าเราคำนวณเล่นๆว่า มีนักเก็งกำไรอยู่โดยเฉลี่ย 30% ของทุกโครงการ จำนวน supply ที่แท้จริงควรจะเป็น ประมาณ 10,000 units คือรวม 30% ของ units ที่จะเสร็จใน 2-3 ปีข้างหน้าด้วย และเวลาที่ใช้ในการ absorb supply ก็จะกลายเป็น 2 ปี (ปรับฝั่ง demand โดยใช้ demand จริงที่ 70% ด้วย)
และถ้าคิดเล่นๆต่อว่า ถ้า 10,000 units เป็น supply จริงในตลาด demand จริงๆ โดยไม่ใช้วิธีข้างต้น แต่ถ้าคิดจาก growth ของ household และ household income จะใช้เวลา 2 ปีในการ adsorb หรือเปล่า? โดยปกติครอบครัวที่จะสามารถมีที่อยู่อาศัยราคา 2 ล้านบาทขึ้นไปควรจะมีรายได้ครอบครัว 50,000บาท ต่อเดือนขึ้นไป (คำนวณจาก standard factor ที่ 40x ของเงินเดือน) มีตัวเลขจาก ForecastAsia ระบุถึง รายได้ต่อครอบครัวในกรุงเทพ ที่มีเกิน 50,000 บาทต่อเดือนขึ้นไปจะมีประมาณ 300,000 ครัวเรือน มีตัวเลขจาก ForecastAsia อีกเช่นกัน บอกถึงการเปลี่ยนแปลงในขนาดครอบครัวในกรุงเทพ และการเพิ่มขึ้นของประชากรจะทำให้จำนวนครัวเรือนมีการขยายตัวประมาณ 4% ต่อปี ถ้านับรวมถึงการเพิ่มขึ้นของรายได้ โดยสรุป ตัวเลขการโตจะอยู่ที่ 7-10% ต่อปี
สมมติว่าเรายึดตัวเลขที่ 7% จำนวนความต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพ ที่มีราคาเกิน 2ล้านบาท ก็จะเป็น 21,000 units ต่อปี สมมติต่ออีกเช่นกัน ว่าใน 21,000 units มีความต้องการในรูปแบบของ คอนโด ประมาณ 30% เพราะฉะนั้นความต้องการคอนโด ที่มีราคาเกิน 2ล้านบาท ในกรุงเทพ ก็จะเป็น 6,300 units จำนวน supply 10,000 units ก็จะใช้เวลาประมาณ 19 เดือน ในการที่ demand จะสามารถ absorb unsold stock ทั้งหมดในตลาด โดยสมมติว่าไม่มี supply ออกมาใหม่ ไม่ได้แตกต่างเท่าไหร่จากตัวเลขข้างต้น
ถ้าเราแบ่งย่อยตาม segment ออกไปอีก โดยแบ่งคล้ายแบบ ของ Raimon's research แต่แยกแค่ 2-5ล้าน และ >5ล้าน โดยใช้สมมติฐานเดิน ที่ 7% growth และ 30% ของ demand ของที่อยู่อาศัยในรูปแบบของ condo เทียบกับแบบอื่นๆ ความต้องการของคอนโดที่มีราคาเกิน 5ล้าน จะอยู่เพียง 2,100 units ต่อปี เทียบกับ unsold units ประมาณ 3,300 units และ เมื่อรวมสมมติฐานของ speculator อีก 30% ก็จะเป็นเกือบ 6,000 units นั่นหมายถึงต้องใช้เวลาเกือบ 3 ปี ในการ absorb supply ในตลาด โดยสมมติว่าไม่มีการ shift ของ demand และไม่มี supply ใหม่ในตลาด ในทางตรงกันข้ามตลาด 2-5ล้าน supply และ demand ก็จะ balance กันมากกว่า
ตัวเลขข้างต้นถือว่าเอามาคิดเล่นๆ เฉยๆ สนุกๆ ไม่ได้จริงจังอะไร เพราะจริงๆแล้วมี unknown factors และข้อสมมติมากมาย ไม่มีใครทราบตัวเลขที่แท้จริงของ speculators, การเติบโตของรายได้, ความชอบในประเภทที่อยู่อาศัย รวมถึงการ เปลี่ยนประเภทที่อยู่อาศัย เช่น จากบ้านเดี่ยวเป็น คอนโด หรือในทางกลับกัน รวมถึง demand จากผู้ซื้อต่างชาติ และ etc.
แต่ที่พอจะเห็นภาพลางๆคล้ายกับผลสรุปใน research คือ ตลาดคอนโดระดับ >5ล้าน (ถึง 10ล้าน) อาจจะเหนื่อยหน่อยใน ช่วง 2ปี ข้างหน้า คอนโดที่ location ไม่ดีจริง (คงไม่ต้องเอ่ยชื่อ) ในระดับราคานี้ โดยเฉพาะบริเวณที่ supply ออกมามากๆ คงจะหนักกว่าเพื่อน และหวังว่าคงจะมีเวลาให้ตลาดได้ absorb และไม่มี supply ออกมาอีกมากนักในช่วงเวลาอันใกล้
จากคุณ :
Tudee
- [
3 เม.ย. 50 03:52:57
A:58.64.108.148 X: TicketID:115217
]
Update ตลาดคอนโด
