ความคิดเห็นที่ 5
การหา comps โดยดูโครงการบริเวณรอบข้าง การมองออกไปอีก1-2 สถานีรถไฟฟ้าจะช่วยให้ idea เรามากขึ้นสำหรับราคาที่เหมาะสมใน location นั้นๆ การมีโครงการราคาแพงอยู่ในบริเวณนั้น ก็เป็นตัวเสริมอย่างหนึ่ง การหา comps แบบเทียบกันได้แบบชัดๆ คงไม่ง่ายนักเพราะโครงการใหม่ต้องหาจุดเด่นพิเศษ เพื่อมาลบจุดด้อยกว่าของตัวเอง (ส่วนใหญ่จุดด้อยคือราคาที่มักจะแพงขึ้น) และ comps ที่มาใช้ควรเป็น actual resale price ซึ่งข้อเสียคือ ข้อมูลอาจคลาดเคลื่อนเนื่องจาก ตลาดไม่ได้ liquid มากนัก ตัวช่วยที่สำคัญอีกตัวคือ ข้อมูลจาก ตลาด rental ตลาด rent เป็น demand ที่เกิดจริงในปัจจุบัน และเป็นตัวช่วยนำมาประมาณ ราคาของ property ใน location นั้นๆได้ เพราะราคาจะมีตัว support ที่ดี และไม่ได้พึ่งกับคนที่จะซื้อที่ต้องการอยู่จริงเท่านั้น แต่ถ้าได้ราคาเช่าที่ดีจะมี investor ที่หวัง return ในค่าเช่ามาช่วยพยุงราคาด้วย (ยกเว้นโครงการที่มี uniqueness เช่นอยู่ใน very prime area จริงๆ จะไม่ต้องการ demand จากตลาดเช่ามา support ราคา)
กรณีของเราที่ต้องการ คาดการณ์ ราคาในอนาคต โดยอาจจะสมมติ สถานการณ์แบบ status quo ในอีก 2 ปีข้างหน้า สมมติว่าห้องขนาด 1br (45-55 sqm) สามารถให้เช่าอยู่ที่ 20,000 บาท ต่อเดือน ในโครงการที่พอเทียบกันได้ (แม้ว่าจะอยู่ในซอยก็ตาม) ถ้าใช้ yield ที่ 8% ราคา Condo น่าจะอยู่ประมาณ 3 ล้าน
สิ่งที่จะเห็นคือ ในขณะนี้มีบางโครงการ ที่อยู่ในบาง location แม้ว่าจะใกล้เมือง และติดรถไฟฟ้า แต่ยากมากที่จะปล่อยเช่าได้ในราคาที่ให้ yield ได้ขนาดนั้นในปัจจุบันหรือแม้แต่ใน 2 ปีข้างหน้า มีหลายสาเหตุประกอบกันที่ทำให้เป็นอย่างนั้น แต่ไม่ว่าจะเป็นเพราะสาเหตุอะไร คนซื้อจะมีความเสี่ยงสูงขึ้น และแม้ว่าจะสามารถโอนได้หมดในที่สุด return ของผู้ซื้อจะต่ำกว่าที่ต้องการ หรืออาจจะติดลบ ลองอ่าน บทความข้างล่าง ถึงแม้จะไม่ตรงเรื่องนักและเป็นตลาด US ที่มีความต่างบางประการกับตลาด condo เรา (รวมถึงมีสถานการณ์เฉพาะบางประการ) แต่มีหลักของ investment เหมือนกัน และ imply ถึงความสำคัญของตลาด rent ในการ back up ราคาของ property....
Why You Should Think Twice
About Investing in Real Estate
By Jonathan Clements
From The Wall Street Journal Online
Real estate may be getting cheaper. But homes are always expensive.
Like any good knee-jerk contrarian, my enthusiasm for the property market grows as the bad news piles up. Only last week, the Federal Reserve's "beige book" report on regional economic conditions noted that housing markets continue to soften, with sluggish home sales and falling prices in some areas.
So is it time to buy the vacation home you've always wanted? Should you trade up to a larger place? It is tempting. But if your sole goal is making money, it's mighty hard to justify.
Counting costs. When analyzing the payoff from homeownership, it is critical to remember two key points.
First, home-price appreciation has historically been modest and certainly nothing like the heady gains enjoyed earlier this decade.
According to home-finance corporation Freddie Mac, U.S. house prices climbed 6.2% a year over the past 30 years, versus 4.3% for inflation. Beating inflation by 1.9 percentage points a year is (pun intended) nothing to write home about. To make matters worse, after the current decade's blistering performance, even slimmer returns may lie ahead.
Instead, as you toy with whether to trade up to a larger place or purchase a second home, your real focus should be the dividend. This dividend is the rent you receive or, if you live in the house yourself, the "imputed rent" -- the rent you would have paid if you didn't own the place. This rent might be worth 7% or 8% of a home's value each year, though the figure will vary depending on the location.
That brings us to the second key point. Homeownership is horribly expensive. In fact, it's comparable to owning a mutual fund that not only charges 3% or so in annual expenses but also levies a 5% or 6% back-end sales charge.
The back-end sales charge is the commission you will likely pay to sell your home, while the 3% annual expenses reflect the triple hit from property taxes, homeowner's insurance and maintenance costs.
Your annual expenses would be even higher if you add in home improvements and monthly mortgage costs. But arguably, neither should be included: Home improvements are optional expenditures, while a mortgage is a borrowing cost, not a cost inherent in homeownership.
Collecting rent. What's the implication of all this? If you subtract the costs of homeownership from your price appreciation, you are unlikely to keep pace with inflation -- and you might end up under water.
True, if you have a mortgage, you could enjoy leveraged gains. But leverage can also bite. Indeed, from current levels, price gains may fall short of the 6.4% interest rate now charged by a 30-year fixed-rate mortgage. What about the mortgage-tax deduction? Even if you figure in the tax savings, the leverage may still not work in your favor.
All that said, this could be a wonderful time to invest in real estate -- and, no, I am not making a market prediction. Frankly, it isn't that important whether property prices climb at 4% or 6% a year.
Rather, what really matters is the long-run dividend. As savvy landlords will tell you, the key to a successful investment property is finding a place that will attract good tenants who deliver a steady stream of rental income.
But what if you have no desire to be a landlord? What if, instead, you're thinking of trading up to a larger house or buying a vacation home for your own use?
In that case, all bets are off. You won't collect any rental income and, after all costs, you probably won't make much on the price appreciation.
That doesn't mean you shouldn't buy that charming country cottage, assuming you have the financial wherewithal and you will get a lot of pleasure from the place. And clearly, it's better to pay 2007's prices than 2005's. But don't kid yourself: You aren't investing in real estate -- you're consuming it.
จากคุณ :
Tudee
- [
6 พ.ค. 50 12:25:58
A:58.64.120.83 X: TicketID:115217
]
|
|
|
