ความคิดเห็นที่ 1 ถ้าเป็นเราเก็บที่สุทธิสารค่ะ เพราะไหนๆคุณ papa ก็คงเก็บแบบหนึ่งห้องนอนที่ le lux ไว้อยู่แล้ว ส่วนสตูก็น่าจะเป็นอีกโครงการนึงเพื่อกระจายความเสี่ยง กับ ได้สองทำเล คือ le lux @ bts and the life @ mrt ค่ะ จากคุณ : Mimusop Elengi Linn - [ 7 พ.ค. 50 11:47:11 ]

ความคิดเห็นที่ 2 สุทธิสาร  โดยส่วนตัวไปดูลีลักมาสองทีแล้ว  ตัดสินใจไม่ได้ซักที  เลยตัดใจรอคิวเฮาส์ปลายปีดีกว่า  คนอื่นชอบแต่เราไม่ชอบ  เราว่ามันวุ่นวายเกินไป  ทั้งโปรเจกต์ไม่รู้เสร็จหมดเมื่อไหร่  พอเสร็จหมดแล้วมันจะวุ่นวายหรือเปล่า  ทั้งตึกสองตึกทั้งพลาซ่า  อาจจะสร้างผลประโยชน์ให้พลัสฝั่งตรงข้ามก็ได้มั๊ง  เพราะดูมันน่าจะสงบกว่าเยอะ  เดินข้ามถนนมาก็มีพลาซ่าของเลอลักให้เดินเล่น  ฟังดูดีกว่ามีพลาซ่าข้างล่างตึกนะ  เราว่า..  แล้วแต่ใจใครใจใคร  คนอยู่นานๆอาจไม่ได้ต้องการอะไรที่มันหรูหราก็ได้มั๊ง  อยู่สบายใจดีกว่า จากคุณ : nai_aoum - [ 7 พ.ค. 50 13:02:08 ]

ความคิดเห็นที่ 3 กระจายความเสี่ยงครับ จากคุณ : Tomasmith - [ 7 พ.ค. 50 13:13:55 ]

ความคิดเห็นที่ 4 ผมมองเส้นรัชดาแล้วมีภาพของสุขุมวิทเข้ามาทับซ้อน เอสพลานาด  เหมือนเอมโพเรี่ยม ตลาดหลักทรัพย์ ก็กำลังจะมา รอป.กุ้งเผาย้ายก่อน AP สุทธิสาร ก้อเหมือน เหมือน..ณุศาสิริ อิอิ จากคุณ : หมาร่าหมาหรอด - [ 7 พ.ค. 50 13:18:13 ]

ความคิดเห็นที่ 5 แถมพันทิพย์ตรงข้ามโรบินสันรัชดาให้ด้วยแล้วกัน...อิอิ..  ผมนับจตุจักรกับเซ็นลาดด้วยนะ..เหอๆๆ จากคุณ : nai_aoum - [ 7 พ.ค. 50 13:55:51 ]

ความคิดเห็นที่ 6 AP = ณุศา -__-" ขอสระว่ายน้ำ ขอห้องออกกำลัง ขอ mall ข้างใต้ตึกด้วย แล้วก็ ไม่ขอสวนขนุนใกล้ๆ ได้มั้ย จากคุณ : cocoa butter - [ 7 พ.ค. 50 15:00:42 ]

ความคิดเห็นที่ 7 55555...  เราไม่ชอบขนุน แต่อ่างอาบน้ำแถวนั้นแจ่มดี..  รู้สึกไลฟ์จะไม่มีอ่างในห้องนะ.. 5555....  พระโขนงก็มีแต่วิวแม่น้ำ  รัชดาได้วิวอ่างอาบน้ำ..  เหอๆๆๆ จากคุณ : nai_aoum - [ 7 พ.ค. 50 15:51:36 ]

ความคิดเห็นที่ 8 Life มีอ้างให้ครับ Confirm จากคุณ : The Fifth - [ 7 พ.ค. 50 16:09:54 ]

ความคิดเห็นที่ 9 confirm ว่าอ่าง life ก็ไม่มีทางดีกว่าอ่างข้างนอกแถวนั้นแน่นอน.. จากคุณ : nai_aoum - [ 7 พ.ค. 50 16:41:37 ]

ความคิดเห็นที่ 10 AP เหมือน ณุศา หลายอย่างน้า - ติดสถานีรถไฟฟ้าเหมือนกัน - ห่างห้างใหญ่ 2 ป้าย เหมือนกัน - ราคาเริ่มต้น พอๆกัน - มีคุณหมออยู่ใกล้ๆ เหมือนกัน!! จากคุณ : หมาร่าหมาหรอด - [ 7 พ.ค. 50 17:04:37 ]

ความคิดเห็นที่ 11 เฮ้อ ตัดสินใจยากจริง ๆ นะ ข้อมูลเพิ่มเติมอีกนิด มาช่วยวิเคราะกันต่อนะ จะตัดสินใจภายในอาทิตย์นี้ค่ะ ทั้งสองที่ได้ราคาแรกของโครงการเลย ถ้าดูแนวโน้มในการปล่อยเช่า แนวโน้มในการทำกำไรจากการขายต่อ ความหรูหราน่าอยู่ของโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวกทั้งภายในและภายนอกอาคาร สุทธิสารได้ห้อง A17 ชั้นต่ำ Le Lux ได้ห้อง type D ชั้นต่ำ เอ่อ ชั้นต่ำหมายถึงชั้นเตี้ย ๆ หน่ะ อิอิ ปล. คุณหมาร่าเปรียบสุทธิสารดั่งณุศา หุหุ เปรียบอย่างนี้ ไม่กล้าปล่อยเลยนะเนี่ย จากคุณ : papa mama love u - [ 7 พ.ค. 50 17:08:56 ]

ความคิดเห็นที่ 12 type D ชั้นต่ำแสดงว่าติดสระ..ส่องสาวง่าย ทิศตะวันออกเฉียงเหนือ..ไม่ร้อน  ผนังห้องของทั้งสองฝั่งไม่ติดกับห้องน้ำ..ไม่น่ามีเสียงรบกวน เตียงอาจจะตั้งติดกับห้องข้างๆ..อันนี้ไม่รู้จะมีเสียงรบกวนหรือเปล่า  ใกล้ลิฟท์..แต่เสียงลิฟท์มันไม่น่าจะดังถึงห้องค่อนข้างแน่นอน(คิดว่า) ได้ชั้นต่ำบวกกับราคาเริ่มต้นที่ถูกกว่าคนอื่นแน่นอน..เก็บไว้เหอะ จากคุณ : nai_aoum - [ 7 พ.ค. 50 18:26:22 ]

ความคิดเห็นที่ 13 เลือก Life คะ  เหตุผล 1 ติด MRT ดีกว่า BTS  นอกจากเหตุผลข้างบนแล้ว จะมี Link สุวรรณภูมิที่สถานีเพชรบุรี  เส้นรัชดามีการพัฒนากว่าสุขุมวิท โดยเฉพาะพระโขนง   2  Le Lux มีโปรเจคจะขึ้นอีก 3 ตึก ใช้เวลาก่อสร้าง 6-7 ปี ระหว่างนี้เราต้องผจญกับการก่อสร้างรอบ ๆ กว่าจะเสร็จหมดตึกก็ถือเป็นตึกเก่าเสียแล้ว 3  มุมตึกไม่ถูกใจเลยไม่ว่าจะทิศไหน ทิศใต้ก็โดนบังลม ทิศเหนือ ตก ออก เห็นแต่สลัมตึก  นั่งรถไฟฟ้าผ่านแถวนั้นมันขมึกขมัว   4  Le Lux ทำห้องตัวอย่างได้สวย  ส่วนกลางที่หรูหราทำให้เราหวั่นไหวได้เลย  เดี๊ยวดู Life  บางดีอาจจะอีกอารมย์หนึ่ง ส่วนกลางเมื่อเสร็จอาจจะหรูหราไม่แพ้กันก็ได้  เพราะเห็นว่าเป็นสระว่ายน้ำยาว มีน้ำพุ และสปาให้ เพียงแต่ยังไม่เห็น จอง Life ที่สุทธิสารมาก่อน แล้วไปดู Le Lux  ถ้าย้อนเวลาได้ก็เลือกสุทธิสารอยู่ดี ฟันธง ไม่ผิดหรอกคะเลือก  Life สุทธิสารแล้วคุณจะไม่เสียใจ   ณุศาสิริ ดีดีนี่เอง แต่ราคาคอนโดวันตอน resale จากคุณ : อิดะจัง - [ 7 พ.ค. 50 22:28:15 ]

ความคิดเห็นที่ 14 เอางี้ดีกว่า คุณ papa mama love u คิดว่าต้องการลูกค้าแบบไหน จะคิดค่าห้องได้เท่าไหร่ ลูกค้าที่ต้องการจะอยากได้ห้องแบบไหน อยากอยู่ในสังแบบไหน แล้วก็อนาคตจะทำอะไรกับห้อง น่าจะช่วยนา ช่วยรัยไม่ได้เลยอ่ะ ไม่ชอบสุทธิสารอย่างแรง เด๋ว bias จากคุณ : cocoa butter - [ 7 พ.ค. 50 23:34:14 ]

ความคิดเห็นที่ 15 ^ ^ ^ แปะๆๆๆ...(ตบมืออะ) มิน่าล่ะ..ผมไปดู Le Luk มาสองครั้งตัดสินใจไม่ลงซักที  เทียบแล้วผมยังชอบพลัสมากกว่า.. ความเสี่ยงน้อยกว่า ถ้าโครงการทั้งหมดไม่เสร็จภายในสองปี ..ผมว่าเสร็จพลัสแน่  ทุบๆสร้างๆไปเรื่อยๆ  เสร็จเมื่อไหร่..พลัสก็ได้ผลประโยชน์อีกอยู่ดี..เฮ้อ  เหมือนไปเพิ่มค่าให้คอนโดเค้าเลย..  อ้อ..ผมไม่มีพลัสนะ ดูออกนอกหน้าเกินไป เจอกันที่ pantip@ratchada sutthisarn ดีก่า.. จากคุณ : nai_aoum - [ 7 พ.ค. 50 23:44:23 ]

ความคิดเห็นที่ 16 คุณ nai_aoum หลายใจเหมือนกันนะเนี่ย ตอนแรกเชียร์สุทธิสาร กลาง ๆ เลือกเลอลัก ตอนหลังให้เจอกันที่สุทธิสารอีก คนยิ่งงง ๆ อยู่ คุณโกโก้ บอกตรง ๆ ว่า ที่สุทธิสารเนี่ย เป็นโครงการแรกที่ซื้อนอกเส้นสุขุมวิท เหตุผลเดียวเพราะติดรั้วรถใต้ดินค่ะ เลยไม่แน่ใจตลาดในแถบนี้ คุณหมาร่า เหมือนณุศาหลายอย่าง ยกเว้นแต่ที่นี่มีห้องเล็ก ๆ เยอะมาก ๆ จำนวนยูนิตเยอะจริง ๆ ค่ะ คุณอิดะจัง ข้อมูลแน่นจริง ๆ ค่ะ แล้วสุทธิสารเนี่ย จะออกมาหรูจริงหรือคะ ดูจากลาดพร้าวแล้ว ก็ไม่น่านะ แล้วโครงการเค้าไม่เห็นบอกสระว่ายน้ำยาว ๆ น้ำพุ สปา ดูรูปแบบตึกมันก็ไม่ได้สวยหรูนะ ส่วนเรื่องกระจายความเสี่ยง อันนี้ก็น่าคิดนะ อย่างที่คุณ Mimusop Elengi Linn และ คุณ Tomasmith ส่วนไอ้เรื่องอ่างนอกกับอ่างใน อันนั้นไม่ออกความคิดเห็นนะ ยังงัยก็ยังอยากได้ความคิดเห็นเพิ่มเติมค่ะ ช่วยเข้ามาเมนท์เยอะ ๆ หน่อยนะ ที่สุทธิสารต้องไปเซ็นต์สัญญาวันที่ 18 นี้ค่ะ ถ้าไม่เอาจะได้ขายทัน ปล. ขออนุญาตลาหยุดล่วงหน้าจาก condo club เป็นเวลาเจ็ดวันนะคะ นับจากวันที่ 10-16 ค่ะ อย่าคิดถึงกันหล่ะ จากคุณ : papa mama love u - [ 8 พ.ค. 50 00:17:02 ]

ความคิดเห็นที่ 17 ส่วนตัว ผมไม่ได้ชอบที่หนึ่งที่ใด นักหนา ขนาดจะฟันธงได้  ผมคิดว่า ทั้งสองที่ มีข้อดี - ข้อเสีย   ยิ่งได้อ่าน คคห.ของ ท่านเซียน ทั้งหลาย ยิ่งเลือกยากหนัก แต่ยังไง คุณ papa mama love u ก็มี 1 ห้องนอนของ Le lux อยู่แล้ว อีกห้องที่จะเก็บ เป็นห้อง stu อ่าน คคห.แบบนี้   เป็นผมคงเลือก สุทธิสาร นะครับ (ทั้งๆที่ไม่ชอบ ตัวโครงการเท่าไหร่  ชอบแค่ทำเล) จากคุณ : reach target - [ 8 พ.ค. 50 00:22:29 ]

ความคิดเห็นที่ 18 ผมว่า lelux น่าเก็บ และก้อราคาไม่เวอร์น่ะคับ น่าจะพอได้กินเนื้อกินหนังบ้าง จากคุณ : ttt (ตาตี๋โต) - [ 8 พ.ค. 50 08:48:33 ]

ความคิดเห็นที่ 19 ตอนแรกเห็น LeLuk เปิดออกมาได้น่าสนใจ ราคาไม่แพงเมื่อนึกถึงคำว่าสุขุมวิทและความหรูหราของโครงการ และ Life เปิดตัวแพงมาก แต่อ่านข้างบนก็เห็นขอดีของ Life บ้างเหมือนกัน ขออนุญาตใช้ bias แสดงความเห็นดังนี้ LeLuk -โครงการน่าจะออกมาหรูหราดี มีส่วนกลางที่เพียบพร้อม -พระโขนงคือสุขุมวิทก็จริง แต่ทำเลนั้นไม่ไฮโซนะ นี่ออกจะเป็นประเด็นที่ฉาบฉวย แต่มีผลกับการตัดสินใจผู้เช่าบ้างเหมือนกัน -โครงการใหญ่ขนาดนี้ จอแจมาก ตอนแรกว่าจอแจแล้ว แต่ได้ยินว่าขึ้นอีก 3 ตึก ก็ยิ่งคิดว่าจอแจโคด -กว่าจะสร้างเสร็จ 6-7 ปีจริงๆ ใครเข้าอยู่ก่อนซวยแน่เลย ทั้งเสียง ฝุ่น ความสั่นสะเทือน -ห้างของ LeLuk เปิดเมื่อไหร่อะครับ คนเข้าตึกแรกจะได้ใช้บริการหรือไม่ -เรื่องราคาเช่าไม่ค่อยมีไอเดียครับ ขอผ่านนะครับ -ระยะ 100 m ถึง BTS โอเคครับ ผมชอบ BTS มากกว่า MRT Life ราคาแพงขนาดนี้เป็นราคาทำเลล้วนๆ เคยเข้าไปดูห้องตัวอย่าง Life@รัชดา เช่น อ่างล้างหน้าใช้ของไม่ค่อยดีเลย (ขออภัยถ้าฟังแล้วระคายหู) และห้องเกือบทั้งหมดเป็นห้องเล็ก ดังนั้นวัสดุอื่นๆหรือหน้าตาโครงการคงจะไม่ออกมาหรูหราเท่าไหร่ คงจะอารมณ์อพาร์ทเมนท์ที่ค่อนข้างดี ถ้าแถวนั้นเช่าดีๆ 9000 ห้องที่นี่จะปล่อยเช่าได้เท่าไหร่อะคับ ถ้าตั้งราคากลาง 12000 คนเช่ามั้ยอะคับ หรือถ้าเช่าจริงราคานี้คุ้มหรือเปล่าอะคับ เพราะมันเปิดด้วยราคาที่แพงจริงๆนะ แล้วคู่แข่งปล่อยเช่าจะขึ้นแล้วนะ Ivy ของพฤกษาข้างๆกันเลย เจ้าของห้องที่นั่นสตาร์ทด้วยราคาที่ต่ำกว่าแน่ๆ ผมมองในมุมคนเช่า ถ้า Life ไม่หรูหรากว่า Ivy มากๆคงกินยากนะ ผมจ่ายให้พื้นที่ที่กว้างขึ้นดีกว่านะ ตรงนั้นติด MRT เลยก็เยี่ยมนะ อืม ถ้ามีสถิติจำนวนผู้โดยสาร MRT vs BTS ก็อาจจะช่วยพี่ papaฯ ตัดสินใจได้ดีขึ้นนะครับ จากคุณ : vigor - [ 8 พ.ค. 50 09:17:15 ]

ความคิดเห็นที่ 20 โดยเฉพาะจำนวนผู้โดยสารที่เข้าออกสถานีตรงพระโขนง VS สุทธิสาร จากคุณ : vigor - [ 8 พ.ค. 50 09:23:06 ]

ความคิดเห็นที่ 21 ยังไม่ได้ไปดูที่สุทธิสารนะคะ แต่ขอแทรกที่ Le Luk ละกัน ถ้า(ผู้เช่า)ขับรถและเช้าๆต้องเข้าเมือง ก็ต้องเลี้ยวออกจากคอนโดถ้าไม่เข้าซอย 71 ก็ต้องไปเทิร์นที่ใต้สะพานซึ่งไม่ชอบสะพานนั้นเพราะมันจอแจและบางทีมีรถเมล์จอดป้ายอ่ะค่ะ ถ้าใช้ BTS ก็เดินไกลนิดหน่อยนะคะ เพิ่งทราบว่าจะมีห้างให้เดินด้วย คงจอแจน่าดูเลยค่ะ จากคุณ : tiraned - [ 8 พ.ค. 50 12:12:38 ]

ความคิดเห็นที่ 22 คงเพราะเราอยู่สุขุมวิทมาตั้งแต่เกิด ทำเลนี้เลยเทให้หมดชาม ถ้าราคาถูกกว่านี้คงต้องไปรอส่วนต่อขยายลาซาล นึกถึงตึก2ชั้นเก่าๆของสหกรณ์เอกมัย พอแปลงโฉมปุ๊บหรูเริ่ดหรูอลังการจำของเก่าแทบไม่ได้ พระโขนงเองก็ไม่ได้ขี้เหร่หรอกค่ะใกล้กว่าอ่อนนุชอีก เราว่าสุขุมวิททำเลใกล้btsนับวันจะหายากขึ้นทุกที แถมรัศมีทำการbtsก็เป็นรูปเป็นร่างทะลุสีลมไปไกลถึงฝั่งธนนู่น ส่วนทำเลสุทธิสารไม่ค่อยคุ้น ฟังคนในพื้นที่ดีกว่าค่ะ จากคุณ : ศนิ xxx - [ 8 พ.ค. 50 12:49:42 ]

ความคิดเห็นที่ 23 เข้ามาลบข้อความเดิม เกรงจะไม่เหมาะสมค่ะ แก้ไขเมื่อ 08 พ.ค. 50 15:35:25 จากคุณ : papa mama love u - [ 8 พ.ค. 50 13:55:10 ]

ความคิดเห็นที่ 24 เก็บลีลักห้องเดียว นอกนั้นปล่อยหมด...แล้วไปอยู่ QH กันตอนปลายปีดีกว่า..  อย่าใจร้อนน่า..  น๊าเจ๊น๊า....ไปอยู่ด้วยกันน๊า... จากคุณ : nai_aoum - [ 8 พ.ค. 50 17:14:36 ]

ความคิดเห็นที่ 25 เอ่อ เรียกน้องไม่ได้เหรอ อิอิ ว่าแต่ qh มันจะจุติแถวไหนหล่ะ เห็นพูดถึงหลายทีแล้ว ไม่รู้จริง ๆ นะเนี่ย จากคุณ : papa mama love u - [ 8 พ.ค. 50 17:33:57 ]

ความคิดเห็นที่ 26 Le Lux น่าจะมาจากภาษาฝรั่งเศส ที่อ่านว่า เลอ ลุกซ์ มังคะ จากคุณ : d (dreamdriver) - [ 8 พ.ค. 50 18:24:20 ]

ความคิดเห็นที่ 27 Lux = หน่วยวัดความสว่างอ่ะค่ะ หลังๆ ใช้เป็น slang ว่าแบบประกาย บรรเจิดรัยงี้ บางทีก็ใช้เป็นตัวย่อของ luxury ซึ่งทั้งสองความหมายให้ความรู้สึกที่ดีอ่ะ ส่วน luk ไม่รู้เหมือนกัน แต่อ่านแล้วนึกถึงชื่อเพื่อน 555 ปล. ง่ายๆ เลยคุณ papa mama love u ถ้ายังติดสินใจไม่ได้ เอาสองห้องน่ะ แปะขายไปก่อนเลย ดูว่าอันไหนทำกำไรตอนนี้ได้ตามที่ต้องการ แล้วค่อยมาเล็งอีกทีว่าจะเก็บเงินนอนตอนนี้ หรือจะไปลุ้นโครงการทีหลัง น่าจะช่วยนะคะ ปล. 2 ยังไม่ 10 เลย คิดถึงซะละ 555 เอาของฝาก รูปสวยๆ มาฝากด้วยน้า จากคุณ : cocoa butter - [ 8 พ.ค. 50 18:56:15 ]

ความคิดเห็นที่ 28 คุณ : tiraned ผมยังไม่ได้ไปดูคอนโดนะ แต่บ้านผมอยู่แถวนี้เลยอยากอธิบายหน่อย ตรงคอนโดนี้เป็นที่เวลโกเก่าก็สามารถออกด้านหลังไปทะลุถนนสุขุมวิท 71 ไดุ้ โดยเฉพาะ ชม เร่งด่วนจราจรจะกั้นเลนด้านมุ่งหน้่าไปคลองตัน 1 เลนให้รถที่จะเข้าเมืองรอสัณญานไฟที่สามแยกพระโขนงได้ ดังนั้นจึงไม่ต้องไปกลับรถไกลแต่รอจังหวะออกจากซอย (แต่ถ้าคอนโดคนใช้รถเยอะก็อาจจะติดตั้งแต่ในซอยได้) ส่วน BTS เดินไกลนี่คงไม่ใช่ครับ ตรงนี้เดินใกล้กว่าพลัสฝั่งตรงข้ามอีกนะครับ ไม่ต้องข้ามถนนใหญ่ไป BTS ด้วยจากหน้าคอนโดเดินเอื่อยๆสุดๆไป BTS ช้าสุดผมว่ายังไม่ถึง 7 นาทีเลยครับ บ้านผมห่างไปสองป้ายรถเมล์ยังเดินมาสบายๆเลยครับ สรุปถ้าอยากอยู่คอนโดนี้ต้องใช้ BTS ในการเดินทางจะคุ้มค่าและสะดวกมากที่สุด ซึ่งก็คงเป็นเป้าหมายของคนที่จะซื้อจะเช่าคอนโดนี้น่ะครับ (สงสัยคงต้องไปเก็บค่าแรงจากคอนโดนี้ซะแล้ว โฆษณาให้ฟรีหลายทีแล้ว อิอิ) จากคุณ : พิษประจิม - [ 8 พ.ค. 50 20:15:52 ]

ความคิดเห็นที่ 29 เอาหล่ะ เอาอย่างที่น้องโกโก้บอกก็ดี เพราะมันตัดสินใจไม่ได้ซักที โพสขายมันทั้งสองที่แหละ อันไหนขายได้ก่อน ก็เก็บอันที่เหลือ ตาดีได้ ตาร้ายเสีย เอาแบบโยนหัวก้อยนี่แหละ แก้ไขข้อความค่ะ หุหุ แก้ไขเมื่อ 09 พ.ค. 50 01:27:18 จากคุณ : papa mama love u - [ 8 พ.ค. 50 21:17:24 ]

ความคิดเห็นที่ 30 ^ ^ ง่า คุณ papa mama love u เค้าห้าม ตูดุ๊ด ตุ๊ด ตูดุ๊ดด ตู๊ด ตุ๊ด ตุ๊ดดด ตู๊ดดดดดด (แก้ไขข้อความมั่ง 55) ปล. อีกอย่างคือว่า เวลาตั้งราคาเช่าแล้วจะปล่อยอ่ะ เคยเห็น ราคาเช่า... ต่อเดือนค่ะ โห ทำไมแพงจังอ่ะ ลดหน่อยได้มั้ยครับ คือห้อง full furnished อย่างดีนะคะ แต่อืมมมม มีฟิตเนส ซาวน่า สระว่ายน้ำด้วยนะคะ ระบบรักษาความปลอดภัยก็ดี บลาๆๆๆๆ สรุป ไม่เอา เพราะ "ถ้าจะเสียมากอย่างนี้ ยอมจ่ายอีกนิด ไปอยู่ในเมือง หรือแถวสุขุมวิทดีกว่า" อันนี้มาจากเพื่อนอ่ะค่ะ สุดท้ายทำเลก็คือทำเลอ่ะ การรับรู้ของคนก็เปลี่ยนกันไม่ได้ง่ายๆ กลัวว่าถ้าตั้งแพงแล้วเค้าถามว่าทำไมแพง ราคาจะเท่าสุขุมวิทแล้วนะ นี่มันสุทธิสารนะ ตัวเองจะตอบไม่ได้อ่ะ เลยไม่กล้าเสี่ยง แหะๆ (ป๊อดก็ยอมรับว่าป๊อดอ่ะนะ ไม่กล้าแนะนำอะไรที่ตัวเองไม่ชอบอ่ะ) แต่ถ้าติดกับรถไฟฟ้าเลยนี่ก็เป็นอีกกรณีเหมือนกันเนอะ ดูๆ กันไป คนเราเปลี่ยนกันได้ ^^ T^T แก้ไขเมื่อ 09 พ.ค. 50 02:49:27 จากคุณ : cocoa butter - [ 9 พ.ค. 50 01:08:23 ]

ความคิดเห็นที่ 31 ดูเหมือนเป็นคำถามปกติ แต่มีอะไรน่าสนใจทีเดียวเมื่ออ่าน comments ที่แต่ละคนให้ ถ้าจะมองลึกลงไปในความคิดของแต่ละคน เกือบทุกคนมี หลักความคิดเห็นพื้นฐานที่ใกล้เคียงกัน และมีเหตุผลมา support ที่ valid และก็ไม่แปลกที่อาจให้ข้อสรุปที่แตกต่างกัน เพราะมี unknown factors ที่ทุกคนต้องคาดเดา และนี่ก็คือสาเหตุหนึ่งที่หลายๆคนเข้ามาใน web board นี้...very interesting indeed ที่ได้เห็น thought process ของแต่ละคน เพราะความเห็นเหล่านี้จำลองความเห็นของตลาดได้ระดับหนึ่ง..... เพื่อจะได้ไม่อาศัยประโยชน์โดยการอ่านความเห็นของคนอื่นอย่างเดียว จะลองพยายามเรียบเรียง ขยายความ และดึงวิธีคิดของความเห็นต่างๆข้างบนลงมาในรูปแบบหนึ่ง และเพิ่มเติมข้อมูลและความเห็นส่วนตัวอีกเล็กน้อย ท้ายสุดอาจจะไม่มีข้อสรุปอะไรใหม่ให้คุณ Papa หรือคนอื่นๆ แต่คิดว่าการ เรียบเรียง และขยายความ ความเห็นทั้งหมดข้างบน อาจจะช่วยสำหรับการตัดสินใจเอาเองในตอนท้าย เท่าที่ดูความเห็นวนอยู่ในหัวข้อหลักๆข้างล่าง..... 1. การขยายตัว และความเจริญของเมือง จะเป็นตัวผลักดันราคาที่ดี.... รัชดา...พระโขนง อะไรดูดีกว่ากัน? ถ้ามองแบบเป็นกลาง รัชดา ถ้าตัดช่วงจาก Fortune ถึง Robinson ช่วงนี้มีแนวโน้มที่ชัดเจนที่จะพัฒนาไปในทางที่ดีในอนาคต จากโครงการที่เกิดขึ้นแล้ว และที่ประกาศว่าจะเกิดขึ้น ซึ่งสถานที่อื่นๆ ที่ไม่ควรอยู่และดึงความเจริญไว้ จะถูกแทนที่โดย project ใหม่ที่ดูดีขึ้น upscale ขึ้น ทั้งอาคารสำนักงาน และ shopping mall เชื่อว่าใน 5 ปีข้างหน้า ภาพของบริเวณนี้จะเปลี่ยนไปในทางที่ดีขึ้นมาก พร้อมกับการมี Central พระราม 9 มาเสริมในฝั่งตรงข้ามหลังปี 2012... ข้อเสียของรัชดาคือ อย่างแรก ภาพความรู้สึกในปัจจุบันยังไม่ดีนัก แม้ว่าจะดีกว่าเมื่อก่อนมาก condo ที่ดูดีที่สุดในบริเวณนั้นยังซื้อขายในตลาด resale ต่ำกว่าแถบสุขุมวิทเกือบ 40% ทั้งๆที่ห่างจาก MRT เพียงนิดเดียว....อย่างที่สอง โดยธรรมชาติความเจริญจะคืบคลานออกไปเรื่อยๆ เพราะความต้องการที่จะต้องพึ่งพาซึ่งกันและกัน (ขนาดแค่ข้ามฝั่ง ยังมีปัญหาถ้าถนนกว้าง นั่นคือหนึ่งในสาเหตุที่ รัชดาเคยเจริญฝั่งเดียว) แยกห้วยขวางอาจเป็นตัวหยุดและตัดตอน เพราะการเคลื่อนตัวผ่านแยกห้วยขวางจะทำได้ยาก และใช้เวลานาน ถ้าถามว่าทำไม? คงต้องลองไปดูเองถึงจะเข้าใจ....ความเจริญของช่วงจากแยกห้วยขวางถึงลาดพร้าว ....ต้องก่อตัวขึ้นเองโดยอาศัย core ที่มีอยู่เดิม และsupport จากบริเวณข้างเคียง (ต้นรัชดา และ central ลาดพร้าว) ถ้าอยากนึกภาพการคืบคลานของเมืองว่าคลานยังไง ให้นึกถึง สุรวงศ์ สีลม และสาทร....สยาม เพลินจิต...สุขุมวิท อโศก..ดู บริเวณ ที่เล็กกว่านั้นคือ สุขุมวิท 24 และ ทองหล่อ ถ้าอยากนึกภาพเส้นแบ่งความเจริญให้ลองนึกถึง ถนน เพชรบุรี ถนนเส้นนี้โตยากและก็ข้ามยากเช่นกัน ราชเทวีตอนนี้ดูมีแนวโน้มที่ดีที่สุด รองมาคือ อโศก โดยเฉพาะหลัง airport rail link เสร็จ น่าห่วงที่สุดคือประตูน้ำ 20 ปีที่แล้วเป็นยังไง 20 ปี ข้างหน้าอาจจะเป็นอย่างนั้น MRT จะช่วยได้หรือไม่? MRT จะช่วย link โดยเฉพาะกรณีที่ความเจริญถูกตัดตอน แต่ไม่ได้หมายความว่าจะทันทีทันใด ยกตัวอย่างราชเทวี เพิ่งจะมาเริ่มตื่นเมื่อไม่นานนี้ ทั้งที่มี BTS มากว่า 5 ปีและอยู่ใกล้สยามแค่เดินถึง อาจจะถูกตัดตอนเล็กน้อยโดยสะพานหัวช้าง สรุปคือ บริเวณสุทธิสาร คงจะต้องโตขึ้นเอง โดยมีพี่เลียงอยู่ 2 ข้างคือฝั่งต้นถนนรัชดา และฝั่ง Central ลาดพร้าว โดยอาศัย MRT เป็นตัว link ทั้งหมดนี้จะใช้เวลา แม้แต่ตัวพี่เลี้ยงเองยังคงใช้เวลาอีกไม่ต่ำกว่า 5 ปีกว่าจะโตเต็มที่ สุทธิสาร อาจจะโตไปพร้อมกันได้ at a slower pace หรือ อาจจะไม่เลยก็ได้ แต่ไม่ว่ากรณีไหนมันคงใช้เวลา .....กลับมาพระโขนง พระโขนงเป็นบริเวณที่ดูไม่น่ารื่นรมย์เท่าไหร่นัก มีสภาพอย่างนี้มานานมากแล้ว แม้ช่วงหลังจะมี BTS แต่ดูเหมือนไม่ช่วยให้อะไรดีเท่าไหร่ พระโขนงเองก็อยู่ไกลจาก CBD มาก แต่โชคดีของพระโขนงที่เพิ่มจาก BTS คือ การเกิดของทองหล่อ...ทองหล่อ สามารถเป็นแกนใหม่ ของพระโขนงได้ จากศักยภาพการเป็นเหล่งบันเทิงสำหรับคนรุ่นใหม่ และ แหล่งที่อยู่อาศัยราคาสูงระดับราคาเกินแสนต่อตรม และนี่คือสิ่งที่รัชดาไม่มี การห่าง ทองหล่อเพียง 2 สถานี ทำให้ทุกอย่างดูใกล้ และการที่ความเจริญจากทองหล่อเริ่มคืบเข้ามาโดยไม่มีตัว block จะเห็นจาก project ใหม่ที่ประกาศออกมาบ้างแล้ว แม้จะออก style พระโขนง พระโขนง และจะเทียบไม่ได้กับรัชดาตอนต้นก็ตาม ....ถ้าเทียบกันระหว่าง สุทธิสาร กับ พระโขนง ต้องดู รัชดา กับทองหล่อ ประกอบกัน รัชดาดูมีอนาคตสดใสแน่นอน แต่รัชดา ไม่ใช่สุทธิสาร..สุทธิสาร ห่าง ต้นรัชดา 2 สถานี...เช่นเดียวกับ พระโขนงห่าง จากทองหล่อ แต่ รัชดาคืออนาคต แต่ทองหล่อคือวันนี้ ถ้าจะดูสั้นๆ พระโขนงอาจจะได้เปรียบ แตถ้าดูยาวๆ่ 5 ปีหลังจากนี้ สุทธิสาร ดูน่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง.... ....ขอต่อวันหลัง.... จากคุณ : Tudee - [ 9 พ.ค. 50 02:57:59 A:58.64.70.159 X: TicketID:115217 ]

ความคิดเห็นที่ 32 ^ ^ นอนดึกจัง แอบบ่น กระทู้ที่แล้วคุยกันอยู่สองคนเองอ่ะ คราวนี้น่าจะเยอะเนอะ 555 ขอบคุณวิเคราะห์ดีๆ อีกทีค่ะ ปล. ลองนั่งรถ bts กับ mrt จากทั้งสองสถานีดู แล้วจะเห็นระดับความเป็นอยู่ปัจจุบัน กับแนวโน้มความเป็นอยู่ในอนาคต... จากคุณ : cocoa butter - [ 9 พ.ค. 50 03:39:40 ]

ความคิดเห็นที่ 33 ประเด็นคือ ผมต้องการโครงการพร้อมอยู่ภายใน 2 ปี ไม่ใช่ 6 ปี อีก 2 ปี..ถ้าคอนโดสร้างเสร็จ ผมก็คงไม่อยากอยู่เท่าไหร่ ถ้าลูกสาวผมต้องเดินผ่านคนงานก่อสร้างไปอีก 3-4 ปีเพื่อที่จะขึ้นรถไฟฟ้าไปโรงเรียน  วันอาทิตย์จะตื่นสายหน่อยมันก็ตอกเสาเข็มตั้งแต่แปดโมงเช้า ถ้าตอบโจทย์ตรงนี้ได้...ผมไม่เถียง..จะขนข้าวขนของ หอบผ้าหอบผ่อน หนีตามเจ๊..เหอๆๆ.. ปล.ตกลงเจ้าของเค้าคิดได้หรือยังว่าตรงไหนเค้าจะทำอะไรบ้าง.. เริ่มเมื่อไหร่..เสร็จเมื่อไหร่  อิอิ..  ทุกอย่างขอแบบลายลักษณ์อักษรนะ  แบบลมปากน่ะไม่อาวว.. จากคุณ : nai_aoum - [ 9 พ.ค. 50 07:40:33 ]

ความคิดเห็นที่ 34 จริงแฮะคุณ พิษประจิม ขอบคุณค่า เฮ้อโง่ไปเทิร์นใต้สะพานโน่นซะนาน จากคุณ : tiraned - [ 9 พ.ค. 50 07:57:54 ]

ความคิดเห็นที่ 35 อยากแสดงความคิดเห็นได้แบบคุณ tudee บ้างจัง แต่เรียบเรียงความคิดแบบคุณ tudee ไม่เป็น มันเป็นอะไรที่ซับซ้อนน่ะกับการคาดเดาสิ่งต่างๆในอนาคต แต่ส่วนตัวแล้วเชื่อเซนต์ของตัวเอง ว่าพระโขนงมันน่าจะดีกว่านิดนึงอ่ะ แอบเชียร์ lelux เพราะเห็น project แล้วดูหรูหรากว่า life มากพอควร จากคุณ : ttt (ตาตี๋โต) - [ 9 พ.ค. 50 08:49:23 ]

ความคิดเห็นที่ 36 ชอบอ่านกระทู้แบบนี้จัง ชอบคห.คุณ Tudee จัง ลึกซึ้งดี จากคุณ : vigor - [ 9 พ.ค. 50 09:11:58 ]

ความคิดเห็นที่ 37 คารวะคุณ Tudee หนึ่งจอก ล้ำลึกยิ่งนัก จากคุณ : summer heat wave - [ 9 พ.ค. 50 10:52:33 ]

ความคิดเห็นที่ 38 มาปรบมือให้ด้วยคนครับ แจ่มมั่กๆ คุณ Tudee จากคุณ : vecchio - [ 9 พ.ค. 50 11:38:39 ]

ความคิดเห็นที่ 39 ขอบคุณค่ะคุณ tudee ดีใจที่คุณมาให้คอมเมนท์ มาต่อด้วยนะคะ เพื่อน ๆ หลายคนคงรออ่านอยู่เหมือนกันค่ะ อีกนิดนึงนะคะ เซ็นทรัลจะขึ้นที่เส้นรัชดาหรือเปล่าคะ ถ้าใช่ มันอยู่ตรงไหน จากคุณ : papa mama love u - [ 9 พ.ค. 50 13:51:03 ]

ความคิดเห็นที่ 40 One thing I think we should all consider is that the owner of Le Lux has NO experience in the real estate business before. I think it definitely a problem when they want to develop a big project like this. See the Trendy Condo at Sukhumvit soi 15 as a case study. How long has it been in the construction phase ??? จากคุณ : K. - [ 9 พ.ค. 50 14:24:19 A:210.213.21.10 X: TicketID:106963 ]

ความคิดเห็นที่ 41 คนเลอลักเค้าคุยกันอะเจ๊...อ่านเอง http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=20238&p=3 จากคุณ : nai_aoum - [ 9 พ.ค. 50 15:24:28 ]

ความคิดเห็นที่ 42 เสริม คุณ tudee นิดหนึ่ง วงในมีการศึกษาจากพวกที่เคยทำฟีซรถไฟฟ้าจะลากสายสีเหลืองจากแยกรัชดาลาดพร้าวไปบรรจบกับสีเขียวรัชโยธิน เพื่อรับคนตรงนั้นโดยไม่ต้องต่อสองทอด ส่วนแรงดันให้เป็นไปได้ก็ขึ้นกับบริมาณคนที่จะใช้ ดังนั้นแถวนั้นอนาคตน่าจะเอาเรื่อง ส่วน เซนทรัลเป็นเจ้าของที่ดินตรงข้ามฟอจูน แต่โครงการพระรามเก้า คุ้นๆว่ายังติดEIA จากคุณ : Mollusk - [ 9 พ.ค. 50 19:15:35 ]

ความคิดเห็นที่ 43 papa mama love u แง๊ มีแซวๆ จากคุณ : PEE<PEE> - [ 9 พ.ค. 50 19:49:42 ]

ความคิดเห็นที่ 44 ชอบๆกระทู้นี้ขอบคุณก๊าบ จากคุณ : d.hunt - [ 9 พ.ค. 50 22:04:14 ]

ความคิดเห็นที่ 45 ขอโหวดกระทู้นี้ครับ จากคุณ : PG_DOC (PG_DOC) - [ 10 พ.ค. 50 10:33:04 ]

ความคิดเห็นที่ 46 ขาย AP ต้องเสียค่าเปลี่ยนชื่อด้วยน่ะครับ ถึงแม้ยังไม่ทำสัญญา เห็นคนบ่นๆอยู่ มิน่า ขนาดขายดิบขายดี ยังจะทำ sale office อย่างดีเลย กะว่าคนคงทิ้งจองแล้วจะได้เอามาขายใหม่ ฮิฮิ จากคุณ : ohlalla - [ 10 พ.ค. 50 16:01:26 ]

ความคิดเห็นที่ 47 ขอต่อให้จบเพราะทิ้งไว้อาจจะไม่มีวันจบ.... 2. Access & Surrounding area Access: ทั้งสองโครงการมี access ที่ดีกับ BTS/MRT ซึ่งเป็นจุดขายหลักของทั้งสองโครงการ บางคนอาจจะบอกว่า BTS ดีกว่า MRT หรือ อาจบอกในทางกลับกัน จุดนี้สามารถถกเถียงกันไปได้ และคงจะจบแบบไม่มีข้อสรุป ดังนั้นถ้าจะมองจากมุมมองของตลาด คงต้องบอกว่าไม่มีอะไรดีกว่าอะไร …ส่วนการที่ Life อยู่ติดกับ MRT ในขณะที่ Le Luk อยู่ห่างจาก BTS 200 เมตร จะมีความได้เปรียบกันขนาดไหน?....แน่นอนที่การอยู่ติดจะดีกว่า และสามารถเพิ่มค่าทางด้านความรู้สึกให้กับ Life (หรืออาจจะมากถึงเป็น ประเด็นหลักให้กับกลุ่มคนจำนวนหนึ่ง) แต่การที่ Le Luk อยู่ห่างแค่ 200 เมตร และไม่ต้องข้ามถนน ก็ไม่น่าจะทำให้เกิดความแตกต่างกันมาก อย่างมีนัยสำคัญ.....สำหรับการ access โดยรถยนต์ การอยู่ใกล้ ถนนสุทธิสาร แม้ว่าจะเป็นถนนที่แคบ แต่ก็จะช่วยเพิ่ม เส้นทางออกไปยังจุดอื่น เช่น วิภาวดี พระราม 9 ถนนเลียบทางด่วน หรือ ลาดพร้าวได้....เข้าใจว่า Life ยังมีทางเข้าออกทางด้านหลัง ได้อีกทาง ซึ่งจะช่วยได้มาก เนื่องจากการเข้าออกโดยรถยนต์ ทางด้านหน้าเพียงอย่างเดียว อาจเป็นปัญหาหนักในอนาคต เนื่องจากเป็นช่วงอุโมงค์และมีจำนวนเลนที่ลดลง....ส่วนพระโขนง แม้การจราจรจะติดขัด แต่ก็มีทางเลือกที่จะไปได้หลายทาง ทั้ง พระราม 4 และ สุขุมวิท รวมถึง access กับทางด่วน เพิ่มสำหรับประโยชน์หลักของการอยู่ใกล้หรือติด BTS/MRT อีกประการจากมุมมองในแง่ investment ก็คือ liquidity ในตลาด resale.....ตัวอย่างในอดีตอาจจะเห็นจาก Condo อย่างเช่น Las Colinas หรือ Waterford Diamond (ช่วงก่อนที่เกิดปัญหาในด้านชื่อเสียง) ที่ทั้งสองโครงการอยุใกล้ BTS และถือเป็น Condo ที่ liquid มากในอดีต..... Liquidity เป็นสิ่งที่สำคัญในแง่ investment ไม่ว่าในช่วงตลาดที่ดีหรือ ตกต่ำ โดยรวมแล้วต้องบอกว่าโดยหลักแล้วไม่แตกต่างกันมาก...เพราะทั้ง 2 แห่ง อยู่ติด BTS/MRT และตั้งอยู่บนถนนใหญ่ ที่มีเส้นทางออกได้หลายทาง คงไม่มีประโยชน์ ที่จะหาข้อโต้แย้งว่าที่ไหนสะดวกกว่ากัน เพราะความสำคัญตอนนี้จะอยู่ที่ ต้องการจะเดินทางจาก Condo ไปที่ไหน? ซึ่งจะเกี่ยวพันกับ รูปแบบการเจริญเติบโตของบริเวณนั้นและรอบด้าน และจะส่งผลต่อเนื่องไปถึง demand ของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในระดับนี้ ประเภทนี้ (condo/apartment)ในบริเวณนั้นๆ Surrounding area: สภาพในปัจจุบัน ทุกคนสามารถมองเห็น และสรุปได้เองอยู่แล้ว....ถนนที่ใหญ่ และกว้างด้านหน้า.. พื้นที่ ที่เปิดโล่งกว่า....รวมถึงอาคารสูงในบริเวณข้างเคียง แม้จะมีไม่มาก และอยู่กระจัดกระจาย ก็ถือเป็นข้อได้เปรียบของ Life ในขณะที่สิ่งที่เป็นข้อด้อยหลักคือ สถานบันเทิงที่กระจายอยู่โดยรอบ และการที่เป็นแหล่งที่พักราคาไม่แพงของพนักงานทำงานกลางคืน ซึ่งเป็นข้อที่อาจจะทำให้บางคน อาจจะรับไม่ได้ และไม่แม้แต่จะพิจารณา แต่ก็อีกนั่นแหละ คำถามคือ อะไรคือการเปลี่ยนแปลงที่จะตามมาในอนาคต เราจะเห็น Apartment ราคาปานกลางถึงถูก เพิ่มมากขึ้น หรือจะเป็น Condo ระดับราคา ปานกลาง ถึงสูงกันแน่?.... สำหรับพระโขนง สภาพความจอแจ ของพระโขนงเป็นทั้งข้อดี และข้อเสียของ Le Luk.....แน่นอนที่ ภาพอาคารพาณิชย์รูปแบบเก่าในบริเวณ พระโขนงมันช่างไม่ค่อยน่าดูเอาเสียเลย...3-4 ตึกของ Le Luk จะช่วยปรับบางส่วนของบริเวณนี้ให้ดูดีขึ้นได้บ้าง แต่พระโขนงต้องการอะไรมากกว่า 3-4 ตึกนี้มาก เพื่อที่จะเปลี่ยนแปลงภาพในปัจจุบัน ของตัวเอง ด้วยตึกเพียง 3-4 ตึกของ Le Luk พร้อมกับอีก 2-3โครงการใหม่ที่ประกาศเปิดตัวออกมาแล้ว มันมีความน่าจะเป็นมากกว่าในทางกลับกัน ที่ Le Luk จะถูกพระโขนงเปลี่ยน ให้กลายสภาพมาเป็นส่วนหนึ่งของตัวเอง โดยเฉพาะการที่มี Plaza ที่จะทำให้จะต้องเปิดให้มี public access....แม้มันคงไม่ได้ถึงขนาดที่ ตลาดพระโขนงจะย้ายมาอยู่ใน Plaza แต่ก็คงไม่ถึงขนาดที่มี J Avenue มาอยู่ใต้ตึกเช่นกัน...แต่ในแง่ investment ความจอแจมันก็ไม่ได้แย่เสมอไป ถ้ามันถูกวางไว้ในระดับ และในราคาที่ควรจะเป็น.. บางความเห็นพูดถึงการที่มีอาคารที่กำลังก่อสร้าง อยู่ใน site เดียวกัน.....อาจมีข้อโต้แย้งว่า นี่เป็นการซื้อเพื่อสำหรับการลงทุน ไม่ได้ตั้งใจ จะอยู่เอง และเรื่องนี้เป็นประเด็นของผู้ที่ต้องการจะซื้อ เพื่อที่จะอยู่อาศัยจริงมากกว่า....แต่ในมุมมองของ investment ความเห็นนี้ไม่สามารถจะ ignore ได้....เพราะนี่คือเสียงหนึ่งของ real demand....แต่ก็อีกนั่นแหละเรื่องนี้เป็นเรื่องที ่สามารถจะถกเถียงกันได้ไม่จบ....บางคนที่มองในแง่ดีก็อาจจะบอกว่า มันดีกว่าที่จะรู้ในตอนนี้ว่าในอนาคตจะเกิดอะไรกับวิวของห้องตัวเอง และพื้นที่รอบด้าน (ไม่ได้เจาะจงถึงกรณี AP Siam กับ The Address เพราะมีที่มาที่ไปไม่เหมือนกัน)....และบางคนอาจมีข้อโต้แย้งว่า ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่ไหนก็ตาม ถ้าที่ดินด้านข้าง ไม่ได้ถูกใช้เต็มมูลค่าของมัน ความเสี่ยงที่จะเกิดการก่อสร้าง ก็มีอยู่ตลอด....แต่ถึงอย่างนั้นก็ตามมันก็ทำใจลำบากอยู่ดี ถ้าจะต้องยอมรับว่ามี construction site อยู่ข้างๆ แน่ๆ ต่อไปอีก 1-4ปี หลังจาก condo เราเสร็จ (1-4 ปี นับจากตึก A เสร็จ และเข้าอยู่ได้ ขึ้นกับว่าจะมี อาคาร Plaza และ โรงแรมหรือเปล่า) โดยเฉพาะการที่มาอยู่ติดขนาดนี้..แต่ด้วยความสำเร็จ ของ Phase แรก มันก็ไม่น่าจะทำให้ใครแปลกใจเลย ถ้า developer ตัดสินใจที่จะเลื่อนการเปิดตัว Tower B และ Plaza (ถ้ามี) ให้เข้ามาเร็วยิ่งขึ้น จากคุณ : Tudee - [ 11 พ.ค. 50 03:51:43 A:58.64.120.104 X: TicketID:115217 ]

ความคิดเห็นที่ 48 3. ตัวโครงการ, Layout & คุณภาพ: ประเด็นคำถามที่เป็นที่สงสัย และสำคัญที่สุดประเด็นหนึ่งคือ...โครงการทั้งสภาพภายนอก ภายใน วัสดุ ส่วนกลาง และตัว unit เองจะหน้าตาเป็นอย่างไร?....ไม่ใช่ใน brochure....ไม่ใช่ mock-up...แต่เป็น unit และตัวโครงการ ที่เสร็จจริงๆ ในวันที่ส่งมอบ....ถ้ามองจาก Floor Plan...Le Luk ดูดีกว่าจาก จำนวน unit ที่น้อยกว่าต่อชั้น layout ของห้องที่ดูลงตัวกว่า และพื้นที่กระจกที่ กว้างกว่า ในขณะที่ Life จะเป็นรูปแบบ layout ห้องใน style มาตรฐานของ AP ที่มีพื้นที่หน้าต่างน้อย และออกจะดูโบราณไปสักหน่อย... แต่สำหรับกรณีนี้ที่เป็น Studio ความแตกต่างก็คงไม่มาก.... ส่วนตำแหน่งห้องที่ได้ก็ถือว่าดีทั้งคู่เมื่อเทียบกันในโครงการเอง.... สำหรับวัสดุอุปกรณ์ และ specification อื่นๆ บอกได้ลำบาก เพราะ Life เองก็ไม่ได้วาง position ตัวเองสูงอยู่แล้ว ในขณะที่ Le Luk ดูจะพยายามวางตัวไว้สูงกว่านิดๆ (บางความเห็นมองว่าสูงกว่าพอสมควร) แต่ก็น่าจะนับว่าอยู่ใน grade เดียวกัน.....ในส่วน quality ถ้าความหมายของ quality หมายถึง ความสามารถที่จะส่งมอบของหรือสินค้าให้ตรงกับความคาดหวัง และความต้องการของผู้บริโภค แล้วละก็..คนส่วนใหญ่หรือเกือบทั้งหมดจะรู้สึกมั่นใจกับ AP มากกว่า Le Luk แน่นอน อย่างน้อยการที่เป็น listed company ที่มีผลงานในอดีตมาพอสมควรก็สามารถสร้างความมั่นใจให้ ผู้ซื้อระดับหนึ่ง....ผู้ซื้ออาจจะยังสามารถวาดภาพได้ลางจาก project condo อื่นที่ทำเกือบเสร็จแล้วได้ (แม้อาจจะเป็นคนละระดับ เช่น The Address 42) แต่สำหรับ Le Luk แล้วไม่ว่ามันจะดูดีแค่ไหนใน drawing board หรือ mock-up คนซื้อจะไม่สามารถมั่นใจได้แน่ชัด จนกระทั่งเสร็จสมบูรณ์ สิ่งที่พอจะสบายใจได้สำหรับ Le Luk คือเรื่อง ต้นทุนค่าที่ดิน และ support ทางการเงินระดับหนึ่ง หลายโครงการในอดีตของ บริษัทที่เกิดการก่อสร้างล่าช้า หรือส่งมอบงานที่ต่ำกว่ามาตรฐานไปมาก ส่วนใหญ่เกิดจากปัญหาด้านการเงิน (รวมถึงโครงการที่มีถูกยกตัวอย่าง ซึ่งมีการเปลี่ยนมือกันมาถึง 3 ครั้ง) โครงการที่เห็นการก่อสร้างติดขัดและ ไปได้ช้าส่วนใหญ่คือไม่ได้จ่ายเงินให้ contractor ตามกำหนด (developer และส่วนใหญ่ไม่ได้มี บริษัท contractorเป็นของตัวเอง ยกเว้น LPN และ contractor บางรายที่หันมาเป็น developer เสียเอง)...อาจจะสามารถยกประโยชน์ให้กับประสบการณ ์ในอดีตบางอย่างที่พอเทียบเคียงกันได้ให้แก่ developer ของ Le Luk และการวางแผนที่จะทยอย launch ทีละ phase แต่ยังไงก็ตามความเป็นมือใหม่ในด้าน condo ก็ยังเป็นปัญหา ถึงแม้การที่มีครอบครัวอีกสาย ที่มีประสบการณ์อยู่แล้วในด้านนี้โดยเฉพาะ แต่ความสัมพันธ์ภายในครอบครัวเป็นเรื่องซับซ้อน และคงจะยึดถือได้แต่ตัวบุคคลที่ทำเป็นหลัก 4. เป็นไปได้ไหมที่ราคาจะไม่ขยับไปไหนมาก หรือจะตกลง เมื่อสร้างเสร็จในอีก 2-3ปี ข้างหน้า? ตั้งราคาแพงไปหรือเปล่า? ทุกคนเข้าใจดีว่าทุกอย่างไม่มีความแน่นอน ขึ้นอยู่กับ information ใหม่ที่จะเข้ามาอีก 2-3 ปีข้างหน้า ที่ตอนนี้ยังไม่มีใครทราบ..ต้องยอมรับว่าการเพิ่มขึ้น ของราคา condo ของตลาดเราในช่วง 3-4ปีที่ผ่านมา เป็นการเพิ่มในอัตราที่ผิดปกติเนื่องจากสาเหตุหลายอย่างที่ทุกคนทราบกันดี ในขณะที่ผู้ซื้อในอดีต ทำกำไรต่อเงินลงทุนได้สูงมากจากการ flipping & leveraging หลายคนอาจจะมีความกังวลใจอยู่บ้าง (แต่อาจจะพยายามที่จะไม่นึกถึง) ว่าไม่ง่ายนักที่สถานการณ์อย่างที่ผ่านมา 3-4ปี ในอดีต จะเกิด ต่อเนื่องไปอีก 2-3ปีข้างหน้า หรือในระยะยาว เหตุผลหลักข้อแรกคือ สถานการณ์ปัจจุบันของ เศรษฐกิจ การเมือง และ ความสามารถในการซื้อของคนที่มีขีดจำกัดและ ยากที่จะเพิ่มขึ้นในอัตราสูงขนาดนั้น เหตุผลข้อที่สองคือตลาดจะมีวิธีที่จะปรับตัวเองโดยธรรมชาติ ช่องทางทำกำไรเดิมๆจะถูกปิดลงเองซึ่งก็เป็นธรรมดา.... เหตุการณ์นี้อาจจะเกิดขึ้นได้จาก developer เอง ที่ price-in ความน่าจะเป็นการเพิ่มขึ้นขอราคาในอนาคตไว้แล้วในราคาขาย (ซึ่งเกิดขึ้นมาก ในระยะหลังๆ) หรืออย่างเช่น วิธีที่ developer รายใหญ่รายหนึ่งใช้ เพื่อที่จะ maximize กำไรจาก completed unit โดยการทำเสมือนว่า ให้ option แก่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย แต่อาจจะเป็นการคิดที่ไม่รอบคอบนัก เพราะในทางทฤษฏีไม่มีทางที่จะเป็น fair deal ไปได้เลย ถ้ามีฝ่ายหนึ่งเป็นคนกำหนด strike เสียเอง ซึ่งฝ่ายนั้นจะเป็นฝ่ายที่ได้เปรียบตลอดเวลา (ซึ่งกรณีนี้เป็นผู้ขาย สุดท้ายก็จะจบลงอย่างใดอย่างหนึ่งที่ ผู้ขายไม่ได้ extra profit หรือไม่ก็ ผู้ซื้อ upset ) หรืออาจเป็นวิธีอื่น หรือองค์ประกอบ อื่นๆอีก....หลายความเห็นมองว่า AP มีการ price-in การเพิ่มของราคาในอนาคต รวมถึง benefit จาก leverage เอาไว้บ้างแล้ว เหตุผลอีกข้อคือการเพิ่มขึ้นของราคา property ในระยะปานกลาง หรือระยะยาว ปกติจะอยู่ในอัตราที่ไม่สูงนัก ยกตัวอย่าง condo เก่าๆที่มีในกรุงเทพ และ มองย้อนอดีตไป ถึงวันแรกที่ condo เหล่านี้ออกขาย มีไม่กี่แห่งที่ ราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเกิน 3%ต่อไป และก็มีหลายแห่งที่เดียวที่ราคายังต่ำกว่าราคาเปิดตัวครั้งแรกมาก สิ่งนี้ไม่ต่างจากในประเทศอื่นๆ เช่นใน US ที่มี การเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน (net of inflation) เฉลี่ยอยู่ที่แค่ 1.9% ต่อปีในช่วง 30ปีที่ผ่านมา (แน่นอน ว่าถ้าเป็น condo คงต่ำกว่านี้) เพราะฉะนั้นในการลงทุนใน condo หรือ property ที่สร้างเสร็จแล้ว steady stream of rental income มีความสำคัญมาก เป็นตัว imply และ support ราคาของ condo ใน resale market (เคยคัดเอาบทความจากที่อื่นมาลง ไว้ก่อนหน้านี้ถึงความสำคัญของ rental income) นี่คือสาเหตุที่หลายความเห็น พูดถึงเรื่องค่าเช่า แม้หลายคนอาจจะคิดว่า....ที่ซื้อไว้ไม่เคยคิดที่จะปล่อยเช่าเลย กะว่าจะขายต่อทำกำไรเมื่อสร้างเสร็จ ถ้าถึงตอนนั้น ขายไม่ออกก่อนถึงค่อยคิดเรื่องนี้.... มีบางความเห็นที่พูดถึง new supply แต่ทั้ง 2 โครงการ มีความเสี่ยงคล้ายๆกัน อาจจะต่างกันในเรื่องรูปแบบ แต่ต้องขอจบแค่นี้ก่อนเพราะจะยาวเกินไป เท่าที่อ่านดูโดยสรุป มีประเด็นหลักที่ทำให้เกิดข้อแตกต่าง (มุมมองตลาดรวม ตัด personal preference/limitation ออกไป) คือ: 1. location ทิศทาง และรูปแบบการเติบโตของเมือง ซึ่งจะมีผลต่อ supply/demand ใน location นั้นๆ 2. from #1...เวลา...เมื่อไหร่? 3. การ price-in ราคาของ AP 4. Quality ของ Le Luk - ability to meet buyer's expectation ประเด็นนอกเหนือจากนี้สามารถเถียงกันได้ไม่มีจุดจบ และควรที่จะ agree to disagree.... Remarks: - คำถามและ comments ทั้งหมด มองเป็นแบบ purely investment ซึ่งจะให้ความเห็นที่อาจแตกต่างจากคนที่ต้องการซื้อเพื่อจะอยู่เอง - มีข้อสมมติคือยังไงก็ซื้อ แต่จะเลือกเพียง แห่งเดียว ไม่ต้องนำสภาวะตลาดโดยรวมมาพิจารณา - เนื่องจากเป็นการเปรียบเทียบระหว่าง 2 แห่ง ไม่ได้นำ investment tactics มารวม เช่น recommendations ในเรื่อง diversification หรือ เรื่องการนำทั้งสองแห่งออกมาขายพร้อมกัน (แต่การตัดสินใจ ผู้ขายอาจที่จะเลือกตัดสินใจในทางตรงกันข้ามเพื่อลด ความเสี่ยงในอนาคต และ increase buffer) ซึ่งเป็น recommendations ที่ดี - ตัด comment เรื่องคุณภาพของอ่างออก ไม่ได้นำมาพิจารณา เพราะถือเป็น unknown factor จากคุณ : Tudee - [ 11 พ.ค. 50 04:10:52 A:58.64.120.104 X: TicketID:115217 ]

ความคิดเห็นที่ 49 ขอบคุณครับ ได้ความรู้อีกแล้ว จากคุณ : rigor - [ 11 พ.ค. 50 07:29:22 ]

ความคิดเห็นที่ 50 กระทู้นี้อ่านแล้วได้แง่มุมดี ขออนุญาติเอาไปให้ผู้สนใจใน board ได้อ่านด้วยนะครับ จากคุณ : ขอบคุณครับ - [ 11 พ.ค. 50 14:19:12 A:58.8.64.226 X: TicketID:070896 ]

ความคิดเห็นที่ 51 Vote  Vote  Vote จากคุณ : reach target - [ 11 พ.ค. 50 16:41:27 ]

ความคิดเห็นที่ 52 ให้ข้อคิดเพิ่มครับ อยากให้มาเป็นเพื่อนบ้านกันครับ ผมอยู่ฝั่งตรงข้าม(สุขุมวิท พลัส) ให้ข้อสังเกต เล็กน้อยครับ การโตของถนน แต่ละแห่ง ถ้าลองสังเกตดูแต่ละที่ จะใช้ระยะเวลาไม่นาน ยกตัวอย่าง ทองหล่อ เวลาโตไม่ใช่ค่อยๆโตทีละนิด โผล่พรึบเดียวเจริญเลย เอกมัยเป็นบริเวณถัดมา เหมือนเดิมมาไม่รู้กี่สิบปี แต่พอจะเจริญ(ไม่เกิน 3 ปี) ไม่เหลือเค้าเดิมเลย พระโขนงก็เช่นกัน เหมือนเดิม มาช้านานแต่ถ้าเทียบก่อน plus จะขึ้นกับตอนนี้แทบไม่เหลือเค้าเดิมเลย เห็นชัดๆคือโรงหนังเก่าๆถูกรื้อไปแล้ว ขณะนี้ได้ยินว่าเปลี่ยนมือไปเป็นของ developer ลูกนักการเมืองแล้ว ยังไม่ทราบว่าจะสร้างเป็นอะไร ฝั่งตรงข้ามที่สร้างเป็น le lux ขณะนี้ก็ทำให้บริเวณนี้น่าดูขึ้นมากจากเมื่อก่อนที่เป็นตึกแถวเก่าๆ และได้ยินว่ากำลังเจรจาซื้อที่ข้างๆอยู่อีก ที่สำคัญทำเลนี้มีถนนให้เลือกใช้มากมาย พระราม 4 ก็สะดวก เอกมัย สุขุมวิท 71 ทางลัดมีมากถ้าคุณรู้ ผมว่าอีกไม่เกิน 2 ปี คุณจะจำหน้าตาเดิมของบริเวณนี้ไม่ได้เลยล่ะ อย่าลืมนะครับว่ายังไงเราก็อยู่คนละฝั่งกับตลาดพระโขนง(ซึ่งคงไม่พัฒนาง่ายๆ) ผมว่าแนวโน้มต่อไปบริเวณนั้นก็คงเต็มไปด้วย condo แหล่ะ จากคุณ : Doctor K - [ 11 พ.ค. 50 18:47:29 ]

ความคิดเห็นที่ 53 เยี่ยมเลยครับ โหวตให้เลย จากคุณ : เสี่ยสมัครเล่น - [ 11 พ.ค. 50 20:44:39 ]

ความคิดเห็นที่ 54 55555.....คุณ Tudee ให้อ่างเป็น unknown factor  กดโหวตสำหรับคอมเมนต์แบบจริงๆจังๆที่ให้ความรู้แก่ข้าพเจ้าครับ..ขอบคุณมากเลยครับ  ทำให้รู้ว่าเรื่องบางเรื่องต้องทำการบ้านให้เยอะขึ้นมากกว่าที่ทำอยู่อีกเยอะ.. จากคุณ : nai_aoum - [ 11 พ.ค. 50 22:02:47 ]

ความคิดเห็นที่ 55 ขออย่าให้เจอแบบนี้เลย.. http://www.pantip.com/cafe/home/topic/R5389529/R5389529.html จากคุณ : nai_aoum - [ 12 พ.ค. 50 09:48:55 ]

ความคิดเห็นที่ 56 ตกลงคุณ Papaฯ เลือกอันไหนเหรอคะ กระทู้นี้เป็นกระทู้ที่ดี และ Link  ไปที่ Prakard.com  แล้ว ต้องเฉลยแล้วละ จากคุณ : อิดะจัง - [ 12 พ.ค. 50 21:16:16 ]

ความคิดเห็นที่ 57 ^ ^ คุณ papa mama love you ไม่อยู่อ่ะค่ะ รอคำตอบหลังวันที่ 17 นะคะ หลังวันที่ 17 น่าจะทราบผลว่าเป็นเยี่ยงรัย ปล. คิดถึงนะคะ หวังว่าที่โน่นฝนไม่ตกค่ะ ^^ จากคุณ : cocoa butter - [ 12 พ.ค. 50 21:51:48 ]

ความคิดเห็นที่ 58 ถ้าเป็นเมื่อก่อน เลือก สุทธิสาร - รัชดา มีพลังของสนามบินดอนเมืองอยู่ แต่ตอนนี้ เลือกพระโขนงดีกว่า รอลุ้น สนามบินสุวรรณภูมิ แผ่ขยายพลังมากกว่านี้ แต่ผมว่าถ้าซื้อให้เช่า ย่านรัชดา-ลาดพร้าว คนจีนเช่าอยู่เยอะ ส่วนสุขุมวิท ญี่ปุ่นชอบอยู่แต่ต้องไม่เกินทองหล่อ ผมว่ามันก็เสี่ยงเหมือนกัน ถ้าซื้อให้เช่าผมเลือก รัชดา ดีกว่า ถ้าขายต่อเลือก le-lux จากคุณ : ไรเฟิล - [ 13 พ.ค. 50 14:28:22 ]

ความคิดเห็นที่ 59 ขอบคุณ คุณ Tudee มากๆ สำหรับมุมมอง และ ข้อมูลครับ จากคุณ : Arriba - [ 14 พ.ค. 50 11:53:58 ]

ความคิดเห็นที่ 60 ลืมบอกไป เห็นหน้าตาตึกของ AP สุทธิสารแล้วส่วนตัวเห็นว่าไม่ค่อยเร้าใจเลย จากคุณ : vigor - [ 15 พ.ค. 50 16:15:14 ]

ความคิดเห็นที่ 61 หวัดดีค่ะ กลับมาแล้วค่ะ วันนี้ยุ่ง ๆ นิดนึง หมักงานไว้เยอะ ต้องไปสางก่อนค่ะ ขอบคุณคุณ tudee ที่ยังใจดีมาต่อความรู้ให้อีก เพื่อน ๆ หลายคนก็ได้อานิสงมาเก็บความรู้ไปด้วย แถมมีลิงค์ไปยังเพื่อนบ้านอีก ดีจังค่ะ จากคุณ : papa mama love u - [ 17 พ.ค. 50 10:51:05 ]

ความคิดเห็นที่ 62 แล้วตกลงคุณPapa เลือกเก็บอันไหน มาเฉลยด้วยจ้า จากคุณ : Caravan of Loves - [ 17 พ.ค. 50 11:14:14 ]

ความคิดเห็นที่ 63 คุณ caravan of loves คะ papa ยังเซ็งตัวเองอยู่เลยค่ะ ก่อนไปเมืองจีน ประกาศขายที่สุทธิสารไป แต่เราไม่อยู่ซะอาทิตย์นึง นัดกันวันนี้ว่าจะจ่ายตังค์ ดันไม่ติดต่อมา เลยต้องตัดสินใจใหม่ค่ะ ว่าจะทำตามที่คุณโกโก้แกว่า ประกาศขายมันทั้งสองที่ ที่ไหนขายได้ก่อน ก็เก็บอีกที่นึงแทน ในเมื่อตัดสินใจเองไม่ได้ ให้สวรรค์ตัดสินใจแทนแล้วกัน เฮ้ออออ ปล. เห็นใจคุณ tudee จริง ๆ อุตส่าห์มาให้ความรู้ แต่ papa ดันให้ฟ้าลิขิตแทนที่จะข้อมูลมาวิเคราะห์ หุหุ ช่างเป็นบัวใต้ภูเขาจริง ๆ จากคุณ : papa mama love u - [ 17 พ.ค. 50 20:21:39 ]