ความคิดเห็นที่ 1 ไม่ทราบครับ แต่ผมคิดว่าสิ่งที่น่ากลัวสำหรับ City Condo คือ รถไฟฟ้าสายต่างๆที่ทะยอยขึ้นกันเนี่ยแหละครับ ถ้าขึ้นได้สำเร็จจริงๆ เสียวว๊าบบบนะครับ ผมฟังอาจารย์หลายๆท่านพูดคล้ายๆกันว่า ถ้ารถไฟฟ้าขึ้นได้ตามแผนจริงๆ City Condo อาจจะร่วงได้ ผมก็ฟังเค้ามาอีกทีอะครับ >:P แก้ไขเมื่อ 23 พ.ค. 50 23:39:06 จากคุณ : Arriba - [ 23 พ.ค. 50 23:38:47 ]

ความคิดเห็นที่ 2 ตอบยากแต่สิ่งที่ประมาณการได้อย่างหนึ่งคือ ถ้า City Condo สร้างเสร็จตามแผนราคาไม่น่าจะต่ำกว่าตอน Pre sale แน่ (ยกเว้นสร้างไม่เสร็จ) คำว่าบูมหมายถึงอะไรครับ ถ้าหมายถึงปริมาณโครงการที่จะสร้างเพิ่มอีก ผมว่า Developer ไม่ได้ดูเศรษฐกิจ เค้าวิเคราะห์ว่า Area นั้นขายได้มียอดจองสูงเค้าก็พร้อมเปิดตัว ถ้าคำว่าบูมหมายถึงราคาที่จะพุ่งสูงไปอีก ผมเองก็ลังเลใจที่จะเชียร์ว่าราคาจะพุ่งปรี๊ดเพราะ Supply มันก็ปรี๊ดตาม ส่วนคุณ คห1 ผมขอมองมุมที่ว่ารถไฟฟ้าไม่มีทางสร้างได้ง่ายๆทุกสายที่ลากเส้นไว้และไอ้ที่จะสร้างต้องใช้เวลาเลยแผนแน่นอน ฟังธง! จากคุณ : Bobby_GN - [ 24 พ.ค. 50 09:12:22 ]

ความคิดเห็นที่ 3 คอนโดที่มีความแปลกและแตกต่างเท่านั้นครับจะอยู่รอด ถ้าตลาดมันเกิด over suply ขึ้นมา Ex รั้วติดกะmrt,มีศูนย์การค้าหรือศุนย์สุขภาพในคอนโด,ตัวคอนโดเชื่อมกะbts อิอิอิ ไม่ต้องบอกก็คงจะรู้น่ะว่าที่ยกตัวอย่างมามีของใครบ้าง จากคุณ : ttt (ตาตี๋โต) - [ 24 พ.ค. 50 09:48:08 ]

ความคิดเห็นที่ 4 รถไฟฟ้าชงแผนจะขีดเส้นโชว์ออกสื่อยังไงก็ได้แหละครับขนาดสถานการณ์บ้านเมืองปกติยังหาทุนมาทำยาก แล้วตอนนี้ซึ่งเป็นรัฐบาลชั่วคราว กับในอนาคตอันใกล้หลังเลือกตั้งซึ่งมองยังไงก็ออกมาเป็นรัฐบาลหลายพรรคเหมือนในอดีตแน่ๆ เรื่องรถไฟฟ้าจะงอกขึ้นมาง่ายๆเหมือนที่เอาผังมาออกสื่อนี่ จริงๆผมว่าคงอีกนานแต่ถ้าจะตบตาประชาชนว่าวางรางรถไฟฟ้าก่อนแต่เอารถไฟหวานเย็นฉึกฉักมาวิ่งหลอกก่อนทุกสายมันก็ไม่รู้จะทำไปเพื่ออะไรให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นในอนาคตทำไมครับ สำหรับคอนโดผมว่าสิ่งที่ต้องคำนึงแบบกฎเหล็กเป็นเกราะคุ้นภัยในการเลือกไม่ว่าเศรษฐกิจจะพุ่งขึ้นหรือลงและเป็นหัวใจในการเลือกลงทุนอย่างปลอดภัยในทุกสถานการณ์ คือ Location คือคำตอบสุดท้ายครับ ตามมาด้วยชื่อเสียงเครดิตและการส่งมอบห้องให้ได้ตามแบบและเวลาในสัญญาของผู้พัฒนาครับ จากคุณ : พิษประจิม - [ 24 พ.ค. 50 10:08:12 ]

ความคิดเห็นที่ 5 ทุกคนบอกว่ารถไฟฟ้าจะขึ้นยากมั่ง ไม่มีทุนมั่ง หาทุนยากมั่ง อีกนานมั่ง อืดแน่ๆ แต่โลกมันไม่มีอะไรแน่นอนครับ ในเรื่อง *** การลงทุน *** นั้น สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ *** การบริหารความเสี่ยง *** เพราะใดๆในโลกล้วนไม่แน่นอน ตัวอย่างเช่น ท่านที่ชอบการเมืองอย่างท่านพิษประจิม ถ้าถามท่านว่า เมื่อ 3-4 ปีก่อน ท่านเคยคิดหรือไม่ว่า วันนี้คุณแม้วต้องระหกระเหินไปต่างแดน ?? ผมเชื่อเลยไม่มีใครเคยคิด ผมก็ไม่เคยคิด วันนี้ท่านแม้วก็อยู่ต่างแดน เรื่องรถไฟฟ้า ทุกคนมองว่าอีกนาน ผมก็ด้วยมองว่าอีกนาน แต่ ... ใดๆในโลกล้วนมิแน่นอน ถ้าคิดจะซื้อคอนโดอยู่เองก็ไม่เป็นไรครับ แต่ถ้าคิดจะลงทุนผมว่าต้องรอบคอบนะครับ จากคุณ : Arriba - [ 24 พ.ค. 50 11:12:16 ]

ความคิดเห็นที่ 6 ผมว่าก็น่ากลัวอยู่นะครับ คนเราฝากเงินแล้วได้นิดเดียว แต่มีหลายคนเห็นคนซื้อคอนโดแล้วขายต่อได้กำไร ก็อยากจะกระโจนตามกันลงมา แถมยังมีโครงการอัดกันขนาดนี้ ยิ่งโฆษณาด้วยทำให้คนที่ไม่เคยสนใจคอนโดเลยกลับได้รับรู้ข่าวสารเกี่ยวกับคอนโดมากขี้น มีหลายคนที่ผมรู้จักไม่เคยสนใจเลยคอนโดเลยแต่เห็นโฆษณาที่นั่งรถไฟฟ้าไปมาหลายๆที่ หรือไอ้ที่ไปตัวเปล่าก็อยู่ได้เลย ทำให้คนรู้สึกหันมาสนใจมากขึ้นถามว่าเค้าขายกันเมื่อไหร่ พอบอกว่าเค้าขายจะหมดแล้วถ้าอยากได้ก็ต้องซื้อต่อแต่แพงกว่าเดิมหน่อยนะ เลยคิดกันบ้างว่าอยากลองโดดมาถือคอนโดกันบ้าง ผมว่าหากโครงการออกมาเยอะเพื่อแย่งตลาด มันน่ากลัวเหมือนกันนะครับถ้าต่อไปแต่ละคนถือใบจองกันคนละใบสองใบกลายเป็นแฟชั่น ไอ้ตอนที่สร้างเสร็จนี่สิครับเพราะมันจะเสร็จใกล้ๆกัน จะวุ่นวายขายกันจ้าละหวั่นก็จะสบายนัก Shop ตัวจริง จากคุณ : เด็กน้อยฝั่งธน - [ 24 พ.ค. 50 11:15:03 ]

ความคิดเห็นที่ 7 เรื่องที่คุณ ttt (ตาตี๋โต) บอกอะครับ ว่าคอนโดที่น่าลงทุนต้องมีจุดเด่น ต้องคัดถึงจะอยู่รอด ผมคิดงั้นเหมือนกันครับ แต่คิดว่าเรื่อง *** จุดเด่น *** ที่ทำให้การลงทุนได้ผลตอบแทนดีๆเนี่ย เป็นเรื่องที่ต้องคิดมากๆ จริงๆแล้วอยากตั้งกระทู้คุยเรืองนี้เหมือนกัน แต่กลัวเครียดไปเลยไม่อยากตั้ง ไหนมีคนตั้งทู้นี้แล้วขอเลยแล้วกัน เรื่องติดรถไฟฟ้า หรือ มีทางเชื่อมรถไฟฟ้าเนี่ย ผมก็คิดนะครับ ว่าเป็นจุดเด่นหรือไม่ สำหรับผมผมเคยลองถามเพื่อนๆหลายๆคน รวมทั้งลองเทสกับตัวเอง โดยการเดินจริงๆ หลายๆวัน หลายๆรอบ หลายๆเวลา แล้วลองถามใจตัวเองแบบจริงๆจังๆ ว่า ..... .. คอนโดรั้วติดรถไฟฟ้า vs คอนโดห่างรถไฟฟ้า 100m แตกต่างกันอย่างไร .. คอนโดรั้วติดรถไฟฟ้า vs คอนโดห่างรถไฟฟ้า 200m แตกต่างกันอย่างไร .. คอนโดรั้วติดรถไฟฟ้า vs คอนโดห่างรถไฟฟ้า 300m แตกต่างกันอย่างไร .. .. คอนโดรั้วติดรถไฟฟ้า vs คอนโดห่างรถไฟฟ้า 500m แตกต่างกันอย่างไร .. คอนโดรั้วติดรถไฟฟ้า vs คอนโดห่างรถไฟฟ้า 1,000m แตกต่างกันอย่างไร จากที่ผมทดสอบกับตัวเองกับเพื่อนๆรู้สึกแบบนี้ครับ 1. ถ้าคอนโดที่ห่างรถไฟฟ้า 0-200m นี่แทบไม่รู้สึกต่างกันเลยครับ 2. ถ้าห่าง 200-300m จะเริ่มรู้สึกแตกต่าง 3. ถ้าเลย 300m ไปจะเริ่มรู้สึกว่าต้องเดิน 4. ถ้าห่างเลย 500m จะเริ่มรู้สึกว่าเมื่อย น่าจะใกล้กว่านี้ และจากความรู้สึกของความเจริญ ผมรู้สึกว่า แม้ BTS กับ MRT จะเป็นรถไฟฟ้าเหมือนกัน แต่ BTS จะให้ความรู้สึกที่ดีกว่า ผมถามเพื่อนมาหลายคนแล้ว อาจเป็นเพราะความอลังการก็ได้ แต่คนจะรู้สึกกับ BTS มากกว่านิดๆ และจากที่ผมไล่ดู แนวรถไฟฟ้า BTS จะพัฒนาไวกว่าแนวรถไฟฟ้า MRT แก้ไขเมื่อ 24 พ.ค. 50 16:27:18 จากคุณ : Arriba - [ 24 พ.ค. 50 11:19:14 ]

ความคิดเห็นที่ 8 ทีนี้ตามหลักการตลาดแล้ว *** ราคา *** ของสิ่งใดๆในโลก ล้วนมาจาก Demand และ Supply และสินค้าที่เป็นคู่แข่งถ้ามีมากจะทำให้ราคา Drop ลง ทีนี้ถามท่านๆบ้างว่า ถ้าลงทุนกับตราสาร ซึ่งแน่นอนสะดวกกว่าลงทุนอสังหาแหงๆ ท่านได้ผลตอบแทน 5% ต่อปี ท่านก็ควรลงทุนกับตราสาร ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์ควรได้ผลตอบแทนมากกว่า 5% จึงจะคุ้มกับค่าเหนื่อย ถ้าย้อนดูคอนโดเก่าๆย้อนดูจากอดีตหลายๆที่ราคาก็ไม่ได้ขึ้น (ยกเว้นสภาพ 2-3 ปีมานี่) ถ้าเรามองแบบ Conservative ในการลงทุน ให้ราคาขายคอนโดเราไม่ขึ้นเลยตลอด  10 ปี เราต้องได้ค่าเช่ามากกว่า 5% ทีนี้ให้ 6% ก็แล้วกัน สมมุติว่าเราไม่ใช้ Leverage เลย เราต้องได้ค่าเช่า 6% ต่อปี ผมให้อัตราว่างเป็น 2 เดือนต่อปี ถ้าเราซื้อคอนโด 1,000,000 บาท เราต้องได้ค่าเช่า 60,000 บาทต่อปี หรือ 6,000 บาทต่อ 1 เดือน ถ้าเราซื้อคอนโด 2,000,000 บาท เราควรได้ค่าเช่า 12,000 บาทต่อเดือนเป็นอย่างน้อย จากคุณ : Arriba - [ 24 พ.ค. 50 11:24:39 ]

ความคิดเห็นที่ 9 ผมว่าหลักการ Moral Hazard กับการรับรู้ข่าวสาร ก็มีผลมากนะครับ ขนาดองค์จาตุครามอะครับตอนแรกผมเห็นคนหามาเพื่อห้อยตามกระแส แต่ตอนหลังผมเริ่มเห็นเค้าเปลี่ยนเป็นคุยกันเรื่องปล่อยได้องค์ละเท่านั้นเท่านี้ถ้าลองพิมพ์ออกมา64ล้านองค์แล้วแต่ละคนมี1องค์อะไรจะเกิดขึ้น (เกี่ยวมั้ยน้อ) จากคุณ : เด็กน้อยฝั่งธน - [ 24 พ.ค. 50 11:31:18 ]

ความคิดเห็นที่ 10 ทีนี้สมมุติว่าเรามีเงิน 2 ล้านบาท ไม่อยากฝากเงินกลัวเงินเฟ้อกิน จะเอามาซื้อคอนโดลงทุน เราก็ควรจะหวังค่าเช่าให้ได้ 12,000 ต่อเดือน ทีนี้เมื่อจะค้าขาย ก็ต้องมองถึง 1.ลูกค้า 2.คู่แข่ง ซึ่งคู่แข่งก็จะแบ่งเป็น คู่แข่งทางตรง(คอนโดด้วยกัน) และคู่แข่งทางอ้อม (หอพัก และ Service Apartment ต่างๆ) มาดูลูกค้าก่อน ถ้าเราจะลงทุน ควรตอบตัวเองได้ก่อนว่าลูกค้าของเราเป็นใคร เราซื้อคอนโดถ้าจะปล่อยเช่า เราตอบได้หรือไม่ว่าใครจะมาเช่า คนอายุประมาณเท่าไหร่ ทำอาชีพอะไร เค้ามาเช่าทำไม ฯลฯ และที่สำคัญคือ มีจำนวนคนแบบที่เราคิดอยู่เท่าไหร่ ... คอนโดที่เป็น Supply ที่มีในตลาดหรือกำลังจะมี มีมากกว่า หรือ ต่ำกว่า Demand นอกจากนี้ ที่ผมอยากให้ระวังกันดีๆ คือ สินค้าคู่แข่งทางอ้อม เช่น หอพัก อพาตเม้นต่างๆ ซึ่งหลังจากผมลองออกดูตลาดถามๆราคาแล้ว น่ากลัวพอสมควรเลยครับ อย่างวันก่อนผมไปเดินไล่ถามแถมย่านรัชดา หลังโพเซดอนที่มี The Kris ขึ้น ข้างๆโครงการ The Kris มี Service Apartment เก่าๆ แต่มีคนเช่าเยอะมาก แล้วคิดค่าเช่า 5,xxx มีแม่บ้านกวาดบ้านให้ด้วย เป็นต้น พวกนี้คือ คู่แข่งที่อาจไม่ใช่ตลาดเดียวกันโดยตรง แต่เป็นคู่แข่งครับ เหมือนน้ำอัดลม กับชาเขียว กับน้ำส้ม ทั้งสามแบบก็ดับกระหายได้หมด แต่บางคนอาจไม่ชอบน้ำอัดลมเพราะมีแก๊สเลยซื้อชาเขียว บางคนบอกไม่ชอบชาเขียวเพราะท้องผูกก็ไปกินน้ำส้ม แต่บางคนบอกน้ำส้มแพง ก็ไปกินน้ำอัดลมรสส้มแทนก็มี ทั้งนี้ปัจจัยในการบริโภคของคนจ่ายตังนอกจากความชอบแล้วที่สำคัญสำหรับตลาดกรุงเทพ คือ เงินในเป๋า ด้วย จากคุณ : Arriba - [ 24 พ.ค. 50 11:32:41 ]

ความคิดเห็นที่ 11 ทีนี้ลองคิดเล่นๆ ถ้าผมซื้อห้อง The Kris ราคา 2 ล้านไว้ปล่อยเช่า โดยหวัง ROI 6% ผมจะต้องปล่อยเช่าที่ 12,000 บาท - ลองคิดดูว่าใครจะเป็นลูกค้า ? - ทำไมเค้าถึงจะต้องมาเลือกเรา ไม่ไปเลือกอพาตเม้น 5,xxx บาท ที่มีคนกวาดห้องให้ ฯลฯ ถ้าตอบได้ก็น่าลงทุน ถ้าตอบไม่ได้ ก็โกยเถอะโยม .... จากคุณ : Arriba - [ 24 พ.ค. 50 11:34:53 ]

ความคิดเห็นที่ 12 ผมลองคิดเล่นๆว่า ถ้าในการลงทุนนั้น คอนโดรั้วติดรถไฟฟ้า กับ คอนโดห่างรถไฟฟ้า 200m ราคาควรต่างกันเท่าไหร่ ??? ถ้าสมมุติ ผมเงินเดือน 40,000 บาท อยากจะหาคอนโดเช่าแถวรัชดา กำลังดู Life@ กับ IVY สมมุติ IVY ให้ผมเช่า 10,000 (เพราะราคาต่ำกว่า) แต่ห่างรถไฟฟ้า 200m กับ Life@ ให้ผมเช่า 12,000 ติดรถไฟฟ้า ผมจะเลือกอันไหน ?? ผมเอา 2,000 ต่อเดือนไปจ่ายอย่างอื่นดีหรือไม่ หรือว่าผมจะเอาไปเป็นค่า 200m ดี .... ก็ต่างจิตต่างใจครับ แล้วแต่ ถาม 10 คนก็คงมีคนเลือกทั้ง2 แบบ แค่จะลองให้คิดดูเล่นๆนะครับ ว่ารั้วติดรถไฟฟ้าอาจไม่ใช่คำตอบที่บอกว่าดีที่สุดในการลงทุนนะครับ ราคาที่ลดลงในขณะที่ความลำบากไม่ได้มากมาย ก็สำคัญ จากคุณ : Arriba - [ 24 พ.ค. 50 11:38:29 ]

ความคิดเห็นที่ 13 พี่ Arriba ถ้าผมโกยไปตั้งหลักแล้วรออีกสามปี โครงการที่เสร็จไล่เลี่ยกันในช่วงนั้น ผมว่าไม่น่าจะต่ำกว่า10 โครงการไม่ว่าจะติดแนวรถไฟฟ้า100เมตรถึง1กม ผมควรจะไปซื้อตอนนั้นมั้ยครับ ถ้าบวกราคาไปอีกประมาณ10% ผมคิดว่าไม่น่าจะมีคนที่คิดจะถือไว้อยู่จริงถึง 100% หรอกครับ กลับคนที่จะต้องรีบปล่อยเพราะกลัวต้องทำเรื่องโอน และผมอยากรู้ว่าไอ้ราคา Presale กับราคาขายตอนเสร็จเนี่ยมันต่างกันประมาณกี่% อยากทราบค่าเฉลี่ยโดยประมาณ แก้ไขเมื่อ 24 พ.ค. 50 11:49:02 แก้ไขเมื่อ 24 พ.ค. 50 11:41:12 จากคุณ : เด็กน้อยฝั่งธน - [ 24 พ.ค. 50 11:39:21 ]

ความคิดเห็นที่ 14 ผมก็มานั่งคิดนะครับ ในกรณีเลวร้ายสำหรับ City Condo คือ สมมุติว่ารถไฟฟ้าสีต่างๆมันดันได้ขึ้นมาไวจริงๆ หรือ Supply ในอีก 2-3 ปี หลังจากคอนโดที่กระหน่ำขายช่วงนี้กัน เกิดสร้างเสร็จหมด ตอนนั้น อะไรคือ ปัจจัย ให้คอนโดของเราได้รับความนิยม ?? ถ้าคอนโดของโครงการส่วนใหญ่หลังๆ ห่างรถไฟฟ้าไม่เกิน 300m อะไรคือปัจจัย??  ตอนเช้า วิ่งขึ้น BTS หรือ MRT ได้พอหรือไม่ มีอาหารขาย มีสภาพแวดล้อมที่ดีหรือไม่?? หรือว่าใครจ่ายค่า BTS หรือ MRT ต่ำกว่ากัน ใช้สถานีน้อยกว่ากัน ??? หรือว่า อะไรครับ หรือว่าจะกลับไปแข่งกันที่ใครเดินทางโดยรถยนต์ได้สะดวกกว่ากัน ??? เพื่อนๆคิดว่าไงครับ อยากทราบความคิดเห็นครับ แก้ไขเมื่อ 24 พ.ค. 50 16:32:24 จากคุณ : Arriba - [ 24 พ.ค. 50 11:42:16 ]

ความคิดเห็นที่ 15 ไม่ทราบอะครับคุณ เด็กน้อยฝั่งธน ผมใช้วิธีแบ่งตัง คือ ตอนนี้ผมซื้อคอนโดบางส่วนไว้ แต่เหลือเงินลงทุนไว้ด้วยพอๆกัน ตอนนี้ผมมองว่า ควรเน้น ROI เป็นหลัก สำหรับผมมองไว้ 7-8% แบบไม่ใช้ Leverage ถ้าไม่ได้นี่ไม่เอาเลย ตัดทิ้งก่อน ถ้า ROI ไม่ได้เลิกคุย ถ้า ROI ผ่านค่อยไปดูสภาพโครงการว่าน่าสนใจหรือไม่ แค่ไหน ในภาวะคอนโดช่วงนี้ผมว่าถ้าไม่เจออันที่คิดว่าสุดๆจริงๆ ROI ดี โครงการสุดๆ ผมว่าควรรอครับ นี่แค่ความเห็นนะครับ จริงๆก็ไม่รู้จะเป็นไงเหมือนกันครับ จากคุณ : Arriba - [ 24 พ.ค. 50 11:48:54 ]

ความคิดเห็นที่ 16 ผมไม่คิดอะไรมาก แต่ผมคิดตื้นๆ อย่างเช่นว่า ถ้าสมมุติคุณกู้แบงค์อยู่ด้วยอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ในสถานการณ์ที่ดอกเบี้ยสูง แล้วแบงค์โทรมาชวนให้รีไฟแนนซ์ในอัตราดอกเบี้ย fix ที่ตำกว่าอัตราที่คุณจ่าย ----> ผมทำนายว่าในไม่ช้าดอกเบี้ยจะลดต่ำกว่าดอกเบี้ยที่คุณ fix ถ้าสมมุติคุณกู้แบงค์อยู่ด้วยอัตราดอก fix ในสถานการณ์ที่ดอกเบี้ยต่ำกว่าที่คุณจ่าย แล้วแบงค์โทรมาชวนให้รีไฟแนนซ์ในอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ต่ำกว่าอัตราที่คุณจ่าย ----> ผมทำนายว่าในไม่ช้าดอกเบี้ยจะขึ้นสูงกว่าดอกเบี้ยที่คุณ fix ถ้า developer ที่ถือ+หาที่ดินตามแนว MRT BTS รีบเอาโครงการเหล่านี้มาขายทำกำไร ----> ผมทำนายว่า.....เคยพูดไว้กระทู้ไหนจำไม่ได้ ไม่ขอพูดซ้ำ ใครปล่อยเร็วก็แล้วไป จากคุณ : ohlalla (ohlalla) - [ 24 พ.ค. 50 12:53:28 ]

ความคิดเห็นที่ 17 ใช่ครับคุณ Arriba ทุกสิ่งในโลกไม่แน่นอน เรื่องรถไฟฟ้าก็คงมองเหมือนกัน แต่เรื่องลงทุนคอนโดผมคงไม่มองยาวเหมือนคุณ Arriba เนื่องจากความไม่แน่นอนและความเฟื้ออย่างที่บอก ผมคงใช้วิธีฟันแล้วทิ้งเกาะกระแสไปเรื่อยๆแบบ Developer มากกว่าแต่คล่องตัวกว่า ผมมองเรื่องรายได้จากค่าเช่าระยะยาวเป็นเหตุผลสุดท้ายในการลงทุนคอนโด เพราะไม่ชอบดูแลรักษาอะไรหลายๆอย่างให้ดีได้พร้อมกันเนื่องจากความขี้เกียจและความเสี่ยง ผมชอบเงินปัจจุบันมากกว่าเงินในอนาคตครับ ดีใจที่ได้เห็นคุณ Arriba เขียนมุมมองการลงทุนคอนโดให้ฟัง ผมยังจำได้ตอนที่ได้อ่านที่คุณ Arriba เขียนเตือนเกี่ยวกับภาคใต้ตอนปล้นปืนใหม่ๆได้ในเว็บหุ้น จมูกไวมากครับ อิอิ จากคุณ : พิษประจิม - [ 24 พ.ค. 50 15:11:39 ]

ความคิดเห็นที่ 18 คืองี้ครับ คิดว่าคุณพิษประจิมคงเล่นหุ้นด้วย ถึงได้เคยเห็นผมโพสต์ จริงๆแล้วหลักการ ROI ของคอนโด ไม่ต่างอะไรจาก EPS ของหุ้นครับ ไม่ว่าเราจะซื้อหุ้นหวังปันผล หรือ ซื้อหุ้นหวัง Capital Gain แต่ตัวที่ช่วยค้ำยันเวลาตลาดระเนระนาด ก็คือ EPS หรือผลประกอบการนั่นเอง ทำไม ROI หรือ EPS ถึงมีความสำคัญในการค้ำยันการลงทุน คือ ทุกคนที่ลงทุนนั้นหวังผลตอบแทน โดยหลักการลงทุนแล้ว เงินจะไหลจากที่ที่ผลตอบแทนต่ำ ไปสู่ที่ผลตอบแทนสูงกว่าเสมอ สมมุติว่าเกิดเหตุการไม่คาดฝันกับตลาดหุ้นขึ้น แต่มีหุ้นกลุ่มหนึ่งการเงินเข้มแข็ง ผลการดำเนินงานดี และที่สำคัญจ่ายปันผลต่อเนื่อง นักลงทุนกลุ่มที่เน้นการลงทุนระยะยาวจะหันควับมามองหุ้นกลุ่มพวกนี้ทันทีเวลาตลาดเทกระจาด ยิ่งถ้าตลาดเทมากๆ ปันผลของหุ้นเริ่มสูงมาก เพราะราคาลงมาก เช่นจ่าย 8-10% และผลการดำเนินงานก็เข้มแข็ง นักลงทุนกลุ่มนี้จะเข้าช้อนทันที ซึ่งส่วนมากนักลงทุนกลุ่มนี้จะมีกำลังซื้อมหาศาล ดังนั้นหุ้นที่ผลการดำเนินงานดี ปันผลดี มันจะมีจุดรับที่เข้มแข็ง มี Downside Risk ที่จำกัด ผิดกับหุ้นที่ผลการดำเนินงานไม่ดี เล่นกันแบบเก็งกำไรล้วนๆ หรือแม้แต่หุ้นดี ที่ไล่กันจน Over Value ไปมากๆ เวลาตกนี่ ตกได้ใจครับ ทีนี้มาดูถึงอสังหาริมทรัพย์ ก็คือการลงทุนแบบหนึ่ง ไม่ว่าคุณจะหวังการปล่อยเช่า หรือหวังเก็งกำไร ในบางเวลา ตลาดก็อาจไม่เป็นไปในทิศทางที่คาดคิด เช่น ใครจะไปรู้ ปีหน้าเศรษฐกิจอาจทรุดเทกระจาด คนตกงานเพิ่มขึ้น หรือ ไม่ก็อาจจะเลือกตั้งสำเร็จ รถไฟฟ้าเดินหน้าขึ้นกระจาย คอนโดที่ไม่สามารถสร้างรายได้ คือ ปล่อยเช่าไม่ออก หรือ ปล่อยเช่าได้ต่ำเทียบกับการลงทุน ราคาจะสามารถตกได้มากกว่า คอนโดที่ปล่อยเช่าได้ และมี ROI ที่ดี เนื่องจากว่าการทำรายได้ เป็นหัวใจประการแรกของการลงทุน ซึ่งฝรั่งเค้าชอบเรียกพวกกลุ่มนี้ว่า Bubble Prove Property ดังนั้น ไม่ว่าเราจะลงทุนยาว หรือเก็งกำไร เพื่อความไม่ประมาท ROI ก็ยังเป็น Factor ที่สำคัญที่สุดครับ เพราะไม่ว่าเศรษฐกิจจะดีหรืไม่ดี เงินลงทุนของคนรวยต้องหาที่ไปเสมอ อย่างตอนนี้เป็นต้น คนระดับกลางถึงสูงไม่มีที่ลงเงิน หุ้นก็ไม่กล้าเล่น ดอกเบี้ยก็ต่ำ คอนโดเลยเป็นที่ลงเงิน มีคำพูดที่ผมชอบมากของปรมาจารย์การลงทุน เค้าบอกว่า "ไม่มีเรือลำไหนอยากฝ่าพายุ แต่เรือทุกลำย่อมต้องมีโอกาสต้องฝ่าพายุ แต่เรือที่ดีจะสามารถฝ่าพายุได้" ปล ฟันแล้วทิ้งนี่ ซื้อขายใบจองหรือเปล่าครับ อิอิ แก้ไขเมื่อ 24 พ.ค. 50 16:14:37 แก้ไขเมื่อ 24 พ.ค. 50 16:06:54 จากคุณ : Arriba - [ 24 พ.ค. 50 15:56:35 ]

ความคิดเห็นที่ 19 ถ้า developer ที่ถือ+หาที่ดินตามแนว MRT BTS รีบเอาโครงการเหล่านี้มาขายทำกำไร ----> ผมทำนายว่า.....เคยพูดไว้กระทู้ไหนจำไม่ได้ ไม่ขอพูดซ้ำ ใครปล่อยเร็วก็แล้วไป จากคุณ : ohlalla (ohlalla) อันนี้ผมคุยกับพี่ขาใหญ่ประจำซอยคอนโดคลับท่านนึง เรืองนี้เหมือนกันครับ ว่าทำไมกลุ่มอัศวโภคิณ(LH AP QH) ชักเอา Landbank ดีๆออกมาปล่อยหมดเลย คิดแล้วสยึมกึ๋ยยยย~~~ จากคุณ : Arriba - [ 24 พ.ค. 50 15:58:25 ]

ความคิดเห็นที่ 20 กระทู้นี่ให้ความรู้ดีจังครับ ถึงแม้จะรู้เรื่องบ้างไม่รู้เรื่องบ้างก็ตามแต่ ^ ^ จากคุณ : คนข้างๆ - [ 24 พ.ค. 50 21:13:54 ]

ความคิดเห็นที่ 21 อืมม...น่าคิดๆ จากคุณ : เสี่ยสมัครเล่น - [ 24 พ.ค. 50 21:17:58 ]

ความคิดเห็นที่ 22 ได้ความรู้มากเลยค่ะ เพราะกำลังซื้อคอนโดอยู่เหมือนกัน จากคุณ : Lilac - [ 25 พ.ค. 50 13:44:19 ]

ความคิดเห็นที่ 23 เข้าใจ การ ลงทุนเรื่องหุ้นเยย อึมมมมม เป็น อีก มุมมองงงง จากคุณ : Jonanah - [ 25 พ.ค. 50 14:04:02 ]

ความคิดเห็นที่ 24 "ไม่มีเรือลำไหนอยากฝ่าพายุ แต่เรือทุกลำย่อมต้องมีโอกาสต้องฝ่าพายุ แต่เรือที่ดีจะสามารถฝ่าพายุได้" ชอบคำนี้มากครับ ....  ผมก็เชื่อว่าคนแข็งแกร่งและฉลาดกว่าคนอื่นจะยืนยัดได้นานกว่าคนอื่น จากคุณ : supercc - [ 25 พ.ค. 50 16:29:51 ]

ความคิดเห็นที่ 25 แหม Arriba แนะนำข้อคิดที่ดีมีประโยชน์ จริงๆครับ จากคุณ : หมาร่าหมาหรอด - [ 25 พ.ค. 50 18:16:53 ]

ความคิดเห็นที่ 26 ชอบคุณ Arriba ตอบ ขอแลกเปลี่ยนความเห็นบ้างนะครับ ระยะห่างของโครงการกับฺBTS ควรจะต้องดูว่าเป็นชายหรือหญิงด้วยนะครับ ถ้าหญิงก็น่ากลัวหน่อย ต้องเดิน 100-300 เมตร แล้วก็ต้องดูอีกว่าผ่านอะไรบ้าง อาจเจอ ขี้เมา ขี้ยา กุ๋ย โจร ขโมย แก็งค์มอไซค์ อื่นๆๆ จากคุณ : ลูกจ้างตลอดชีพ - [ 26 พ.ค. 50 00:23:04 ]

ความคิดเห็นที่ 27 ถ้ามองแบบคุณ Arriba คงไม่มีคอนโดไหนน่าลงทุน นอกจากสุขุมวิท เพลินจิต สาธร หรือ หลังสวนที่มีชาวต่างชาติเป็นผู้เช่า จะซื้อ Life@suthisanไว้ให้คนเช่าเพียง 12000 บาทต่อเดือนคงไม่คุ้ม และคนไทยที่มีรายได้แน่นอนใครอยากจะเสียค่าเช่า คนเขาก็อยากได้เป็นของตัวเอง แต่ราคาของที่รัชดาจะขึ้นได้ต่อเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อมของแถวนั้นเอง อย่างทองหล่อ ที่ยิ่งวันยิ่งมีสีสัน  ถ้ารัชดาอีก2-3ปีข้างหน้าเป็นอย่างทองหล่อวันนี้ ราคาก็ขึ้นแน่ โดยไม่สนใจYield เพราะราคาที่ดินขึ้น เป็นการบังคับว่าที่อยู่เกิดใหม่ก็จะแพงตาม และที่คุณ Arriba มองว่าLH,APเอาที่ดินดีๆออกมา เสนอขายแล้วน่ากลัว อยากให้มองอีกมุมว่า บริษัทเหล่านี้โดนกดดันโดยผู้ถือหุ้น จะต้องเติบโตเป็น% ต้องไม่เสีย Competitive Advantage ต้องสามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้ ตลาดคอนโดนี้กำลังเป็นตลาด Competitive โดยสมบูรณ์ Margin ที่เคยลิ้มรสเมื่อก่อนหายากมากขึ้น  หากไม่ควักที่ดีๆออกมาจะขายสู้ที่อื่นไม่ได้ เสียหน้าและความน่าเชื่อถือ จากคุณ : Kerry - [ 26 พ.ค. 50 05:55:05 ]