ความคิดเห็นที่ 2
เริ่มต้นคือพอเราขายสมมติว่าขายเท่าทุนสิ่งที่เราได้กลับมาก็คือ เงินดาวน์+เงินต้นที่ผ่อนแบงค์ไป ส่วนที่เหลือไปชำระหนี้เงินกู้คงเหลือ สิ่งที่เราเสียไปแน่ๆคือค่าดอกเบี้ยที่ผ่อนไปแล้ว ถ้าขายกำไรก็จะมีกำไรส่วนต่างราคาในเบื้องต้นก่อน
ดังนั้นถ้าเป็นผมก็ประเมินจากราคาตลาดว่าควรจะขึ้นไปเป็นเท่าไหร่แล้ว แล้วก็ดูว่ากำไรที่เราได้นั้นมันครอบคลุมดอกเบี้ยที่เราจ่ายไปมากน้อยแค่ไหน? คืออาจไม่ต้องครอบคลุม 100% ก็ได้เพราะเราได้ประโยชน์จากการอยู่บ้านไปส่วนหนึ่งแล้ว ซึ่งคิดเป็นมูลค่าเท่าไหร่ก็ลองตีเอาตามความพอใจ เช่น ถ้าคุณตั้งราคาตามตลาด สมมติว่าประมาณ 2,500,000 บาท กำไร 200,000 บาท ดอกเบี้ยจ่ายไป 250,000 บาท (ความจริงถ้าคิดตามทฤษฎีทางการเงินมันก็จะต้องมากกว่า 250,000 บาทอยู่เพราะมีเรื่องอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยมาเกี่ยวข้อง ตรงนี้ก็ประมาณเพิ่มเอาเองตามความเหมาะสมเช่นคิดจากอัตราเงินเฟ้อหรือดอกเบี้ยเงินกู้-เงินฝากแล้วแต่กรณี) กำไรจากราคาขาย 200,000 บาท สุทธิแล้วคุณยังขาดทุนอยู่ 50,000 บาท คุณก็ต้องมาพิจารณาว่า 50,000 บาทที่คุณเสียไปนี้คุณได้ประโยชน์อะไรมาบ้าง แล้วคุณพอใจที่จะยอมรับการเสียไปนั้นหรือไม่ เช่นคุณได้ประโยชน์จากการอยู่อาศัยมา 4-5 ปี ได้รับความสุข ความพึงพอใจจากการอยู่อาศัยนั้นดีหรือไม่? บางคนก็อาจพอใจ แล้วก็ขายไปที่ราคา 2,500,000 ดังกล่าว บางคนไม่พอใจ เพราะไม่ต้องการขาดทุนเลยก็ต้องตั้งราคาให้สูงขึ้นไปอาจเป็น 2,550,000 บาท เป็นอย่างน้อย แต่คุณก็จะขายยากขึ้นอีกหน่อยนึง ทีนี้ก็ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจครับว่าจะเลือกอย่างไร
ถ้าเราไม่รู้ราคาตลาด วิธีการตั้งราคาอีกแบบหนึ่งก็คือกำหนดอัตราเพิ่มขึ้นของราคาบ้านต่อปีเอาไว้ สมมติว่าบ้านขึ้นราคาปีละ 5% ก็เอา (1+0.05) ยกกำลัง 5 ไปคูณกับ 2.3 ล้านบาท ซึ่งก็จะเท่ากับ (1.05)x(1.05)x(1.05)x(1.05)x(1.05)x2.3 ได้เท่าไหร่ก็ไปพิจารณาความพอใจกันอีกที ก็เป็นไปได้
พอขายได้เงินแล้วก็จะเป็นแบบความเห็นข้างต้น คือ 1.คุณได้รับเงินกำไรส่วนที่คุณพอใจ (ถ้าคุณตั้งราคาให้มีกำไร) 2. บวกกับเงินดาวน์และเงินต้นในส่วนที่คุณผ่อนจ่ายแบงค์ไปแล้วคืนกลับมา 3. เงินส่วนที่เหลือก็ไปชำระหนี้ปิดยอดกับแบงค์เดิมจบกันไป ส่วนผู้ซื้อจะกู้หรือไม่กู้ก็แล้วแต่เขาแต่จะมาสวมสัญญาเงินกู้ของเราคงจะไม่ได้เพราะเป็นหน้าที่เขาที่จะต้องไปทำเรื่องกู้เองให้เรียบร้อยก่อนมาซื้อของเรา
ดูไปดูมาก็พบว่าผมยังไม่ได้ฟันธงคำตอบตามที่ จขกท. ถามมาเลย ดังนั้นขอตอบว่า ถ้าได้ประเมินราคาที่เหมาะสมตามเหตุและผลและกำไรที่ต้องการเป็นที่เรียบร้อยแล้ว เช่นสมมติว่าเป็น 2,500,000 บาท ก็ให้แจ้งผู้ซื้อไปว่าเราจะตั้งราคาขายเป็น 2,500,000 บาทไปเลย ไม่ต้องไปอธิบายว่าเราจะเอาดาวน์กับเงินผ่อนคืนเท่าไหร่ๆ เพราะมันจะทำให้ยุ่งยากในการเจรจาซื้อขายเกินไป เอาแบบปกติวิสัยดีกว่า คือแจ้งราคาขายเท่านั้นพอจบ
แก้ไขเมื่อ 14 ก.ย. 50 15:10:43
แก้ไขเมื่อ 14 ก.ย. 50 15:05:22
แก้ไขเมื่อ 14 ก.ย. 50 15:02:01
แก้ไขเมื่อ 14 ก.ย. 50 14:55:53
จากคุณ :
dhammaboot 
- [
14 ก.ย. 50 14:52:01
]
|
|
|
