ความคิดเห็นที่ 1 ลองดูนี่แล้วกัน เซฟ มาจากกระทู้ในนี้เนี่ยแหล่ะ ขอบคุณไว้ ณ โอกาสนี้ -------------------------------------------------------- การคำนวณหาความคุ้มในการลงทุนซื้อคอนโดให้เช่า ขั้นแรก หาก่อนว่าต้นทุนของเช่ามีอะไรบ้าง?? ในการให้เช่า ต่อ 1 ปี (12เดือน) 1. ค่าคอมมิสชั่น 1 เดือน ถ้าเราคิดว่าเราจะหาผู้เช่าเองก็ได้ แต่ต้องแลกกับระยะเวลาที่ห้องจะว่างนานกว่าใช้เอเย่นต์ คิดสะระตะแล้ว 1 เดือนเหมือนกัน เผลอๆอาจจะนานกว่านั้น 2. ค่าส่วนกลางคอนโด ค่าบำรุงรักษาห้องเช่น เปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้าที่โทรมหรือเจ๊ง ซักผ้าม่าน ซ่อมปาเก้ ซ่อมท่อเปลี่ยนก๊อก เฉลี่ยแล้วประมาณ 1 เดือน สรุปว่า 1 ปี เราเหลือรายรับค่าเช่าแค่ 10 เดือน จริงแล้ว ต้นทุนยังมีมากกว่านั้นได้แก่ ค่าเสื่อม ราวๆ 5% ต่อปี และภาษี ได้แก่ภาษีโรงเรือน 12.5% ของรายได้ค่าเช่า หรือ 1.5 เดือน ถามว่าต้องเสียไม๊ ต้องเสียครับแต่ บางคนไม่อยากเสียเพราะรู้สึกว่ามันแพงเกินไป ถ้าเราเป็นคนดีศรีสังคมก็เสียให้ถูกต้องนะครับ ไม่ควรเลี่ยง เคล็ดลับคือถ้าเรามีชื่อในทะเบียนบ้านคอนโดนั้นสามารถเอาไปเถียงกะสรรพากรได้ เอาเป็นว่าเราไม่นำเรื่องภาษีมาคิดละกัน เดี๋ยวจะไม่ต้องให้เช่ากันพอดี เหลือรายรับ 10 เดือนเหมือนเดิม ขั้นต่อไป เราอยากได้ yield กี่เปอร์เซ็นต์?? เทียบอัตราผลตอบแทนของตราสารที่มั่นคงที่สุดในประเทศนี้คือ พันธบัตรรัฐบาลไทย ตอนนี้ก็ประมาณ 4-4.5% ถ้าเราซื้อคอนโดมาให้เขาเช่าแล้วได้ต่ำกว่าผลตอบแทนพันธบัตร ก็ควรขายทิ้งเอาเงินไปฝากพันธบัตรสบายใจกว่าจิงมะไม่ต้องปวดหัวไล่ทวงเงินผู้เช่า ผลตอบแทนที่เหมาะสมสำหรับคอนโดให้เช่าควรได้ราว 7%-8% ครับกำลังดี (ยิ่งสูงยิ่งดีแต่มันยากน่ะ) ถ้าน้อยกว่านี้เช่น6%จะเริ่มไม่ค่อยworkแระ เจอค่าเงินเฟ้อ5%เข้าไปเกือบเท่าทุนแล้ว สูตรคือ ราคาเช่าต่อเดือน x 10เดือน x 100 = ไม่ต่ำกว่า 7 ราคาคอนโด หรือแปลงเป็นสูตรง่ายๆคือ เอาราคาตั้งขายคอนโด คูณ 0.007 จะได้ราคาเช่าที่คุ้ม (คิดที่ yield 7%) เช่น คอนโดของจขกท. ราคาประกาศขายคอนโด 600,000 บาท x 0.007= 4,200บาท หากคุณคิดว่าห้องนี้น่าจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่า 4,200 บาท/เดือน ก็ซื้อลงทุนได้เลยครับ ในทางกลับกัน เอาราคาเช่าของคอนโดนั้น เอามา หาร 0.007 ถ้าราคาตั้งขายต่ำกว่าตัวเลขนี้ >> ซื้อลงทุนได้ เช่น ดูแล้วราคาเช่าคอนโดห้องนี้ สตูดิโอแบบนี้ ทำเลขนาดนี้ ไม่น่าเกิน 5,000 บาท เอา 5,000 หาร 0.007 ได้ 714,285 บาท ดังนั้นราคาห้องนี้ไม่ควรเกิน 7.14 แสนบาท ครับ ทั้งนี้ หากคิด yield 8% ก็เปลี่ยนตัวคูณตัวหาร จาก 0.007 เป็น 0.008 ได้เลย -------------------------------------------------------------------------------- จากที่กล่าวมายาวข้างบน จะเห็นว่า หากเอาราคาคอนโดใหม่ไม่ว่าเป็น Life, Ideo, HIV, Noble ฯลฯ ที่ประกาศในปัจจุบันลองคำนวณดู จะพบว่า ส่วนใหญ่ไม่ผ่าน ไม่คุ้มค่า ได้ผลตอบแทนน้อยกว่าการลงทุนทั้งนั้น ซึ่งแปลว่า ขณะนี้ราคาคอนโดค่อนข้างแพงเกินไปแล้ว ดังนั้น คนที่ซื้อคอนโดช่วงนี้ ถ้าไม่เอาไว้อยู่เอง ก็คงต้องหวัง Capital gain คือ หวังกำไรจากราคาขายต่อ เมื่อคอนโดสร้างเสร็จแล้วเท่านั้นครับ ในบางทำเลที่ผู้ประกอบการแข่งขันกันมากๆ Supply ออกมาเยอะแยะ การเก็งกำไรโดยหวัง capital gain ถ้าเงินไม่เย็นจริงถือว่าเสี่ยงมาก หากกู้แบงค์ไม่ผ่านอาจจะต้องยอมขายดาวน์ขาดทุน หรือถูกยึดเงินดาวน์ เพื่อนๆที่ติดตามข่าวคราวคอนโดมิเนียมเป็นประจำ คงเริ่มเห็นเหตุการณ์นี้บ้างแล้วในบางทำเล บางโครงการ จากคุณ : มอนด์ / มีบ้านแย้วววว - [ 26 มิ.ย. 51 13:31:59 A:192.168.7.47 X:203.144.215.246 TicketID:142717 ]

ความคิดเห็นที่ 2 ^ ^ ขอบคุณ ครับ จากคุณ : i_nam - [ 26 มิ.ย. 51 14:33:23 ]

ความคิดเห็นที่ 3 ผมทำอยู่ครับ ถ้าคุณเชื่อตามกระทู้ข้างบนคุณไม่ต้องซื้อแล้วครับ ถ้าคุณมีกำลังจ่าย 6000 บาท/เดือน สำหรับเดือนที่ไม่มีคนเช่า คุณซื้อเลยครับ มีคนมาช่วยผ่อนอีกต่างหาก มีทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอีก คุณมีแต่ได้ประโยชน์ เผลอๆคอนโดราคาขึ้นอีก แต่ดูๆแล้วคอนโดในอนาคตก็จะมีแต่แพงขึ้นหล่ะครับ เนื่องจากโครงการที่สร้างใหม่ต้นทุนในการสร้างสูงขึ้น ส่งผลให้คอนโดมือสองราคาขยับขึ้นตาม อย่าลังเลครับซื้อเลย www.thairemap.com จากคุณ : นิค - [ 26 มิ.ย. 51 17:42:08 A:124.121.177.68 X: TicketID:179934 ]

ความคิดเห็นที่ 4 เดือนต่อ ๆ ไปเราก็ขยันทำงานให้มากขึ้น หรืองานเรามีความก้าวหน้ามากขึ้น ได้เลื่อนตำแหน่ง เงินเดือนก็มากขึ้น ก็จะเอาไปโป๊ะที่ผ่อนได้ครับ แต่อย่าหวังพึ่งค่าเช่าตลอดเวลานะครับ เพราะอาจจะมีบางเดือนที่คนเช่าเก่าเค้าย้ายออกไป แล้วกว่าที่เราจะหาคนเช่าใหม่ได้อาจจะใช้เวลาหลายเดือนครับ จากคุณ : AprilMan - [ 1 ก.ค. 51 18:59:01 ]