PANTIP.COM : R7125167 ผู้เช่าบ้านผิดเงื่อนไขสัญญาเช่า จะทำอย่างไรได้บ้างเพื่อให้เค้าย้ายออก []

ความคิดเห็นที่ 5

ก่อนจะดำเนินการอะไรต่อไป ลองอ่านก่อนค่ะ ..

คงจะเจอของแข็งเข้าแล้วคุณจขกท.คะ เป็นเช่นนี้ในเบื้องต้น คงต้องทำหนังสือบอกเลิกสัญญา
และขอเข้าครอบครองที่ดิน
แต่แหมไม่เห็นตัวสัญญา ก้ชี้ชัดลำบากค่ะ ไม่ทราบว่าใช้สัญญาเช่ามาตรฐานหรือเปล่าเอ่ย ..

สาระสำคัญในกรณีนี้คือ คุณจขกท.ในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน และในฐานะผู้ให้เช่า
ได้นำทรัพย์ออกให้เช่าโดยวัตถุประสงค์เพื่อให้ผู้เช่าได้ใช้ประโยชน์ในเวลาจำกัด (6เดือน)
ในทางกฎหมายนั้น ถือเอาเจตนารมณ์ของคู่สัญญาเป็นสำคัญ คือผู้เช่าได้เช่าเพื่อต้องการใช้
ประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่า และผู้ให้เช่าต้องการประโยชน์ตอบแทนในทรัพย์ที่เช่าจากผู้เช่า
ดังนั้นในทางกม.จึงถือว่า เพื่อเป็นการตอบแทนกับค่าเช่าที่ผู้เช่าจะต้องชำระแก่ผู้ให้เช่า
ผู้ให้เช่าจะต้องยอมให้ผู้เช่าเข้าใช้ทรัพย์ที่เช่านั้นโดยปกติสุข

ทีนี้ปัญหาที่เกิดขึ้นคือ ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าให้แก่คุณจขกท.ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินตามกำหนดระยะเวลา
อันเป็นการผิดสัญญา ทำให้คุณจขกท.ขาดประโยชน์อันพึงได้ในทรัพย์นั้น

ในที่นี้ ถ้าสัญญาเช่ามิได้ระบุถึง ข้อตกลงในสัญญาที่ได้ทำกับผู้เช่า ยกตัวอย่างเช่น มีข้อความชัดแจ้งว่า
"ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดหรือผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งดังระบุในสัญญาฉบับนี้
ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ากลับเข้าครอบครองสถานที่รวมทั้งขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าและปิดบ้าน หรือทรัพย์ที่เช่าได้ "
หรือระบุว่า "ผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าภายในวันที่ ..... ของเดือน.......... ทุกๆ เดือน ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่า
ตามกำหนด ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าใส่กุญแจห้องผู้เช่าได้ หรือผู้เช่ายินยอมอนุญาตให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจาก
ห้องเช่าได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบ ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดสัญญาแม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าทรง
ไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองสถานที่เช่าได้ โดยพลัน และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี
หรือผู้เช่าผิดสัญญาก็ดี ให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่า " หรือในข้อความอื่นๆที่มีความหมายใกล้เคียงกันนี้อ่ะค่ะ

ซึ่งถ้าเป็นแบบนั้น คุณจขกท.จะใช้อำนาจในการเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ให้เช่านั้นโดยพลการไม่ได้ค่ะ
คือจะไป ด่าทอ ว่ากล่าวด้วยถ้อยคำรุนแรง ประจานผู้เช่า หรือขับไล่ผู้เช่า เผาพริกเผาเกลือแช่งชักหักกระดูก
รวมถึงการไปปิดสถานที่เช่า ตัดไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ หรือขัดขวางมิให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน
ที่เช่าตามปกติ
เช่น การใส่กุญแจ หรือปิดไว้เพื่อมิให้ผู้เช่าเข้าไปใช้ประโยชน์จากที่เช่า รวมถึงกรณีการขนย้ายทรัพย์สินของ
ผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าโดยพลการ
.... เหล่านี้กระทำไม่ได้ค่ะ

เนื่องจากผู้เช่านั้นได้เข้าไปอยู่ หรือเข้าไปใช้ทรัพย์ที่เช่านั้น โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า
จึงถือว่าไม่ได้เป็นการบุกรุกค่ะ ถึงแม้ว่าต่อมา สัญญาจะถูกบอกเลิกและผู้เช่าไม่ยอมย้ายออก
ก็ไม่ถือเป็นเหตุบุกรุก เพราะได้ใช้สิทธิต่อเนื่องมาจากสิทธิเดิม เพียงแต่ว่าการถือสิทธิภายหลังจากเลิกสัญญา
เป็นการเข้าใช้ประโยชน์โดยไม่มีสิทธิตามสัญญาทางแพ่ง ซึ่งถือเป็นการละเมิดเท่านั้น ผู้ให้เช่าก็ต้องไป
ว่ากล่าวกันในทางแพ่ง คือการไปฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย โดยจะเรียกอะไรบ้าง และจะได้หรือไม่ได้
หรือได้เท่าไหร่ .......
อันนี้ก็สุดแท้แต่ศาลท่านตัดสินค่ะ

ดังนั้น เมื่อได้ทำสัญญาเช่า โดยไม่ว่าจะมีลายลักษณ์อักษรหรือไม่ก็ตามนะคะ
ถ้าการเช่านั้นมีผลบังคับตามกฎหมายแล้ว ผู้เช่าย่อมมีสิทธิ์ครอบครองใช้ประโยชน์จากทรัพย์ที่เช่าในขณะนั้น
ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิหรืออำนาจใดๆ ที่จะเข้าไปรบกวนการครอบครองหรือเข้าใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่านั้น
และถ้าผู้ให้เช่ากระทำการใดๆที่กล่าวไปแล้วดดยพลการ จะมีความผิดฐานบุกรุก (ป.อาญา มาตรา 362)
เพราะเป็นการรบกวนการครอบครองโดยปกติสุขของผู้เช่า อาจได้รับโทษถึงจำคุก และแถมโดนคดีแพ่งฐาน
ละเมิด ต้องชดใช้ค่าสินไหมแก่ผู้เช่าอีกด้วยล่ะค่ะ (กรณีแบบนี้เป็นคดีความกันมามากมาย)
จึงขอบอกกล่าวล่วงหน้าไว้ให้ระมัดระวังในข้อนี้ด้วย

แต่ ถ้ามีข้อสัญญาดังที่กล่าวไว้ข้างต้น เมื่อเราได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับเค้าแล้ว
ผู้เช่าซึ่งอยู่ในสถานที่เช่าโดยอาศัยสิทธิตามสัญญานั้นก็ย่อมไม่มีสิทธิอยู่ในสถานที่เช่าต่อไป
และถ้าไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่า เราจึงมีสิทธิตามข้อความที่ระบุไว้ในหนังสือสัญญาเช่า
โดยมีอำนาจปิดสถานที่เช่า ไม่ให้ผู้เช่าเข้ามาใช้สถานที่เช่าได้ และสามารถเข้าไปในสถานที่เช่าโดย
ทำลายกุญแจ ลูกบิด หน้าต่าง เพื่อ เข้าดำเนินการย้ายสิ่งของซึ่งเป็นของผู้เช่าออกมาได้
(ทำอะไรได้บ้าง มากน้อยแค่ไหน ขึ้นอยู่กับข้อความที่ระบุไว้ว่าผู้ให้เช่าจะดำเนินการอะไรบ้างหากผู้เช่า
ผิดข้อสัญญา ถ้านอกเหนือจากที่ระบุไว้อย่าทำค่ะ)

ซึ่งกรณีนี้ เป็นการกระทำของผู้ให้เช่าโดยใช้สิทธิตามสัญญาเช่าโดยสุจริต ก็จะไม่มีความผิดละเมิดหรือผิดอาญา

ฐานบุกรุกค่ะ

ที่เป็นเช่นนี้เพราะทางกฎหมายถือว่าสัญญาเช่านั้นเป็นสัญญาที่คู่กรณีต่างทำร่วมกันโดยสมัครใจ
แม้ข้อความในสัญญาจะไม่เป็นธรรมในความรู้สึกของคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง แต่ก็ไม่ถือเป็นเหตุให้คุ่สัญญาโต้แย้ง
แก้ไข หรือกระทำอะไรภายหลังได้ เพราะสมัครใจเช่นนั้นเอง
(ยกเว้นสัญญามีข้อความอันเป็นเรื่องที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของบ้านเมือง ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรม
อันดีของประชาชน หรือ เป็นกรณีที่สัญญานั้นได้จัดทำเป็นแบบไว้โดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง และคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งไม่มี
โอกาสที่จะแก้ไขหรือ เจรจาตกลงกัน ณ ตอนทำสัญญา)

ถ้ากรณีของคุณจขกท.เป็นไปตามที่ดิฉันกล่าวมา คือในสัญญามีระบุข้อความไว้โดยตลอด
และเนื้อหาใจความไม่มีส่วนใดส่วนหนึ่งเป็นโมฆะ ก็ให้ทำหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า
(ระบุให้ชัดเจนว่าเลิกสัญญาเพราะเหตุใด)
โดยกำหนดระยะเวลา 7 วันให้ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากสถานที่เช่า มิฉะนั้นทางคุณจขกท.
ในฐานะผู้ให้เช่าและผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ให้เช่านั้น สามารถดำเนินการใดๆ เพิ่อเป็นการขัดขวาง
มิให้ผู้เช่าเข้าใช้ทรัพย์ที่เช่านั้น โดยจะตัดไฟ ตัดน้ำ ล็อคประตู ขนของออก ฯลฯ ก็ว่ากันไป
(แต่ถ้าถึงเวลาต้องดำเนินการ ก็ต้องระวังเรื่องสิ่งของของผู้ เช่าให้ดี ต้องย้ายออกด้วยความระมัดระวัง
และจัดเก็บในสถานที่ซึ่งปลอดภัย โดยขณะทำการนั้นให้มีพยานร่วมอยู่ด้วยและให้ทำการบันทึกภาพโดยตลอด
รวม ถึงการทำบัญชีรายการสิ่งของไว้เป็นหลักฐาน พร้อมทั้งให้พยานลงลายมือชื่อไว้ด้วยนะคะ
ไม่อย่างนั้นเดี๋ยวจะพาลโดนข้อหาลักทรัพย์อีก)

***การจะบอกเลิกสัญญา หรือพิจารณาเหตุสิ้นสุดสัญญาในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่านั้น ถ้าผู้ให้เช่าและ
ผู้เช่าได้เคยตกลง (แม้จะเป็นการกล่าวด้วยวาจา)ว่า ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าผ่อนผันการชำระค่าเช่าให้
สัญญานั้นถือว่ายังไม่มีเหตุอันสิ้นสุดนะคะ จึงยังไม่อาจบอกเลิกได้ เพราะไม่ถือว่าผู้เช่าผิดสัญญาค่ะ***

--- ข้อควรระวังในกรณีได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่า ถ้าผู้เช่ายอมย้ายออกและให้ยึดสิ่งของบางอย่าง
เพื่อประสงค์ทดแทนค่าเช่าที่ ติดค้างต้องให้กระทำเป็นหนังสือยินยอม แนบท้ายบัญชีที่ประสงค์ให้ยึดไว้
และให้ผู้เช่าลงลายมือชื่อให้เรียบร้อยต่อหน้าพยาน เพราะมิฉะนั้นอาจโดนฟ้องกลับหรือแจ้งความข้อหา
ยักยอกทรัพย์ได้ค่ะ

แต่.. ถ้าไม่มีการระบุถึงข้อความที่บ่งบอกว่าผู้ให้เช่าจะกระทำการใดๆได้
หลังจากเกิดเหตุหรือพฤติกรรมอันทำให้สัญญาสิ้นสุด
หรือ ผู้เช่ายังดื้อดึงที่จะเข้าใช้ทรัพย์ที่เช่านั้น โดยการงัดแงะ ทำลายกุญแจ
หรือใดๆก็ตามเพื่อเข้าไปในสถานที่เช่า อันนี้ต้องทำใจและก็ต้องว่ากันขั้นต่อไปคือ.......
......ฟ้องขับไล่ค่ะ ....

โดย การฟ้องขับไล่นั้น ให้ทำหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าอีกครั้ง
โดยกำหนดระยะเวลา 30 วัน ให้ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากสถานที่เช่า
และระบุว่าจะดำเนินการฟ้องร้องเพื่อขับไล่ จะฟ้องเองหรือแต่งทนายให้ดำเนินการก็แล้วแต่
ซึ่ง ถ้าในสัญญาเช่าที่ทำกันไว้นั้น ได้มีการวางเงินประกัน หรือมัดจำและได้ระบุไว้ในสัญญา
ก็ให้ริบเงินมัดจำนั้นเสีย โดยให้หักจากค่าเช่า ค่าน้ำประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ รวมถึงค่าใช้จ่าย
ในการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมเหมือนวันที่เริ่มเข้ามาเช่า ในกรณีมีความเสียหายเกิดขึ้น
แต่ ถ้าไม่มีการวางเงินมัดจำ หรือเงินที่เรียกเก็บไว้เป็นปรกันนั้นไม่เพียงพอต่อเหตุเสียหาย
ก็ให้เรียกค่าเสียหายจากผู้เช่าตามจริงโดยมีหลักฐานตามสัญญาเช่า รวมทั้งค่าเสียหายจาก
การทำละเมิด(เช่น ถ้ามีผู้จะเช่ารายใหม่แต่ไม่สามารถให้เข้าใช้ได้)
ค่าทนาย ค่าธรรมเนียมศาล ฯลฯ

เหนื่อย ...

เรื่องแนวทางสู้คดีต้องขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ต้องการรายละเอียดมากกว่า นี้ค่ะ
เพราะหน้าสัญญาก็ไม่เห็น ซึ่งจะเป็นสิ่งสำคัญในการพิจารณาข้อต่อสู้ เช่น
บางครั้งหากเป็นฟอร์มสัญญาเช่ามาตรฐาน หรือผู้ให้เช่าทำขึ้นเอง จะระบุในสัญญาเลยว่าเมื่อสัญญาเช่า
ได้เลิกกันแล้วให้ทรัพย์ที่เช่าตกคืนแก่ เจ้าของ และผู้เช่าจะย้ายออกไปทันที หรือสิทธิการครอบครอง
ผู้เช่าเป็นอันระงับสิ้นไปทันทีเมื่อมีการเลิกสัญญา ทั้งนี้เพื่อผลดังนี้คือ
1. กรณีที่ผู้เช่าเดิมอยู่ต่อ ถือว่าเป็นการอยู่โดยไม่ยินยอมของผู้ให้เช่า นับเป็นการละเมิด
2. กรณีที่ผู้ให้เช่ากระทำการใดๆ โดยสุจริต(ตามที่กล่าวไว้ข้างบน) อันเป็นเหตุให้ผู้เช่าเข้า
ใช้ทรัพย์ที่เช่าไม่ได้ และหากผู้เช่าได้ออกมาจากทรัพย์ที่เช่าแล้วเมื่อถูกบอกเลิกสัญญา
การที่ผู้เช่าได้กระทำการฝ่าฝืน จงใจที่จะพยายามเข้าไปใช้ทรัพย์ที่เช่านั้นอีก อาจถือเป็นเหตุบุกรุกได้
(ขึ้นอยู่กับเวลาและพฤติการณ์)

ไม่ทราบว่าจะช่วยได้มากน้อยแค่ไหนนะคะ

จากคุณ : ถึกสมร ขจรอึด - [ 22 ต.ค. 51 02:23:28 ]