ความคิดเห็นที่ 1 ถ้าเป็นที่เค แบงก์ โหวงเฮ้งดีสงสัยมีลุ้น อิ อิ จากคุณ : Double07 - [ วันลอยกระทง 11:39:22 ]

ความคิดเห็นที่ 2 จากกระทู้เก่า กำลังจะซื้อบ้านหลังแรกในชีวิต มีคำถามหลายอย่างที่ยังคิดไม่ตก ขอคำแนะนำด้วยครับ   เริ่มแรกผมคิดว่าผมจะซื้อบ้านมือสอง อยู่ถนนสุขาภิบาล 3(รามคำแหง) เกือบๆถึงสี่แยกร่มเกล้า (แยกที่จะไปฉะเชิงเทรา) เป็นทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นเนื้อที่ 20 ตารางวา อายุบ้านประมาณ 10 กว่าปี แต่คิดว่าไม่ถึง 15 ปี เจ้าของบอกจะขายให้ราคา 900000 บาท โดยที่ค่าใช้จ่ายอื่นๆจะให้ผมออกทั้งหมด ผมไม่มีความรู้เกี่ยวกับเรื่องบ้านเท่าไรเลย แต่คนที่รู้จักเขาบอกจะซื้อบ้านก็ให้รีบๆซื้อเพราะว่า ดอกเบี้ย และราคาบ้านจะขึ้นสูงมาก เริ่มที่คำถามเลยครับ 1. ผมเงินเดือน 17000 บาท อายุ 27 ปัจจุบันเช่าบ้านอยู่เดือนละ 2000 บาท แฟนผมอายุ 24(ยังไม่ได้แต่งงาน)เงินเดือน 12000 บาท จะกุ้เงินจำนวน 900000 นี่ได้หรือเปล่าครับ และจะเสีย ดอกเบี้ยประมาณเท่าไร ผ่อนประมาณกี่ปีครับ 2. ที่คนขายบอกว่าค่าใช้จ่ายอื่นๆผมออกเองจะต้องมีอะไรบ้างครับ (ขอแบบละเอียดเลยครับ) คนขายบอกว่าค่าโอนไม่แพงหรอกประมาณร้อยละหนึ่ง (ทำไมผมเห็นในเน็ตบอกร้อยละสองล่ะ) 3. คนขายบอกว่าจะทำสัญญากัน 2 ใบ ใบแรกสัญญาจะซื้อจะขาย จะระบุราคา 1 ล้านบาท เพื่อทำเรื่องกู้เิงินธนาคาร (ผมต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรกับธนาคารหรือเปล่า) เขาบอกว่าจะกุ้ ได้เยอะๆ ส่วนสัญญาอีกใบจะทำกันรู้กันเอง2ฝ่ายว่าราคาขายจริงเท่าไร และเวลาได้เช็คจากธนาคารและเขานำเงินเข้าบัญชีแล้ว จะนำเงินส่วนต่างนั้นคืนให้ (เป็นไปได้หรือ) 3. ผมจะเสียเปรียบคนขายมั้ยครับ ครั้งแรกเขาบอกราคาผม 950000 ค่าใช้จ่ายให้ผมออกเอง พอต่อราคาแล้วเขาบอกเต็มที่ 900000 ค่าใช้จ่ายผมออกเองเหมือนกัน หรือผมควรจะต่อเขาเท่าไรดี เอาแบบให้เขาออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้ด้วย (แฟนผมบอกค่าโอนแพงมากประมาณ 7.3% จริงป่าว) 4. กุ้เงินซื้อบ้านนี่ต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรจุกจิกหรือเปล่า กว่าจะได้บ้านมาอยู่นี่ต้องเสียอะไรมากเท่าไรครับ ขอบคุณครับที่อ่านจนจบและช่วยตอบคำถาม จากคุณ : จรวดทีม  - [ 3 มี.ค. 48 21:43:27 ] ================== ความคิดเห็นที่ 5   1. ถ้ากู้คนเดียวไม่ผ่าน  ก็กู้ร่วมกันก็ได้  คือซื้อบ้านในนามของทั้ง 2 คน ซึ่งทำได้ตามกฏหมาย และแบงก์ก็ให้กู้ได้ ทั้งแบบพี่น้องท้องเดียวกัน หรือพี่น้องท้องชนกัน ( รวมทั้งยังไม่จดทะเบียนด้วย) 2. ค่าใช้จ่ายมี   2.1 ค่าโอน  2 เปอร์เซ็นต์   2.2 ค่าจดจำนอง  กรณีเรากู้ธนาคาร 1 เปอร์เซ็นต์   2.3 ค่าภาษีเงินได้ บุคคลธรรมดา   2.4 อื่นๆ เล็กน้อย  ค่าอากร ค่าพยาน ค่าคำขอ 3. ทำได้ แต่อย่าทำอย่างคนขายว่า เดี๋ยวจะบอกวิธี 4. ดูข้อ 2   แต่บวกค่าซ่อมแซม และค่าขนย้าย  + เฟอร์ใหม่สักชุดก็ดี เอาล่ะ  คราวนี้มาเริ่มทำการบ้านกัน 1. ถ่ายเอาสำเนาโฉนดบ้านที่คุณจะซื้อไปกรมที่ดิน ในพื้นที่  ไปที่เคาน์เตอร์ ปชส.(ควรมีทุกแห่ง แต่ไม่ยืนยัน)  ถามว่าจะซื้อบ้านหลังนี้  จะเสียค่าโอน และภาษี ต่างๆ เท่าไร สมมุติว่าบ้าน 20 ตร.วา เฉพาะตัวบ้านกว้าง 4 เมตร ลึก 12เมตร  กรมที่ดินประเมินมา ค่าที่ดิน วาละ 15000 บาท x 20 ตรว. =  300000 บาท  ค่าบ้านกว้าง 4 เมตร ลึก 12เมตร x 4450 บาท/ตร.เมตร x 2 ชั้น =  427,200 บาท   รวม ราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดิน  727,200 บาท 2. ถามตัวเองว่าต้องกู้เท่าไหร่  ยิ่งกู้น้อย ภาระก็น้อย  เอาล่ะ  สมมุติอยากกู้ เต็ม 900000 บาท ตามราคาที่ขาย  คือแบบว่าจะจ่ายแค่ค่าภาษีและโอนอย่างเดียว  ไม่ควักเงินดาวน์เลย  เพราะจะเก็บไว้ซื้อเฟอร์ฯ อิตาลี  ก็ทำตามที่คนขายแนะนำ คือ 2.1 ทำสัญญาใบที่ 1  ราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท  ทำใบเดียวพอ ไม่ต้องมีสำเนา  เสร็จ ให้คนขายลงลายมือชื่อไว้ด้านหลังสัญญา  กำกับว่า " สัญญานี้ใช้สำหรับยื่นเรื่องกู้กับธนาคาร เท่านั้น ไม่ใช้เป็นสัญญาซื้อขายจริง" ทำเสร็จ เราก็เก็บไว้  ผู้ขายอยากถ่าย  เราก็ถ่ายให้ได้  แต่ ให้เขาเขียนข้อความแบบเดียวกัน ลงบนใบสัญญานี้เลย   สรุปตัวจริงอยู่กับเรา 2.2  ทำสัญญา ซื้อขายจริง ราคา 900,000 บาท ที่คุณว่านั่นแหละ  เก็บไว้คนละชุด  สมมุติว่ามีวางมัดจำไป 20,000 บาท คงค้าง 880,000 บาท 3. ติดต่อขอยื่นกู้ กับธนาคาร  ถ่ายเอาหน้าสัญญา(ไม่ต้องถ่ายด้านหลังล่ะ) ในข้อ 2.1 ให้ธนาคารไป   รอลุ้น  สมมุติว่า ธนาคารอนุมัติ 90 เปอร์เซ็นต์ ของราคากู้ (ซึ่งต้องไม่เกินราคาตลาด )  คือ 900,000 บาท  ก็เป็นไปตามที่คาดหวัง       ก็นัดวันโอนกะธนาคารและผู้ขาย 4. เมื่อได้วันโอนแน่นอน  ก่อนหน้า 2 วัน โทรให้ธนาคาร ทำแคชเชียร์เช็ค 2 ใบ  ใบแรก 880,000 บาท    ใบที่ 2  20,000 บาท 5. ให้แน่ใจว่าผู้ขาย  ย้ายออกแล้ว  ไม่มียืดหยุ่นทุกกรณี  ไม่ย้ายออก  หรือยังมีคนอยู่ ก็ไม่ต้องนัดโอน   6. วันโอน(ที่กรมที่ดิน)  เมื่อถึงขั้นตอนทำสัญญา  กรมที่ดินจะถามคุณว่าซื้อขายกันเท่าไหร่  ก็แจ้งไป 900000 บาทก็ได้   ซึ่งก็เป็นตัวเลขในสัญญาเท่านั้นไม่มีความหมายใด เขาถามว่าชำระเงินอย่างไร  ก็เอาแคชเชียร์เช็คใบที่1  ให้เขาลงบันทึก   อีก 20,000 คือหักมัดจำ    หลังจากทุกอย่างเ รียบร้อย ก็เซ็นต์สลักหลังเช็คใบที่ 1   มอบให้ ผู้ขายไป   อีกใบก็เอาไปเข้าบัญชีของเรา เตรียมฉลองบ้านใหม่ได้ 7. การคำนวนค่าใช้จ่าย 7.1 ค่าโอน 2เปอร์เซ็นต์  727,200 บาท x 2% =14540บาท 7.2 ค่าจดจำนอง 900000 x 1% = 9000 บาท 7.3 ค่าภาษีเงินได้ (น่าจะเจรจาให้ผู้ขายเป็นคนจ่ายนะ)  จากข้อมูล  แสดงว่า เจ้าของครอบครองมาเกิน 8 ปี สมมุติว่า 10 ปี หักค่าใช้จ่าย 50% คือ 363,500 บาท  คือมีรายได้ 363,500 บาท /10 ปี  ตกปีละ 36,350 บาท  ซึ่งเสียภาษี ร้อยละ 5 เท่ากับ1,817.50บาท คูณ 10ปี  เป็น 18,175 บาท   7.4 อื่นๆ อีกนิดหน่อย สมมุติ รวม 500 บาท คุณต้องเตรียมเงินสดไป  42,215 บาท  อาจมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ จากทางธนาคาร เช่น ค่าประกันภัย  ก็ให้คุยกันกับทางธนาคาร และคนขายให้เรียบร้อยก่อน ข้อมูลที่ให้ อาจมีการคลาดเคลื่อนบ้าง เรื่องตัวเลขอัตรา(แต่ผมมั่นใจว่าถูกต้อง)  แต่หากไปเช็คที่กรมที่ดิน แล้ว  ก็ให้เอาตัวเลขกรมที่ดินเป็นเกณฑ์  หวังว่าคงเป็นประโยชน์  กะผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านหลังแรกบ้างไม่มากก็น้อย แก้ไขเมื่อ 04 มี.ค. 48 10:15:42 จากคุณ : :-) (NiceBenz)  - [ 4 มี.ค. 48 10:14:01 ] จากคุณ : SuperCrazyBoy - [ วันลอยกระทง 12:07:54 ]

ความคิดเห็นที่ 3 ของคุณ คห.2 ขอเสริมนิดหนึ่งนะคะ จากประสบการณ์ 1. การกู้ แบงค์โดยส่วนมากจะไม่ให้กู้ร่วมก็ต่อเมื่อเป็นพี่น้อง พ่อแม่ ญาติ หรือแฟนที่แต่งงานแล้วตามกฎหมายเท่านั้น แบบว่าไม่จดไม่ได้ (แบงค์โดยส่วนมากนะคะ โดยเฉพาะกสิกร เพราะทำของที่นี้ไว้ค่ะ) 2. ค่าใช้จ่ายค่าโอนนี้แล้วแต่ว่าบ้านมือสอง คนขายให้เราเขาเป็นเจ้าบ้านเกิน 1 หรือว่า 2 ปีขึ้นไป (จำไม่ได้ว่า 1 ปี หรือ 2 ปีขึ้นไปนะคะ) จะคิดค่าโอน 1% ค่ะ ตรงนี้อยากแนะนะว่าคนละครึ่ง แฟร์ๆ ส่วนค่าภาษีเงินได้ คนขายต้องเป็นคนออกไม่ใช่คนซื้อนะคะ และค่าจดจำนองก็เป็นคนซื้อออกค่ะ และที่ต้องเสียตอนแรกสุดเลยถ้าจะจำนอง คือค่าตรวจสอบบ้าน (เป็นการให้เจ้าหน้าที่เข้าไปดูบ้าน แล้วตีราคาออกมา ถ้าตีออกมาได้สูง ก็กู้เงินได้สูง) ซึ่งอันนี้ขึ้นอยู่กับแบงค์ว่าจะคิดค่าตรวจสอบเท่าไหร่ โดยเฉลี่ยมาประมาณ 1500 (โดยมา 3 แบงค์แล้วค่ะ) หลังตรวจสอบเสร็จก็ต้องดูประเภทอสังหาที่จะซื้อว่าเป็นไร เพราะแบงค์จะกำหนดว่าได้ max สุดกี่ % ดีที่สุดคือศึกษาเงื่อนไขแต่ละแบงค์ให้ดีๆ และตัดสินใจดูค่ะ เพราะแต่ละแบงค์มีโปรไม่เหมือนกัน หลักการให้ก็ไม่เหมือนกัน และตอนจ่ายค่างวดก็ไม่เหมือนกัน เช่นบางแบงค์ให้ปิดสัญญาหลัง 1 ปี บางแบงค์ 3 ปี ค่างวดทบได้ไม่เกิน 2 งวดต่อเดือน เป็นต้นค่ะ จากคุณ : pu (pu002) - [ วันลอยกระทง 12:58:13 ]

ความคิดเห็นที่ 4 มีประสบการณ์กู้แบงก์ซื้อบ้านสองครั้งในชีวิต มีข้อสังเกตที่อยากเอามาแชร์ 1. แบงก์ชอบลูกค้าที่มีรายได้ประจำ มีหน้าที่การงานที่มั่นคงและมีวินัยทางการเงิน เพื่อให้แน่ใจว่าเงินที่ปล่อยมาให้กู้จะได้รับการชำระคืนพร้อมด้วยผลตอบแทนเต็มเม็ดเต็มหน่วย ผู้อยากมีหนี้ควรพิสูจน์ตัวเองให้แบงก์ดูได้ว่าเป็นผู้มีคุณสมบัติเช่นนั้นจริงๆ เช่น ในหนังสือรับรองเงินเดือนควรระบุอายุงาน ตำแหน่งปัจจุบัน ประเภทของรายได้มีเท่าไหร่ใส่ไปให้หมด ถ้าจะให้ดีก็ระบุรายได้ย้อนหลังไปสัก 3-5 ปีให้ชัดไปเลยว่าเรามีปัญญาชำระคืนได้แน่ๆ แบงก์จะเอาไปชนกับหนังสือรับรองเงินเดือน และประวัติหนี้สินของเราในเครดิตบูโรเอง ถ้าตัวเลขสอดคล้องกันหมดโอกาสผ่านอยู่แค่เอื้อม 2. เงินออมในบัญชีถึงจะมีอยู่ไม่มากนัก เช่น หลักหมื่นต้นๆ ก็ไม่เป็นไรหรอก หลักประกันเรื่องรายได้ในอนาคตของผู้กู้สำคัญกว่าในมุมมองของแบงก์ 3. ถ้ากู้คนเดียวผ่านก็ยื่นกู้คนเดียวไปเถอะ ไม่ต้องใจดีให้หลักประกันแบงก์เกินความจำเป็น เค้าได้บ้านเราไปค้ำประกันหนี้อยู่แล้ว 4. อย่าปล่อยให้โครงการยื่นกู้เองทั้งหมด ถึงจะไม่ค่อยว่างแต่ก็ควรสละเวลาเอาเคสของเราไปคุยกับเจ้าหน้าที่แบงก์เองสัก 1 รายจะได้รับทราบข้อมูลด้วยตัวเอง 5. ถ้าไม่อยากซื้อประกัน ทำบัตรเครดิต ก็ไม่ต้องไปทำ จริงๆ แล้ว คงไม่ใช่ทุกแบงก์ที่ซีเรีสกับเรื่องพวกนี้  เจ้าหน้าที่คงอยากขายเองมากกว่า (ผมยื่นกู้ 4 ที่ไม่เคยถูกขอให้ซื้อเลย อยากมากก็แค่โยนหินถามทาง เราไม่เอาก็ไม่ว่าอะไร) 6. กล้าขอวงเงินกู้สูงๆ ไปเลยหากคิดว่าไม่มีปัญหาเรื่องการชำระคืน เอาเงินสดมาสำรองไว้เผื่อฉุกเฉินตอนต่อเติมบ้าน ดอกเบี้ยบ้านยังไงก็ถูกกว่าดอกเบี้ยเงิน   7. ไม่ควรด่วนสรุปกับแบงก์ไหนจนกว่าจะพอใจเงื่อนไขจริงๆ ถือซะว่าเราเป็นลูกค้าหารายได้ให้แบงก์ ย่อมมีสิทธิเลือกและต่อรองครับ แก้ไขเมื่อ 12 พ.ย. 51 17:42:21 จากคุณ : จตุบาล - [ วันลอยกระทง 17:38:45 ]

ความคิดเห็นที่ 5 ของเรากู้มาแล้ว 3 ครั้ง ครั้งแรก..กู้พ่อ...อันนี้ง่าย..แค่บ่น ๆ ว่าไม่มีตังค์แต่อยากได้ที่ผืนนี้ พ่อก็ขอดูรายละเอียดแล้วก็ซื้อด้วย...ไม่ต้องใช้หลักฐานอะไร นอกจากดูแลท่านให้ดี และคืนเงินท่านอย่างสม่ำเสมอ ไม่มีดอกเบี้ยด้วย 2 ครั้งหลัง..กู้แบ๊งค์ กู้ร่วมกะสามี คนหนึ่งเป็นพนักงานบริษัท (มั่นคงมาก) อีกคนรับราชการ กู้อยู่ในวิสัยที่ผ่อนได้ มีเหลือไว้ใช้แบบสบาย ๆ ไม่เคยมีหนี้บัตรเครดิต และหนี้สินอื่น (ยกเว้นหนี้พ่อ..ที่แบ๊งค์ตรวจสอบไม่พบ) มีเงินสดในบัญชีอยู่บ้าง ตอนนี้ใช้หนี้ทุกอย่างหมดแล้ว และแบ๊งค์แจ้งมาให้กู้อีก กำลังจะกู้ครั้งที่ 4 สหกรณ์ออมทรัพย์ของที่ทำงาน ไปสอบถามดูแล้ว ก็ง่ายดี ไม่ต้องมีคนค้ำประกัน เพราะเอาหุ้นค้ำได้ แถมได้ปันผลคืนด้วย ถ้าไม่จำเป็นก็ไม่อยากเป็นหนี้ (แต่มันก็จำเป็นทุกครั้ง ตอนจะกู้..แหะ ๆ ๆ) จากคุณ : Tackusan - [ วันลอยกระทง 20:35:25 ]