PANTIP.COM : R7515202 สอบถามเรื่องสิทธิการเช่าคอนโด []

ความคิดเห็นที่ 2

คอนโดมิเนียมแบบขายสิทธิการเช่า (Lease Hold) คืออะไร?

คอนโดมิเนียมแบบ Lease Hold ก็คืออาคารพักอาศัยที่สร้างบนที่ดินที่เช่าคนอื่นอยู่ ซึ่งต่างจากคอนโดแบบ Free Hold ซึ่งเจ้าของร่วม ถือกรรมสิทธิ์เป็นหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ซึ่งออกโดยกรมที่ดิน แต่คอนโดแบบ LeaseHold สิ่งที่ผู้ซื้อได้คือหนังสือสัญญาเช่าระยะยาว ระหว่างผู้ซื้อ กับ เจ้าของโครงการ ซึ่งมักจะไม่ใช่เจ้าของที่ดินแต่เป็นการเช่าต่อมาอีกที เจ้าของที่ตัวจริงมักเป็นสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือส่วนราชการอื่นๆที่ร่ำรวยที่ดินเช่นการรถไฟ กรมธนารักษ์ และที่เป็นเอกชนล้วนๆก็มีครับ

ที่จริงอาคารประเภทนี้ไม่ควรเรียกว่าคอนโดมิเนียม (คอนโดมิเนียมในความหมายของทางการคือ อาคารชุด) น่าจะเรียกว่าอาคารพักอาศัยเฉยๆ มากกว่า เนื่องจากไปจดทะเบียนเป็นอาคารชุดไม่ได้ ไม่มีเอกสารกรรมสิทธิ์ และทำให้ไม่มีนิติบุคคลอาคารชุดตามมา ในทางปฏิบัติ การดูแลอาคารจึงเป็นสัญญาว่าจ้างบริษัทมาบริหารอาคาร กฏระเบียบต่างๆก็เป็นข้อตกลงกันระหว่างเอกชนด้วยกัน ซึ่งหากเกิดข้อขัดแย้งระหว่างลูกบ้านกับบริษัทบริหาร หรือกับเจ้าของโครงการ ก็ไม่อาจใช้กฏหมายตามพ.ร.บ.อาคารชุดไปบังคับได้ คงได้แค่กฏหมายแพ่งทั่วไป เพราะอาคารแบบนี้ไม่เข้ากฏหมายอาคารชุด ดังนั้นผู้ที่คิดลงทุนควรศึกษาข้อตกลงต่างๆให้ละเอียดถี่ถ้วนกว่าการซื้อคอนโดตามปกติ หากเกิดปัญหาขึ้นค่อนข้างแน่นอนว่าผู้ซื้อย่อมเสียเปรียบเจ้าของโครงการครับ

ข้อได้เปรียบของคอนโดแบบ Lease Hold

เนื่องจากเป็นที่ดินเป็นที่เช่า ต้นทุนการพัฒนาโครงการจึงต่ำกว่าคอนโดทั่วไป จึงทำให้ราคาขายคอนโดประเภทนี้น่าดึงดูดใจให้ลงทุนเมื่อเทียบกับคอนโดในทำเลระดับเดียวกัน เกรดเดียวกัน
และด้วยความที่เป็นสัญญาเช่า ไม่เข้าพรบ.อาคารชุด จึงทำให้คนต่างชาติลงทุนอาคารประเภทนี้ได้สะดวกกว่าคอนโดปกติ ไม่ถูกจำกัดเพดาน49%
นอกจากนี้การซื้อขายอาคารประเภทนี้ไม่ต้องไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน จึงไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน2% แต่อาจจะเสียค่าใช้จ่ายค่าป่วยการซึ่งแล้วแต่เจ้าของโครงการจะกำหนด

"คอนโดประเภทนี้เมื่อครบสัญญาแล้วจะเป็นยังไง?"

สิ่งที่ผู้คนเกรงกลัวในการจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ Lease hold คือ มูลค่าทรัพย์สินที่น่าจะลดลงเรื่อยๆตามเวลาที่ผ่านไป จนเหลือ 0 บาท เมื่อครบสัญญาเช่า แต่ในทางปฏิบัติ เงื่อนไขในสัญญาเช่ามักจะเขียนเปิดโอกาสให้ผู้เช่า (ลูกบ้าน) มีสิทธิ์ต่อสัญญาเช่าได้ ในราคาที่ตกลงกันภายหลัง ซึ่งเรื่องนี้เป็นที่ถกเถียงกันมาก เพราะราคาที่"ตกลง"กันนั้นไม่มีการระบุชัดเจน ขึ้นอยู่กับสภาพบ้านเมือง สภาพเศรษฐกิจ ณ เวลานั้น อีก 30 ปีข้างหน้าเมืองไทยจะหน้าตาเป็นยังไงไม่มีใครรู้

สำหรับคนที่มองโลกในแง่ร้ายสุดๆที่มองว่า หากถึงเวลานั้นเจ้าของที่ดินเกิดเขี้ยวลากดิน ตั้งราคาเช่าต่อแพงมหาศาลกะไม่ให้ต่อสัญญาเพื่อจะเอาคอนโดไปทำอย่างอื่น แล้วจะทำยังไง? คอนโดของเราก็กลายเป็น 0 บาทใช่หรือไม่

คำตอบก็คือ ใช่ แต่โอกาสเป็นเช่นนั้นยาก ถ้าเจ้าของไม่เขี้ยวเกินไป จะกำหนดให้สิทธิต่ออายุสัญญาเช่าแก่ผู้อยู่อาศัยเดิมก่อน มูลค่าการต่อสัญญาเช่าจะต้องเป็นที่ยอมรับได้ทั้งสองฝ่าย หากเจ้าของเขี้ยวเกินเหตุ ตกลงกันไม่ได้ เจ้าของจะไล่ลูกบ้านออก ลูกบ้านเกิดรวมตัวกันไม่ยอม ไปขออำนาจศาล ศาลสั่งคดีขึ้นมาคราวนี้ยาวเลย กว่าจะสืบพยานเป็นร้อยปาก(ตามจำนวนเจ้าของร่วม) รับรองได้ยื้อกันเป็นสิบปี แถมระหว่างนั้นยังไม่ได้ค่าเช่าอีกตะหาก ผมคิดว่า อย่างไรเสีย การเจรจาต่อสัญญาก็เกิดขึ้นได้ค่อนข้างแน่นอนครับ แต่ราคาก็คงต้องพึ่งผู้เชี่ยวชาญอย่างบริษัทประเมินราคาทรัพย์สิน เป็นคนกลางในการกำหนด

ในความเป็นจริง คอนโดมิเนียมแบบLeaseHold ที่อายุผ่านไปราวๆเกือบครึ่งทางจำนวนมาก ราคาก็ไม่ได้ลดลงในอัตราฮวบฮาบตามสัดส่วนเวลาที่เหลืออยู่แต่อย่างใด เนื่องจากอาคารพักอาศัยแบบนี้มักสร้างในทำเลดีมาก เช่นย่านราชดำริ ย่านหลังสวน วิทยุ และอาจจะด้วยเหตุผลการต่อสัญญาดังที่กล่าวมาแล้ว แต่ก็นะฮะ อะไรๆในโลกใบนี้ไม่มีความแน่นอน ซื้อคอนโดทั้งทีจะเอาให้ชัวร์ก็ซื้อที่เป็นFreehold จะดีกว่าสบายใจชั่วลูกชั่วหลาน

จาก หมาร่า V2 (หมาร่าหมาหรอด)

จากคุณ : หมาร่า V2 - [ 11 ก.พ. 52 14:27:44 ]