ความคิดเห็นที่ 1 สัญญาจะซื้อจะขายของคอนโด จะต้องทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนดครับ ในที่นี่มีสองแบบคือ แบบของสคบ. และแบบของกระทรวง (แบบอช.22 สำหรับสัญญาจะซื้อจะขาย และแบบอช.33 สำหรับสัญญาซื้อขาย) ปัญหาคือทั้งสองแบบแตกต่างกัน เวลามีปัญหาก้อต้องมานั่งพิจารณาว่า แบบไหนกันแน่ที่ถูกต้องที่สุด และควรใช้แบบใดเป็นมาตรฐาน เพราะมีฐานะทางกฎหมายเท่ากัน คือ ของสคบ.ออกตามพรบ.คุ้มครองผู้บริโภค ส่วนของกระทรวงออกตามพรบ.อาคารชุด สังเกตให้ดีนะครับว่า สัญญาของคอนโดใช้คำว่า "สัญญาจะซื้อจะขาย" นั้นหมายถึงไม่ได้เป็นสัญญาซื้อขาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 กำหนดให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและกระทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขาย จึงยังไม่ได้เป็นสัญญาซื้อขายตามกฎหมาย จะขอยกเลิกสัญญาเนื่องจากไม่ได้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดคงไม่ได้ ทำได้แต่ไม่ทำตามสัญญานั้น เพราะสัญญานั้นถือว่าเป็นโมฆะมาตั้งแต่แรก หรือ สิ่งที่ทำได้คือ ณ ขณะตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้น ให้ชี้ให้ฝ่ายประสงค์จะขายเลยว่า สัญญาจะซื้อจะขายไม่เป็นไปตามแบบที่กฎหมายกำหนด ดังนั้น เมื่อต่อมาทั้งสองฝ่ายตกลงจะโอนกันแล้ว คือต้องไปกระทำนิติกรรมสัญญากันที่สำนักงานที่ดิน ก็จะใช้แบบ อช.33 คือ สัญญาซื้อขายจริงๆ ซึ่งในแบบ อช.33 จะไม่ได้กำหนดภาระผูกพันอื่นๆ เลยนะครับ เว้นแต่การประกันซ่อมแซมเท่านั้น ดังนั้นเมื่อตกลงกันทำแบบ อช.33 แล้ว หากมีปัญหาภายหลังจะยกเอาแบบ อช.22 ซึ่งกำหนดภาระผูกพันก่อนการโอนไว้มากมาย (เช่น เงินที่ต้องจ่ายระหว่างการก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ การผิดนัด การบอกเลิกสัญญา เป็นต้น) การที่สัญญาจะซื้อจะขายไม่เป็นแบบตามที่กฎหมายกำหนด คงตกเป็นโมฆะ เพราะการใดที่ไม่ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดให้ตกเป็นโมฆะ ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายนั้นจึงใช้บังคับไม่ได้เสมือนว่าไม่ได้ทำสัญญานั้น ส่วนเงินที่ได้จ่ายไปนั้น ก็คงต้องไปฟ้องร้องกันเอง เว้นแต่ว่าได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายตามแบบ อช.33 ไปแล้ว จะมาฟ้องร้องเพราะสัญญาไม่เป็นไปตามแบบ อช.22 อีกคงไม่ได้ ส่วนผู้ประกอบการก็จะเสียแค่ค่าปรับประมาณ 5000 บาท เท่านั้น ส่วนเงินที่ได้จ่ายไปแล้่ว สคบ.ไม่มีกฎหมายใดๆ ไปบังคับให้เขาต้องคืน (ส่วนใหญ่ที่ไม่มีปัญหา เพราะถึงสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ทำตามแบบ อช.22 ก็จริง แต่ผู้ประกอบการที่มีคุณธรรมส่วนใหญ่ ก็ไม่ได้เอาเปรียบผู้ซื้อมากนัก ยกเว้นเรื่องค่าเปลี่ยนแปลงผู้จะซื้อตามสัญญาเท่านั้น ที่กฎหมายห้ามเก็บ แต่ผู้ประกอบการมักไม่ยอม) ถ้าเร็วที่สุดควรจะยื่นฟ้องตามกฎหมายวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภคครับ ซึ่งแม้จะไม่ได้ระบุไว้ในสัญญา แต่กฎหมายถือเอาการโฆษณา โบรชัวร์ เว๊บไซท์ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาได้ แต่ท้ายสุดแล้ว ปัญหาคือ การตัดสินคดีความมัน "นานนนนนนนน" ผู้บริโภคหรือจะมีความอดทนและสายป่านเท่าผู้ประกอบการได้ ผมก็เคยมีปัญหาที่สัญญาไม่เป็นไปตามแบบ อช.22 และก้อปล่อยไปเพราะหน้าบาง โชคดีที่ผู้ประกอบการมีคุณธรรมและก็ปฏิบัติตามสัญญาครบ มีข้อต้องแก้ไขเล็กน้อยหลังโอนเท่านั้นเอง ป.ล.1 ผมไม่ใช่นักกฎหมายนะครับ ข้อความข้างต้นควรจะตรวจสอบกับนักกฎหมายอีกที โดยเฉพาะอย่างยิ่งคุณต้องกางสัญญาจะซื้อจะขายของคุณเปรียบเทียบกับแบบของสคบ. และแบบอช.22 อีกที ป.ล.2 ถึงแบบของคุณจะไม่เป็นไปตามกฎหมายที่กำหนด แต่ขอเอาใจช่วยให้ไม่มีปัญหาใดๆ ครับ เพราะหลายโครงการที่เป็นแบบนี้ แต่ก็ไม่มีปัญหาอะไรตามมา แก้ไขเมื่อ 03 มี.ค. 52 00:22:58 แก้ไขเมื่อ 03 มี.ค. 52 00:20:14 แก้ไขเมื่อ 03 มี.ค. 52 00:08:08 จากคุณ : Aeykun - [ 3 มี.ค. 52 00:05:59 ]

ความคิดเห็นที่ 2 ขอถามอีกเรื่องนะครับ ว่าถ้าสัญญาของผมระบุระยะเวลาที่โครงการสามารถล่าช้าได้ไว้12เดือนจากที่ปกติควรจะเป็นแค่6เดือนเท่านั้นแต่ดันเซ็นไปแล้ว" และผมมาทราบตอนหลังว่าผู้ซื้อคนอื่นกำหนดไว้แค่6เดือนเท่านั้น ซึ่งตอนนี้มันมีปัญหาตอนนี้คือคอนโดยังไงก็ไม่เสร็จสมบูรณ์ทันแน่ๆ(คือดีเลย์เกิน6เดือน)เพราะสร้างไม่ตรงแบบต้องสร้างเพิ่มเติมเพราะไปขอใบเปิดใช้อาคารไม่ผ่าน พอถามเซลล์ว่าจงใจยืดเวลาดีเลย์เพราะรู้รึเปล่าว่าจะไม่ทัน พอถามว่างั้นเปลี่ยนทำไมก็บอกไม่ทราบ แบบนี้จะสามารร้องเรียนให้เปลี่ยนระยะเวลาเพื่อเอาค่าปรับได้ไหมครับ จากคุณ : Fowls (Fowls) - [ 3 มี.ค. 52 15:00:32 ]

ความคิดเห็นที่ 3 ขอบคุณมากๆค่ะ คุณ Aeykun คำตอบละเอียดมากค่ะ จากที่เข้าใจ รู้สึกว่า ผู้บริโภคค่อนข้างเสียเปรียบในทุกทาง (ถ้าผู้ประกอบการมีเจตนาไม่ดีจริง ๆ) ก็ได้แต่หวังว่าโครงการที่เราจะซื้อ จะไม่มีปัญหาอะไรตามมา จากคุณ : Kai-Ka-Aa-Ra-Rae - [ 6 มี.ค. 52 00:34:11 ]