PANTIP.COM : R7632186 ผมมีเงินเดือน 30,000 จะซื้อบ้านหรือคอนโดได้ราคาเท่าไหร่เหรอครับ [ที่พักอาศัย]

ความคิดเห็นที่ 4

หลักการทั่วไปที่ Bank จะดูนะครับ

1. ทำงานที่เมืองไทยรึเปล่า ถ้าใช่ก็ 'มีสิทธิ' กู้ 100% ถ้าทำงานต่างประเทศเลย อาจจะได้ประมาณ 50-60%

2. Bank ดูฐานเงินเดือนเป็นหลัก
เช่น ฐานเงินเดือนจริง 20K มีค่าอื่นๆที่ได้ทุกเดือน เช่น ค่าตำแหน่ง 5K และ อีก 5K เป็นค่า OTของเดือนต่ำสุด
เงินเดือนสุทธิที่ Bank ส่วนใหญ่มอง คือ
= เงินเดือน + รายได้อื่นๆ(แต่ได้เท่ากันทุกเดือน) + รายได้อื่น(ไม่เท่ากันทุกเดือน ดูเดือนต่่ำสุด ไม่ได้เอามาหารเฉลี่ย ถ้าบางเดือนไม่มี ก็มองเป็น 0)
= 20K + 5K + 5K
= 30K(เป็นยอดก่อนหักประกันสังคมและภาษีนะครับ)

3. ถ้ามียอดหนี้ใดๆ ที่ผ่อนจ่ายเป็นเดือนๆ เช่น ผ่อนรถ ผ่อนบ้านอีกหลัง ผ่อนสินเชื่อบุคคล ผ่อนบัตรเครดิต(ต่ำสุด เช่น 3-10%)
ก็จะเอามาหักออกจากเงินได้สุทธิ
สมมุติ คุณ karnoi ไม่มีหนี้สินใดๆ รายได้สุทธิต่อเดือนจะเป็น 30K เหมือนเดิม

4. ธนาคารจะเอายอดนี้ไปคำนวณตามสูตรของแต่ละที่ ว่า จะให้กู้ได้มากสุดเท่าไร
สมมุติ รายได้สุทธิ = 30K ข้างต้น
อาจจะจะกู้ได้ประมาณ 1.5 - 1.7 ล้านบาท ผ่อนเดือนละประมาณ 11K บาท
[อันนี้เป็นการประเมินคร่าวๆ ตอนยื่นจริงๆ จะมีการยืด + หยุ่นมากกว่านี้
ยอดที่กู้ได้จริงๆ อาจจะคลาดเคลื่อนได้]

5. ต่อไปธนาคารจะทำการ 'ประเมิน' ว่าบ้านเรามีราคาเท่าไรกันแน่
ไม่ได้ให้กู้ตามยอด ราคาซื้อขายทันที
แต่ส่วนมากบ้านมือ 1 มักจะราคาไม่ต่างจากราคาซื้อขายเท่าไร
เช่น บ้าน/คอนโด ราคา 1.5 ล้าน ราคาประเมิน อาจจะเป็น 1.2 - 1.8 ล้านก็ได้
อยู่ที่ว่า โครงการ ขายบ้านแพงไป หรือลดราคามากไป

6. สมมุติราคาประเมิน = 1.5 ล้าน เหมือนกัน
และ Bank ก็ดูแล้วว่าคุณ karnoi สามารถกู้และผ่อนชำระที่ยอด 1.5 ล้านเหมือนกัน
แต่ว่า..
แต่ละ Bank มักไม่ค่อยปล่อย 100% เพราะเสี่ยง NPL
มักจะต้องให้เรามีเงินสดไปทำสัญญากับโครงการ
เช่น ให้เราทำสัญญา 1 แสน ที่เหลือถึงจะกู้ได้
หรือให้เราทำสัญญา 5% ของราคาบ้าน ที่เหลือ 95% จึงจะให้กู้ เป็นต้น
ยิ่งคอนโด ส่วนใหญ่ ถ้าเป็นมือ 1 ให้มากสุด 95%
(อาจจะน้อยกว่านี้ แล้วแต่เงื่อนไข ของธนาคารนั้นๆ ครับ)

7. แต่อาชีพบางอย่าง แม้จะมีฐานเงินเดือนสูง แต่อาจจะติดความเสี่ยงอะไรก็แล้วแต่
อาจจะกู้ได้ต่ำกว่าพนักงานบริษัท ที่ฐานเงินเดือนเท่ากันได้
อันนี้ต้องถามเงื่อนไขเรื่องอาชีพจาก Bank เอานะครับ

8. Bank ส่วนใหญ่ จะดูแค่เงินเข้ารายเดือนเป็นหลัก
ถ้าเป็นพนักงาน ต้องมีหนังสือรับรองเงินเดือน + สลิป
แต่ถ้าไม่สามารถรับรองได้ คือ มีแค่ Statement เงินเข้า แต่ไม่มีหนังสือรับรอง + สลิป
จะกู้ได้น้อยลงเลยละครับ
เพราะถือว่า รายได้ไม่มีที่มา ไม่แน่นอน เสี่ยง เป็นต้น
ดังนั้นถ้าต้องการกู้ได้เยอะ ต้องมีหนังสือรับรองเงินเดือนจากบริษัทด้วยนะครับ

9.แต่ถ้าไม่เคยทำ Statement เลย คือได้เงินสด แล้วฝากบ้างไม่ฝากบ้าง จะกู้ไม่ค่อยผ่านครับ
อาจจะต้องหาเงินสดมาโปะเพิ่ม ในส่วนที่กู้ไม่ผ่าน
หรือไม่ก็หาคนกู้ร่วม(วิธีนี้จะสร้างภาระหนี้ให้ผู้กู้ร่วมด้วย ต้องศึกษาข้อมูลดีๆ ก่อนจะให้ใครมาเป็นผู้กู้ร่วม)

10. Bank ส่วนใหญ่ให้ผ่อนได้มากสุดที่ 30 ปี(ยกเว้น LH Bank ให้ผ่อนมากสุดถึง 40 ปี และแน่นอน ดอกก็บานตามไปด้วย หุๆ)
แต่ถ้าอายุเกิน 35 ปี จะกู้ได้ไม่ถึง 30ปี
เพราะธนาคารส่วนใหญ่มองว่า ผู้กู้สามารถหารายได้ถึงอายุ 65ปี
ตัวอย่าง
ถ้าผู้กู้อายุ 40 ปี จะสามารถเลือกผ่อนได้มากสุด
= 65 - 40 = 25 ปีเท่านั้น
(อาจะยืดหยุ่นได้ ตอนยื่นจริงครับ อยู่ที่เงื่อนไข ธนาคาร)

11. ผ่อนนานกว่า(ยิ่งหลายปีเท่าไร) ยอดผ่อนต่อเดือนน้อยกว่า แต่! เสียดอกเบี้ยโดยรวมมากกว่า
ต้องเลือกให้ดีว่าต้องการผ่อนยอดน้อยๆ นานๆ
หรือ ยอมผ่อนเยอะๆ เร็วๆ แต่เสียดอกน้อยที่สุด นะครับ

^_^

จากคุณ : kong - [ 16 มี.ค. 52 16:52:21 A:192.168.0.17 X:58.136.127.61 TicketID:149728 ]