ขั้นตอนที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
เมื่อตกลงใจซื้อขายกันปุ๊บ ผู้ขายกับผู้ซื้อก็จะทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน ข้อความก็จะเขียนประมาณว่า ข้าพเจ้านายงี้ๆ บ้านเลขที่งี้ๆ เรียกว่าผู้จะซื้อ และนายงี้ๆ บ้านเลขที่งี้ๆ เรียกว่า ผู้จะขาย ผู้จะซื้อตกลงจะซื้อ และผู้จะขายตกลงจะขายคอนโดงี้ๆ ห้องเลขที่งี้ๆ ชั้นงี้ๆ เนื้อที่งี้ๆ พร้อมส่วนควบเฟอร์นิเจอร์อะไรก็ว่าไป โดยผู้จะซื้อจะโอนภายในวันที่งี้ๆ โดยวางเงินมัดจำไว้จำนวนงี้ๆ มีเงื่อนไขว่า 1.ถ้าผู้จะซื้อเบี้ยวไม่มาโอนในวันนั้น ให้ผู้จะขายยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้ 2.กลับกันถ้าถึงวันนัด ผู้จะขายดันเบี้ยวไม่ยอมขายก็ต้องโดนผู้จะซื้อปรับเงินเป็นกี่เท่าของเงินมัดจำ 3.ค่าใช้จ่ายในการโอนใครเป็นคนออก เสร็จแล้วก็เซ็นชื่อ จ่ายเงินมัดจำกันให้เรียบร้อย
- วันที่จะโอน ทั่วๆไปก็ 1 เดือนหลังจากวันทำสัญญา
- เงินมัดจำ ก็แล้วแต่ตกลง แสนสองแสนก็ได้
ขั้นตอนที่ 2 ระหว่างรอวันโอน
- ผู้ซื้อ ถ้าไม่ซื้อเงินสดจะเอาคอนโดเข้าแบ๊งค์ ก็ไปทำเรื่องกู้แบ็งค์โดยเอาสำเนาอช.2จากผู้ขาย นัดจนท.ธนาคารไปประเมินราคา ผู้ขายก็คอยเปิดห้องให้ธนาคารดู
- ผู้ขาย ถ้าห้องที่ขายยังติดจำนองผ่อนแบ๊งค์อยู่ ก็แจ้งธนาคารเก่าเพื่อขอทำเรื่องปิดบัญชีขายหลักประกัน ธนาคารก็จะสรุปยอดเงินที่ต้องจ่ายคืนมาให้ ผู้จะขายก็แจ้งจำนวนเงินค่าไถ่หลักประกันดังกล่าวแก่ผู้ซื้อ จะได้ทำเช็คตามจำนวนนี้ 1ใบ ส่วนเงินที่เป็นกำไรของคนขายก็ทำอีก 1 ใบ หรือจะจ่ายสดก็แล้วแต่
ผู้ขายจะต้องเคลียร์หนี้ต่างๆค่าน้ำค่าไฟค่าส่วนกลางที่มีกับนิติบุคคลให้หมด เพื่อขอใบปลอดหนี้ที่มีลายเซ็นผู้จัดการนิติฯ สำคัญมากนะครับอย่าลืม ถ้าไม่มีใบนี้จะโอนไม่ได้เลย
ขั้นตอนที่ 3 วันโอน
ผู้ซื้อผู้ขายนัดเจอกันที่สนง.ที่ดินที่คอนโดนั้นตั้งอยู่ ทำสัญญาซื้อขาย(คนละอันกับสัญญาจะซื้อจะขาย) ต่อหน้าจนท.ที่ดิน สัญญานี้ต้องใช้แบบฟอร์มเฉพาะของกรมที่ดิน รายละเอียดยุ่บยั่บ ไว้จะรู้ในวันนั้นเองเหอๆ
ค่าใช้จ่ายต่างๆในวันนั้นจะมีดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน ปกติ 2%ของราคาประเมิน แต่ช่วงนี้รัฐบาลมีโปรโมชั่น เหลือ 0.01% ถูกโคตรๆ
- ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย ถ้าอยากประหยัดตรงนี้ก็ไปเกี่ยเซี๊ยกะคนซื้อ ขอให้ทำสัญญาน้อยๆหน่อย แต่อย่าให้ต่ำกว่าราคาประเมิน เดี๋ยวจะน่าเกลียด
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อันนี้การคำนวนละเอียดหน่อย ขึ้นอยู่กะราคาประเมินและจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองมา ภาระนี้ปกติจะเป็นของผู้ขาย
- ค่าจดจำนอง(ใหม่) 1% ตอนนี้ก็มีโปรโมชั่นเช่นกันเหลือ0.01% อันนี้เป็นภาระของผู้ซื้อ
- ค่าอื่นๆ นิดหน่อย เช่น ค่าเขียน ค่าพยาน ไม่กี่สิบบาท
* ในกรณีคอนโดซื้อมาไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินด้วย (ถ้าเสียภาษีนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5%)
ค่าต่างๆเหล่านี้ ต้องระบุให้แน่ชัดตั้งแต่วันเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ว่าใครจะเป็นคนจ่าย อย่าคิดเอาเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าภาษีซึ่งมากที่สุดในค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่งั้นจะทะเลาะกันแหลกที่สำนักงานที่ดิน อายชาวบ้านเขาแล้วจะรมณ์เสียเปล่าๆ
เมื่อทุกอย่างพร้อม คนพร้อม(4ฝ่าย คนซื้อ คนขาย แบ็งค์เดิม แบ็งค์ใหม่) เอกสารพร้อม พวกบัตรปชช ทะเบียนบ้าน (อย่าลืมใบปลอดหนี้) ที่ดินก็จะทำเรื่องโอนให้ ผู้ซื้อกะผู้ขายก็จ่ายเงินกัน ธนาคารใหม่กะธนาคารเก่า คนซื้อกะคนขาย ถ้าเงินเยอะก็ซื้อ cashier cheque มา อาจจะเตรียมเงินสดมาเผื่อด้วยนิดหน่อย
ขั้นตอนที่ 4 หลังวันโอน
- ผู้ขาย ไปทำเรื่องโอนมิเตอร์ไฟฟ้า โทรศัพท์ ให้คนซื้อ ถ้ามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านก็ทำเรื่องถอนชื่อออก (ย้ายปลายทางก็ได้)
ปล.ขั้นตอนที่ 3,4 สามารถมอบอำนาจให้ไปทำได้นะครับ ทั้งฝั่งคนซื้อคนขาย ถ้ามีเอเจ่นต์เป็นคนกลางซื้อขาย ให้เอเจ่นต์ไปทำแทนก็ได้ จะได้ไม่เหนื่อยเรา
ขอให้สนุกกับการขายห้องครับ :P
แก้ไขเมื่อ 09 ก.ค. 52 14:59:26
แก้ไขเมื่อ 09 ก.ค. 52 14:54:59
แก้ไขเมื่อ 09 ก.ค. 52 14:42:24
แก้ไขเมื่อ 09 ก.ค. 52 14:33:42
แก้ไขเมื่อ 09 ก.ค. 52 14:30:18
รบกวนสอบถามเรื่องขั้นตอนและเอกสารที่ใช้ในการขายคอนโด
