Pantip-Cafe | Pantip-TechExchange | PantipMarket.com | Chat | PanTown.com | BlogGang.com  


 
กลับมาอีกครั้งกลับเทคนิคกลโกงใหม่ ๆ ของผู้จัดสรร(ที่ไม่ดี)  

ก่อนอื่นอยากขอให้อ่านข้อความให้จบนะครับ เพราะอาจจะยาวหน่อยแต่น่าจะเป็นประโยชน์ให้กับคนที่กำลังจะซื้อบ้าน โดยผมจะยกตัวอย่างที่เพิ่งแนะนำเพื่อนคนหนึ่งไป

เริ่มจากวันหนึ่งเพื่อนผมคนหนึ่งโทรมาปรึกษาเรื่องซื้อบ้านจัดสรร (คงเป็นเพราะว่าผมเคยต่อสู้กับผู้จัดสรรรายหนึ่งและมีประสบการณ์) ซึ่งเพื่อนผมก็บรรยายสภาพโครงการของหมู่บ้าน ผมก็ถึงบางอ้อเลยครับ เพราะจำได้ว่าเรื่องนี้เคยมีการพูดถึงในการสัมนาเรื่องบ้านจัดสรรที่จัดโดยกรมที่ดิน และเชิญผู้จัดสรร ผู้บริโภค ซึ่งทางเจ้าหน้าที่ได้เอ่ยถึงจุดอ่อนของ พรบ.จัดสรร ฯ ใหม่ในเรื่องถนนเมนซึ่ง พรบ. ฯ อนุญาตให้ผู้จัดสรรใช้ถนนเมนทางเข้าหมู่บ้านซึ่งไม่ใช่สาธารณูปโภคส่วนกลาง(ภาษาชาวบ้านคือไม่ใช่ที่ดินของผู้จัดสรรนั่นเอง) ได้โดยเจ้าของทางเข้ายอมจดภาระจำยอมให้ทางโครงการ

หมายเหตุ: ความหมายของภาระจำยอมคือทางเจ้าของยอมให้ผู้อื่นใช้ทางเข้าออก/ถนน ดังกล่าวได้ แต่ยังคงสิทธิ์ความเป็นเจ้าของเช่นเดิม

ทำให้ผู้จัดสรรบางรายนำประโยชน์ส่วนนี้ไปสร้างรายได้ และลดรายจ่ายซึ่งผมจะอธิบายต่อไปครับ

หมายเหตุ: นับจากนี้เมื่อผมใช้คำว่า "ผู้จัดสรร ฯ" หมายถึงผู้จัดสรรที่น่าจะไม่ดีนะครับ ไม่รวมถึงผู้จัดสรรที่ดี ๆ อีกมากมาย

วิธีการ
====
1. ผู้จัดสรร ฯ จะซื้อที่ดินที่ติดกับถนนเพียงจำนวนไม่มาก(เพราะแพง) แต่จะไปกว้านซื้อด้านใน ๆ ลึกจากถนน โดยใช้ที่ดินที่ติดกับถนนสร้างทางเข้า และ/หรือสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ เป็นต้น เพื่อให้โครงการดูดี

2. ผู้จัดสรร ฯ อาจจะตัดแบ่งฉโนดทีดินด้านหน้าให้กับบริษัทลูก(ซึ่งตามกฎหมายถือว่าคนละนิติบุคคล) และทางบริษัทลูกก็จดภาระจำยอมให้ทางบริษัทจัดสรร ฯ ในการใช้ที่ดินดังกล่าวเข้าออกในโครงการ รวมไปถึงการจัดสร้างสโมสรที่อยู่ด้านหน้าโดยกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นของบริษัทอื่น(บริษัทลูก เป็นต้น)

3. บางผู้จัดสรร ฯ อาจเขี้ยวกว่านั้นโดยจดภาระจำยอมแบบมีเงื่อนไขเช่นทางบริษัทผู้จัดสรรต้องจ่ายค่าใช้ถนนเป็นเงิน 1-2 ล้านบาทต่อปีโดยเอาเงินค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อบ้านล่วงหน้าไปจ่าย(คิดว่าคงไม่อยากออกเงินสร้างถนน และสโมสรเอง)

4. การกระทำดังกล่าวทำให้ผู้จัดสรร ฯ สามารถขยายโครงการออกไปได้เรื่อย ๆ โดยใช้ถนนเมนอันเดียวกัน และค่อย ๆ กว้านซื้อลึกเข้าไป ๆ (ซึ่งแน่นอนราคาที่ดินที่ห่างจากถนนจะถูกลงไปเรื่อย ๆ แต่เมื่อจัดสรรแล้วขายได้ราคากว่าสิบเท่า)

ต่อไปนี้ผมขอแยกแยะข้อดีที่ทางผู้จัดสรร ฯ ได้รับจากการกระทำดังกล่าว และผลประโยชน์ที่ผู้บริโภคจะได้รับจากการกระทำดังกล่าวนะครับ

ข้อดีที่ผู้จัดสรรได้รับ
============
1. สามารถค่อย ๆ สร้างบ้านไปได้ โดยขอใบอนุญาตจัดสรร เป็นส่วน ๆ ไป(มักเรียกว่าเฟส) เพราะว่าไม่ขัดกับพรบ.จัดสรร ฯ เนื่องจากสาธารณูปโภคของแต่ละใบอนุญาตมีเพียงแค่ถนนแยกจากถนนเมน และสวนหย่อมเล็ก ๆในแต่ละเฟสเท่านั้น

2. เพราะว่าไม่ขัดต่อพรบ.จัดสรร ฯ ดังนั้นผู้จัดสรรก็สามารถค่อย ๆ กว้านซื้อที่ดินลึกลงไป และถึงแม้ว่าเฟสต้น ๆ จะขายไปหมดแล้ว และ/หรือได้จัดตั้งนิติบุคคล ฯ ของแต่ละเฟสไปแล้ว ก็ยังสามารถใช้ถนนเมนขนวัสดุก่อสร้างเข้าไปสร้างเฟสใหม่ ๆ ต่อไปได้จนกว่าซื้ออีกไม่ได้ หรือพอแล้ว

3. กำไรมากครับ เพราะซื้อที่ดินด้านในถูกแต่ขายได้แพง

4. สามารถตั้งเงื่อนไขบีบบังคับผู้ซื้อที่ซื้อบ้านไปแล้ว และในเฟสได้มีการจัดตั้งนิติบุคคล ฯ เรียบร้อยให้ทำการควบรวมกับเฟสอื่น ๆ โดยผู้จัดสรร ฯ ใช้ถนนเมนเป็นเครื่องต่อรองว่าถ้าไม่ควบรวมก็ไม่ยกให้(ซึ่งเมื่อไม่ยกให้ถ้าหากถนนชำรุดผู้อยู่อาศัยก็ไม่สามารถซ่อมได้ครับเพราะไม่ใช่เจ้าของ)

5. เนื่องจากถนนเมนไม่ใช่สาธารณูปโภคส่วนกลาง ดังนั้นผู้จัดสรร ฯ ไม่ต้องสมทบเงิน 7% ของมูลค่าถนนเมนให้กับนิติบุคคล ฯใด ๆ เลย(แต่ผมว่าคงคิดรวมลงในค่าบ้านแล้วล่ะ)

6. จากเหตุผลข้อ 5. ก็ไม่ขัดแย้งกับ พรบ. จัดสรร ฯ ในกรณีที่ผู้จัดสรร ฯ ไม่ต้องซ่อมแซมถนน(ที่พัง ทรุดจากการขนย้ายวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างเฟสใน ๆ) เพราะถนนเป็นสมบัติที่ถูกต้องตามกฎหมาย(ที่มีจุดอ่อน)ของบริษัทอื่น(บริษัทลูก) แต่แหม....เขายกให้ฟรียังไปบ่นเขาอีกเนอะ

7. มีแต่ได้...กับได้....และก็ได้.....

ผลประโยชน์ที่ผู้ซื้อบ้านจะได้รับ
==================

1. ถ้าหากใครซื้อเฟสต้น ๆ ก็จะได้กำไรในเรื่อง...
      - ฝุ่นละอองของการก่อสร้างเฟสใหม่ ๆ
      - มลพิษทางเสียงจากรถบรรทุกและการก่อสร้าง
      - อาจแถมปัญหาในความไม่ปลอดภัยเพราะต้องมีคนงานเข้าออกตลอดเวลา แถมยังอาจพักอาศัยด้วยในโครงการ(ด้านเฟสใน)

2. ได้ความเงียบ ไม่สามารถมีปากมีเสียงได้ เพราะถนนเมนไม่ใช่สมบัติของท่าน(เขาให้ใช้ฟรีแล้วนิ)

3. ผู้ซื้อบ้านจัดสรรดังกล่าวไปแล้ว จะได้สิทธิในการใช้สโมสรของคนอื่นเขาฟรี ๆ เพราะไม่ใช่ของโครงการ แต่เมื่อโครงการปิดไปแล้ว ท่านอาจไม่ต้องกังวลว่าลูกท่านจะไม่สบายเพราะชอบว่ายน้ำ เพราะว่าผู้จัดสรรอาจนำส่วนสโมสรไปสร้างประโยชน์อย่างอื่่นต่อไป(ก็ของเขานิ)

4. และอื่น ๆ อีกจารณาไม่ไหวเดี๋ยวจะเบื่อกันซะก่อน

ก็ค่อนข้างยาวหน่อยนะครับ แต่หากว่ามีเพื่อนสมาชิกสนใจอยากทราบเพิ่มเติมผมจะแนะวิธีดูให้นะครับว่าโครงการไหนน่าจะกระทำดังกล่าว

จากคุณ : ทรั้งค์
เขียนเมื่อ : 10 ส.ค. 52 21:57:48

ข้อความหรือรูปภาพที่ปรากฏในกระทู้ที่ท่านเห็นอยู่นี้ เกิดจากการตั้งกระทู้และถูกส่งขึ้นกระดานข่าวโดยอัตโนมัติจากบุคคลทั่วไป ซึ่ง PANTIP.COM มิได้มีส่วนร่วมรู้เห็น ตรวจสอบ หรือพิสูจน์ข้อเท็จจริงใดๆ ทั้งสิ้น หากท่านพบเห็นข้อความ หรือรูปภาพในกระทู้ที่ไม่เหมาะสม กรุณาแจ้งทีมงานทราบ เพื่อดำเนินการต่อไป



Pantip-Cafe | Pantip-TechExchange | PantipMarket.com | Chat | PanTown.com | BlogGang.com