PANTIP.COM : R8226259 step 1 เริ่มแล้วขอถามหน่อยค่ะ [ที่พักอาศัย]

ความคิดเห็นที่ 2

Step 1 การเขียนแบบ

เราใช้สถาปนิกที่เค้าคิดเงินตามเปอร์เซนต์ของมูลค่าก่อสร้าง เขียนแบบตามความต้องการของเรา เขียนแล้วแก้จนเราพอใจ การเซ็นแบบของสถาปนิกและวิศวกรถือเป็นส่วนหนึ่งของงานอยู่แล้วค่ะ ต้องได้พิมพ์เขียวพร้อมเพื่อขออนุญาต และจะเข้ามาตรวจหน้างานก่อสร้างว่าเป็นไปตามแบบจนกว่าจะแล้วเสร็จ โดยเฉพาะในส่วนงานโครงสร้างที่สำคัญๆ จำนวนครั้งตามความเหมาะสม - เรื่องราคาเราต่างกันมากกกกกก เพราะ รูปแบบการจ้างผิดกันมังคะ

Step 2 การขออนุญาตก่อสร้าง

บริษัทที่รับสร้างบ้านเป็นผู้ขออนุญาตให้ตามแบบที่เราได้มาจากสถาปนิกค่ะ

Step 3 การกู้เงินสร้างบ้าน

การกู้เงินเพื่อสร้างบ้าน มีข้อพึงสังเกตดังนี้ (อันนี้จากประสบการณ์นะจ๊ะ อาจไม่เหมือนกันทุกคน)

1) เอกสารที่ใช้ในการกู้
เอกสารที่สำคัญประกอบการกู้สร้างบ้านคือ ใบขออนุญาตปลูกสร้างและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน .. ดูเหมือนจะปกติใช่มั้ยคะ ..
แต่อยากให้พึงรับรู้ไว้ว่า
การขออนุญาตปลูกสร้างใช้เวลาประมาณ 2 เดือน แล้วแต่ตกลงกันว่าเจ้าของบ้านจะยื่นขออนุญาตเองหรือให้ผู้รับเหมายื่นให้ ถ้าให้ผู้รับเหมายื่นให้ก็ต้องเซ็นสัญญาก่อนค่ะ
ถ้าหากเราเซ็นสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านมักจะต้องมีการวางเงินมัดจำโดยมากก็ไม่เกิน 10% ขอราคาปลูกสร้าง ไม่มีก็ขอยื่นกู้ไม่ได้ แสดงว่าต้องมีเงินหมุนเวียนก่อน มีอีกทางเลือกที่มีการพูดถึงกันคือใช้บริการที่ปรึกษา เค้าบอกว่าไม่มีการวางเงินมัดจำเมื่อทำสัญญา จ่ายเงินเมื่องานเสร็จ เลือกผู้รับเหมาที่ไม่ทิ้งงานในงบที่คุณพอใจ และบริการตรวจงาน ดูดีมากๆ แต่ได้ยินมาว่าผู้รับเหมาบ่นว่าเงินหมุนเวียนจะลำบากถ้าเป็นแบบนี้เลยมักจะบวกเพิ่มค่าที่ต้องจ่ายไปก่อนเอาไว้ด้วย เรื่องตรวจงานก็แล้วแต่คุยกัน อันนี้ไม่คอมเม้นท์เพราะไม่ได้ใช้ ถือเป็นข้อมูลให้รู้แล้วกัน

2) วงเงินที่ได้รับอนุมัติ
วงเงินที่ได้รับอนุมัติจริงอาจจะแตกต่างจากวงเงิน pre-approval โดยมากมักจะลดลง เพราะการ pre-approval เป็นการพิจารณาสินเชื่อจากความสามารถในการชำระหนี้ของเรา ถ้าหากว่าต่ำก็ได้วงเงินน้อยอยู่แล้ว แต่ในการอนุมัตจริงจะพิจารณาเลือกตัวที่ต่ำที่สุดจาก
ความสามารถในการชำระหนี้ของเราจากการ pre-approval
เงินตามสัญญาก่อสร้าง
ราคาประเมินบ้านที่เราสร้าง

3) เงินงวดที่ได้รับอนุมัติ
เงินงวดการกู้สร้างบ้านของแต่ละธนาคารจะมีการแบ่งชำระที่แน่นอนเลยว่าจะได้กี่เปอร์เซ็นต์เมื่อไหร่ เช่น 5% เมื่อจดจำนอง อีก 10% เมื่อเสาข็มเรียบร้อย บลา บลา บลา แตกต่างกันไปในแต่ละธนาคาร ซึ่งไม่ได้อิงจากเงินงวดที่เราต้องจ่ายผู้รับเหมาตามสัญญาก่อสร้างของเรา แล้วก็มักจะเป็นอย่างนี้
เงินงวดที่ได้จากธนาคาร (งวดแรกๆน้อย เสี่ยงน้อยธนาคาร เพิ่งสร้างไม่เยอะ เผื่อเลิกสร้าง) ไม่ค่อยเป็นไปในทางเดียวกับสัญญาบริษัทรับสร้างบ้าน (งวดแรกๆ มาก เสี่ยงน้อยผู้รับเหมา เพราะงานโครงสร้างช่วงแรกแพง)

4) ระยะเวลาในการจ่ายเงิน/รับเงินงวด
เมื่อเราได้ใบอนุญาตก่อสร้างบ้าน ผู้รับเหมาก็เริ่มสร้างบ้านเราจากเงินที่เราจ่ายไป ณ วันทำสัญญา เค้าก็เริ่มก่อสร้าง
แต่เราเพิ่งยื่นกู้ได้ เพราะเพิ่งได้เอกสารครบ ไม่รู้ว่าจะต้องรออนุมัตินานมั้ย หรือว่ามีอนุมัติมาไม่ตรงตามที่ตกลงตอน pre-approval ต้องยื่นเรื่องขอแก้ไขให้วุ่นวาย กว่าจะจบเรื่องได้เซ็นสัญญาเงินกู้ ยังไม่ได้เงินนะคะ ต้องรอไปจดจำนองก่อน กว่าจะหาเวลาสะดวกไปได้ ก็เสียเวลาทีเดียว
ระหว่างนี้บ้านเราก็สร้างไป อาจถึงกำหนดจ่ายเงินงวดถัดไป ทั้งที่เงินกู้เรายังไม่เรียบร้อยก็ได้นะคะ เจอมาแล้ว กรอบเลยเดือนนั้น ภาระในการบริหารเงินกู้สำหรับปลูกสร้างบ้านจึงสูงกว่าซื้อบ้าน ทำให้ใครๆ มักจะบอกว่าควรมีเงินสำรอง หรือสร้างไปก่อน 20% แล้วค่อยกู้ จะได้ไม่ต้องห่วงเรื่องเงินหมุนเวียนที่ต่างกันระหว่างเงินที่เราจ่ายผู้รับเหมา กับ เงินกู้ที่เราได้รับ

จากคุณ : antanoy

เขียนเมื่อ : 21 ส.ค. 52 09:35:50