ความคิดเห็นที่ 1 ยังไม่มีเงินเลย ยังไงก็ไม่ได้สร้างครับ เพราะแบงค์ไม่ปล่อย 100% หรอก หรือถึงปล่อย 100% คุณก็ต้องใช้เงินอีก 20%-30% ในการตกแต่งให้พร้อมเข้าอยู่ ดังนั้นขั้นแรกคือเก็บเงินครับ เมื่อเงินพร้อมจะลุย ก็ต้องเริ่มเช็คเครดิตตัวเอง ว่าแบงค์จะปล่อยเท่าไหร่ แล้วก็มีดูเรื่องแบบ เรื่องวัสดุ เรื่องราคา จากนั้นก็หาผู้รับเหมา หลายๆเจ้าเปรียบเทียบผลงานที่เห็นด้วยตา เปรียบเทียบราคา ทำสัญญาให้รัดกุมรอบคอบที่สุด ต้องการอะไรคุยให้เสร็จก่อนตกลงราคาและเซ็นสัญญา เซ็นเสร็จแล้วจะเพิ่มจะเปลี่ยนอะไร ก็เงินทั้งนั้นครับ ผมว่าตอนนี้คุณเก็บเงินและหาข้อมูล รวมถึงไปดูบ้านต่างๆที่เค้ากำลังก่อสร้างไปก่อนครับ จากคุณ : s7014249 เขียนเมื่อ : 16 พ.ย. 52 14:48:17

ความคิดเห็นที่ 2   พ่อยกที่ดินให้  แสดงว่าที่ดินเป็นของคุณแล้ว คุณต้องลองประเมินก่อนว่าที่ดินของคุณราคาเท่าไร เช่น หนึ่งล้านบาท  เมื่อคุณสร้างบ้านอีก หนึ่งล้านบาท สินทรัพย์คุณก็จะเป็น  สองล้าน    อย่างนี้ธนาคารให้กู้ได้   ในส่วนของหลักทรัพย์ค้าประกัน ทีนี้  ความสามารถในการผ่อนคืนของคุณ    ธนาคารจะดูจากรายได้ของคุณเป็นหลัก เช่นกูหนึ่งล้าน  น่าจะส่งประมาณ 8000 บาท   รายได้ก็น่าจะมากกว่า 20000 ต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ลองขออนุมัติแบบ  ลองดู  ทางเนทก่อนก็ได้ (Pre approve) เมื่อหลักทรัพย์พอแล้วก็ ลองหาแบบ ที่เหมากับคุณ  ซึ่งมีมากกมายทั้งในเนท ในหนังสือบ้าน    แล้วลองให้  ผรม.  ตีราคา แล้วให้เสนอเงินงวดให้ดู อย่างไรก็ตามเมื่อได้ข้อมูลคร่าว ๆ แล้ว  พอจะทำจริงต้องหาผู้รู้ครับ  - หา ผรม.  ต้องไว้ใจจริง ๆ   และต้องมีผลงานประจักษ์ (ซึ่งหายาก)  -  หา สถาปนิก  ให้ออกแบบ พร้อมทำราคากลางไว้ให้   และวค่อยไปหา ผรม. (วิธีนี้น่าจะดีกว่า) รอความเห็นต่อไป ถ้าคุณมั่นใจว่า  มีรายได้เพียงพอ   คุณ จากคุณ : โจโจ้ (โจ_Do) เขียนเมื่อ : 16 พ.ย. 52 16:10:44

ความคิดเห็นที่ 3 ผมเองก็อยากสร้างบนที่ดินจริงๆ แต่รออยู่ว่าจะขายให้หรือเปล่า ถ้าไม่ขายก็ซื้อโครงการเอา ผมเองเข็ดจริงๆ ตอนซื้อคอนโดราคาไม่แพง ยังใช้เงินนอกเหนือจากที่กู้ธนาคารอีกเป็นแสนเลย ถ้าเป็นบ้านสงสัยคงหนักแน่ อย่างที่คนในห้องนี้ว่าจริงๆ ว่า ต้องมีสัก 30-40 เปอร์เซนต์น่าจะกำลังดี จากคุณ : raik เขียนเมื่อ : 16 พ.ย. 52 21:17:04

ความคิดเห็นที่ 4 Step 1 การเขียนแบบ เราใช้สถาปนิกที่เค้าคิด เงินตามเปอร์เซนต์ของมูลค่าก่อสร้าง เขียนแบบตามความต้องการของเรา เขียนแล้วแก้จนเราพอใจ การเซ็นแบบของสถาปนิกและวิศวกรถือเป็นส่วนหนึ่งของงานอยู่แล้วค่ะ ต้องได้พิมพ์เขียวพร้อมเพื่อขออนุญาต และจะเข้ามาตรวจหน้างานก่อสร้างว่าเป็นไปตามแบบจนกว่าจะแล้วเสร็จ โดยเฉพาะในส่วนงานโครงสร้างที่สำคัญๆ จำนวนครั้งตามความเหมาะสม  - เรื่องราคาเราต่างกันมากกกกกก เพราะ รูปแบบการจ้างผิดกันมังคะ Step 2 การขออนุญาตก่อสร้าง บริษัทที่รับสร้างบ้านเป็นผู้ขออนุญาตให้ตามแบบที่เราได้มาจากสถาปนิกค่ะ Step 3 การกู้เงินสร้างบ้าน การกู้เงินเพื่อสร้างบ้าน มีข้อพึงสังเกตดังนี้ (อันนี้จากประสบการณ์นะจ๊ะ อาจไม่เหมือนกันทุกคน) 1) เอกสารที่ใช้ในการกู้ เอกสารที่สำคัญประกอบการกู้สร้างบ้านคือ ใบขออนุญาตปลูกสร้างและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน .. ดูเหมือนจะปกติใช่มั้ยคะ .. แต่อยากให้พึงรับรู้ไว้ว่า การขออนุญาตปลูกสร้างใช้เวลาประมาณ 2 เดือน แล้วแต่ตกลงกันว่าเจ้าของบ้านจะยื่นขออนุญาตเองหรือให้ผู้รับเหมายื่นให้ ถ้าให้ผู้รับเหมายื่นให้ก็ต้องเซ็นสัญญาก่อนค่ะ ถ้าหากเราเซ็นสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านมักจะต้องมีการวางเงินมัดจำโดยมากก็ ไม่เกิน 10% ขอราคาปลูกสร้าง ไม่มีก็ขอยื่นกู้ไม่ได้ แสดงว่าต้องมีเงินหมุนเวียนก่อน มีอีกทางเลือกที่มีการพูดถึงกันคือใช้บริการที่ปรึกษา เค้าบอกว่าไม่มีการวางเงินมัดจำเมื่อทำสัญญา จ่ายเงินเมื่องานเสร็จ เลือกผู้รับเหมาที่ไม่ทิ้งงานในงบที่คุณพอใจ และบริการตรวจงาน ดูดีมากๆ แต่ได้ยินมาว่าผู้รับเหมาบ่นว่าเงินหมุนเวียนจะลำบากถ้าเป็นแบบนี้เลยมักจะ บวกเพิ่มค่าที่ต้องจ่ายไปก่อนเอาไว้ด้วย เรื่องตรวจงานก็แล้วแต่คุยกัน อันนี้ไม่คอมเม้นท์เพราะไม่ได้ใช้ ถือเป็นข้อมูลให้รู้แล้วกัน 2) วงเงินที่ได้รับอนุมัติ วงเงินที่ได้รับอนุมัติจริงอาจจะแตกต่างจากวงเงิน pre-approval โดยมากมักจะลดลง เพราะการ pre-approval เป็นการพิจารณาสินเชื่อจากความสามารถในการชำระหนี้ของเรา ถ้าหากว่าต่ำก็ได้วงเงินน้อยอยู่แล้ว แต่ในการอนุมัตจริงจะพิจารณาเลือกตัวที่ต่ำที่สุดจาก ความสามารถในการชำระหนี้ของเราจากการ pre-approval เงินตามสัญญาก่อสร้าง ราคาประเมินบ้านที่เราสร้าง 3) เงินงวดที่ได้รับอนุมัติ เงินงวดการกู้สร้างบ้านของแต่ละธนาคารจะมีการแบ่งชำระที่แน่นอนเลยว่าจะได้ กี่เปอร์เซ็นต์เมื่อไหร่ เช่น 5% เมื่อจดจำนอง อีก 10% เมื่อเสาข็มเรียบร้อย บลา บลา บลา แตกต่างกันไปในแต่ละธนาคาร ซึ่งไม่ได้อิงจากเงินงวดที่เราต้องจ่ายผู้รับเหมาตามสัญญาก่อสร้างของเรา แล้วก็มักจะเป็นอย่างนี้   เงินงวดที่ได้จากธนาคาร (งวดแรกๆน้อย เสี่ยงน้อยธนาคาร เพิ่งสร้างไม่เยอะ เผื่อเลิกสร้าง) ไม่ค่อยเป็นไปในทางเดียวกับสัญญาบริษัทรับสร้างบ้าน (งวดแรกๆ มาก เสี่ยงน้อยผู้รับเหมา เพราะงานโครงสร้างช่วงแรกแพง) 4) ระยะเวลาในการจ่ายเงิน/รับเงินงวด เมื่อเราได้ใบอนุญาตก่อสร้างบ้าน ผู้รับเหมาก็เริ่มสร้างบ้านเราจากเงินที่เราจ่ายไป ณ วันทำสัญญา เค้าก็เริ่มก่อสร้าง แต่เราเพิ่งยื่นกู้ได้ เพราะเพิ่งได้เอกสารครบ ไม่รู้ว่าจะต้องรออนุมัตินานมั้ย หรือว่ามีอนุมัติมาไม่ตรงตามที่ตกลงตอน pre-approval ต้องยื่นเรื่องขอแก้ไขให้วุ่นวาย กว่าจะจบเรื่องได้เซ็นสัญญาเงินกู้ ยังไม่ได้เงินนะคะ ต้องรอไปจดจำนองก่อน กว่าจะหาเวลาสะดวกไปได้ ก็เสียเวลาทีเดียว ระหว่างนี้บ้านเราก็สร้างไป อาจถึงกำหนดจ่ายเงินงวดถัดไป ทั้งที่เงินกู้เรายังไม่เรียบร้อยก็ได้นะคะ เจอมาแล้ว กรอบเลยเดือนนั้น ภาระในการบริหารเงินกู้สำหรับปลูกสร้างบ้านจึงสูงกว่าซื้อบ้าน ทำให้ใครๆ มักจะบอกว่าควรมีเงินสำรอง หรือสร้างไปก่อน 20% แล้วค่อยกู้ จะได้ไม่ต้องห่วงเรื่องเงินหมุนเวียนที่ต่างกันระหว่างเงินที่เราจ่ายผู้รับ เหมา กับ เงินกู้ที่เราได้รับ จากคุณ : antanoy เขียนเมื่อ : 16 พ.ย. 52 22:50:56

ความคิดเห็นที่ 5   แนะนำให้หาหนังสือเล่มหนึ่งชื่อ(ดูเหมือนว่านะครับผมจำได้อาจจะไม่ตรงนัก)....คู่มือคน(คิดจะ)สร้างบ้าน....คนเขียนเป็นสถาปนิก...รูปปกหนังสือออกแนวลดโลกร้อน สีกระดาษเหมือนสีถุงปุ๋ย...เขียนดีครับ อ่านง่าย .....ผมไม่ได้รู้เป็นส่วนตัวกะผู้เขียนหรือได้ค่าโปรโมชันใดๆนะครับ จากคุณ : RedVolk เขียนเมื่อ : 17 พ.ย. 52 18:01:46 A:58.10.192.66 X: TicketID:126033

ความคิดเห็นที่ 6 ขอแนะนำเป็น ข้อ ๆ ไปนะครับ และถาม  จกข. ไปด้วยนะครับ - ท่านอยู่ ในเมืองใหญ่ หรือว่า บ้านนอก เช่นผม ครับ - ภูมิภาคไหนครับ เพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้น ในการตอบคำถามนะครับ - เหมือนท่านข้างบนบอกนะครับ ต้องไปหาแบบ บ้านที่ตนเอง อยากได้ อยากอยู่ หรือว่า  เขียนแบบบ้าน ตามความเข้าใจของเรา เช่น  ขีดกรอบ สี่เหลี่ยม เป็นพื้นที่ ที่เราจะสร้างบ้าน ประตูเข้าบ้านอยู่ตรงนี้ ต้นไม้ สวน สระ อยู่ตรงโน๊น ขีดเส้นสี่เหลี่ยมเหมือนเดิม ครับ อันนี้เป็นบ้านชั้นแรก ห้องนอนมีหรือเปล่า ห้องน้ำอยู่ตรงนั้น  ห้องครัวต่อเติมข้างนอก มีประตู กี่บาน ชั้นสอง ก็ทำเช่นเดียวกันครับ ถ้าอยู่บ้านนอก แนะนำให้ไปหาเพื่อนฝูง ที่เพิ่งสร้างบ้านว่า ใช้ช่างที่ไหน ราคาเป็นไง ฝีมือ โอเค มั้ย อะไรทำนองนี้ครับ ถ้าอยู่เมืองใหญ่ เมืองกรุง อันนี้ ไม่มีประสบการณ์ ครับ ประตู หน้าต่าง ใช้ไม้ หรือว่า กระจก   แล้วพื้นละ เป็นปูนจะปูกระเบื้อง  หินอ่อน หรือว่า ใช้ไม้ดี ถ้ามีคู่ชีวิต พยายามถกเถียง ก่อนร่างแบบ หรือว่าจูงแขน ไปหาคนเขียนแบบ ตกลงกันดี ๆ ฉันจะเอาแบบนี้ เธอจะเอาแบบนั้น ถ้าท่านใช้ไม้ ปูพื้น และใช้ เป็นวงกบ ประตู หน้าต่าง ขอแนะนำท่านว่า ให้หา ผู้หลัก ผู้ใหญ่ ที่ตาถึง เรื่องไม้ ช่วยดูเรื่องไม้ ให้หน่อย   ถ้ามีตังค์ หรือว่า มีเครดิต ไปเปิดกับร้านไม้ ไว้เลยครับ หรือว่า มีญาติ มีแฟนอยู่ แถวภาคเหนือ พกเงินสด มาซื้อ ประตู หน้าต่าง วงกบ  เตรียมไว้ตอนนี้เลย ไม้จะได้แห้งมากที่สุด (อันนี้ สำคัญมาก ถ้าไม้ไม่แห้ง มันจะมีปัญหาจุกจิก กวนใจบอกไม่ถูก เหมือนผมกำลังเจออยู่ตอนนี้) เสียดาย ที่ผมตาถั่ว บ้านอยู่ลำปาง แท้ ๆ ยิ่งใกล้บ้านไม่ถึง 100 เมตร ก็มีโรงงาน ทำพวกประตู หน้าต่าง ใช้ ออป. แต่ดันไปซื้อไม้จากเมืองแพร่  เห็นประตู หน้าต่าง แอ่น และแตก บางที่ แล้ว เจ็บใจ ๆ ขอให้ จขกท. โชคดี กับการกู้เงิน การเลือกผู้เขียนแบบบ้าน การเลือกผู้รับเหมา+ลูกน้องผู้รับเหมา ที่ดีนะครับ ท้ายสุด ถ้าอะไรลงตัวหมดแล้ว เวลาสร้างบ้าน ท่านต้อง ( ต้อง ๆ ) ดังนี้ นะครับ 1. ไม่ใจอ่อน เชื่อมั่นตัวเองมากที่สุด อันไหนไม่ชัวร์ หมั่นมาตั้งกระทู้ในนี้นะครับ 2. ถ้าว่าง ต้องไปดูช่าง เขาทำงาน ก่อสร้าง ให้นานที่สุด อันนี้ เป็นบ้านของเรา เราต้องดูแลให้มากที่สุด 3. อย่าขี้เหนียว กับการมีน้ำใจ เล็กน้อย กับคนงาน หรือช่าง น้ำแข็ง ควรมีให้เขาทุกวัน ๆ ตอนเย็น อาจจะไม่ทุกวัน น่าจะเลี้ยง ขนม หรือว่า จะเป็นกับข้าว กับแกล้ม หรือ สุรา (อาทิตย์หนึ่ง อาจจะเลี้ยง 2 วัน หรือว่า 1 วัน แล้วแต่เราจะบอก กับ ช่างห รือว่า คนงาน) ของผม โชคดี ที่ พ่อตา ต้ม สรถ. เอง เอามาเป็นกระตัก ๆ ถ้าเป็นเหล้าโรง จะราคาแพง ครับ คนงาน หรือว่า ช่าง ทำงานมาทั้งวันมันเหนื่อย ถ้ามีน้ำใจเล็ก ๆ น้อย ๆ นี้ อันไหน ที่มันเกินเลยจากแบบ จากที่ตกลงกันไว้ เขาจะทำให้ ด้วยน้ำใจครับ ไม่คิดราคา ครับ ไม่รู้จะเข้าแก๊ป กับ คำถาม ที่ จขกท. ตั้งไว้หรือเปล่า ครับ จากคุณ : หัวอกพี่หนาน*.. เขียนเมื่อ : 18 พ.ย. 52 05:43:48

ความคิดเห็นที่ 7 ขอบคุณทุกคำแนะนำค่ะ ที่ดินอยู่แถว เส้น ต.บางปลา สมุทรปราการค่ะ จากคุณ : Sembi_FWM เขียนเมื่อ : 20 พ.ย. 52 12:26:09