 |
ภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
- ค่าจดจำนองที่ดิน คิด 1.00%
- ค่าธรรมเนียมการโอน คิด 2.00%
- ค่าอากร คิด 0.50%
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น) คิด 3.30%
- ภาษีเงินได้บุคคล (ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย) คิดตามราคาซื้อขายและจำนวนปีถือครอง
----------------------------------------------------------------------------------------------
ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าธรรมเนียมการโอนที่เสียให้รัฐ ตามอัตราค่าธรรมเนียมท้ายประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดให้เรียกเก็บร้อยละ 2 ของราคาประเมินของทางราชการ เมื่อมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเปลี่ยนแปลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินจากผู้ขายไปผู้ซื้อ ทั้งนี้ เป็นการตกลงกันเองระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นคนจ่ายให้รัฐ หรืออาจแบ่งกันจ่ายคนละครึ่ง รวมถึงการโอนที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ในการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน และการโอนอาคารหรืออาคารพร้อมที่ดิน รวมทั้งที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง โดยการเคหะแห่งชาติหรือหน่วยงานของทางราชการ ซึ่งมีอำนาจทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย
---------------------------------------------------------------------------------------------------
ค่าอากร
การซื้อขายที่ดินจะมีผลทางกฎหมายต่อเมื่อติดอากรแสตมป์แล้ว ซึ่งตามประมวลรัษฎากรจะเรียกเก็บจำนวน 0.50% บาทของทุนทรัพย์ (ผู้ขายมีหน้าที่ต้องเสีย แต่ในทางปฏิบัติคู่สัญญามักจะมีการเจรจาต่อรองให้ฝ่ายผู้ซื้อมีส่วนรับผิดชอบ หรือชำระแทน)
กรณีต้องเสียอากรแสตมป์ใบรับ การจดทะเบียนโอนหรือก่อตั้งสิทธิใดๆเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยมีค่าตอบแทน ต้องเสียอากรแสตมป์เป็นตัวเงินในฐานะใบรับตามลักษณะตราสาร 28 (ข) แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ท้ายหมวด 6 ลักษณะ 2 แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับจำนวนเงินตั้งแต่ 200 บาท ขึ้นไปทุก 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท เสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท (จำนวน 0.50%)
กรณียกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ใบรับ คือ กรณีผู้รับค่าตอบแทนต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
ค่าจดจำนองที่ดิน
ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายให้กรมที่ดิน กรณีมีการจำนองอสังหาริมทรัพย์ โดยยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น คิดตามราคาที่จำนองร้อยละ 1%
----------------------------------------------------------------------------------------------------
ภาษีเงินได้บุคคล (ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย)
ข้อ 1เงินได้จากการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในสังหาริมทรัพย์ดังต่อไปนี้ ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
1.1 เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจาก การให้โดยเสน่หา ที่ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยาหรือการปกครอง- ท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ทั้งนี้ เฉพาะเงินได้จากการขายในส่วนที่ไม่เกิน 200,000 บาทท ตลอดปีภาษีนั้น
1.2 เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตร โดยชอบด้วยกฎหมายของตนโดยไม่มีค่าตอบแทน บุตรชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม
1.2 เงินค่าทดแทนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้เฉพาะที่ดิน ที่ต้องเวนคืน และอสังหาริมทรัพย์อื่นบนที่ดินที่ต้องเวนคืน
ข้อ 2. กรณีบุคคลธรรมดา ห้างหุ้นส่วนสามัญ คณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลหรือกองมรดกที่ยังมิได้ แบ่งเป็นผู้ขายหรือผู้โอน จะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ในการเรียกเก็บ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ดังต่อไปนี้
2.1 สำหรับการขายหรือโอนอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับ จากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ เหลือเท่าใด ถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหาร ด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ได้เท่าใดให้คูณด้วย จำนวนปีที่ถือครอง เป็นเงินภาษีทั้งสิ้นเท่าใด ให้หักเป็นเงินภาษีไว้เท่านั้น ในกรณีการขายหรือโอนอสังหาริมทรัพย์ตามวรรคหนึ่งซึ่งตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานครเทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ให้คำนวณภาษี ณ ที่จ่าย ตามเกณฑ์ในวรรคหนึ่งเฉพาะเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เกิน 200,000 บาท ตลอดปีภาษีนั้น ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ไต่สวนแล้ว
2.2 สำหรับการขายหรือโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจาก 2.1 ให้หัก ค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามอัตราที่กำหนดในข้อ 4 เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปี ที่ถือครอง เป็นเงินภาษีทั้งสิ้นเท่าใด ให้หักเป็นเงินภาษีไว้เท่านั้น การหักภาษีตาม2.1 และ 2.2
กรณีขายหรือโอนอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร เมื่อคำนวณภาษีแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย คำว่า "จำนวนปีที่ถือครอง" ใน 2.1 หรือ 2.2 หมายถึงจำนวนปีนับตั้งแต่ ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหา ริมทรัพย์นั้นถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี เศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี
ข้อ 3. กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเป็นผู้ขายหรือผู้โอน ให้หักและหรือนำส่งภาษีเงินได้ ในอัตราร้อยละ 1 ของราคาขาย (ทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม)กับราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามประมวลกฎหมายที่ดิน จำนวนใดสูงกว่าให้ถือจำนวนนั้นเป็นราคาขาย
ข้อ 4 การหักค่าใช้จ่ายตาม 2.2 ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมา ดังต่อไปนี้
จำนวนปีที่ถือครอง ร้อยละของเงินได้
1 ปี 92
2 ปี 84
3 ปี 77
4 ปี 71
5 ปี 65
6 ปี 60
7 ปี 55
8 ปีขึ้นไป 50
----------------------------------------------------------------------------------------------------
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
ภาษีที่ต้องเสียให้รัฐ สำหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไร ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยวิธีใดก็ตาม ในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาที่ได้รับหรือราคาตามหนังสือสัญญาขายที่ดิน แต่ไม่น้อยกว่าราคาที่พึงได้รับตามราคาประเมินของทางราชการ
หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
1.คำว่า "ขาย" ในการจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ หมายความรวมถึง สัญญาจะขายขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ให้เช่าซื้อ หรือจำหน่ายจ่ายโอน ไม่ว่าจะมีประโยชน์ตอบแทนหรือไม่
2.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังต่อไปนี้ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
(1) การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน
(2) การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
(3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว
(4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว
(5) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคล ตามมาตรา 77/1 แห่งประมวลรัษฎากร
(6) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรือ (5) ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น
3. การจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ มีดัง
นี้
(1) การขายที่ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ตามข้อ 2 และจดทะเบียนขายเกินกำหนดห้าปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์
(2) การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์
(3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก
(4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น
ในกรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างตาม (๔) ได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลาห้าปี ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง
(5) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน แต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม
(6) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ทางมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม
(7) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากรโดยไม่มีค่าตอบแทน
(8) การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์กับส่วนราชการ หรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา ๒ แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะในกรณีที่ส่วนราชการหรือองค์ของรัฐบาลนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น
4.ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า
| จากคุณ |
:
แม่น้องอะตอม   
|
| เขียนเมื่อ |
:
วันรัฐธรรมนูญ 53 18:42:11
|
|
|
|
|
กำลังจะขายบ้าน อยากทราบข้อมูล เกี่ยวกับภาษีต่างๆที่ต้องจ่ายครับ
