 |
###ก๊อปมาให้อ่านครับ###
รีไฟแนนซ์ (Refinance)
คือ การกู้เงินก้อนใหม่เพื่อไปใช้คืนเงินกู้ก้อนเก่า โดยผู้กู้ได้ประโยชน์มากกว่า จากเงินกู้ก้อนใหม่ เนื่องจากได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่าเดิม ประโยชน์ที่ว่านี้ เช่น สามารถลดเงินต้นได้เร็วขึ้น เงินงวดต่อเดือนถูกลง เป็นต้นแต่มีข้อพิจารณาที่ผู้กู้ต้องคิดก่อนการตัดสินใจรีไฟแนนซ์
ประการแรก ดอกเบี้ย ถูกกว่าโดยดอกเบี้ยที่ถูกกว่าจะมีผลทำให้เงินงวดที่ต้องชำระ ในแต่ละงวดลดลง ผู้กู้สามารถประหยัดจากเงินกู้ก้อนใหม่เท่ากับบรรลุเป้าหมายของการเปลี่ยน แหล่งเงินกู้ได้แล้ว แต่เนื่องจากการรีไฟแนนซ์ทุกครั้งจะมีค่าใช้จ่าย ดังนั้นการพิจารณาเพียงเห็นว่าดอกเบี้ย (ธนาคาร) แห่งใหม่ถูกกว่าเท่านั้นจึงไม่พอ
ประการที่สอง ค่า ใช้จ่ายที่ผู้กู้จะต้องจ่ายเมื่อมีการรีไฟแนนซ์เกิดขึ้นจะประกอบด้วย 3 ส่วน คือ ส่วนที่จะต้องจ่ายให้กับสถาบันการเงินเดิม, จ่ายให้กับสถาบันการเงินใหม่ และจ่าย ให้กับกรมที่ดินดังนี้
จ่ายให้กับสถาบันการเงินเดิม
คือ ค่าเบี้ยปรับในกรณีผู้กู้ไถ่ถอนก่อนกำหนด เนื่องจากธนาคารส่วนใหญ่จะคิดค่าปรับกรณีไถ่ถอนก่อน โดยกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน ประมาณ 2 – 5 ปี หากผู้กู้ไถ่ถอนก่อนเวลาที่กำหนดจะต้องเสียค่าปรับเฉลี่ยในอัตราตั้งแต่ 1 – 5% ของ วงเงิน ที่ขอกู้ หรือยอดเงินต้นคงเหลือ แต่ก็มีบางธนาคารที่ไม่คิดค่าปรับในส่วนนี้ อาทิ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ ธนาคารออมสิน ไม่คิดค่าปรับกรณีชำระเงินกู้หมดก่อนครบกำหนด สำหรับเงินกู้ประเภทอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นต้น
จ่ายให้กับสถาบันการเงินใหม่
ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมแรกเข้า หรือ ค่าธรรมเนียมในการปล่อยกู้ ส่วนใหญ่จะคิดประมาณ 0 – 3% ของวงเงินกู้ บางแห่งไม่คิดค่าธรรมเนียมส่วนนี้ ค่าประเมินราคาหลักประกันประมาณ 0.25 – 2% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน หรือประมาณ 1,500 – 10,000 บาท ขึ้นอยู่กับวงเงินที่ขอกู้ และทำเลที่ต้องของหลักประกันด้วย (กรณี รีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินเดิมอาจไม่ต้องจ่ายค่าประเมิน) ค่าทำประกันอัคคีภัยประมาณ 2,000 บาท ต่อบ้านมูลค่า 1 ล้านบาท (ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กับธนาคารเก่าและใหม่แต่ละแห่ง จะไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร) จ่ายให้กับกรมที่ดิน ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง จำนวน 1% ของวงเงินที่ขอกู้ (และค่าอากร จำนวน 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่)
ข้อพิจารณาเมื่อคิดจะ “รีไฟแนนซ์”
นักการธนาคารกำหนดเป็นหลักสูตรง่าย ๆ ในการพิจารณาว่าการรีไฟแนนซ์แต่ละ
ครั้งคุ้มค่าหรือไม่ ให้พิจารณาจากส่วนประกอบ 3 ส่วน คือ ส่วนประหยัดจากอัตราดอกเบี้ยที่
ลดลงแล้ว (เทียบจากค่างวดที่ต้องผ่อนชำระระหว่างสถาบันการเงินเดิมและที่ใหม่, ค่าใช้จ่ายที่
เกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์ และจุดคุ้มทุน) ดังนี้
ส่วนประหยัดต่องวด ซึ่งเกิดจากอัตราดอกเบี้ย (ใหม่) ที่ต่ำลง
ตัวอย่าง นาย ก กู้เงินกับธนาคาร A วงเงินกู้ 1,000,000 ล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ย
7% ระยะเวลากู้ 25 ปี จ่ายค่างวดจำนวน 7,068 บาท/เดือน ผ่อนชำระได้ 2 ปี มียอดหนี้คงค้าง
จำนวน 967,709 บาท
กรณีที่ 1 นาย ก ยังคงผ่อนกับธนาคาร A เงื่อนไข คือ วงเงินกู้หรือยอดหนี้คงค้าง967,709 บาท
อัตราดอกเบี้ย 7% ระยะเวลากู้ 23 ปี (ระยะเวลาผ่อนที่เหลืออยู่)
กรณีที่ 2 นาย ก รีไฟแนนซ์กับธนาคาร B ในวงเงินกู้เท่ากับยอดหนี้คงค้าง =967,709 บาท
อัตราดอกเบี้ยเพียง 4.50% ระยะเวลากู้ 23 ปี (ระยะเวลาผ่อนที่เหลืออยู่)
การคำนวณเงินงวดระหว่างการผ่อนชำระกับธนาคารเดิมกับการรีไฟแนนซ์ธนาคารใหม่
ปรากฏว่าหากเลือกรีไฟแนนซ์ นาย ก จะสามารถประหยัดเงินต่องวดได้ถึงงวดละ 1,422บาท
(ดูตารางที่ 1 ประกอบ)
ตาราง 1 เปรียบเทียบการชำระเงินงวดระหว่างสถาบันการเงินเดิม และรีไฟแนนซ์กับสถาบัน
การเงินใหม่ของ นาย ก
สถาบันการเงินเดิม (A)
รีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินใหม่ (B)
เงินต้นที่เหลืออยู่ = 969,709 บาท
เงินต้นที่เหลืออยู่ = 969,709 บาท
ระยะเวลาผ่อนที่เหลืออยู่ = 23 ปี
ระยะเวลาผ่อนที่เหลืออยู่ = 23 ปี
อัตราดอกเบี้ย = 7% ต่อปี
อัตราดอกเบี้ย = 4.5% ต่อปี
เงินงวดที่ผ่อนชำระ = 7,068 บาท
เงินงวดที่ผ่อนชำระ = 5,646 บาท
ส่วนประหยัดต่องวด = 1,422 บาท
ส่วน ค่าใช้จ่าย ที่ นาย ก จะต้องจ่ายในการรีไฟแนนซ์ในครั้งนี้มีดังนี้
1. ค่าปรับในการไถ่ถอนก่อนกำหนด 3 ปี = 2% ของยอดหนี้คงเหลือ (บางแห่งคิดจากยอดเงินต้นทั้งหมดแต่ละธนาคารคิดไม่เท่ากัน) คือ 969,709 บาท = 19,394 บาท (จ่ายให้กับ ธนาคารเดิม (A) เนื่องจาก นาย ก ผ่อนชำระเงินกู้ได้เพียง 2 ปี ก็นำไปรีไฟแนนซ์
2. ค่าจดจำนอง = 1% ของราคาประเมิน (คิดจากราคาประเมิน 1,000,000 บาท) = 10,000 บาท
3. ค่าอากร = 0.05% ของยอดวงเงินกู้ที่รีไฟแนนซ์ คือ 969,709 บาท = 484บาท
4. ค่าเบี้ยประกันภัยประมาณ 2,000 บาท (คิดจากมูลค่าบ้าน 1,000,000 บาท) รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่
นาย ก จะต้องจ่ายในการรีไฟแนนซ์ครั้งนี้ประมาณ 31,878 บาท (ดูตาราง ประกอบ)
หมายเหตุ * ถ้า นาย ก ผ่อนกับธนาคารเดิม (A) เกิน 3 ปีขึ้นไป ก็ไม่ต้องเสียค่าเบี้ยปรับ
จำนวน 19,394 บาท ฉะนั้นค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ครั้งนี้ของ นาย กจะเหลือเพียง
12,484 บาท
วิธีหาจุดคุ้มทุน ในการรีไฟแนนซ์ นำค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ หารด้วย ส่วนประหยัดต่องวด ผลลัพธ์ที่ได้
เท่าไหร่ก็คือ จุดคุ้มทุนนั้นเอง
(ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ หารส่วนประหยัดต่องวด = จุดคุ้มทุน)
กรณี ของ นาย ก การหาจุดคุ้มทุนในกรณีรีไฟแนนซ์จะเท่ากับ 31,878 หาร 1,422ผลลัพธ์ คือ 22.42 หมายความว่า ส่วนประหยัดต่องวดจะคุ้มค่ากับค่าใช้จ่ายไปในการไฟแนนซ์ครั้งนี้ต้องใช้เวลา 22.42 เดือนนั่นเองแต่ในกรณีที่ยกตัวอย่างมานี้ นาย ก มีค่าใช้จ่ายในส่วนที่ค่าปรับกรณีไถ่ถอนก่อนกำหนด 3 ปี ทำให้ยอดรวมค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง จึงทำให้จุดคุ้มทุนมีระยะเวลาค่อนข้างยาว แต่ถ้าผู้ที่ผ่อนมานานเกินเวลาที่ธนาคารจะคิดค่าปรับจุดคุ้มทุนจะสั้นมาก ในกรณีนี้การรีไฟแนนซ์ไปหาธนาคารใหม่ ที่คิดดอกเบี้ยถูกกว่าก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจไม่น้อย
(ตัวเลขการคำนวณต่าง ๆ ป็นเพียงการประมาณการเท่านั้น ในการกู้จริงตัวเลขอาจจะมากกว่าหรือต่ำกว่า)
และจากที่อื่นๆอีกเล็กน้อย
http://topicstock.pantip.com/home/topicstock/2007/11/R5996472/R5996472.html
แก้ไขเมื่อ 12 ม.ค. 54 10:14:04
| จากคุณ |
:
พฤหัสที่12  
|
| เขียนเมื่อ |
:
12 ม.ค. 54 10:10:57
|
|
|
|
|
ขอถามขั้นตอนการ Refinance ครับ
