รู้จักนโยบายให้กู้บ้าน พร้อมทั้งไฟล์คำนวณคร่าวๆ ว่าจะกู้ได้เท่าไร
|
 |
พอดีคิดไฟล์คำนวณ ว่า
รายได้ต่อเดือน/เท่านี้ จะกู้ที่พักอาศัยได้เท่าไร
ก็เลยเอามาแปะ เผื่อใครคิดจะกู้จะได้กะถูก
ก่อนจะไปดูน่าจะรู้คร่าวๆ ว่า ปกติธนาคารให้กู้จะดู 2 ส่วนเป็นหลัก
และกำหนดเป็นนโยบายสินเชื่อ ว่าธนาคารจะให้กู้แค่ไหน เพื่อไม่ให้ธนาคารต้องมีความเสี่ยงสูงเกินไป
ซึ่งตรงไหนผิดถูก ก็เชิญแย้ง แก้ไข เสริม ได้เช่นเดิมครับ
ส่วนที่1
เงินปล่อยกู้ไม่เกินมูลค่าหลักประกัน
1.1 ปกติหากคนกู้เกิดตกงาน เศรษฐกิจฟุบ หรือเกิดอยากเลิกผ่อนดื้อๆ ธนาคารก็จะเกิดความเสียหาย หนี้ก็จะสูญ
ดังนั้นจึงต้องมีหลักประกันค้ำหนี้ไว้
พอลูกหนี้ไม่จ่าย ธนาคารก็เข้ากระบวนการยึดบ้าน ปล่อยขายได้เงินมาส่วนหนึ่ง
ก็ถือว่ายังได้คืนเงินต้นมาส่วนหนึ่ง
ดังนั้นหากยิ่งปล่อยกู้เทียบมูลค่าหลักประกันสูงเกินไป ตอนขายกลับมาก็จะไม่คุ้ม
แต่ถ้าธนาคารไหนปล่อยกู้เทียบมูลค่าหลักประกันต่ำเกินไป ก็จะแข่งขันกับธนาคารอื่นไม่ได้
1.2 ตัวที่เราดูอยู่นี้เรียกว่า Loan to value
โดย Loan ก็คือ เงินกู้ที่คนกู้บ้านขอกู้
ส่วน Value คือ มูลค่าหลักประกัน อันนี้ก็ขึ้นกับว่าธนาคารจะใช้อะไรประเมิน
อาจใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน แล้วก็มาคิดเทียบกับสูตรของแต่ละธนาคารว่าจะให้เท่าไร
เพราะนอกจากทำเลที่ดินที่ทำให้ราคาประเมินต่างกัน
ชนิดของที่พักอาศัย ลักษณะการก่อสร้าง ก็มีผลต่อการประเมินทั้งสิ้น
อันนี้ก็เป็นอีกจุดที่ธนาคารแต่ละที่ใช้แข่งกัน
บางธนาคารก็ไม่ปล่อยกู้ในที่พักอาศัยบางอย่าง หรื่อปล่อยก็ปล่อยต่ำมาก เป็นต้น
ส่วนที่2
ส่วนนี้ดูเหมือนจะสำคัญกว่าคือ
ความสามารถในการกู้ยืม และชำระหนี้
1.1 สาเหตุที่สำคัญกว่าเพราะ
ธรรมชาติของธนาคาร อยากให้คนกู้ กู้แล้วผ่อนจ่ายคืนได้ครบ แล้วนอนกินดอกเบี้ยสบายๆ
แต่ไม่อยากให้เกิดกรณีคนกู้ไปแล้ว ผ่อนจ่ายไม่ไหว กลายเป็นหนี้เสียหนี้เน่า
เพราะธนาคารต้องมีภาระต่อหนี้เน่าอย่างน้อยๆ 3 เรื่อง
ก. เกิดความเสียหายโดยตรงต่อเงินต้น เรียกว่าปล่อย 3 ล้าน
ผ่อนต้นมา 5 แสน ยึดบ้านขายทอดตลาดได้มาอีก 1.5 ล้าน
เท่ากับธนาคารเสียต้นฟรีไป 1 ล้าน ซึ่ง 1 ล้านนี้ ต่อให้ไปง้างปากเอามือล้วงคอลูกหนี้ไปถึงเซี่ยงจี๊ เค้าก็ไม่มีจะให้ เพราะเค้าตกงาน ธุรกิจเจ๊งๆ ฯลฯ
ข. เกิดสินทรัพย์ด้อยคุณภาพจากทรัพย์ที่ยึด นอกจากจะไม่สร้างรายได้ให้กับธนาคารแล้ว
ยังเป็นภาระให้ธนาคารต้องมีกระบวนการทางกฎหมาย การขายทรัพย์ทอดตลาด ฯลฯ
พูดง่ายๆ ว่าไม่มีจะดีกว่า
ค. เกิดภาระต่อเงินทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยง เพราะกฎหมายกำหนดเพดานไว้
ดังนั้นถ้าหนี้เน่าเกิด ธนาคารต้องมีทุนมาสำรองสูงขึ้น
พูดให้เข้าใจง่ายๆคือ เป็นการควบคุมไม่ให้ธนาคารปล่อยกู้ตะบี้ตะบัน พอเจ๊งมาคนที่เสียหายเป็นคนฝากเงิน (เพราะธนาคารใช้ทุนตัวเองทำธุรกิจน้อยมาก)
จึงต้องบังคับว่าถ้าเกิดหนี้ด้อยคุณภาพขึ้นมา ธนาคารต้องใส่ตังค์ตัวเองเข้ามาเพิ่มนั่นเอง
อารัมภบท มากแล้วก็มาดูว่าข้อนี้ธนาคารกำหนดเป็นนโยบายไว้อย่างไร
ไปต่อความเห็น 1 ครับ
| จากคุณ |
:
วิญญาณ ความรัก ความรู้สึก   
|
| เขียนเมื่อ |
:
10 มิ.ย. 54 10:29:24
|
|
|
| 
