ความคิดเห็นที่ 4
เรื่องของหมดอายุใช้งานนี่
ผมว่านะครับ พวกอุปกรณ์อื่นๆที่อยู่ในอาคาร น่าจะหมดอายุก่อนที่อาคารจะพังอีกนะครับ เช่น ปั๊มน้ำ, ท่อน้ำ, ลิฟท์ เป็นต้น ก็อีกแหละครับ มันขึ้นอยู่กับการบำรุงรักษาครับ
2. ถ้ามันหมดอายุ จะต้องทุบอาคารนั้นทิ้งแล้วสร้างใหม่หรือไม่ แล้วถ้าทุบทิ้งสร้างใหม่ เราจะต้องซื้ออาคารนั้นใหม่หรือไม่ หรือเขาจะสร้างให้อยู่ใหม่ฟรีๆ แล้วระหว่างก่อสร้าง จะไปอยู่ไหน แล้วถ้าไฟใหม้ขึ้นมา จะไปอยู่ไหน
อย่างคุณแจ้พูด ถูกครับ อันนี้ต้องเข้าใจ พรบ.อาคารชุดครับ พรบ.อาคารชุดจะว่าด้วยเรื่องสำมะคัญทั้งหลายที่ว่าด้วยเรื่องเมื่อคุณมีที่ดินอยู่ 1 ผืน แล้วก็ปลูกเป็นตึกซะ จะกี่ชั้นก็แล้วแต่ แล้วตึกก็ประกอบด้วยห้องหลายๆห้อง ซึ่งใน 1 ตึกมีเจ้าของห้องมากกว่า 1 เจ้าของ มาอยู่รวมกันในตึกเดียวกัน ก็จะมีปัญหาตามมาแล้วละครับ ว่าข้าวของในตึกที่ใช้รวมกันใครจะเป็นเจ้าของอะไรบ้าง เช่น ที่ดินผืนนั้น, ลิฟท์, ดาดฟ้า, สระว่ายน้ำ ฯลฯ ทั้งนี้ต้องดูให้ดีนะครับ ว่าในโครงการนั้นๆ ไอ้อะไรๆที่ผมว่าใช้ร่วมกันนั้น เจ้าของโครงการเขาจดเป็นทรัพย์สินส่วนกลางหรือไม่ครับ เพราะถ้าไม่ใช่ทรัพย์สินส่วนกลางแล้วก็ไม่นับรวมครับ ดังนั้นถ้าเป็นทรัพย์สินส่วนกลางที่ถูกต้องทุกคนก็เป็นเจ้าของรวมกันซิครับ จึงเป็นที่มาของสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในความเป็นเจ้าของในอาคารนั้นๆครับ
แต่ละอาคารชุดจะต้องกำหนดสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในความเป็นเจ้าของทรัพย์ส่วนกลางของแต่ละห้องชุดครับ สำหรับที่มาของตัวเลขสัดส่วนความเป็นเจ้าของนี้ ส่วนใหญ่ก็จะมาจากราคาซื้อ-ขายห้องชุดนั้นๆเป็นหลัก พูดง่ายๆถ้าคุณซื้อห้องใหญ่กว่า ราคาแพงกว่าผมซึ่งซื้อห้องขนาดเล็กกว่าคุณ คุณก็จะมีส่วนกรรมสิทธิ์มากกว่าผม
สัดส่วนกรรมสิทธิ์นี้ ก็จะเป็นที่มาของการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือน หรือประจำปี แล้วแต่อาคารครับ และรวมไปถึงเวลาที่อาคารจะมีการซ่อมแซมใหญ่และจำเป็นต้องระดมเงินเพื่อนำไปซ่อมแซมก็ต้องเรียกเก็บแต่ละห้องกี่มากน้อยตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์นี่แหละครับ ตามพรบ.อาคารชุดจึงกำหนดให้ทุกอาคารต้องมีนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นมาเพื่อบริหารทรัพย์ส่วนกลาง, เงินส่วนกลาง ต่างๆให้ถูกต้องครับ เพราะการที่มีเจ้าของห้องมากกว่า 1 คน จึงจำเป็นต้องมีคนกลางเข้ามาเป็นผู้บริหารตามนโยบายของเจ้าของทุกคนครับ
มาถึงคำถามของคุณละครับ สมมุติกรณีไฟไหม้ หรือแผ่นดินไหว จนกระทั้งอาคารเกิดชำรุดเสียหาย ถึงขนาดต้องทุบทิ้ง ก็จำเป็นต้องเรียกประชุมเจ้าของทุกห้อง เพื่อมาโหวตเสียงตัดสินใจว่า จะสร้างใหม่หรือขายที่ดินให้ผู้อื่นไป โดยใช้เสียงมากกว่า 3 ใน 4 คือต้องมากกว่า 75% ของเสียงทั้งหมด จึงจะถือว่าเป็นมติของที่ประชุม (จำนวนกี่ % ของเสียงทั้งหมด แล้วให้ถือว่าเป็นมติของที่ประชุมนั้น ขึ้นอยู่กับความสำคัญของเรื่องนั้นๆ เช่นกรณีนี้ทุบตึกทิ้ง จะสร้างตึกขึ้นมาใหม่ หรือจะขายที่ดิน นั้นจัดอยู่ในความสำคัญมาก จึงต้องใช้เสียงถึง 75%)
ในกรณีอย่างที่ว่านี้
1. ถ้ามติออกมาว่าให้สร้างตึกขึ้นมาใหม่ ซึ่งจะต้องใช้เงินในการสร้าง เงินที่จะใช้ในการสร้าง ก็จะถูกระดมจากเจ้าของทุกคน ตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ ใครมีกรรมสิทธิ์มากก็ออกมาก ใครมีน้อยก็ออกน้อย
(สร้างอาคารหลังๆหนึ่ง ใช้เงินเป็นหลายร้อยล้านบาท แล้วจะมีปัญญาระดมเงินหรือ ไม่ต้องตกใจครับ ส่วนใหญ่อาคารใหญ่ๆทั่วไปจะมีทำประกันภัยไว้ ดังนั้นก็จะได้เงินจากบริษัทประกันภัยมาเป็นทุนในการก่อสร้างแล้วส่วนหนึ่ง ส่วนที่เกินก็ใช้ระดมเอาแล้วกันครับ แต่ต้องให้แน่ใจว่าอาคารของท่าน ทางนิติบุคคลอาคารชุดได้ทำประกันไว้เรียบร้อยแล้ว)
2. ถ้ามติออกมาว่าให้ขายที่ดินทิ้ง เพราะคิดๆดูแล้วคงจะระดมเงินมาสร้างอาคารใหม่ไม่ได้ ก็คือถ้าขายที่ดินได้เงินมาเท่าไหร่ เงินที่ได้ก็จะถูกแบ่งคืนให้เจ้าของทุกคนเช่นเดียวกัน ตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ ใครมีกรรมสิทธิ์มากก็ได้มาก ใครมีน้อยก็ได้น้อยครับ
พอเท่านี้ก่อนก็แล้วกัน ส่วนถ้าผมเขียนอะไรไปอ่านแล้วไม่รู้เรื่อง ก็ซักถามเพิ่มเติมมาเป็นข้อย่อย แล้วกันครับ เพราะเรื่อง พรบ.อาคารชุดมันก็มากพอสมควร แต่ขอให้เข้าใจหลักการหลักๆก่อน ก็จะสามารถเข้าใจทั้งหมดได้ครับ
จากคุณ :
แดงอุดม 
- [
31 ส.ค. 47 19:45:48
]
|
|
|
