7 มาตรการที่ต้องรู้-ซื้อบ้านไม่ถูก “โกง”  

จาก หนังสือพิมพ์วัฏจักร (9/08/2005)  




วิธีการตรวจสอบการซื้อขายที่ดิน บ้าน และคอนโดมิเนียมเบื้องต้น เพื่อป้องกันมิให้ผู้ประกอบการฉ้อโกง  
หลอกลวงได้ อาจนำตัวอย่างจากข้อเตือนใจต่อไปนี้ไปพิจารณาได้คือ

1.กรณีซื้อที่ดิน ขั้นตอนแรกต้องตรวจสอบว่าผู้ที่นำที่ดินมาขายนั้นได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือ
ไม่เพราะหากผู้ขายไม่ได้ขออนุญาตจากหน่วยงานของรัฐโดยถูกต้องแล้ว สิทธิต่างๆที่ผู้ซื้อจะได้รับจากผู้
ขายหรือจากโครงการแทบจะไม่มีหรือน้อยกว่ารายที่ได้ขออนุญาตโดยถูกต้อง เพราะฉะนั้นก่อนทำสัญญา
ซื้อขายผู้ซื้อต้องตรวจสอบและสอบถามผู้ขายว่าได้ดำเนินการขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ถ้าผู้
ขายระบุว่าขออนุญาตจัดสรรแล้วก็ต้องขอดูหนังสืออนุญาตและแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตก่อน และ
เมื่อตัดสินใจซื้อแล้วก็ต้องตรวจสอบต่อว่าแปลงที่มีความประสงค์จะซื้อตามที่ผู้ขายระบุไว้นั้นถูกต้องตรงกับ
แผนผังโครงการหรือไม่ เพราะเมื่อโอนแล้วก็ไม่สามารถเข้าอยู่อาศัยได้ เนื่องจากปลูกสร้างบ้านบนพื้นที่ผิด
แปลง หรือบนที่ดินของบุคคลอื่น หรือไปสร้างบนพื้นที่ส่วนกลาง อย่างกรณีของนางรัตนา ก็ต้องถูกรื้อถอน

2.ต้องตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของที่ดินจริงหรือไม่ เพราะเคยมีกรณีที่ผู้ขายนำที่ดินของผู้อื่นมาขาย เมื่อผู้
ซื้อจ่ายเงินครบแล้วก็ไม่สามารถโอนที่ดินได้ตามสัญญาจนเป็นคดีความ

3.ตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน และเลือกเฉพาะสัญญามาตรฐานที่ทำโดยกรมที่ดิน หรือสคบ.
เท่านั้น หากผู้ประกอบการไม่ยอมก็ร้องเรียนกับกรมที่ดิน เพราะหากเกิดกรณีพิพาทขึ้นมา สัญญาเช่าซื้อ
หรือสัญญาจะซื้อจะขายจะมีผลที่แตกต่างกันในเรื่องการผิดนัด ดังนั้น หากเป็นสัญญาเช่าซื้อก็ต้องไม่ซื้อที่
ดินแปลงดังกล่าว

4.กรณีจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านต้องตรวจสอบว่าผู้ขายระบุว่าขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ เพราะผู้ขาย
บางรายหลบเลี่ยงค่าธรรมเนียมภาษีอากรโดยโอนขายเฉพาะที่ดินอย่างเดียวไม่ได้ขายบ้านด้วย

นอกจากวิธีการตรวจสอบการซื้อขายที่ดิน บ้าน และคอนโดมิเนียมเบื้องต้นแล้ว ยังมีอีก 7 มาตรการที่จะ
ป้องกันการถูกหลอกลวงได้ คือ

1.เลือกซื้อบ้านและที่ดินเฉพาะรายที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.
2543 จากกรมที่ดินเท่านั้น หรือตรวจสอบว่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมนั้นไม่ได้ถูก สคบ.ขึ้นบัญชีดำ โดยตรวจ
สอบได้ที่เว็บไซต์ www.ocpb.go.th

2.ตรวจสอบการได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่สำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ หรือสำนักส่งเสริมธุรกิจ
อสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน ในกรณีที่เป็นบ้านจัดสรร (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด ที่ดินจัดสรร และ
อาคารพาณิชย์) หรือโทร.0-2622-3479-81 และ 0-2222-6824 ต่อ 359-361 และตรวจสอบใบอนุญาตก่อ
สร้างที่สำนักงานเขตและสำนักงานโยธา กทม. หรือที่เทศบาลหรือหน่วยงานท้องถิ่นในกรณีที่เป็นคอนโดมิ
เนียม

3.ตรวจสอบสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะต่างๆ เช่น ทางเข้าออก ถนนในโครงการ สโมสร สนามเด็ก
เล่น สวนหย่อม โรงเรียนอนุบาล ฯลฯ ว่าตรงกับคำโฆษณาหรือไม่ อย่างกรณีเจ้าของคอนโดมิเนียมย่าน
พระราม 4 หลอกผู้ซื้อว่ามีทางเข้าออกโครงการ 2 ทาง แต่เมื่ออยู่อาศัยไประยะหนึ่งกลับปิดทางเข้าออก
เหลือเพียงทางเดียว อีกทางเปิดให้ใช้เฉพาะพนักงานและบริษัทที่ก่อสร้างคอนโดมิเนียมแห่งใหม่

4.ผู้จัดการมีหน้าที่ต้องทะนุบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรรตลอดไปจนกว่าจะยกให้นิติบุคคลหมู่
บ้านจัดสรรดูแลแทน หรือยกให้หน่วยงานอื่นตามที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเห็นชอบ ผู้ขายจึงไม่มี
สิทธิที่จะเก็บเงินค่าส่วนกลางล่วงหน้าหากไม่ได้รับอนุญาตจากกรมที่ดิน

5.ก่อนซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดิน ต้องตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือสำคัญของที่ตั้งและสภาพที่
ดินให้ชัดเจน

6.ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินและบ้านรวมถึงอาคารชุดที่ชอบด้วยกฎหมายต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่
ดิน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น

7.อย่างหลงเชื่อคำโฆษณาหรือคำชักจูงกว่าจะตรวจสอบที่ตั้งที่ดินและโครงการด้วยตนเองอย่างชัดเจน ไม่
ว่าจะเป็นการซื้อบ้านใหม่และบ้านมือสอง โดยเฉพาะบ้านที่ซื้อจากการขายทอดตลาด เพราะบางกรณีมีลูก
หนี้และผู้เช่าอาศัยอยู่ ทำให้ต้องฟ้องศาลให้มีคำสั่งขับไล่เอง เนื่องจากกฎหมายกรณีนี้ยังอยู่ระหว่างการ
บังคับใช้

ทั้งหมดเป็นข้อบัญญัติเบื้องต้นในการตรวจสอบด้วยตนเอง ซึ่งเป็นวิธีการที่ดีที่สุดเพราะหากผู้ซื้อตรวจสอบ
อย่างรอบคอบก็จะไม่มีปัญหาตามมา แต่หากมีปัญหาเกิดขึ้นแล้วก็ต้องใช้เวลาในการฟ้องร้องที่ค่อนข้าง
ยาวนาน จนหลายคนถอดใจก็มีไม่น้อย