PANTIP.COM : J4013884 @@@--- มีใครพอรู้จักทนายความบ้างคะ แมวทั้งหลายกำลังไม่มีที่อยู่ค่ะ ---@@@ [แมว]

ความคิดเห็นที่ 5

ผมขออนุญาตตอบคำถามของคุณวชิราเป็นข้อๆดังนี้ครับ

1.เจ้าของบ้านเช่าที่พี่อ้อยเช่าเค้าอยู่เป็นรุ่นลูกล่าสุดคือไม่ให้เช่าแล้ว
ตอบ..... ในประเด็นนี้ เพื่อพิจารณาในแง่มุมของกฎหมาย ก็คงต้องมองประเด็นเฉพาะระหว่างเรื่องสิทธิของผู้เช่ากับผู้ให้เช่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นอันดับแรกต้องดูว่าการเช่านั้นมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่เป็นกรณีที่หนึ่ง และหลักฐานนั้นมีการจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่หรือไม่เป็นกรณีที่สอง จากนั้นก็ต้องมาวิเคราะห์ว่าเนื้อความในสัญญานั้นมีการกล่าวไว้ในรายละเอียดว่าอย่างไรเป็นสำคัญ เป็นต้นว่า (กรณีที่ 1)หากมีการกำหนดระยะเวลาเช่าชัดเจน (แต่ไม่เกิน 3 ปี) ก็ให้ถือเอาตามกำหนดนั้นโดยสัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียนนั้นมีผลบังคับได้ หรือ (กรณีที่2) หากสัญญาเช่ามีการกำหนดเกิน 3 ปี เช่น กำหนดตลอดอายุของผู้เช่า ก็ต้องดูว่ามีการจดทะเบียนหรือไม่ ถ้าไม่มีก็คงบังคับได้เพียง 3 ปี แต่ถ้าได้จดทะเบียนก็จะบังคับได้ 30 ปีตาม ปพพ. ม. 540 เป็นต้น

เมื่อเข้าใจถึงเรื่องเงื่อนเวลาแล้ว ก็อาจนำเรื่องเงื่อนเวลาในสัญญาเช่าดังกล่าวมาเป็นข้อต่อสู้กับผู้ให้เช่าได้หากสัญญายังมีผลบังคับใช้อยู่ แต่การนำเรื่องของเงื่อนเวลามาเป็นข้อต่อสู้นี้อาจต้องดูในส่วนของเนื้อความในสัญญาประกอบด้วย เป็นต้นว่า ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตลอดเวลาที่สัญญายังมีผลบังคับใช้หากผู้เช่ากระทำผิดข้อตกลงในสัญญา เช่น ให้เช่าช่วง ผิดนัดชำระค่าเช่า เป็นต้น

เมื่อพบว่าสัญญาเช่าได้ทำเป็นหลักฐานอย่างถูกต้องและผู้เช่าไม่ได้กระทำผิดข้อตกลงในสัญญาเช่า หากต่อมาพบว่าผู้ให้เช่าเสียชีวิตลง และทายาทรับมรดกในอาคารดังกล่าวจากผู้ให้เช่าไปตามสิทธิทางกฎหมาย กรณีดังกล่าวนี้ทายาทก็ยังคงไม่มีสิทธิบอกล้างสัญญาเช่าได้ เพราะสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับไปเพราะเหตุการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งเช่า ซึ่งทายาทต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าอันมีต่อผู้เช่านั้นด้วย สัญญาเช่าดังกล่าวจึงยังคงมีผลตามเดิมทุกประการ

2.ซื้อห้องแถว 2 ห้องโดยจะผ่อนให้เค้าทุกวัน วันละหนึ่งพันบาท ปัญหาคือคนเช่าเก่าไม่ยอมออก ตามสัญญาเช่าหมดเมื่อ 1 ธันวา(ประมาณนี้อาจคาดเคลื่อนไปบ้างนะคะ) มีล่วงหน้า 2 เดือน ซึ่งแน่นอนว่าเค้าพูดเลยว่าไม่ออกแน่นอน
ตอบ......กรณีนี้เป็นกรณีในรูปของการเช่าซื้อ (อย่าลืมทำสัญญาเช่าซื้อกันด้วยนะครับ..อันนี้สำคัญนะครับ)... ตามหลักกฎหมายแล้วกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน ผู้เช่าซื้อมีเพียงสิทธิครอบครองตามกฎหมายเท่านั้นเพราะยังไม่ได้รับการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขาย แต่เมื่อพิจารณาจากเหตุการณ์พบว่าอาคารดังกล่าวยังไม่มีการส่งมอบระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย เพราะอาคารดังกล่าวยังคงติดสัญญาเช่าเดิมอยู่ (ที่วิเคราะห์เช่นนั้นเพราะรายละเอียดไม่ชัดเจนว่า หลังจากหมดสัญญาเมื่อเดือนธ.ค. ผู้ให้เช่าได้มีการต่ออายุสัญญาไม่ว่าจะทางพฤตินัยหรือนิตินัยหรือไม่) เบื้องต้นผมจึงขออนุญาตแนะนำให้แจ้งกับผู้ขายในเรื่องการส่งมอบเสียก่อน เพื่อให้ทางผู้ขายในฐานะของผู้ให้เช่าได้ทำการบอกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายดังกล่าวหรือผู้ให้เช่าทำการฟ้องขับไล่ต่อไป (หากผู้เช่าไม่ยอมออก)เสียก่อน น่าจะเป็นวิธีที่ถูกต้องที่สุดครับ

ปล. หวังว่าคำตอบที่ให้ไว้คงชัดเจนพอสมควรนะครับ...(ระยะ 2-3 ปีหลังๆนี้ผมไม่ค่อยมีเวลาเล่นเน็ตมากนัก เนื่องจากมีงานค่อนข้างมาก ผมจึงคิดว่าอาจจะไม่ได้เข้ามาติดตามกระทู้นี้อีก หากมีปัญหาใดๆหรือไม่เข้าใจในส่วนใดและต้องการข้อมูลเพิ่มเติม กรุณาติดต่อทางเมลนะครับที่ mai@cat4love.com ยินดีให้คำปรึกษาทุกปัญหาทั้งเรื่องของแมว เรื่องกฎหมาย เรื่องอื่นๆสัพเพเหระที่คุณต้องการคำตอบครับ)

จากคุณ : ไม (ไมครับ) - [ 11 ม.ค. 49 01:58:03 ]