ความคิดเห็นที่ 1 I am not in Amerca....hehehe But I can tell you a bit about hiring the agent to do the job for you. We have a few properties for renting. One is in the other state and when we bought this house it came with the tenant which we thought it's good that we didn't have to find the tenant. Unfortunately we were so kind...heheh he didn't pay the rent for many months and didn't look after the place as good as it could be. So we find the  real estate agent to do whatever to try to kick him out of the place. They were able to do it( we pay for that too). The tenant left and now we are using the real estate agent( the same one) to take care of everything for us so we get the new tenant and they pay the rent which is important...555 What we have to pay them are 8% of the rent and every time when they have to find the new tenant so it will cost us as well as they have to spend time to screen a good people to living it our place. They also take care of the lawn as well as checking all the place after the tenant has gone ( checking list for the property) and fxing including cleaning too (that cost us again). I can't remember what else they would do but it is very handy for us to not worry about the place since we had some one to look after. I think hiring an agent is good for you if you have no time to do everything by yourself. One of our properities, we do by ourselves. Get the tenant by ourself as we know them( they are friends) but if this tenant leave we will have to hire the agent again. We still got one more but this one is very new( not sure if we will buy it but 80% for sure, it's not a new home...555) as we just about to buy. It comes with the tenants again and many . As it is a big house sothe previous owner devided the room for each family so there are 3 families in this place. We are thinking to manange by ourselves because it is very close to home as well as they live there for long time. But what we have to do is after they leave we have to renovate that house before having rented again. Hower don't forget to have a Landlodge Insurance( it cover you not the tenant)...this is very important. We experienced not having one and we tried so hard to kick a bad person  who lived in our place without paying the rent out of the place, and  we were unable to do anything to him without the ladlodge insurance until we had to hire an agent. Wait for other people....they may have different experience. แก้ไขเมื่อ 01 ส.ค. 49 05:10:26 แก้ไขเมื่อ 01 ส.ค. 49 05:07:41 จากคุณ : PoomPim..TMB - [ 1 ส.ค. 49 05:05:08 ]

ความคิดเห็นที่ 2 อยากแนะนำให้ใช้บริการของบริษัทจัดการค่ะ โดยเฉพาะถ้าที่รัฐของคุณปอมปอมมีกม.คุ้มครองผู้เช่ามากๆๆๆๆๆ ที่ซานฟรานผู้เช่ามีสิทธิแทบจะเรียกว่าเหนือกว่าlandlordเลย ตอนแรกเราก็กะว่าดูแลเองได้ เพราะตึกที่เราให้เช่ามีแฟลตสามยูนิตเท่านั้น ก็แค่เรียกบริการดูแลสวน ซ่อมนู่นนี่เป็นครั้งคราวไป ที่ไหนได้ คนเช่าเธอเรียกเราแบบสากกะเบือยันเรือรบ (อันนี้คงแล้วแต่ดวงว่าได้ผู้เช่าแบบไหนด้วยนะคะ เพราะอีกสองยูนิตนี่ผู้เช่าไม่มีปัญหาอะไร) ยูนิตที่มีปัญหานี่ เจ๊แกเป็นสาว(เหลือน้อย)โฉดเอ๊ยโสด เปิดตู้จม.ไม่ได้ก็โทรจิก ต้องมาเดี๋ยวนี้ๆๆๆๆๆๆ หลอดไฟเสียก็เปลี่ยนเองไม่ได้ บางวันคนสวนไปจัดการสวน เธอก็ร้องเรียนว่าเก้าอี้แอนธีคมรดกเจ้าคุณย่าของเธอหายไป สงสัยคนสวนจะขโมย และเราต้องรับผิดชอบที่เก้าอี้หาย (ก็ถ้ามันแสนจะมีค่า เอามาวางในสวนทำไมล่ะเจ๊) เธอขอเรียกร้องมูลค่า$4,000เป็นต้น เราสองคนทำงานเต็มเวลา แล้วยังต้องมาเสียเวลาปวดกบาลกะยัยเจ๊นี่อีก บางทีแทนที่เลิกงานจะได้กลับบ้านต้องขับรถไปเปลี่ยนหลอดไฟให้ยัยเจ๊ สรุปแล้วยอมเสียเงินให้บริษัทproperty managementคุ้มกว่าค่ะ โดยเฉพาะถ้าคุณจะย้ายรัฐ เขาจะได้ดูแลเก็บค่าเช่าและจัดการปัญหาจุกจิกน้ำไม่ไหลไฟไม่สว่างแทนคุณ แหะๆ เลยถือโอกาสบ่นมาซะยืดยาว (เบื่อเจ๊คนนี้จริงๆค่ะ พูดถึงแล้วเป็นของขึ้นทุกที) สรุปแล้วขอเชียร์ให้ใช้บริการบริษัทจัดการมืออาชีพดีกว่านะคะ จากคุณ : M1ku - [ 1 ส.ค. 49 05:34:21 ]

ความคิดเห็นที่ 3 เราก็ใช้บริการของ บริษัทproperty management เค้าคิดค่าจัดการ ครึ่งเดือนแรกของค่าเช่าและ 10 เปอร์เซ็นต์ของทุกเดือนระยะเวลาเช่า 2 ปี เราว่าก็โอเคนะ ตอนนี้ผู้เช่าของเราเป็นสามีภรรยาเกษียณอายุแล้ว บริษัทจัดการแบคกราวน์เช็คให้ ตอนนี้ก็ยังไม่มีปัญหาใดๆๆ จ่ายค่าเช่าตรงเวลาดี เราก็เพิ่งไปเสียตังจ่ายค่าประกันสำหรับผู้ให้เช่าก็ไม่ แพงมาก สรุปว่า ถ้าบ้านที่เราอยู่ใกล้กับบ้านเช่า จัดการเองดีกว่า แต่ถ้าต้องย้ายรัฐบ่อยๆ แบบเราแล้ว บริษัทproperty management น่าจะเป็นคำตอบที่ดีกว่า มาบอกอีกนิดหนึ่งเรื่องตัดหญ้า ผู้เช่าของเราบอกว่าแกจะตัดหญ้าของแกเองไม่ต้องจ้างคนมาตัดให้ เราเองก็มีเครื่องตัดหญ้าให้เค้าไว้อยู่แล้ว อีกอย่างเราไม่ได้ทำแบบธุรกิจ หวังกำไรอะไรมากมาย บริษัทก็จัดการให้เรียบร้อยดี แก้ไขเมื่อ 01 ส.ค. 49 06:54:18 จากคุณ : BrookeNJ - [ 1 ส.ค. 49 06:48:17 ]

ความคิดเห็นที่ 4 This is a very good topic, thank you จากคุณ : Autistic boy's MOM - [ 1 ส.ค. 49 07:34:43 ]

ความคิดเห็นที่ 5 เข้ามาเก็บข้อมูลด้วยคนนะคะ  กำลังจะให้เช่าเหมือนกันค่ะ   เมื่อก่อนเคยให้เช่ามาแล้วค่ะ  และใชับริการของบริษัทจัดการ   เขาเป็นธุระให้ดีมากเลยค่ะ  โดยเฉพาะการติดตามค่าเช่า  เดือนไหนไม่ได้ก็รายงานเราตลอด  (ถ้าเราไม่ได้ค่าเช่า  เขาก็ไม่ได้ค่าติดตาม)  แต่มีปัญหาอยู่อย่าง   ไม่รู้ว่าเขาเช็คผู้เช่าก่อนจะให้เช่าหรือเปล่า  ในสัญญาบอกว่าไม่เอาคนสูบบุหรี่และไม่ให้มีสัตว์เลี้ยง   แต่รายล่าสุดเจอคนสูบบุหรี่  และจ่ายค่าเช่าไม่สม่ำเสมอด้วย   ท้ายสุดแฟนก็เลยบอกให้เขาย้ายออก  เราจะเข้าอยู่เอง  ขีดเส้นตายวันสุดท้ายให้ด้วย  แต่ท่านก็ไม่ออก  จนบริษัทฯต้องไปเรียกตำรวจมาเชิญออก     พอเข้ามาดูภายในบ้าน  ลมแทบจับ  ต้องทาสีและเปลี่ยนพรมใหม่ทั้งหมดเลย  ท้ายสุดแฟนโทรไปบอกบริษัท  ว่ามีอะไรเสียหายบ้าง  เป็นมูลค่าเท่าไหร่   แล้วบริษัทก็จัดการทวงจากคนเช่าให้เรา  แต่ก็อย่างว่าเจอคนเช่าไม่ดีเท่าไหร่  ทวงหลายครั้งมาก  สุดท้ายต้องให้ตำรวจช่วย   บริษัทจะให้ทนายทำ  และเขาก็คิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากยอดเงินเราอีก  แฟนก็เลยตามเรื่องเองดีกว่า  จากที่ต้องจ่ายเป็นพันเหลือแค่ร้อยเหรียญเอง  ทุกวันนี้ก็ได้เช็คค้างชำระและค่าเสียหายทุกเดือนจากคนเช่ารายนั้น สรุปแล้วคือ  ถ้าเราอยู่ไกลกับบ้านให้เช่า  ให้บริษัทจัดการให้ดีกว่าค่ะ  แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับบริษัทด้วยนะคะ  (ตอนนี้กำลังมองหาบริษัทหรือคนที่จะดูแลเรื่องนี้ให้อยู่ค่ะ) ขออนุญาตถามต่อนะคะ  แล้วถ้าเราหาคนเช่าที่เรารู้จัก  แล้วเราจัดการเอง  คุณคิดว่าจะมีเรื่องปวดหัวตามมาอีกไหมคะ จากคุณ : เคดี - [ 1 ส.ค. 49 07:56:31 ]

ความคิดเห็นที่ 6 One more thing I forgot to tell you...hehehe I don't know how they operate if you want to rent the place out by yourself. For us there are the News Agents( where they sell the magazines and all the stuff too), where you can find the Tenant Residency Agreement( the documents) which they provide all the document for you and also the rules and regulatios that you are able to learn about having tenent if there is something wrong with the rent. When you rent it out by yourself so you can just buy that form and complete it with the tenant. Or go to the agent ask them for the form but I don't know that they will give it to you or not. จากคุณ : PoomPim..TMB - [ 1 ส.ค. 49 08:00:26 ]

ความคิดเห็นที่ 7 จำได้ว่ามีหนังฝรั่งอยู่เรื่องหนึ่งเก่าแล้วสมัย90 โน่น เกี่ยวกับผู้เช่า(ตาคนนี้เคยแสดงเป็นแบทแมนด้วย) ที่แสนจะชั่ว ทำลายบ้าน สารพัดแต่เจ้าของบ้านคู่ หนุ่มสาวมิสามารถที่จะเตะโ่ด่งนายคนนี้ออกจากบ้านได้ ดูเรื่องนี้แล้วช็อคเลยค่ะ ทำไมกฎหมายจะต้องคุ้มครอง ผู้เช่าถึงขนาดนั้น ปอมก็ซื้อประกันคุ้มครองตามที่เขาแนะนำข้างบนซะนะ จ่ายนู่นจ่ายนี่จะเหลือเงินค่าเช่าซักเท่าไรฟะ จากคุณ : ปรารถนา - [ 1 ส.ค. 49 08:15:55 ]

ความคิดเห็นที่ 8 เท่าที่อ่านจากคคห.ต่างๆ แล้วก็อ่านข้อมูลอื่นๆรู้สึกว่าการให้คนเช่าบ้านเองนี่ไม่ใช่เรื่องหมูๆเหมือนกันนะคะ มีหลายเรื่องที่เราต้องกังวล ถ้าไม่ได้ทำงานอื่นหรือว่าอยู่บ้านใกล้ๆก็คงจะพอทำได้ แต่นี่ย้ายไปอยู่ต่างรัฐด้วย คิดว่า คงจะจ้างบริษัทจัดการแล้วล่ะ อ่านบทความมาเกี่ยวกับว่า ถ้าเจอผู้เช่าไม่ดีแล้ว เราจะจัดการไล่นี่ยากมากๆ อาจจะมีเรื่องมีราวถึงโรงถึงศาล วุ่นวายแท้ คุณปุ๋มปิ๋ม ขอบคุณมากค่ะ สำหรับข้อมูล คิดว่าโดยทางปฏิบัติ ประเทศไหนๆก็คงมีปัญหาเรื่องผู้เช่าไม่ต่างกันมากนะคะ ข้อมูลที่ให้มา ก็ประยุกต์กันได้ค่ะ คุณM1ku  เจอคนเช่าแบบนี้ก็ปวดหัวเหมือนกันเน๊าะ ถึงจะอยู่ใกล้ๆกัน แต่เล่นตามจิกให้ไปบริการตลอดนี่ ก็ไม่ไหวเหมือนกันอ่ะค่ะ อ่านแล้ว ตัดสินใจได้เลยว่า ไม่ควรจัดการเอง คุณ BrookeNJ ขอบคุณสำหรับข้อมูลค่ะ เรื่องตัดหญ้า คงต้องขึ้นอยู่กับผู้เช่าด้วยมั้งคะ ถ้าได้ผู้เช่าดี ที่เขารักและใส่ใจสนามหญ้า เขาก็คงชอบที่จะจัดการเอง แต่ผู้เช่าบางคนไม่ชอบก็ต้องจ้างคนทำสวนไว้ ไม่งั้นบ้านคงจะสภาพแย่เหมือนกันนะ คุณAutistic boy's MOM  กำลังจะให้คนเช่าบ้านเหมือนกันหรือคะ คุณเคดี คะ เท่าที่ทราบบริษัทจัดการเขาจะเช็คเครดิตของผู้เช่าให้เรานะคะ อาจจะสามารถเช็คไปถึงว่า คนเช่าคนนั้นเคยถูกไล่ออกหรือเปล่าด้วยค่ะ ดิฉันก็ยังศึกษาข้อมูลอยู่เหมือนกันค่ะ กลัวคนเช่าทำบ้านเราเสียหายหนักเหมือนกัน เรื่องคนเช่าที่เรารู้จัก อันนี้อ่านเจอมาในบทความ เขาว่า บางทีคนรู้จักก็ก่อปัญหาได้เหมือนกันค่ะ เพราะความกันเองนี่แหละ ทั้งนี้ทั้งนั้นคงขึ้นอยู่กับจังหวะ และโชคชะตาว่าจะได้ใครมาเป็นคนเช่าเน๊อะ พี่แจง ก็คิดว่าต้องจ่ายโน่นนี่เยอะแหละ แต่คิดว่าถ้าได้ค่าเช่าคลุมค่าผ่อนบ้าน หรือว่าขาดนิดหน่อยก็ยังดี ยังพอช่วยแบ่งเบาภาระได้ เข็ดกับการรอขายบ้านแล้วอ่ะ ไม่มีดวงเรื่องนี้เลยจริงๆ แหะๆ จากคุณ : ปอมปอมเกิร์ล - [ 1 ส.ค. 49 09:40:08 ]

ความคิดเห็นที่ 9 น้องปอม จะย้ายบ้านอีกแล้วเหรอคะ..แม่ลูกอ่อน มีเรื่องให้ยุ่งอีกแล้ว อืม..อ่านกระทู้นี้ได้ความรู้ แต่พี่ไม่มีอะไรแนะนำเลยค่ะ จากคุณ : samranjai - [ 1 ส.ค. 49 09:46:21 ]

ความคิดเห็นที่ 10 เราเพิ่งวุ่นวายเรื่องนี้กันอยู่เหมือนกันค่ะ  เพราะบ้านอยู่ต่างรัฐไกลจากรัฐที่อยู่ราว  8 ช.ม. แหน่ะ  ตอนนี้กำลังติดต่อ บริษัท  property management  จัดการอยู่  แต่ก็ยังรู้อะไรไม่มากเหมือนกัน  เข้ามาในนี้ก็ได้ความรู้พอดีเลย ถ้าคุณปอมจะขายบ้านได้ภายใน 6 เดือน ก็ยังไม่สายนะคะ  แต่เราขอลุ้นว่าอย่าเพิ่งขายเลย  ค่าเช่าไม่มากก็จริง ให้ครอบคลุมค่า Mortgage ไว้ก็พอ แต่เวลาบ้านมันขึ้นบูมตูมเหมือนเมื่อสองปีที่แล้วนี่เราจะมานั่งเสียใจนะคะว่าเราไม่น่าขายเลย  เราว่าเก็บไว้ดีกว่า เวลาบ้านขึ้นเราไปถอนเงินที่เพิ่มขึ้นเอามาหมุนเวียนในการซ่อมแซมบ้านได้  ซ่อมเสร็จแล้วบ้านดูดีขึ้น  มูลค่าบ้านขึ้นอีกค่ะ  ไปถอนค่ามูลค่าบ้านที่เพิ่มขึ้นมาซื้ออีกหลังให้เช่าได้อีก  ออกความเห็นนอกประเด็นไปป่าวคะนี่  สรุปแล้วเราเห็นด้วยเรื่องจ้างบริษัทให้เขาดูแลให้น่ะค่ะ ผลักภาระปวดหัวออกไปได้เยอะทีเดียว จากคุณ : สร้อยสายรุ้ง - [ 1 ส.ค. 49 11:00:17 ]

ความคิดเห็นที่ 11 พี่ปอม เปิ้ลเพิ่งเห็นทู้นี้อ่ะค่ะ เรื่องนี้ต้องถามลุงอ่ะ ลุงเป็นแลนด์ลอร์ดมาหลายปีดีดัก ก่อนจะเลิกหมดแล้วย้ายมาอยู่กลางป่ากลางเขา (เว่อร์อีกแล้วยายเปิ้ล ^ ^ ) แต่ลุงหลับไปแล้ว ขืนปลุกขึ้นมาถามอาจจะโดนดีดได้นะคะ เดี๋ยวพรุ่งนี้ถามให้แล้วมาตอบให้อีกที หรือไม่ก็จะหลังไมค์ ส่งแมวข้ามเครือข่ายไปให้จ้า จำได้แต่ว่า มีหนนึง ไปเก็บค่าเช่า ไอ้คนเช่า ทำท่ามาก กว่าจะจ่ายเราได้นะยึกยักอยู่นั่นแหละ เซ็งจิต อ้อๆๆๆ บ้านที่เปิ้ลอยู่นี่ พอย้ายไปบ้านใหม่ ถ้าไม่ขาย ก็ว่าจะให้เช่า โดยใช้บริการของบริษัทเหมือนกันค่ะ เพราะเข็ดกับเรื่องตามเก็บค่าเช่าน่ะค่ะ ถือว่ายอมเสียค่าเปอร์เซ็นต์ให้เขา แลกกับความสบายใจและสบายเงิน (งงมั้ยเนี่ย ^ ^ ) ยิ่งรัฐที่เปิ้ลอยู่ให้ความคุ้มครองคนเช่ามากอ่ะค่ะ บริษัทพวกนี้เขาดีอย่างนึงตรงเรื่องความสามารถในการตามเก็บตามจิกค่าเช่า และการสกรีนผู้เช่า เปิ้ลกับลุงไม่มีความสามารถด้านนี้เลยค่ะ แถมพี่ปอมจะย้ายไปอยู่ต่างรัฐด้วยแล้วนี่ ใช้บริการของบริษัทจะสะดวกกว่ามั้งพี่ อ้อๆๆๆๆๆ เพิ่งนึกออก ลุงเคยเล่าให้ฟังว่า มีอยู่หนนึง คนเช่า ไม่จ่ายค่าเช่า ลุงเลยยื่นโนติ๊สให้จ่ายภายในสิบวัน ไม่งั้นก็ย้ายออกไปซะ ผลปรากฏว่า ไอ้คนเช่าย้ายออกค่ะ แต่มันเตะประตูพัง เอาฆ้อนทุบกำแพง ทุบฝาบ้าน ประมาณว่า ทิ้งรอยไว้ให้ดูต่างหน้ายามคิดถึงมัน  -*- ลุงเลยจัดการถ่ายรูปความเสียหายเทียบกับรูปบ้านตอนยังดี ๆ อยู่ แล้วฟ้องมัน เขาเรียกว่า small claim court มั้งคะพี่ ที่เราไม่ต้องตั้งทนายน่ะค่ะ ถ้าจำไม่ผิดแต่เห็นลุงบอกว่า เรื่องพวกนี้นี่บริษัทแบบนี้เขาจะจัดการให้ด้วยนะคะ (จะให้แน่ใจว่าข้อมูลถูก เปิ้ลต้องรอถามลุงอีกรอบนึงนะคะพี่ แล้วจะเอสเอ็มเอสไปบอกค่า) ปล. พี่ปอมย้ายอีกแล้วอ่ะ เพิ่งย้ายมาได้ไม่นานเท่าไหร่เลยอ่ะจ้า ย้ายมาอยู่ใกล้ ๆ เปิ้ลหน่อยดีกว่าพี่ เดี๋ยวช่วยเลี้ยงหลาน เอามะ ^ ^ จากคุณ : LittleApple - [ 1 ส.ค. 49 11:09:53 ]

ความคิดเห็นที่ 12 เกือบลืมอ่ะจ้ะ เมื่ออาทิตย์ก่อน ขาบินกลับจากจาไมก้า เครื่องมันดีเลย์ เลยต่อ connecting flight ไม่ทัน เขาเลยให้ voucher ไปนอนเล่นที่ดัลลัสหนึ่งคืน + อาหารเช้าคนละ 5 เหรียญ (สายการบินนี้ค่าเปลี่ยนชื่อเป็นเค็มจังแอร์ไลน์อ่ะ 5 เหรียญซื้ออะไรกินได้ฟะ นอกจากมื้อเช้าของแมคฯ ทำนองนั้น) ต่อๆๆๆๆ ยังคุยกับลุงเลยค่ะ ว่าไม่มีเบอร์พี่เจี๊ยบหรือพี่ปอม ไม่งั้นเผื่อจะได้แวะเจอกันสักหน่อย ก่อนต่อเครื่องกลับบ้าน ไหน ๆ ก็มาถึงดัลลัสทั้งทีเนอะ เสียดายจังอ่ะค่ะ แล้วนี่พี่ปอมจะย้ายหนีน้องเปิ้ลไปอีกแล้ว (มาแบบเว่อร์ๆ อีกรอบก่อนไปนอนจ้า ^ ^ ) จากคุณ : LittleApple - [ 1 ส.ค. 49 11:23:24 ]

ความคิดเห็นที่ 13 แม้วไม่ได้อยู่อเมริกา ไม่มีบ้านให้เช่าที่นั่นนะค่ะ มีแต่คอนโดขนาดเล็กให้เช่าที่เมืองไทยเท่านั้นค่ะ -อยากเข้ามาแสดงความคิดเห็นว่า ทำไมจะต้องไปเสียเงินให้คนอื่นหล่ะค่ะ 10 % ของค่าเช่าไม่รวมค่าตัดหญ้า หักนั่นหักนี่เดี๋ยวอาจเหลือค่าเช่าถึงเราไม่มากนะค่ะ บริหารเองดูแลเองเถอะค่ะ เสียดายเงินที่ไม่ควรจ่ายค่ะ -ในสัญญาเช่านี่เราสามารถระบุเงื่อนไขที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติ เช่นต้องโอนเงินเข้าบัญชีเราทุกวันที่เท่าไหร่ของเดือน หากล่าช้าเสียค่าปรับวันละเท่าไหร่ และเงื่อนไขอื่นๆ -เงินมัดจำล่วงหน้านี่น่าจะเรียก 3 เดือนล่วงหน้าเป็นอย่างน้อยนะค่ะ ยิ่งเป็นบ้านที่มีเฟอร์นิเจอร์มากๆแล้ว ต้องให้วางเงินมัดจำมากขี้นค่ะ -ผู้เช่านั้น พออะไรเสียหาย เช่นเครื่องทำน้ำอุ่นเสีย เดี๋ยวเค้าก็โทรมาหรือเมล์มาแจ้งเราเองค่ะ เราก็แค่ซื้อจ่ายเงินแล้วให้ร้านสาขาใกล้บ้านที่ปล่อยเช่าไปเปลี่ยนให้ ไม่เห็นจำเป็นต้องเดินทางไปดูแลเองเลยค่ะ -โดยส่วนตัวแล้วคิดว่าไม่ใช่อะไรที่ยุ่งยากเลยหากผู้เช่าไม่ผิดสัญญาเรื่องค่าเช่าค่ะ บริหารเองเก็บเงินเองดีกว่าค่ะ -ตัวอย่างสัญญาเช่าน่าจะหาได้นะค่ะ( ของแม้วมีแต่ตัวอย่างภาษาไทยเพราะคนเช่าเป็นคนไทยค่ะ ) จากคุณ : Th( SG ) - [ 1 ส.ค. 49 11:42:14 ]

ความคิดเห็นที่ 14 มาแจมอีกที ถึงคุณแม้วด้วยน๊าค๊า เราเห็นด้วยกับที่คุณแม้วว่าเลยค่ะ ว่าถ้ามีอสังหาฯ ให้เช่าที่เมืองไทยมันเป็นอะไรที่สบายกว่ากันเยอะเลย เราเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง ทำไมเราต้องไปเสียค่าใช้จ่ายกับ บริษัทพวกนี้ด้วย จริงๆ นะคะ เราคิดงั้นจริงๆ แต่..ที่อเมริกาเนี่ย มานม่ายช่ายอย่างน้านนนเลยค่ะ  กฎหมายที่นี่เข้มงวดและเอาจริงกว่าบ้านเราเยอะ  เราจะมาตั้งกฎสัญญาเช่ากันเองไม่ได้ค่ะ  ต้องอิงกฎหมายคุ้มครองฯ ด้วย ทุกๆ คนที่นี่รู้ดีว่าคุณมะกันเขาช่างฟ้องขนาดไหน ฟ้องเราทีล่มจมเลย  คนที่เขาเป็นแลนด์ลอร์ดกันเป็นล่ำเป็นสัน เขาซื้อประกันไว้ป้องกันคุณมะกันช่างฟ้อง ทำเขาล้มละลายด้วยค่ะ  ถ้าอยากลองดูแลเองก็ลองได้  แต่สุดยอดจะปวดหัวแน่ๆ ค่ะ อย่างที่พี่ๆ ข้างบนบอกมานี่ใช่เลยค่ะ  หนักกว่านั้นก็ยังมีอีกเยอะ  ส่วนใหญ่เขาเลยตัดใจจ้างบริษัทจัดการดีกว่า (เราก็อ่านมาน่ะค่ะ ให้ข้อมูลผิดพลาด พี่ๆ ช่วยแนะนำด้วยนะคะ) จากคุณ : สร้อยสายรุ้ง - [ 1 ส.ค. 49 12:38:50 ]

ความคิดเห็นที่ 15 Yes it is. It is not easy like in Thailand. So if you want to do on your own(or hire the agent) you have to have Landlodge insurance which protects you from the tenant not paying the rent and the damages of the property and so on. In case of something happens so you won't lose money and you are able to claim from the insurance company. You are unable to write your own agreement. You have to have the agreement which is standard and lawful. I sometimes don't understand  why the law protects the tenant so much even though we give them the place to live and we do the best we can to give them what are needed.... We have 2 investment properties now and both of them have landlord insurance. Landlord insurance is different from the home and contents insurance as it is for an invesment property where is rented or for renting. จากคุณ : PoomPim..TMB - [ 1 ส.ค. 49 13:24:06 ]

ความคิดเห็นที่ 16 แวะมาคุยต่อ พี่ศรี ใช่เลี้ยว ย้ายอีกเลี้ยว เป็นพวกยิปซีค่ะ จะลงหลักปักฐานทีไร ต้องมีเหตุให้ย้ายเรื่อย เหนื่อยยย คุณสร้อยสายรุ้ง ใจจริงอยากขายนะคะ จะได้หมดภาระ แต่ว่าไม่แน่ใจกับการขายบ้านเลย เพราะย้ายมา 2 ครั้ง ขายบ้าน 2 หลังใช้เวลานานมากจนท้อใจ แล้วหลังนี้เพิ่งย้ายมา ถ้าขายนี่นอกจากไม่ได้อะไรแล้วอาจจะต้องขาดทุนด้วยค่ะ ให้เช่าก็ควักเนื้อเหมือนกัน แต่ยังน้อยกว่าขาย เพราะเราไม่ต้องทำบ้านใหม่เช้งวับแบบต้องเตรียมขายค่ะ แอ๊ปเปิ้ล รอลุงอยู่นะ พี่ล่ะกลัวมีปัญหาแบบนั้นจัง เลยคิดสารตะแล้วว่า คงทำเองไม่ไหวเป็นแน่ ปัญหาอีกข้อคือเราอยู่ไกล ถึงเราจะรู้จักช่างให้เขาออกไปซ่อมอะไรให้ได้ แต่ถ้ามันปัญหาเล็กน้อยจุกจิก ใครเขาจะไปให้เราล่ะนะ คุณแม้วคะ ขอบคุณมากค่ะ จริงๆตอนแรกอยากทำเองค่ะ เพราะคิดว่าเราน่าจะทำได้ แต่ไปๆมาๆ อ่านข้อมูลจากที่อื่นๆหลายที่แล้ว ก็อย่างที่คุณสร้อยสายรุ้งบอกล่ะ ที่นี่อะไรมันไม่ง่ายๆกันเองเหมือนเมืองไทยจริงๆค่ะ ถ้าโชคดีเจอคนดี ก็ดีไป แต่ไม่รู้ว่าจะไปเจอคนเรื่องมากหรือเปล่า ไม่ว่าจะเซ็นต์อะไรต้องอ้างอิงกฎหมายของแต่ละรัฐด้วยค่ะ คุณปุ๋มปิ๋ม ขอบคุณที่เข้ามาอีกรอบค่ะ กำลังจะหาข้อมูลเกี่ยวกับ Landlord Insurance คาดว่าคงจะแพงหูฉีกเป็นแน่ กระอักกก จากคุณ : ปอมปอมเกิร์ล - [ 1 ส.ค. 49 18:51:40 ]

ความคิดเห็นที่ 17 ไม่เคยมีประสบการณ์ด้านนี้นะค่ะ แต่...ถ้ามี สามีหนูบอกไว้ว่า จะให้พวกบริษัทจัดการเรื่องพวกนี้ดีลให้ค่ะ แกไม่อยากปวดหัว   เคยเห็นคนเช่าบ้านที่หมู่บ้านเก่านะค่ะพี่ ยกตัวอย่างให้เห็นแบบชัด ๆ ... บ้านหลังแรก เจอคนเช่าไม่ดี บ้านหลังนั้นเพิ่งสร้างเสร็จ คนเช่าไม่ดีนะค่ะ วันดีคืนดี ก็มีตำรวจมาค้นบ้านอีกต่างหาก พอเขาย้ายออก สภาพบ้านเละมาก พรมกระจุย ประตูบ้าน ผนัง เรียกว่าต้องซ่อมแซมกันเยอะมาก  บ้านอีกหลัง เจอคนเช่าดี  เขาดูแลบ้านเหมือนเป็นบ้านตัวเองเลย (แต่เขาก็มีหมาล่ะ อยู่ในบ้านด้วย )  ไม่แน่ใจว่า ทั้งสองหลังเนี่ย เขาจัดการเอง หรือให้บริษัทจัดการให้   เป็นหนูก็คงให้บริษัทจัดการให้ค่ะ ยิ่งอยู่ไกล ๆ แบบนี้ มีปัญหาที ลำบากน่าดู  เรื่องค่าเช่า ถ้าได้พอหรือขาดนิดหน่อยก็คงไม่เป็นไร ก็ดีกว่าเราต้องจ่ายค่ามอร์เกตเองร้อยเปอร์เซนต์นะ จากคุณ : gw - [ 1 ส.ค. 49 22:03:13 ]

ความคิดเห็นที่ 18 มีบ้านให้คนเช่ามาสี่ปีแล้วค่ะ ไม่ได้ใช้บริการนายหน้าใดๆ ไม่ค่อยมีปัญหาอะไรนัก ตอนคนมาขอเช่าก็มีการเช็คเครดิต แต่ก็ยังมีการจ่ายค่าเช่าช้าเหมือนกัน แต่ก็จ่าย รายปัจจุบันนี้จ่ายตรงเวลาดีค่ะ ถ้าต้องซ่อมนั่นซ่อมนี่สามีก็ไปซ่อมเองไม่ได้จ้างใคร สามีแฮนดี้แมนค่ะ เรื่องตัดหญ้าก็ตกลงกับผู้เช่าเอาว่าจะให้เราทำให้หรือไม่ แต่ทุกวันนี้ผู้เช่ายินดีทำเองค่ะ ถ้ามีปัญหาอะไรไม่ต้องห่วง เพื่อนบ้านโทรมารายงาน ฮ่ะๆ..(มาฟ้องนั่นเอง แหะๆ) ไม่มีคำแนะนำนะคะ มาเล่าให้ฟังเฉยๆ ..เล่าไปเล่ามาไม่ได้ไปดูบ้านหลายเดือนแล้ว กลัวบ้านพังเหมือนกัน 5 5 5 ป.ล. เคยคิดกับสามีเหมือนกันว่าถ้าเราไม่ได้อยู่รัฐเดียวกันกับบ้านที่ให้เช่า คงจะหาคนที่รู้จักพอไว้ใจได้ซึ่งเป็นแฮนดี้แมนมาช่วยซ่อมนั่นนี่ให้ค่ะ คงจะไม่จ้างผ่านบริษัทค่ะ ไม่งั้นก็ขายให้สิ้นเรื่องสิ้นราวไปเลย จากคุณ : ปูขาเก เซมารู - [ 2 ส.ค. 49 09:31:41 ]

ความคิดเห็นที่ 19 มาแล้วจ้ะพี่ปอม โทษทีนะคะกว่าจะมาก็ดึกเลย งานดันยุ่ง+กลับมาบ้านเสร็จหน้าที่คุณแจ๋วก้นครัวจ้า ^ ^" คุยกับลุงแล้วได้ใจความว่า ประเด็นใหญ่อยู่ที่พี่ปอมจะย้ายไปอยู่ต่างรัฐนะคะ จะดูแลบ้านเช่าที่ดัลลัสได้ไม่สะดวกนา ถ้าพี่ปอมยังอยู่ที่ดัลลัสนี่เปิ้ลก็ว่าอาจจะตัดสินใจลำบากหน่อยว่า จ้างบริษัทหรือเป็นแลนด์ลอร์ดดี ใช่มะคะ สรุปๆๆๆ เอาได้ว่า ปัญหาที่อาจจะเกิดเวลาเอาบ้านให้เขาเช่านะคะ 1. ไหนจะต้องคอยดูว่าคนเช่าตัดหญ้ามั้ย ปล่อยหญ้าขึ้นสูงเกินเปล่า เดี๋ยวโดนทิกเก๊ตจาก city แล้วใครจะเป็นคนจัดการเรื่องจ่ายค่าปรับล่ะคะ (ลุงเคยโดนมาแล้วด้วย 50 เหรียญแน่ะ แพงอิ๊บๆๆๆๆ) 2. อันต่อมาก็ต้องคอยดูว่าคนเช่าจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าแก๊สตามกำหนดเปล่า ที่นี่ไม่จ่ายแก๊สบิลตามกำหนด ไม่ใช่ว่าเขาตัดแก๊สอย่างเดียวอ่ะ มันเล่นยึดมิเตอร์แก๊สด้วย (โหดเว่อร์) (อันนี้ลุงโดนมาแล้วเหมือนกัน ทำไมลุงเจอแต่คนเช่าห่วย ๆ ก็ไม่รู้ค่า - -" ) 3. เรื่องเก็บค่าเช่า ลุงเจอบ่อยประมาณว่า เดี๋ยวอีกสองอาทิตย์ให้ ตอนนี้เงินหมดแล้ว ด้วยเหตุผลเช่นว่า ต้อง refill prescription ฯลฯ อื่น ๆ อีกมากมาย เราก็เลยใจอ่อน สองอาทิตย์ค่อยมาเก็บใหม่ละกัน แล้วก็เก็บไม่ได้ตามฟอร์ม ทวงมาก ๆ เข้า มีมาโกรธเราอีกแน่ะ มีทำเรื่องคอมเพลนหน่วยงานรัฐ แถมกม. อะไรพวกนี้คุ้มครองคนเช่ามากมาย เราเองก็ไม่รู้รายละเอียดทุกช่องทุกรูขุมขนใช่มั้ยคะ เงินค่าเช่าก็ไม่ได้ ยังต้องมาปวดหัวเรื่องโดนคอมเพลนอีก 4. เวลามีอะไรเสียต้องเปลี่ยนต้องซ่อม (ตามกม.ที่รัฐนี้ เป็นหน้าที่ของแลนด์ลอร์ดอ่ะค่ะ) บริษัทต้องเป็นคนรับเรื่องไป แล้วไปเช็คว่าอะไรต้องซ่อมหรือเปลี่ยนตรงไหน เราไม่ต้องมาปวดหัวจัดการตรงนี้ ยิ่งพี่ปอมไปอยู่ต่างรัฐยิ่งลำบากที่จะต้องมาจัดการเองนะเปิ้ลว่า สี่อันบนนี้ บริษัทจัดการดูแลให้เราได้ค่ะ ทั้งเรื่องตัดหญ้า บิลต่าง ๆ และตามจิกตามเก็บค่าเช่าให้เรา รวมทั้งเชิญให้ออกไปถ้าเขาค้างค่าเช่าเกินกำหนด 5. อันนี้ก็เรื่องที่คนเช่ามันไม่จ่ายค่าเช่า ไม่ว่า แอบย้ายออกไปตอนไหนไม่รู้ด้วย แล้วยังมีการทิ้งรอยทำลายตามฝาผนังและประตูบ้าน ให้เราไว้ดูต่างหน้าเผื่อคิดถึงมัน - -" อันนี้เปิ้ลกับลุงไม่แน่ใจว่าบริษัทจะจัดการอะไรให้เราได้มั้ยนะคะ พี่ปอมต้องคุยรายละเอียดกับเขาว่าเขาครอบคลุมบริการอะไรบ้าง แต่อย่างน้อยบริษัทพวกนี้เขามีการสกรีนคนเช่าแล้วขั้นนึง ซึ่งถ้าเราเป็นแลนด์ลอร์ดเอง เปิ้ลไม่รู้ว่าเราจะไปเอาข้อมูลมาสกรีนคนเช่าก่อนได้ยังงัยน่ะค่ะ เลยว่า มันก็ reduce the risk of having the very bad tenant ไปขั้นนึงนะ อีกอันนึงที่ลุงว่าสำคัญก็คือ ช่วงที่บ้านว่าง ๆ อยู่ ยังไม่มีคนเช่าเข้ามาอยู่นี่ ตามสัญญาบริษัทพวกนี้ เขาต้องเป็นคนจัดการดูแลบ้านเราให้อยู่ในสภาพพร้อมให้เช่าค่ะ อันนี้รวมไปถึง เรื่องตัดหญ้า จัดการดูแลบ้าน เช็คเรื่องบิลต่าง ๆ ด้วย (เช็คดูในรายละเอียดในสัญญาด้วยนะคะพี่ปอม) แต่ต้องจ่ายเพิ่มอะไรยังงัยเท่าไหร่ ไม่รู้ค่ะ สรุปว่า เรื่องใหญ่ๆ ที่พี่ปอมต้องเอามา factor in สำหรับการตัดสินใจก็คือ 1. บิลต่าง ๆ ที่คนเช่าต้องจ่ายให้ตรงเวลา 2. เรื่องตัดหญ้า (แต่พอเช้า fall กับหน้าหนาวอันนี้ก็ไม่ต้องห่วงเท่าไหร่แล้ว) 3. การสกรีนและหาคนเช่า 4. การเก็บค่าเช่า 5. กรณีที่ต้องซ่อมหรือเปลี่ยน whatever that needs to be fixed or replaced. พี่ปอมลองเอาข้อมูลทั้งหมดนี้ช่วยในการตัดสินใจแล้วกันนะคะ แล้วถ้ามีปัญหาข้อสงสัยจะถามลุงเพิ่มเติม ก็ถามมาได้เลยจ้า แล้วเปิ้ลจะไปถามลุงให้ค่ะ แต่ว่าถ้าถามมาตอนดึก ๆ ลุงหลับไปแล้ว ก็ต้องรอเป็นวันรุ่งขึ้นนา ลุงเป็นประเภทหลับแล้วห้ามปลุก ปลุกมีเคือง อาจโดนดีดได้จ้า ^ ^" อ้อๆๆๆๆ เกือบลืมไป ก่อนพี่ปอมจะเอาบ้านให้เช่านี่ ถ่ายรูปบ้านไว้ทุกซอก ทุกมุม ทุกฝาผนังและทุกตารางนิ้วเลยนะคะ เผื่อเจอเหตุการณ์ซวย ๆ แบบที่ลุงเจอ เราจะได้มีหลักฐานไว้พิสูจน์ได้ว่า บ้านเราอยู่ในสภาพดี ๆ ก่อนที่จะให้เช่านะคะ มีอะไรฟ้องร้องกันขึ้นมา เราจะได้มีหลักฐานไว้ยืนยันได้แน่นหนาจ้ะ จะได้ไม่ต้องมาปวดหัวทีหลังนะคะ อวยพรให้พี่ปอมตัดสินใจเลือกอันที่ will be best for you and your family. นะคะ ว่าแต่ไม่ย้ายมาอยู่ใกล้ ๆ น้องเปิ้ลจริง ๆ เหรอ เดี๋ยวช่วยเลี้ยงน้องธีร์ให้จริง ๆน้า ป้าเปิ้ลใจดี รักเด็กค่า ^ ^" (ก่อนไปต้องไม่ทิ้งมาดนางงามนิ) จากคุณ : LittleApple - [ 2 ส.ค. 49 09:40:52 ]

ความคิดเห็นที่ 20 ลืมไปอีกนิดค่ะ ถ้าพี่ปอมอยากขายบ้าน เปิ้ลว่า รอให้บ้านมัน appreciate สักปีสองปี แล้วค่อยขายดีกว่านา ขายตอนนี้เดี๋ยวไม่ได้ทุนคืน ไหนจะ closing cost, agent commission อีกอ่ะ ระหว่างนี้ก็ภาวนาไว้ว่าอย่าให้ housing market cools down anytime soon เน้อ เปิ้ลก็ภาวนาอยู่เหมือนกันล่ะจ้า กลัวว่าถ้าราคาบ้านตก ตลาดไม่ร้อนแล้ว เดี๋ยวเปิ้ลขายบ้านไม่ได้เหมือนกันจ้า จากคุณ : LittleApple - [ 2 ส.ค. 49 09:51:33 ]

ความคิดเห็นที่ 21 ลุงเพิ่งเดินเข้ามาบอกจ้ะว่า ที่รัฐเปิ้ลอยู่นี่คนที่จะเชิญคนเช่าให้ออกไปได้ต้องเป็นแลนด์ลอร์ด หรือไม่ก็คนที่มีชื่อระบุไว้ในสัญญาด้วยค่ะ (ไม่แน่ใจว่าต้องมี power of attorney สำหรับเรื่องนี้รึเปล่านะคะ) พี่ปอมเช็คดูกม. รัฐที่พี่ปอมอยู่นะคะ ว่าเขาว่ายังงัยบ้าง แล้วก็เช็ครายละเอียดในสัญญาด้วยละกัน ว่าให้ระบุชื่อบุคคลที่มีอำนาจเชิญคุณคนเช่าออกไปให้ละเอียด ชัดเจน ไม่งั้นเกิดกลายเป็นว่าคนที่มีอำนาจมาเชิญคนเช่าออกไปได้น่ะคือ พี่ปอมกับพี่เมลเท่านั้นละก็ลำบากแย่อ่ะดิ แก้ไขเมื่อ 02 ส.ค. 49 10:11:02 จากคุณ : LittleApple - [ 2 ส.ค. 49 10:08:54 ]

ความคิดเห็นที่ 22 แม่ปูขอบคุณค่ะ ที่เข้ามาแชร์ประสบการณ์ แต่คิดว่าคงดูเองไม่ไหวเป็นแน่ค่ะ แอ๊ปเปิ้ล ขอบคุณมากค่ะ พี่ตัดสินใจกันแล้วล่ะว่า คงใช้บริษัท เพราะปัญหาจุกจิกหลายอย่าง แล้วเราอยู่ไกลด้วย ไม่มีปัญญามาดูแลได้ทั่วถึง ฝากขอบคุณลุงด้วยนะคะ แถวบ้านเปิ้ล ไม่มีงานให้พี่เมลนี่ ไม่งั้นก็อยากย้ายอยู่หรอก ฮ่าๆๆ จากคุณ : ปอมปอมเกิร์ล - [ 2 ส.ค. 49 10:12:33 ]

ความคิดเห็นที่ 23 ยินดีจ้าพี่ปอม ยังงัยมีคำถามเพิ่มเติมก็ถามมาได้นะจ้ะ อวยพรให้จัดการเรื่องนี้สำเร็จไปได้ด้วยดี ไม่มีเรื่องปวดหัวนะคะ จากคุณ : LittleApple - [ 3 ส.ค. 49 00:59:36 ]

ความคิดเห็นที่ 24 พี่ปอม พี่เจี๊ยบไม่อยากย้ายไปอยู่บ้านมั่งเหรอคะ (ฮ่าๆๆๆ) ถ้าเก็บไว้ได้เก็บไว้ก่อนเถอะพี่ปอม ตอนนี้บ้านมันเริ่มขาลงแล้ว วันก่อนอ่านหนังสือพิมพ์บอกว่า ระยะห้าปีที่ผ่านมา ปีนี้บ้านราคาตกที่สุดแล้วค่ะ ต้องลดราคาลงกันเป็นแถวเลย ย้ายเมื่อไหร่คะเนี่ย จวนแล้วสิ จากคุณ : pim(พิม) - [ 3 ส.ค. 49 09:10:38 ]

ความคิดเห็นที่ 25 เมื่อปี2000ที่ยายดามาถึงNorwich,UK ก็ต้องเข้าไปอยู่ในบ้านของสามี(มรดกของปู่,ย่า) ที่ตอนนั้นยังมีผู้เช่าอยู่ร่วมชายคาด้วยอีก2ห้องแน่ะค่ะ(3ห้องนอน) เนื่องจากสามีไปอยู่เมืองไทย12ปี เลยต้องจ้างProperty Management เขาจะดูแลซ่อมแซม,เก็บค่าเช่า(เข้าแบงค์)แบ่งคนล่ะครึ่งกับน้องสาว,ชำระบิล+ภาษีทุกอย่างให้เราหมด แต่หัก10%อ่ะค่ะ ตอนนั้นก็เสียดายส่วนที่เสียไป แต่มาคิดดูอีกทีแล้วคุ้มค่ะ ระหว่างที่สามีอยู่เมืองไทย ไม่เคยมีปัญหาเกี่ยวกับผู้เช่าเลย Property Managementเขาเป็นคนเคลียร์และส่งเมล์ชี้แจงเราตลอด ค่าเช่าก็เข้าแบงค์ให้เราตรงตามกำหนดทุกเดือน รั้วบ้านพังProperty Managementก็หาคนมาซ่อมเปลี่ยนให้ใหม่ รายได้ก็สม่ำเสมอดีตลอด12ปี เนื่องจากเขาแบ่งเป็นห้องให้เฉพาะคนโสดเช่าน่ะค่ะ เพิ่งขายบ้านหลังนั้นไปเมื่อปี2003ที่ผ่านมา เพราะน้องสาวสามีเธอต้องการเงินไปดาวน์บ้านหลังใหม่ เราเลยจำเป็นต้องขายทิ้งไปด้วยความเสียดาย(ค่าเช่า) ช่วงหน้าร้อนตอนนี้แม่สามีก็เอาบ้านริมทะเลที่Oliva,Valencia,Spainให้นักท่องเที่ยวเช่า โดยที่สามียายดาเธอทำเว็บไซด์และเป็นProperty Managementเองค่ะ รู้สึกว่ายุ่งยากกว่าจ้างเขาทำเยอะเลย ถ้าคุณปอมปอมเกิร์ล สนใจเกี่ยวกับการทำเว็บไซด์Property Managementด้วยตัวเอง เดี๋ยวยายดาส่งหลังไมค์เว็บไซด์ให้ศึกษาและลองทำดูได้ค่ะ จากคุณ : ศิริรักษ์ - [ 4 ส.ค. 49 06:47:02 ]

ความคิดเห็นที่ 26 พิม จวนจะย้ายแล้วจ้า บ้านพี่ไกลเกิน พี่เจี๊ยบไม่อยากมาอยู่หรอก ฮ่าๆๆ ยายดาคะ ขอบคุณมากค่ะ แต่คงไม่รบกวนเพราะไม่ขยันที่จะศึกษาเลยค่ะ แล้วก็ไม่คิดทำเรื่องบ้านเช่าเป็นล่ำเป็นสัน แค่ให้เช่า เพื่อแบ่งเบาภาระเท่านั้นเองค่ะ กะว่าพอผ่อนไปสักระยะ ราคาบ้านดีๆ แล้วก็หนี้แบ๊งก์ลดลง ก็คงขายค่ะ จากคุณ : ปอมปอมเกิร์ล - [ 4 ส.ค. 49 08:27:02 ]

ความคิดเห็นที่ 27 โชคดีบ้านใหม่ และขอให้ได้ผู้เช่าดีๆน่ะค่ะคุณปอม แล้วย้ายไปไหนค่ะ? จากคุณ : petunia lover - [ 8 ส.ค. 49 01:20:28 ]