PANTIP.COM : H9442279 ถามเรื่องซื้อบ้านในอเมริกาหน่อยค่ะ [ชีวิตในต่างแดน]

ความคิดเห็นที่ 3

อันดับแรกเลยก็เสิร์ทหาบ้านที่อเมริกาไว้ก่อน เอาราคาบ้านที่คิดว่าตัวเองสามารถผ่อนชำระได้แน่นอน ส่วนใหญ่ยอดเงินผ่อนต่อปีจะต้องไม่เกิน 30% ของรายได้ที่ได้รับ การซื้อบ้านไม่ต้องรีบร้อนค่อย ๆ หา ในช่วงระหว่างนั้นก็นั่งคำนวณดูว่าเราจะซื้อสด หรือว่าจะวางดาวน์และผ่อนรายเดือนต่อ เสร็จแล้วก็ติดต่อธนาคารที่คุณจะขอกู้ ให้ติดต่อหลาย ๆ ธนาคารเปรียบเทียบดอกเบี้ยและยอดกู้ดู ว่าที่ไหนดีกว่ากัน แต่ละครั้งที่ซื้อบ้าน เขาจะมีการเช็คเครดิตสกอร์เพื่อที่จะเสนอเงินให้เรากู้ได้ ส่วนมากก็จะเอารายได้ของเรา ของสามี รายได้อื่น ๆ ด้วย พอเราได้ยอด Pre-Approved กับยอดเงินที่จะซื้่อได้ ก็ให้ติดต่อกับ Realtor เพื่อพาไปดูบ้าน

การเลือกบ้านต้องดูทำเล โรงเรียนของลูกในอนาคต ความปลอดภัยในหลาย ๆ ด้าน อาจจะมีสวนสาธารณะให้พักผ่อนหย่อนใจ ไม่ไกลจากห้างร้าน มหาวิทยาลัยกับโรงพยาบาลจนเกินไป และอีกหลาย ๆ ที่คิดว่ามีประโยชน์ต่อตนเองและครอบครัวในวันข้างหน้า

บ้านบางแห่งทำเลดีแต่อยู่ในศูนย์กลางหมู่บ้านที่ไม่ดีรอบ ๆ ข้าง เราต้องวางแผนถึงอนาคตข้างหน้าเสมอ บ้านที่ซื้อหากมีอะไรฉุกเฉินที่ต้องย้ายไปรัฐอื่น ๆ เราสามารถขายได้ในราคาดี หมายถึงถ้าไม่ได้กำไรมากมายแต่ราคาไม่ตกจนเกินไป เวลาเลือกบ้านไม่ต้องเชื่อ Realtor ไปหมดทุกอย่าง ให้เลือกให้พิสูจน์ทุกอย่างด้วยตาตัวเอง เวลาหาคนเข้ามา Inspect บ้าน ให้เลือกเอง เพราะเขาจะบอกความจริงกับเราทุกอย่าง ถ้าเราเอาคนที่ทาง Realtor แนะนำให้ ความจริงที่เขาไม่บอกเรามีเยอะ ต้องห้ามลืมว่า Realtor พวกนายหน้าทำประกันบ้าน พวก Inspector นั้น ส่วนใหญ่เขาจะทำงานร่วมกัน เหมือนช่วยกัน แน่นอนที่สุดเขาจะทำงานให้เร็วที่สุด บางคนไม่มีจรรยาบรรณเอาแค่บ้านขายได้ ตัวเองได้กินเปอร์เซ็นจากยอดขาย โดยที่ไม่สนใจผลกระทบที่จะตามมา ฉนั้นเราต้องฉลาดและทันคนพวกนี้

เวลาซื้อบ้าน จากประสบการณ์ที่ผ่านมาและจากการดูทีวีรายการเกียวกับการซืิ้อบ้านบ่อย ๆ ให้ขอส่วนลด 10% จากยอดขาย และขอให้มีการต่อรองให้คนขายช่วยจ่ายค่าโอนให้ด้วย ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ถ้าคนขายไม่ยอม ก็ขอให้คุยกัน อาจจะออกคนละครึ่ง เวลาซื้อบ้านต้องต่อรองราคา อย่ารีบร้อน เพราะตราบใดที่เรามีเงินอยู่ในมือ เรามีโอกาสเลือกเยอะ และถ้าเรามีโอกาสเลือก เราก็ต้องเลือกสิ่งที่ดีที่สุด

เพราะนั่นหมายถึงหนี้ไม่ต่ำกว่า 15-30 ปีที่เราจะต้องผ่อนชำระ เงินดาวน์ก็ขึ้นอยู่กับระบบของหนี้ด้วย โดยส่วนใหญ่ที่เห็นวางดาวน์ก็ไม่ต่ำกว่า 10% บางคนอาจจะวางดาวน์มากกว่านี้หรือน้อยกว่านี้ ขึ้นอยู่กับระบบหนี้ที่กู้ด้วย ยิ่งถ้าเรามีเงินดาวน์เยอะ ก็จะช่วยให้ยอดการผ่อนชำระน้อยลงไปด้วย

การซื้อบ้านที่เคยซื้อไม่จำเป็นต้องมีทนายความจัดการเรื่องให้ การซื้อบ้านเราสามารถจัดการเอง โดยที่ธนาคารที่เราติดต่อด้วยจะเป็นคนคุยกับนายหน้าของเรา และนายหน้าของเราก็จะคุยกับนายหน้าของคนที่ขายบ้าน อาจจะมีเจ้าหน้าที่ซึ่งเกี่ยวข้องส่วนกลางมาร่วมด้วย และต้องระมัดระวังเรื่องบ้านที่จะซื้อ ให้สืบประวัติหนี้สินบ้านที่จะซื้อให้เรียบร้อย ถ้าเจ้าของบ้านคนเก่ายังผ่อนไม่หมด ให้แก้ไขปัญหาตรงนี้ไปด้วย แน่นอนที่สุดทางนายหน้าขายบ้านและธนาคารที่เราใช้บริการจะจัดการทุกอย่างให้เราทั้งหมด

ส่วนใหญ่ที่ต้องเตรียมหลัก ๆ ก็คือใบรับรองเงินเดือนของเรา เขาจะดูความมั่นคงของรายได้เป็นหลัก จะดูว่าแต่ละคนสามารถผ่อนชำระหนี้ในระยะเวลาที่ยาวนานได้แค่ไหน หากมีหนี้เครดิตอะไรติดค้างเอาไว้ก็ขอให้ชำระให้หมด สร้างเครดิตสกอร์ให้สูง ๆ เพื่อความน่าเชื่อถือทางการเงินของเราด้วย

ท้ายที่สุด อย่าซื้อบ้านที่เกินกำลังตัวเองผ่อนได้ เพราะวันหนึ่งข้างหน้าเราอาจจะลำบากได้ ให้ระวังเรื่องดอกเบี้ยด้วย คนที่บ้านถูกยึดส่วนใหญ่เลือกกู้เงินซื้อบ้านแบบดอกเบี้ยลอยตัว เพราะเป็นอะไรที่ไม่แน่นอน ถ้าซื้อบ้านเป็นทรัพยสินถาวร ให้เลือกแบบดอกเบี้ยตายตัว เพราะเราประเมินได้ หากมีเงินเยอะ ก็สามารถผ่อนมากกว่ายอดที่กำหนดไว้ได้ เพราะจะช่วยลดหย่อนระยะเวลาการผ่อนบ้านได้มากขึ้น เช่น ยอดผ่อน 1500 เหรียญ เราจ่ายเพิ่ม 200 เหรียญ เป็น 1700 เหรียญ อาจจะช่วยให้ยอดผ่อนจาก 30 ปี กลายมาเป็น 19 ปี หรือไม่ก็ 15 ปีได้ ขึ้นอยู่ที่ว่าเราผ่อนเพิ่มอย่างต่อเนื่องไหม

ขอให้โชคดีค่ะ pinkrose

แก้ไขเพิ่มเติม
แก้ไขเมื่อ 06 ก.ค. 53 23:04:34

จากคุณ : roslita

เขียนเมื่อ : 6 ก.ค. 53 23:00:14

ความคิดเห็นที่ 6

สวัสดีค่ะ คุณอิสวาสุ

ดิฉันซื้อบ้านไม่ได้มีทนายความจัดการให้ค่ะ ดิฉันกับแฟนจัดการทุกอย่างกับนายหน้าโดยตรง เวลาติดต่อธนาคารเราก็ติดต่อเองเปรียบเทียบความแตกต่างและวงเงินว่าใครให้ดีกว่ากัน และทางฝ่ายคนขายก็มีนายหน้าของเขาจัดการให้ทุกอย่าง

ขั้นตอนก็อย่างที่กล่าวไว้ข้างต้น วันที่ไปเซ็นสัญญาซืิ้อขายพร้อมจ่ายเช็คให้กับเจ้าของบ้านเก่า มีนายหน้าของดิฉัน ซึ่งเธอกับธนาคารที่ดิฉันทำเรื่องซื้อบ้านจัดการเรื่องเช็คและเอกสารทุกอย่างพร้อม ทางด้านคนขายก็มีนายหน้าคนขายคอยทำหน้าที่ทุกอย่างแทนเจ้าของบ้าน เพราะเจ้าของบ้านเก่าเป็นนายทหารต้องประจำอยู่ต่างเมือง ไม่สามารถมาได้ จึงได้มอบอำนาจเป็นหนังสือมอบอำนาจให้กับนายหน้าจัดการให้ทุกอย่าง

เจ้าหน้าที่ส่วนกลางก็คือ Escrow Officer ที่ทำงานประจำอยู่ที่ Community Escrow & Title เป็นคนกลางที่ดูแลเกี่ยวกับการเซ็นสัญญาซื้อขายของทั้งสองฝ่าย โดยมีเจ้าหน้าที่สองคนมาเซ็นชื่อเป็นพยานในการซื้อขายในครั้งนี้ด้วย ซึ่งโดยรวมแล้ววันที่เซ็นสัญญาซื้อขายมีทั้งหมดเจ็ดคนเท่านั้น

พอเซ็นสัญญาซื้อขายเสร็จ ดิฉันกับแฟนได้ส่งมอบเช็คให้กับนายหน้าฝ่ายเจ้าของบ้านเก่า ซึ่งทางธนาคารของดิฉันได้เตรียมทุกอย่างไว้พร้อม กรณีที่เจ้าของคนเก่าติดหนี้ธนาคารเอาไว้ ทางเราก็จะคุยกับธนาคารที่เจ้าของบ้านเก่าติดหนี้อยู่ หากมีการหักลบหนี้กันออกให้หมด ยอดเงินเหลือเท่าไรที่ต้องจ่ายจากยอดขายบ้านให้กับเจ้าของบ้านเก่าโดยตรง ทางธนาคารก็จะเขียนเช็คให้ และแน่นอนทางนายหน้าของดิฉัน และนายหน้าของคนขายบ้านต่างก็ตรวจสอบทุกอย่าง เพื่อให้แน่ใจว่า บ้านที่เราซื้อจะต้องไม่มีหนี้สินเก่าติดค้างอยู่ และไม่มีพันธะผูกพันใด ๆ เกี่ยวกับเจ้าของเก่า

พอดิฉันและแฟนได้รับเอกสารการซื้อบ้านทั้งหมด สัญญาการขายต่าง ๆ พร้อมกับ Deed ของบ้านหลังที่ซื้อ จากนั้นหนึ่งวันถัดไป ดิฉันและแฟนเอาเอกสาร Deed เกี่ยวกับบ้านที่ซื้อไปแจ้งให้กับเจ้าหน้าประจำเมืองที่อยู่ซึ่งดูแลเกี่ยวกับส่วนตรงนี้ทราบ เพื่อที่จะได้มีการเปลี่ยนชื่อเจ้าของบ้านคนเก่าเป็นชื่อของดิฉันและแฟน

ในการซื้อบ้านของดิฉันไม่เคยใช้ทนายความเลยสักครั้ง แต่ในองค์กรที่ดิฉันติดต่อทำธุรกรรมด้วยมีทนายความหรือไม่ ดิฉันไม่ทราบ เพราะในวันเซ็นสัญญาซื้อขายในวันนั้น ดิฉันอ่านรายละเอียดทุกอย่างก่อนเซ็น และไม่ได้เสียค่าทนายความใด ๆ ในสัญญา นอกจากค่าธรรมเนียมในการโอนบ้านตามที่ทางสัญญาได้ระบุไว้เท่านั้น และในสัญญาซื้อขายได้ระบุไว้ว่า หากภายในสามวัน ดิฉันและแฟนไม่พอใจบ้านหลังนี้ เราสามารถคืนบ้านและรับเช็คคืนเงินเต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ ซึ่งภายในเวลาสามวันเท่านั้น หากเราตกลงไม่คืนบ้าน ก็เซ็นชื่อส่งไปบอกทางเจ้าหน้าที่ว่าเราโอเคทุกอย่าง

ดิฉันกับแฟนซื้อบ้านง่ายที่สุดและไม่มีปัญหาอะไร ทั้งที่ในตอนที่ติดต่อซื้อบ้าน เราสองคนติดต่อธนาคารต่าง ๆ และไม่มีรายได้เป็นหลักประกันเลย อาจจะมีเงินเก็บนิดหน่อย แถมดิฉันไม่ได้ทำงานต่างหาก ส่วนแฟนก็เพิ่งลาออกจากงานมหาวิทยาลัยที่มลรัฐอลาบาม่าและเซ็นสัญญาจ้างงานจากมหาวิทยาลัยที่ใหม่ เรามีแค่สัญญาเกี่ยวกับงานที่ยืนยันรายได้ต่อปีของแฟน นอกจากนั้นก็มีเอกสารโชว์เกี่ยวกับรายได้ของแฟนที่ได้รับทุก ๆ เดือนจากมลรัฐเท็กซัสประกอบด้วย ส่วนดิฉันมีแต่ตัวและหัวใจพร้อมที่จะสู้

แต่ทางธนาคารดูเครดิตสกอร์ เช็คประวัติเกี่ยวกับการเงินต่าง ๆ ความมั่นคงของเรา (ไม่ได้หมายถึงต้องรวยนะคะ แต่หมายถึงเราไม่เคยมีประวัติจ่ายบิลช้ากว่ากำหนด หรืออะไรก็ตามแต่ที่เกี่ยวกับการเงินโดยตรง และทำให้ประวัติเราเสียหาย) ในวันนั้นทางธนาคารยินดีอนุมัติเงินให้ซื้อบ้าน โดยที่ไม่มีปัญหาอะไร และก็อนุมัติวงเงินให้สูงกว่าที่เราต้องการหลายเท่า แต่ดิฉันกับแฟนไม่ได้สนใจวงเงินอนุมัติว่าสูงแค่ไหน เราวางแผนซื้อบ้านราคาเท่านี้ มีเป้าหมายที่ตั้งเอาไว้ เราก็ทำตามแผนที่วางเอาไว้ เพราะดิฉันค่อนข้างระวังการใช้จ่ายเงินที่ไม่จำเป็นและเกินกำลังของตัวเองเป็นอย่างมาก เพราะนั่นหมายถึงอนาคตของสองเราด้วย

ประสบการณ์ของดิฉันอาจจะแตกต่างจากคุณอิสวาสุ แต่ทุกอย่างคือสิ่งที่ดิฉันได้เรียนรู้ได้สัมผัส และครอบครัวของแฟนซื้อบ้านแต่ละครั้งก็ไม่เคยมีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย เฉกเช่นเดียวกับดิฉันค่ะ

หมายเหตุ: บ้านที่ดิฉันและแฟนซื้อ ที่ดินส่วนบนที่ใช้ปลูกบ้านและตัวบ้านทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของดิฉันและแฟน หากแต่ทรัพย์สินใต้ดินเป็นของเจ้าของที่ดินเก่า ซึ่งที่อเมริกาในหลายสิบปีก่อน ทางรัฐจะให้เอกสารสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินครอบครองทั้งทรัพย์สินบนดินและใต้ดิน แต่ในช่วงหลัง ๆ ทางเจ้าของที่ดินเก่าฉลาดขึ้น เวลาซื้อขายที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง มักจะทำสัญญาขายแค่ที่ดินบนพื้นดินเท่านั้น แต่ยังคงเก็บสิทธิ์ในทรัพยากรใต้ดินไว้ทั้งหมด และบ้านส่วนใหญ่ในอเมริกา ยิ่งถ้าเป็นบ้านจัดสรร เจ้าของบ้านมีสิทธิ์ครอบครองแค่ที่ดินบนพื้นดินและตัวบ้านเท่านั้น แต่ทรัพยากรใต้ดินเจ้าของที่ดินเก่าเป็นคนครอบครองค่ะ

แต่อาจจะมีบางแห่ง บางพื้นที่ ที่เจ้าของที่ดินเก่าแก่ยอมขายบ้านและสิทธิ์การครอบครองบนพื้นดินและทรัพยากรใต้ดินให้แก่คนซื้อ ยังไงเวลาซื้อบ้านก็ตรวจสอบให้พร้อม เพราะการที่เราเรียนรู้อะไร ๆ เอาไว้ บางครั้งก็เป็นการป้องกันตัวเองได้ดีใช่น้อย

ว่าง ๆ คุณอิสวาสุเข้ามาเล่าเกี่ยวกับการซื้อบ้านที่ต้องใช้ทนายความให้ฟังบ้างนะคะ บางทีประสบการณ์ของคุณและดิฉัน อาจจะช่วยให้คนไทยที่อยู่อเมริกาและกำลังซื้อบ้านได้นำไปประยุกต์ใช้ในชีวิตประวันค่ะ pinkrose

แก้ไขคำผิด
แก้ไขเมื่อ 07 ก.ค. 53 06:21:04

จากคุณ : roslita

เขียนเมื่อ : 7 ก.ค. 53 06:14:20