ความคิดเห็นที่ 43
 
9 โซนอันตราย สุวรรณภูมิ ราชาที่ดินสะอื้น
โดย สยามธุรกิจ 5 กรกฎาคม 2549
สุวรรณภูมิ..ชื่อนี้อาถรรพ์..นัก ไม่ว่าจะขยับทำเรื่องใด ล้วนเป็นที่น่าสนใจและติดตาม ก่อนหน้าที่สุวรรณภูมิจะประกาศเป็นเขตการปกครองรูปแบบพิเศษ ได้มีผลการศึกษา"โครงการวางแผนผังการพัฒนาเมืองศูนย์กลางการบินสุวรรณภูมิ"ของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ(สศช.) พบว่า หาก"สนามบินสุวรรณภูมิ" เปิดดำเนินการจะทำให้พื้นที่โดยรอบเจริญเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว ทั้งด้านโครงสร้างพื้นฐาน,ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการบิน,อุตสาหกรรม,การท่องเที่ยว,ที่อยู่อาศัย และประชากร ฯลฯ
เนื่องจากจะมีจำนวนผู้โดยสารที่เข้า-ออกในแต่วันมีมากประมาณ 1-1.5 แสนคน/วัน รวมกับจำนวนเจ้าหน้าที่ในสนามบินอีกประมาณ 2 แสนคน ซึ่งแต่ละคนมีครอบครัวประมาณ 3 คน/1 ครัวเรือน ทำให้มีความเคลื่อนไหวทางด้านประชากรราว 7 แสนคน เมื่อรวมกับประชากรในพื้นที่เดิมอีกราว 3 แสนคน จะทำให้พื้นที่บริเวณโดยรอบมีประชากรถึง 1 ล้านคน
นักประเมินราคาที่ดินคาดการณ์ไว้ว่าจากจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ จะทำให้ราคาที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิจะพุ่งขึ้นถึง 100 เท่าตัว จากการแห่แหนเข้ากว้านซื้อที่ดินของนักเก็งกำไร
ซึ่งจากข้อมูลการซื้อขายที่ดินของกรมที่ดินในเขตมหานครสุวรรณภูมิ ในช่วงปี 2543-2549 (ข้อมูล ณ 27 มิ.ย.2549) พบว่ามีการซื้อขายเปลี่ยนมือถึง 127,478 ราย ใน 3 พื้นที่เขต โดยพื้นที่เขตบางพลีมีมากสุดถึง 52,072 ราย รองลงมาเขตประเวศ จำนวน 51,049 รายและ เขตลาดกระบัง 24,357 ราย
ในช่วงเกือบ 7 ปีที่ผ่านมาแม้จะมีการซื้อขายที่ดินกันมาก แต่ในความเป็นจริง ผลการสำรวจราคาที่ดินในเขตกทม.-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2529-ปัจจุบัน พบว่า การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิ นับจากช่วงที่ราคาที่ดินต่ำสุดในปี 41 จนถึงปี 48 ราคาได้เพิ่มขึ้นโดยรอบเพียง 28% เท่านั้น เนื่องจากนักลงทุนยังไม่มั่นใจกฎข้อระเบียบของทางราชการที่จะออกบังคับหลังผังเมืองประกาศใช้
มท.ออกกฎคุมเข้มน็อกนักเก็งกำไร
จากการแห่เข้าพื้นที่โดยรอบสนามบินเพื่อพัฒนาที่ดินรองรับการขยายตัวของประชากรในอนาคต ทำให้รัฐบาลหวั่นเกรงว่าสิ่งปลูกสร้างที่เกิดขึ้นจะมีผลกระทบได้ โดยเฉพาะเรื่องการถมดิน เนื่องจากเป็นพื้นที่รับน้ำ กรมโยธาธิการและผังเมืองกระทรวงมหาดไทยจึง ได้แก้ไขเพิ่มเติมกฎหมาย และกำลังทยอยออกกฎระเบียบใหม่อีกหลายตัว เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดในภายหลัง
ไม่ว่าจะเป็น "กฎกระทรวงเรื่องการขุดดินและถมดิน "ตามความใน พ.ร.บ.การขุดดินและถมดิน พ.ศ.2543 และการแก้ไขกฎกระทรวงเรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท หลังจากที่ออก พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ.2518 ที่กำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวทะแยงขาว (ชนบทและเกษตรกรรม) ประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่อง "การควบคุมการก่อสร้างอาคารรอบสนามบิน"ตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคารพ.ศ.2522-2545 "ประกาศกระทรวงคมนาคมเรื่องเขตปลอดภัยในการบิน" เพื่อควบคุมพื้นที่รอบสนามบิน เป็นต้น
คุมเข้ม 9 โซน 6 ชุมชน
โดยล่าสุดกรมโยธาธิการฯได้กำหนด 9 โซนในพื้นที่ 6 ชุมชนเดิมที่วางไว้ก่อนหน้านี้ ได้แก่
ได้แก่1)ชุมชนศูนย์กลางนครสุวรรณภูมิ 2)ชุมชนบางพลีใหญ่ 3)ชุมชนลาดกระบัง-วัดศรีวารีน้อย 4)ชุมชนจระเข้ใหญ่ 5)ชุมชนบางปลา-บางเสาธง 6)ชุมชนบางบ่อ ให้มีการพัฒนาอยู่ในกรอบพื้นที่จำกัด และต้องเก็บพื้นที่สำหรับการอนุรักษ์
โดย 9 โซนนิ่งใหม่ครอบ 6 ชุมชนดังกล่าวจะจัดแบ่งเป็นโซนพักอาศัย,โซนพาณิชย์,อุตสาหกรรมในชุมชน,พื้นที่แนวเหนือ-ใต้ของสนามบิน เป็นพื้นที่รับผลกระทบทางด้านเสียง,เขตปลอดภัยทางการบิน,พื้นที่อนุรักษ์การเกษตร และพื้นที่รับน้ำ เป็นต้น
และห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในพื้นที่บางส่วนในท้องที่เขตลาดกระบัง เขตประเวศ กรุงเทพมหานคร และอำเภอบางพลี กิ่งอำเภอบางเสาธง อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 13 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ที่เดิมได้ห้ามก่อสร้างอาคารบางชนิดและบางประเภท แบ่งออกเป็น 3 โซน ควบคุมความสูงไม่เกิน 12,18 และ 23 เมตรตามลำดับ
นอกจากนี้ยังได้แก้ไขกฎกระทรวงห้ามถมดิน ตาม พ.ร.บ.ขุดดินและถมดิน เพื่อให้กฎกระทรวงควบคุมอาคารมีความสอดคล้องกับเรื่องการถมดิน โดยได้กำหนดการพัฒนาในพื้นที่ดังกล่าว สามารถถมดินได้เพียง 30-50% เนื่องจากจะมีผลต่อพื้นที่รับน้ำ จึงได้กำหนด Building Coorperate หรือพื้นที่อาคารคลุมดินในพื้นที่เกษตรไว้ 30% ขณะที่พื้นที่พักอาศัยจะสามารถถมดินได้สูงสุด 50% ตัวอย่างเช่น มีที่ดิน 50 ตร.ว. หรือคิดเป็น 200 ตร.ม.กฎหมายให้ถมดินได้ 30% เท่ากับ 60 ตร.ม. ที่เหลือ 70% เป็นพื้นที่รับน้ำเท่ากับ 140 ตร.ม.
จับตานักเก็งกำไรขายทิ้ง
เหตุปั่นราคาสูงเกิน
ทำให้ต่อไปการพัฒนาในพื้นที่ 521.789 ตร.กม.กลายเป็น "พื้นที่เสี่ยง"สำหรับนักลงทุนและพวกเก็งกำไร ซึ่งทางภาครัฐไม่ว่าจะเป็น กรมที่ดิน,กรมโยธาฯ ต่างมองว่า จะมีการขายที่ดินทิ้งของพวกที่เก็งกำไร เนื่องจาก"ราคาที่ดิน"ที่จะนำมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้นั้น จะต้องอยู่ในระดับราคาที่สามารถซื้อได้ ดังนั้นหากมีการปรับตัวสูงขึ้นจะทำให้ไม่สามารถพัฒนาต่อไปได้
โดยประเด็นที่น่าจับตามองในขณะนี้ คือ การที่สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน (ปท.) กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง กำลังอยู่ระหว่างสำรวจข้อมูลการซื้อขายที่ดินในเขตพื้นที่โดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ เพื่อประเมินราคาที่ดินใหม่ใช้รองรับการเปิดสนามบินในวันที่ 28 ก.ย.นี้ ซึ่งกรมที่ดินแจ้งว่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาการปรับราคาประเมินใหม่ ที่เคยปรับกันทุก 4 ปี
และข้อมูลในเบื้องต้น มีที่ดินที่อยู่ในข่ายจะประเมินราคาใหม่ประมาณ 155,000 แปลง ครอบคลุม อ.บางพลี กิ่งอ.บางเสาธง และอำเภอบางบ่อ จ.สมุทรปราการ โดยราคาประเมิน ถนนกิ่งแก้ว-ลาดกระบัง อย่างในหมู่บ้านอนันดา ตร.ว.ละ 25,000 บาท เพิ่มเป็น ตร.ว.ละ 28,000 บาท บางแห่งเดิมราคา ตร.ว.ละ 40,000 บาท เพิ่มขึ้นเป็น ตร.ว.ละ 48,000 บาท จาก ตร.ว.ละ 20,000 บาท เป็น ตร.ว.ละ 35,000 บาท ฯลฯ คาดว่าจะประเมินแล้วเสร็จทั้งหมดประมาณเดือน ก.ย.นี้ และประกาศใช้ในวันที่ 1 ม.ค.50
ส่วนเขตลาดกระบัง และประเวศ กทม ถ้าไม่เติบโตหรือมีการพัฒนาเพิ่มขึ้นมากเหนือความคาดหมาย คงจะมีการปรับราคาประเมินในปี 50 และประกาศใช้ในวันที่ 1 ม.ค.51 ซึ่งจะครบรอบบัญชีประเมินราคาที่ดินใหม่ที่จะประกาศใช้ปี 51-54 พอดี
ซึ่งก่อนหน้านี้ได้มีการสำรวจข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุนในพื้นที่รอบสนามบิน ในช่วงปี 2548 ที่ผ่านมา ของบริษัท เอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟ แฟร์ส จำกัด (AERA) พบว่า มีผู้ประกอบการเข้าไปลงทุนรวม 121 โครงการ รวมหน่วยพัฒนา 32,094 หน่วย มูลค่า 6.4 หมื่นล้านบาท เฉลี่ยระดับราคา 2 ล้านบาท/หน่วย โดยในจำนวนนี้มียอดขายแล้ว 2.38 หมื่นหน่วย และอยู่ระหว่างการขาย 8.29 หน่วย
โดยมีผู้ประกอบการ 5 อันดับแรก ที่เข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการคิดเป็นมูลค่าสูงสุด คือ1) แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 2)กลุ่มนิรันด์ ดีเวลลอปเม้นท์ 3)ควอลิตี้เฮ้าส์ 4)กฤษดามหานคร 5)ไพรม์เนเจอร์วิลล่า ส่วนรายอื่นมี ศุภาลัย, มั่นคง เคหะการ, พฤกษา เรียลเอสเตท, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค พัฒนาเป็นโครงการทั้งบ้านเดี่ยว,ทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์ ขณะที่ธุรกิจประเภทโรงแรม,ศูนย์การค้า ก็มีแนวโน้มการพัฒนาเพิ่มขึ้นด้วย
ขณะเดียวกันเจ้าของที่ดินรายใหญ่ในโซนสุวรรณภูมิ เริ่มมีความเคลื่อนไหวในการลงทุนมากขึ้น และเตรียมแผนทั้งลงทุนพัฒนาโครงการเอง และดึงกลุ่มทุนทั้งไทยและต่างชาติเข้ามาร่วมหุ้น ไม่ว่าจะเป็น กลุ่มกฤษดานคร ที่มีแผนพัฒนาเมืองใหม่สุวรรณภูมิเซ็นเตอร์ พื้นที่ 4.6 พันไร่ บนถ.บางนา-ตราด กลุ่มชาญอิสระ ซึ่งมีที่ดิน1,000 ไร่ ใกล้กันกับของกฤษดามหานคร แต่ได้ตัดขายให้กับ กลุ่มคิงเพาเวอร์ ไป 300 ไร่ เพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร และโครงการที่อยู่อาศัยแบบโลว์ไรส์, กลุ่มอนันดา ของตระกูลเรืองกฤตยา จะร่วมทุนกับบริษัท อินเตอร์เนชั่นแนล รีซอร์ส ดีเวล ล็อปเมนท์ จำกัด ลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์
ส่วนแลนด์ลอร์ดรายอื่นมี ตระกูลจึงรุ่งเรืองกิจ ซึ่งสะสมที่ดินไว้ในบริเวณที่ตั้งโรงงานผลิตชิ้นส่วนรถยนต์บนถนนบางนา-ตราด โดยจะนำมาพัฒนาเป็นโครงการครบวงจร มีที่อยู่อาศัย,โรงแรม,ศูนย์การค้า กลุ่มแพทโก้แลนด์ เจ้าของโครงการวิจิตราธานี เป็นต้น
สมาคมสถาปนิกชุมชนเมืองไทย
THAI URBAN DESIGNERS ASSOCIATION
เลขที่ 33/1 ชั้น 4 ซอยหลังสวน ถนนเพลินจิต แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร 10330
โทร.0-2252-7790 โทรสาร. 0-22528492 E-mail : info@tuda.or.th
จากคุณ :
NoMerzi  
- [
24 ม.ค. 52 19:54:05
A:61.7.141.72 X:
]
|
|
|
