ขอคำแนะนำในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ในต่างจังหวัดครับ

ขอเล่าประวัติความเป็นมาก่อนนะครับ

ผมเรียนจบกฎหมายมา ตอนนี้ก็กำลังอยู่ช่วงพักเรียนเนติอยู่ครับ อายุ 24ปี เคยทำธุรกิจเล็กๆน้อยๆด้านไอทีมาบ้างแล้ว ก็พอจะเข้าใจระบบการทำธุรกิจในเมืองไทยพอสมควร (ลูกค้ามีตั้งแต่ระดับเล็กจนใหญ่มาก สรุปได้ว่าทำธุรกิจในเมืองไทยต้องอาศัยสายสัมพันธ์อย่างมากแม้ว่าคุณจะเก่งแค่ไหนก็ตาม)ซึ่งตอนนี้ผมธุรกิจหยุดไว้ 2ปี แล้วเพราะต้องกลับมาเรียนหนังสือต่อให้จบมหาวิทยาลัยตามความต้องการของครอบครัว
ผมเปิดบริษัทเล็กๆครับ ไม่เคยลงทุนกู้มาก่อน เพราะเคยคิดจะกู้ แต่การที่ต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกันทำให้ผมเกรงใจคุณพ่อ และผมก็ยังเรียนไม่จบด้วยตอนนั้น

เล่าถึงคุณพ่อนะครับ คุณพ่อท่านเป็นข้าราชการในต่างจังหวัดทางภาคอีสาน ที่บ้านก็นับว่าฐานะค่อนข้างจะดี เพราะถึงแม้ไม่ใช่นักธุรกิจและไม่ค่อยถนัดทางด้านการค้า แต่ด้วยความที่ท่านเป็นคนตระกูลเก่าของจังหวัด มีมรดกที่ได้มาจากคุณปู่ซึ่งมีที่ดินผืนใหญ่มาก และอยู่ในตัวเมืองจังหวัด ทำให้ได้เงินจากค่าเช่าอยู่ไม่น้อย

เมื่อคุณปู่เสีย ญาติๆก็ได้แบ่งมรดกโดยไม่ต้องเกรงใจ (คือตอนคุณปู่ยังไม่เสีย ไม่มีใครกล้าทำอะไร แต่ที่ดินได้แบ่งให้ลูกๆกันไว้หมดแล้ว) ต่างคนต่างก็ใส่เต็มสตรีม สร้างทุกอย่างที่สร้างได้ ทั้งอพาร์ตเมนท์ ขายเอาเงินบ้าง ทำให้บ้านเช่าบ้าง โรงแรมบ้าง... ตอนแรกเมื่อ 6-7ปีก่อนที่จะมีกฎหมายผังเมือง มีบิ๊กซีมาขอซื้อ แต่ไม่ได้ขายเพราะตกลงรวมที่กันไม่ได้

มาพูดถึงส่วนของผมนะครับ ตอนเรียนจบ คุณพ่อท่านยกที่ดินผืนหนึ่งให้ผมจะทำอะไรแล้วแต่จะทำ ซึ่งปัจจุบันให้คนรู้จักเช่าในราคาไม่สูง เพราะเขาเช่ากันมาเป็น 10ปีราคาเท่าเดิม ตั้งแต่ผม ยังเด็กๆ เช่าเอาไว้ทำโรงงานน้ำแข็ง และก็จอดรถแบ็กโฮล รถทำถนน หลายสิบคัน เขาค่อนข้างเป็นผู้มีอิทธิพลในจังหวัด รับเหมา ทำอาคาร ทำถนนได้งานตลอด พ่อผมเคยบอกเลิกเช่าหลายครั้ง แต่ด้วยความเกรงใจกันละกันทำให้ยากแก่การเจรจา

ที่ดินผืนที่ผมได้มานี้ เป็นที่อยู่ในแนวเลี่ยงเมือง แต่ก็ถือว่าอยู่ในเมือง มีความเจริญอยู่ในตัวเอง หน้ากว้าง 25 เมตร แต่ยาวมาก ยาวประมาณ 1.5 กิโล
หน้าด้านหนึ่งเป็นถนนใหญ่ อีกด้านก็เป็นถนนใหญ่ คือให้นึกภาพว่า ยาวจากอีกสี่แยกหนึ่งถึงอีกสี่แยกหนึ่ง

รอบข้างของที่ตรงนี้ ด้านหนึ่งจะหันหน้าเข้าเมือง เป็นพวกโรงแรม อาคารพาณิชย์ ด้านหนึ่งจะเป็นนอกเมืองหน่อย มีทาวเฮ้าส์จัดสรร เป็นที่อยุ่อาศัย

ซึ่งที่ดินผืนที่ได้มานี้ ที่ดินของผมแปลงเดียวที่มีลักษณะนี้ นอกนั้นส่วนใหญ่หน้าจะกว้าง แต่ไม่ยาวไปจนสุดอีกถนนหนึ่ง

ผมเลยมีความคิดว่าจะทำโครงการตัดถนนแล้วทำอาคารหรือไม่ก็ที่อยู่อาศัย แต่ด้วยความที่ว่าผมถูกส่งให้มาเรียนกรุงเทพนาน ไม่ค่อยรู้จักใครเป็นใคร แต่มั่นใจว่าน่าจะขายได้เพราะว่า ที่รอบๆก็ขายได้หมด ญาติทำอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ก็เต็ม โรงแรมก็ขึ้น ทำบ้านก็มีคนเช่า แต่คนเหล่านี้เขาเป็นนักธุรกิจมาก่อนครับ เอาที่ไปเข้าแบงก์ก็ได้เงินมาลงทุนแล้ว เพราะมีเงินบัญชีหมุน แต่คุณพ่อผมท่านเป็นคนสบายๆ แบบสุขนิยม ไม่ค่อยสนใจธุรกิจ เพราะเป็นลูกคนเล็กสุด

ผมได้กลับไป เห็นสภาพเศรษฐกิจที่จังหวัด ยังดีอยู่นะครับ ผมรู้สึกว่าดี จากการสอบถามคนรู้จัก อาจเป็นเพราะคนเยอะขึ้น มีชาวต่างชาติ เมียฝรั่งมาเปิดร้านรวงต่างๆมากมาย ข้าราชการต่างๆ รัฐวิสาหกิจ ผมว่าคนพวกนี้ก็มีกำลังซื้อนะ เช่นหมอ อาจารย์ น่าจะต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง
และสังเกตได้ว่าร้านขายกาแฟและสมูทตี้แก้วละ 30-40 ของญาติผม ขายได้วันละ 2-3 พันบาท ร้านเล็กๆกำไรเดือนหนึ่ง 4-5 หมื่น แต่ต้องยอมรับว่าเขาทำอร่อยเพราะเป็นเด็กจบนอก แสดงว่าเศรษฐกิจยังดีเพราะสินค้าฟุ่มเฟือยขายได้
จากการสอบถามผู้จัดการ ยอดขายโลตัส ขายได้วันละ 1-2 ล้านกว่า เทศกาลได้วันละ 5-7 ล้าน ต่างจังหวัดใกล้เคียง มาด้วยคนเยอะมาก คือผมยังคิดเลยว่า ทำไมจังหวัดธรรมดาอย่างนี้ ไม่ใช่เมืองท่องเที่ยว เศรษฐกิจดีจัง หรือว่าขายข้าวได้ราคา + มีชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นมาก

การตัดสินใจครั้งนี้ผมยอมรับว่ากลัวพลาดอยู่เหมือนกัน แต่นั่นไม่ใช่ปัญหาเพราะผมพอจะมีตัวช่วยอยู่บ้าง แต่ที่ผมไม่รู้เรื่องเลยคือการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการเอาเงินมาจากแบงก์
ผมเคยตกแต่งคอนโดตัวเองนะ หมดไปเยอะพอควร แต่ก็ได้ศึกษาอะไรต่างๆมากมาย + พ่อของเพื่อนสนิทคนหนึ่งเขาทำโครงการบ้าน หลังละ 7 ล้าน 70 หลัง แถวๆ มหิดล ผมเคยถามเขา ก็บอกช่วงนี้ส่ายหัวขายไม่ออก แต่ว่าไม่ได้ใช้วิธีแบบแลนด์แอนด์เฮ้าส์นะ คือให้คนไปทำสํญญาก่อนแล้วก็ค่อยสร้าง พ่อเพื่อนบอกว่าถ้าพวกคอนโด ล้านสองล้านยังไงก็มีคนซื้อ เพราะว่ามันเป็นราคาที่คนเงินเดือน 1-2 หมื่นผ่อนได้ ผมก็เลยกะว่าจะทำเป็นอาคารหลังละ 1.8-2 ล้าน ขายให้ข้าราชการ พ่อค้า หรือคนที่เงินเดือนราวๆนี้ ในที่ของผมลองดู น่าจะเหมาะกับต่างจังหวัดอันนี้ก็ใช้ เซ้นส์เอา

ถ้าได้กำไรโครงการนี้ซัก 100 ล้าน (ไม่รู้ว่าเป็นไปได้แค่ไหน แต่ถ้าได้ต่ำกว่า 50 ล้าน ขายที่เปล่าๆดีกว่า)คิดว่าคงจะตั้งกองทุนให้คนดูแล ซื้อพันธบัตร แล้วก็เก็บกินไปเรื่อยๆถือเป็นเงินถุงในการเริ่มต้นชีวิต ส่วนผมก็คิดว่าคงทำงานข้าราชการด้านตุลาการ เพราะมีเป้าหมายทางนี้แล้ว แล้วก็ไปซื้อที่ดินใกล้ๆเอาใหม่เอาไว้รอทำโครงการ เผื่ออยากหาตังค์ใช้อีก จะได้พอมีทุนเองบ้าง ไม่ต้องไปกู้แบงก์มาหมด เพราะมีคนบอกว่าถ้าเรากู้ครั้งแรกได้ ครั้งต่อมาจะได้ง่ายเพราะมีประสบการณ์

ปัญหาตอนนี้ก็คือ จะเอาเงินจากแบงก์มาได้อย่างไรอันดับแรก อันดับสองก็คือผมต้องหาทางศึกษาเกี่ยวกับการทำธุรกิจประเภทนี้ ว่ามีความเสี่ยงอย่างไร มากน้อยแค่ไหน และวิธีการทำตลาดในต่างจังหวัด

เลยมาขอคำปรึกษาพี่ๆครับ หรือมีไอเดียอะไรบ้าง ซึ่งผมไม่ได้รีบร้อนทำอะไรมากมายนะครับ คิดว่าคงราวๆ 3 ปีอย่างน้อยกว่าจะเริ่ม เพราะยังมีโครงการเรียนต่อโท

ตอนนี้ ก็คงศึกษารายละเอียดอย่างถี่ถ้วน

ตอนนี้มีเพื่อนบอกว่าทำตลาด เป็นแบบดีๆ คล้ายๆตลาดยิ่งเจริญในกรุงเทพ ซึ่งก็เป็นแนวทางที่ดี แต่ไม่ใช่แนวที่ผมจะทำ เพราะผมไม่อยากไปทำธุรกิจที่ต้องบริหารหลายๆปีกว่าจะได้กำไร ผมเห็นญาติผมทำโรงแรม ทำอะไรต่อมิอะไรเป็นหนี้แบงก์มากมาย ชีวิตก็ต้องไปทุ่มกับธุรกิจ แต่เป้าเหมายชีวิตผมก็เป็นพวกสุขนิยมคล้ายๆ คุณพ่อ มีเวลาไปเที่ยว ทำงานข้าราชการ อยู่กับครอบครัว แต่อยากมีเงิน อิอิ

ขอขอบคุณล่วงหน้าครับ

จากคุณ : ปลายจมูก - [ 19 ก.ย. 51 02:04:49 A:58.9.137.41 X: TicketID:187761 ]