PANTIP.COM : B8409983 อยากแชร์ประสบการณ์คนที่ทำหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ [SME]

ความคิดเห็นที่ 6

อยากให้หาข้อมูล เดินเซอร์เวย์แถวนั้นก่อน

ว่าเป็นลูกค้ากลุ่มไหน

นักศึกษา หรือ คนทำงาน หรือ โรงงาน

เพราะทั้ง 3 อันนี้ ถึงเป็นห้องให้เช่าเช่นเดียวกัน แต่ลักษณะของอาคาร ลักษณะธุรกิจแตกต่างกันเยอะค่ะ

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
เช่น
นักศึกษา ต้องการห้องพักที่อยู่หน้าสถานศึกษา ถามว่าใกล้แค่ไหน ต้องอยู่ในระยะ 500 เมตรจากหน้าประตูละค่ะ

หากไกลกว่านั้น คุณต้องมีทีเด็ด กลยุทธ์มัดใจที่สุดยอดดดดดดมาแทน(ซึ่งน้อยนักที่จะทำได้สำเร็จ)

ดังนั้น นักศึกษาเน้นที่ ทำเล เป็นสิ่งสำคัญที่สุด รองลงมาคือ ขนาดห้องพัก และสิ่งอำนวยความสะดวก

คนทำงาน ต้องการห้องพักที่ราคาปานกลาง แต่ความปลอดภัย สิ่งอำนวยความสะดวกเช่นที่จอดรถ ต้องพร้อม การดูแลและการรักษาความปลอดภัยต้องสูง มีทั้งคีย์การ์ด ยาม คนดูแล (เพราะเขาไม่ต้องการรบกวนจากคนที่เขาไม่ต้องการ หลายครั้งที่เจอพนักงานทวงหนี้ กิ๊ก เมียหลวงมาราวี)

คนโรงงาน ต้องการห้องพักที่ราคาถูก เป็นสิ่งสำคัญ เรื่องความใกล้นั้นก็ให้ขนาดเดินทางไปมาได้ง่าย และความปลอดภัย ที่จอดรถนั้นไม่เน้นค่ะ
เรียกว่า ห้องพักเล็กขนาดกางแขนกางขาให้อยู่ได้ก็พอ และมีห้องน้ำในตัวสักนิด เฟอร์นิเจอร์ไม่ต้องมีก็ได้

รวมถึง สภาพลักษณะชีวิตของลูกค้าทั้ง 3 กลุ่มต่างกัน ทำให้ เจ้าของ ต้องมีลักษณะการดูแลห้องเช่า ต่างกัน( มากๆๆ ) ค่ะ

แต่ไม่ว่าอย่าไง สิ่งที่กินขาด หัวใจสำคัญคือ ทำเล
หากทำเลไม่ดี คุณต้องมีแผนมาแทน ซึ่ง95% จะแพ้ทำเลอยู่ดี มีเพียง 5%ที่พออยู่รอดได้ ในระดับ พอใช้

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
อีกทั้งจะได้คำนวณถึงรายได้ว่าคุ้มค่าที่จะสร้างอย่างไร
( วิธีก่อสร้าง ทำได้หลายแบบ ขึ้นอยู่กับงบประมาณ และกำไรตอบแทน )

ตึก 6 ชั้น แค่นี้บอกไม่ได้ค่ะว่า ราคาค่าก่อสร้างเท่าไหร่

ลองคิดดูนะค่ะ ตึก 6 ชั้น จำนวน 60 ห้อง กับ ตึก 6 ชั้น จำนวน 48 ห้อง
การก่อกำแพงต่างกัน ใช้อิฐแดงต่างกัน การฉาบไม่เท่ากัน

แต่ขอบอกราคาคร่าวๆๆ นะค่ะ อาจต่างกันไปตามแต่ว่า พื้นที่นั้นหาผู้รับเหมาได้ราคาเท่าไหร่

ห้องละ 1แสน6 ( อันนี้เป็นราคาเมื่อ กลางปี51 ซึ่งเหล็กเส้นราคาสูง 23 บาท แต่ได้ยินว่าตอนนี้ราคาลงมาแล้ว )

และเป็นการใช้อิฐแดงก่อทั้งหมด

ถามว่า อยากได้ถูกกว่านี้ ก็สามารถทำได้ค่ะ เช่น อิฐบล็อคแทนอิฐแดง เป็นต้น ถูกกว่ากันพอสมควรเชียวละ

ตึก 6 ชั้นนั้น ในกทม. ถือว่า ต้องขออนุญาตพิเศษ และต้องมีลิฟท์
บางที่ไม่มีลิฟท์ ขอธรรมดา ก็ต้องเข้าใจว่า.........นั่นแหละ

ของคุณที่ต้องการทำ 6 ชั้นนั้น ต้องไปถามอบต.ท้องที่นั้นๆ ว่า สามารถทำได้หรือไม่ ดูนะค่ะ

เพราะประเทศไทยมีกฎหมายผังเมือง และกฎกระทรวงเฉพาะเขตพื้นที่ มากมาย ต่างกันไปค่ะ

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

การ กู้ธนาคารมาสร้าง

ดอกเบี้ยคือ 7.25% นะค่ะ และผ่อนได้ 7 ปี ( สาวกุมภ์จำไม่ได้ว่า เรียกอะไร )

กู้มาสร้าง ตึกแรก ต้องไม่เกิน 40-50% ของมูลค่าตึก
( กู้เงิน 4 ล้าน ต้องผ่อนต่อเดือน ประมาณ 7หมื่น ลองคำนวณรายได้ค่าห้องเช่าดูนะค่ะ )

และต้องท่องไว้ให้ติดปากว่า สร้างตึกห้ามบาน
เห็นของชื้นนู้นแล้วดีกว่า เปลี่ยนดีกว่า
เห็นปูกระเบื้องลายนี้ดีกว่า เปลี่ยนดีกว่า
เห็นหลังคาอันนี้ดีกว่า เปลี่ยนดีกว่า
แผนธุรกิจที่คุณคิดคำนวณว่า "อยู่รอด" นั้น เท่ากับคุณฉีกมันทิ้ง
แก้ไขเมื่อ 08 ต.ค. 52 21:41:53

จากคุณ : สาวกุมภ์

เขียนเมื่อ : 8 ต.ค. 52 21:31:40