ความคิดเห็นที่ 1 1จะขออนุญาตก่อสร้าง ก็ติดตรงที่ว่าจะต้องล่นที่ดินมาข้างละสองเมตร  ถ้าลดลงมาแล้ว เนื้อที่ผมแทบไม่เหลือเลยครับ ทำอย่างไรดีครับ   อืมมมม   เอาเป็นว่า  สาวกุมภ์บอกว่า  วิธีให้สร้างได้นั้นมีอยู่ แต่จะทำได้ไหมนั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง 2 ถ้าเกิดหาวิธีก่อสร้างได้เนี่ย สร้างสี่ชั้นได้มั้ยครับ  แล้วค่าก่อสร้างประมาณเท่าไหร่ครับ สร้างสี่ชั้นได้  ค่าก่อสร้างคร่าวๆๆ คือ ห้องละ 2 แสน แต่ว่า ขึ้นอยู่กับสเปคของห้องเช่า  บวกลบ 5หมื่น ถึง 1แสน หรือมากกว่านั้น ขึ้นอยู่กับว่าใส่อะไรลงไปในห้องบ้าง 3 ผมควรทำเป็นชั้นละสี่ห้อง ห้องละประมาณ ยี่สิบตารางเมตร  หรือว่าทำเป็นชั้นละห้อง แต่ห้องใหญ่ประมาณ 80-90 ตารางเมตร แบบไหนจะดีกว่ากันครับ   ขึ้นอยู่กับกลุ่มลูกค้าของคุณว่าเป็นแบบไหน   ต้องเริ่มต้นถามว่า  ลูกค้าอยากได้อย่างไรมากกว่าจะถามว่าสร้างห้องอย่างไร 4 ระยะเวลาในการก่อสร้าง นานเท่าไหร่ครับ ประมาณ 5 เดือนถึง อันลิมิต  ขนาดว่า สาวกุมภ์เคยเจอว่าใช้เวลาสร้างถึง 3 ปีก็มี  รวมถึงที่สร้างไม่เสร็จอีกเยอะ เพราะในการก่อสร้าง ขึ้นอยู่กับกว่าคุณเจอปัญหาอะไร ( เตรียมใจไว้เลยว่า ต้องเจอปัญหา  แต่คุณจะผ่านไปได้ไหม ) 5 หาผู้รับเหมาที่เดินเรื่องเรื่องการขอก่อสร้างกับเขตให้ หรือว่าดำเนินการเรื่องการก่อสร้างกับเขต ด้วยตัวเอง อย่างไหนดีกว่ากันครับ เลือกอย่างแรก  ก็ต้องเตรียมเงินมากขึ้นหน่อย เพราะผรม.ต้องเก็บค่าดำเนินเรื่อง แต่สบายขึ้นไหมนั้น  เรื่องนี้ไม่แน่นอนหรอก เลือกอย่างหลัง  ถูกกว่าอันแรกไหม ก็ไม่จำเป็นว่าจะเป็นงั้น  เพราะหมูวิ่งมาหา  ใครก็อยากเชือดกิน 6 ทำเลดีมากๆครับ  ถ้าสร้างได้ จะเก็บค่าเช่าเดือนละเท่าไหร่ดีครับ 555+  ส่วนตัวแล้ว  ถ้าคนที่คิดเป็นเจ้าของห้องเช่า แล้วมาพูดประโยคนี้กับสาวกุมภ์ สาวกุมภ์จะถามว่า  คุณไม่รู้แล้วคนอื่นจะรู้ดีกว่าหรือ   เพราะมีปัจจัยมากมายในการกำหนดราคา  กลุ่มลูกค้า  ตึกเก่าถูกกว่าตึกใหม่   คำถามคุณกว้าง  ตัวแปรต่าง  ก็ทำให้ค่าเช่าต่างกันแล้ว จากคุณ : สาวกุมภ์ เขียนเมื่อ : 30 เม.ย. 53 00:09:14

ความคิดเห็นที่ 2 ในงาน สถาปนิก53 ที่เมืองทอง เริ่ม30เมษานี้ ลองไปหาอาคารแบบสร้างสำเร็จรูปแบบตู้คอนเทนเนอร์ไปวางในที่ดิน ปรับรูปแบบได้หลายอย่าง สุดท้ายถ้าเปลี่ยนใจก็ยกออกขายไป ทำอย่างอื่นต่อได้ จากคุณ : FreeWing เขียนเมื่อ : 30 เม.ย. 53 01:43:25

ความคิดเห็นที่ 3 ตาม คห.1 ถ้าต้องร่นที่ดินเข้าข้างละประมาณสองเมตร พื้นที่แทบไม่เหลือแล้วนะครับ ถ้าพื้นที่จำกัดขนาดนั้นก่อสร้างออกมาแล้วอาจจะไม่เหมาะกับธุรกิจนี้แล้วหล่ะครับ ลองคิดทำแบบที่ประตูน้ำก็น่าสนใจนะครับ ก่อสร้างทำล็อคให้เช่าขายของสไตล์โมเดิลก็น่าสนใจนะครับ เพราะถ้าบูมขึ้นมาค่าเซ้งต่อปีต่อล็อคสูงน่าสนใจทีเดียว จากคุณ : ทองเนื้อเก้า เขียนเมื่อ : 30 เม.ย. 53 08:28:31

ความคิดเห็นที่ 4 ถ้าทำเป็นที่จอดรถล่ะคะ จากคุณ : ชอบตื่นสาย (ชอบตื่นสาย) เขียนเมื่อ : 30 เม.ย. 53 11:40:30

ความคิดเห็นที่ 5 ทำเลดี แต่ขนาดเล็ก ไม่ควรทำที่พักครับ  ถ้าจะทำต้องทำเกรดเอ เลย ทำเป็นออฟฟิต หรือ ทำร้านค้า ดีกว่าครับ ว่างๆยังคิดอะไรไม่ออก ลงทุนนิดหน่อย ทำที่จอดรถ เดือนหนึ่งได้หลายตังนะครับ จากคุณ : Rhythm Investor เขียนเมื่อ : 30 เม.ย. 53 13:28:07

ความคิดเห็นที่ 6 1จะขออนุญาตก่อสร้าง ก็ติดตรงที่ว่าจะต้องล่นที่ดินมาข้างละสองเมตร  ถ้าลดลงมาแล้ว เนื้อที่ผมแทบไม่เหลือเลยครับ ทำอย่างไรดีครับ   ####ไม่จริงครับ ถ้าคุณสร้างไม่มีช่องเปิดก็ติดที่ดินได้มากกว่านั้น แต่พอไม่มีช่องเปิด จะทำยังไง อันนี้ ต้องขึ้นกับผู้ออกแบบแล้วครับ 2 ถ้าเกิดหาวิธีก่อสร้างได้เนี่ย สร้างสี่ชั้นได้มั้ยครับ  แล้วค่าก่อสร้างประมาณเท่าไหร่ครับ ####น่าจะสร้างได้ แต่ต้องเช็คกฏหมายละเอียดก่อนครับ ทั้งนี้ต้องรู้ที่ตั้งแน่นอนก่อน แต่แถวนั้น ผมอนุมานว่าน่าจะทำได้ ส่วนค่าก่อสร้างต้องดูแบบก่อนครับ มันทำได้ตั้งแต่ถูกจนถึงแพงมาก มันขึ้นอยู่กับว่าต้องการระดับไหน 3 ผมควรทำเป็นชั้นละสี่ห้อง ห้องละประมาณ ยี่สิบตารางเมตร  หรือว่าทำเป็นชั้นละห้อง แต่ห้องใหญ่ประมาณ 80-90 ตารางเมตร แบบไหนจะดีกว่ากันครับ   ####คิดดังนั้น จึงต้องทำFeasibilityครับ  วางแผนการตลาดไปพร้อมกัน ลูกค้าเป็นใคร ระดับไหน จ่ายได้เท่าไหร่  ต้องการพื้นที่ขนาดไหน ดังนั้นต้องออกแบบแบบไหน อย่างไร ใช้เงินเท่าไหร่ กำไรมั้ย Turn เมื่อไหร่  แนะนำปรึกษาสถาปนิกที่มีหัวการตลาดหน่อย 4 ระยะเวลาในการก่อสร้าง นานเท่าไหร่ครับ ####อยู่ที่แบบ และ การวางแผนครับ เห็นพวกห้างมั้ย นั่นหน่ะทำเร็วมาก ไม่ถึงปีก็เสร็จ มันอยู่ที่วางแผนและคุยกัน มันต้องเริ่มจากแบบเลย ถ้าจะเอาเร็ว แบบต้องเคลียร์และต้องมีทางออกว่ามันทำยังไง สวยได้ในเวลานี้ยังไง 5 หาผู้รับเหมาที่เดินเรื่องเรื่องการขอก่อสร้างกับเขตให้ หรือว่าดำเนินการเรื่องการก่อสร้างกับเขต ด้วยตัวเอง อย่างไหนดีกว่ากันครับ ###ให้หาคนออกแบบครับ ไม่ใช่หาผู้รับเหมา  แล้วเรื่องอื่นๆค่อยว่ากัน 6 ทำเลดีมากๆครับ  ถ้าสร้างได้ จะเก็บค่าเช่าเดือนละเท่าไหร่ดีครับ ####กลับไปดูข้อ3 ครับ จากคุณ : cantare เขียนเมื่อ : 30 เม.ย. 53 13:31:13

ความคิดเห็นที่ 7 เพิ่มเติม เพลอๆมันอาจจะไม่ใช่ห้องพักก็ได้ครับ  ต้องคุยกันและศึกษากันดีๆก่อนครับ ยกตัวอย่าง มีกรณีนึง มีคนมาปรึกษาผมว่า อยากทำร้านกาแฟ......โจทย์แค่นี้ ผมถามกลับว่า อยากกำไรมั้ย.....ก็ตอบกลับมาว่าอยากสิ ผมถามกลับว่า ทำไมต้องกาแฟ....ก็ตอบว่า เพราะชอบ ทีนี้ยาวครับ ผมก็ตั้งคำถามมากมาย ลูกค้าเป็นใคร ที่ตั้งร้านมีลูกค้าแบบนี้มั้ย กาแฟขายแก้วเท่าไหร่  แล้วเหตุผลอะไรต้องมากินร้านนี้ คนผ่านหน้าร้านกี่คน ลูกค้าคิดว่ากี่เปอร์เซ็นต์จากที่เดินผ่าน  ทำBrandมั้ย หรือซื้อยี่ห้อเค้ามา  ถ้ามียี่ห้อแล้วมันเหมาะกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายมั้ย  งบมีเท่าไหร่ จนถึงป่านนี้ ยังไม่จ้างผมออกแบบเลยครับ แต่....ผมหวังดีกับเค้านะ  จะทำธุรกิจทั้งที คิดแบบนี้ก่อนไม่ดีกว่าหรือครับ ดีกว่าผมรับออกแบบไปแล้วได้เงินสบายไป แต่ลูกค้ามานั่งกลุ้มใจขายไม่ดี จากคุณ : cantare เขียนเมื่อ : 30 เม.ย. 53 13:39:32

ความคิดเห็นที่ 8 ผมสนใจทำคอนโดอยู่เหมือนกัน.. เข้ามาหาข้อมูลครับ.. จริงๆ ถ้าใครมีไอเดียดีๆ ก็แนะนำได้นะครับ.. กะทำไม่เกิน 5 ชั้น ชั้นละ 20 ห้อง กับที่ดินประมาณ 1.5 ไร่.. ขอบคุณล่วงหน้าครับ.. ... จากคุณ : นายแว่นธรรมดา เขียนเมื่อ : 30 เม.ย. 53 16:29:33

ความคิดเห็นที่ 9 อย่างคุณ คห ที่ 8 .....คิดว่าจะทำคอนโด หรือทำService Apartment กฏหมายที่เกี่ยวข้องมันต่างกันเยอะครับ   ลูกค้าเป็นใคร อยู่ย่านไหน ลูกค้าคนนั้นมีพฤติกรรมการอยู่อาศัยอย่างไร  อยู่เป็นครอบครัวหรือไม่  พื้นที่ข้างล่างพอจะพัฒนาเป็นธุรกิจอื่นได้มั้ย ถ้าทำคอนโดคิดว่าจะขายเท่าไหร่ 5ชั้น ชั้นละ 20 ก็ร้อยห้อง  สมมติว่าห้องละ ล้านห้า ก็ได้มาแล้ว ร้อยห้าสิบล้าน  (ถ้าขายหมด) จะใช้ทุนเองหรือกู้ ร้อยล้านสำหรับสร้างคอนโด ไม่ได้เยอะนะครับ คอนโดห้องละล้านห้านี่หน้าตาลูกค้าเป็นแบบไหน.....บลา บลา   พวกนี้แหละครับ  คิดกันอีกเยอะ (ยกเว้นมีเงินเย็นๆ ทำเล่นๆสบายๆ ได้กำไรก็ดี ไม่ได้มาก ไม่ขาดทุนมากก็ ไม่ซีเรียส) จากคุณ : cantare เขียนเมื่อ : 30 เม.ย. 53 16:49:26

ความคิดเห็นที่ 10 กะทู้ดีมีความรู้ มากๆๆ ครับ จากคุณ : okb เขียนเมื่อ : 30 เม.ย. 53 18:47:10

ความคิดเห็นที่ 11 เห็นด้วยกับ คห.9 การทำธุรกิจคอนโห ห้องเช่า เจ้าของต้องคิดให้เยอะ  หาข้อมูล วิเคราะห์ข้อมูลให้ลึก ( ไม่ใช่กว้าง หรือเยอะ) แต่ต้องเจาะลึกลงไปให้ถึงแก่นของลูกค้า   ทราบถึงรูปแบบดำเนินชีวิตของเขา  แล้วคุณจะรู้ว่าต้องสร้างห้องพักอย่างไร มีอะไรบ้าง วางตรงไหน ข้อมูลลูกค้าจะเป็นตัวบอกคุณได้เอง แต่เงินเย็นก็จะเป็นอีกแบบ  ทำอย่างไรก็ได้  ทุกอย่างดีหมดละ  เพราะเงินตัวเอง  ขายไม่หมดก็เก็บไว้เช่า จากคุณ : สาวกุมภ์ เขียนเมื่อ : วันแรงงาน 53 00:38:23

ความคิดเห็นที่ 12 คุณ cantare ครับ.. กะทำขายในราคาไม่เกิน 6 แสนบาทต่อยูนิตอะครับ.. (ยูนิตละ 28 ตรม.) แบบพอมีอยู่.. น้องผมเป็นโยธาก่อสร้างตึกอยู่แล้วครับ.. แต่เป็นแผน 5 ปีครับ.. เพราะรองบนี่แหละที่ติดปัญหาอยู่.. ... จากคุณ : นายแว่นธรรมดา เขียนเมื่อ : วันแรงงาน 53 12:43:36

ความคิดเห็นที่ 13 ความเห็นส่วนตัวนะครับ ถ้าสมมตินะครับว่าตรว.ละ 300,000 ก็ได้ประมาณ 9.3 ล้าน คิดว่าค่าก่อสร้างเอาดูดีหน่อยก็ซัก 5 - 6 ล้าน ต้นทุนอยู่ที่ 15.3 ล้านแล้วครับ เป็นผม ผมจะเอาผลตอบแทนซัก 15% ต่อปีก็พอใจแล้ว ดังนั้นต้องได้ประมาณ 2.3 ล้านต่อปี หรือประมาณ 190,000 ต่อเดือน ทำอะไรให้ได้เดือนละ แสนเก้า +/- เล็กน้อยครับ นี่ยังไม่หักภาษี กับค่าคนงานนะครับ หรือลองทำที่จอดรถอย่าง #4 ก็ดีครับ แต่ต้องมีลิฟท์ให้รถ มีแท่นหมุนเหมือนที่ ญี่ปุ่นเค้าทำกัน เพราะพท.ขนาดนี้แค่กลับรถก็ลำบากแล้วครับ ลองกะว่าทำซัก 3 ชั้น ชั้นละ 5 คัน คิดชม.ละ 30 บาท วันนึงได้ซัก 10 ชม.คิดว่า เต็มทุกวัน (ย้ำว่าเต็มทุกนะครับ) จะได้  1,600,000 ต่อปี แต่ค่าลิฟท์กับแท่นหมุนแพงสุดๆแน่ครับ ถ้าทำอพาร์ตเมนท์เก็บค่าเช่าได้อย่างที่คิด เก็บให้ได้ ซัก 12,000 ต่อห้อง ก็จะได้ 192,000 ต่อเดือนแล้วครับ เข้าเป้า แต่ต้องมี แม่บ้าน 2 (กะเดียว), ยาม 2 (สลับกะ), เคาท์เตอร์ 2 (สลับกะ) ไหนจะทำภาษีอีก ถ้าไม่ได้เท่านี้ สู้ขายแล้วเอามา รอเก็บหุ้นปันผลดีๆ ซัก 2 ตัว ตอนตลาดลง ถือยาวๆ กินปันผลซัก 7% - 8% ต่อปีดีกว่า ไม่ต้องปวดหัวเรื่องบริหาร จ้างคน ภาษี ลูกค้า ฯลฯ สุดท้ายได้พอๆกันแหละครับ ผมก็ทำ Apartment อยู่ครับ ไปได้เรื่อยๆ แต่พอมีอพาร์ทเมนท์ใหม่เปิดใกล้ๆ ก็ต้องเตรียมตัวหาลูกค้าใหม่ เพราะจะมีคนหนีไปที่ใหม่ตลอด เฮ้อ ช่วยอะไรไม่ค่อยได้นะครับแต่อยากให้ลองคิดหลายๆมุมดู ผมก็รอดู คคห. อื่นๆเหมือนกัน แฮ่ จากคุณ : คิดไปเรื่อย (Lekazee) เขียนเมื่อ : 3 พ.ค. 53 01:02:23

ความคิดเห็นที่ 14 สามสิบเอ็ดตารางวา...ลองกำหนดระยะร่นโดยสังเขปดังนี้ครับ -ระยะร่นด้านข้างซ้าย-ขวา(แบบไม่มีช่องเปิด) ร่นจากเขตที่ดินถึงผนังอาคาร ด้านละ 0.50 ม. ตลอดความสูงอาคาร รวม 2 ด้าน = 1.00 ม. -ตั้งแต่ชั้น 1- 2 ระยะร่นด้านหน้าและหลัง ฝั่งละ 2.00 ม. สำหรับช่องเปิดทั้งหมด = 4.00 ม. -ชั้น 3 ขึ้นไป  เอาแบบถูกกฎหมาย ก็ร่นหน้า-หลัง อีกด้านละ 3.00 ม. = 6.00 ม. ถ้ามองมุมนี้...ที่คุณบอกว่าชั้นละ 4 ห้องคือด้านหน้า 2 ห้อง , ด้านหลัง 2 ห้อง และตรงกลางเป็นบันได+ทางเดิน...ก็น่าจะพอได้นะ ลองหาสถาปนิกจัดการให้อีกทีน่าจะดีเน๊าะ  หรือจะให้ จนท.โยธาเขตออกแบบ+ขออนุญาตเสร็จเลยก็ได้  จากนั้นค่อยเอาแบบที่อนุญาตมาเสริมหน้าทาปากให้สวยขึ้นอีกหน่อย  แล้วตอนสร้างจริงก็ upgrade วัสดุต่างๆ ให้สวยงามก็น่าจะโอเคแล้ว โชคดีครับ ปล.อันที่จริง..หากคุณสามารถประกาศขายที่ได้ก็น่าจะดีกว่านะครับ  แล้วเอาเงินที่ขายทีี่ได้ไปลงทุนอย่างอื่นที่มี return สูงมากกว่านี้ (case ของคุณนี้หากตั้งใจ+อยากทำจริงๆ ก็ทำ้ไปเถิดครับ  ซึ่งก็น่าทำแบบให้เช่าไปก่อน...เผื่อวันไหนโชคดีมีรายใหญ่สนใจกว้านซื้อที่ดิน  ก็ขายพร้อมอาคารไปเลยครับ) แก้ไขเมื่อ 04 พ.ค. 53 19:38:13 จากคุณ : kiddykris เขียนเมื่อ : 4 พ.ค. 53 19:31:07

ความคิดเห็นที่ 15 ชั้นล่าง ไม่ต้องกั้นเป็นห้อง เปิดโล่ง มีแค่ประตูม้วนปิดตัวตึกก็พอ แบ่งเป็น ล๊อกๆ พื้นที่ประมาณ 1.5x1.5 ให้มีทางเดินด้วย ให้เช่าขายของ ชั้นที่สอง แบ่งเป็น 4 ห้อง ด้านหน้าห้องเป็นวงกบอลูมิเนียม กระจกใสทำเป็น Office ขนาดเล็กได้ หรือหรือกั้นเป็น 2 ห้องใหญ่ หรือแบบ 3 ห้อง เล็ก 2 ใหญ่ 1 ชั้นที่ 3-5 ทำเป็นห้องพักให้เช่ารายเดือน ชั้นล่ะ 4 ห้อง จากคุณ : รังสิตแมน (รังสิตแมน) เขียนเมื่อ : 10 พ.ค. 53 14:06:57