ความคิดเห็นที่ 1 เคยทำแล้ว ... คนเต็ม มีข้อดี 2 ข้อ 1 มีประสบการณ์ 2 มี เงิน ทุนหมุนเวียน ที่จะสร้างเพิ่ม ต้องดูว่าปัจจุบัน รายได้ ที่ได้ เหลือมั้ย ? ค่าก่อสร้างเท่าไหร่ รายได้ท่คาดว่าจะได้ เท่าไหร่ ผมว่า สามารถกู้ได้ครับ แต่ คงไม่ได้เต็มหรอกครับ น่าจะให้ประมาณ 60% ครับเต็มที่ จากคุณ : Nopparat_r1 เขียนเมื่อ : 26 พ.ย. 53 23:32:22

ความคิดเห็นที่ 2 ข้อมูลน้อยไปครับ เช่น เดิมมีอยู่กี่ห้อง ค่าเช่าเท่าไร อยากจะสร้างใหม่กี่ห้อง กลุ่มลูกค้าเป็นใคร อย่าให้เหมือนที่บ้านผมที่สร้างหอพักหลังแรก 96 ห้อง คนพักเต็ม รอดูสักสองปี ก็ยังมีคนพักเต็ม จึงสร้างหลังที่สอง 80 ห้อง ก็ยังเต็ม ก็เลยสร้างหลังที่สาม 40 ห้อง ก็เต็ม แต่พอเวลาผ่านไปสัก  3-4ปี หออื่นขึ้นมาแข่งกัน dump ราคา ตอนนี้ เริ่มว่างประมาน 20-30 ห้องได้(คิดเป็นค่าเสียโอกาสเดือนละแสนกว่าบาท หายไปกับอากาศทุกเดือน) ตอนแรกหลังจากสร้างตึกที่สามเสร็จ ก็กะจะขึ้นอีกหลังเหมือนกัน แต่ผมคอยเบรกๆที่บ้านไว้จึงยังไม่หลวมตัวลึกเท่าไร   มีอะไรก็ปรึกษาทางหลังไมค์ได้นะครับ ยังไงก็คนวงการเดียวกัน จะได้แลกเปลี่ยนประสบการกัน จากคุณ : pneumothorax เขียนเมื่อ : 27 พ.ย. 53 08:11:20

ความคิดเห็นที่ 3 ตอบยากครับ แยงค์นะให้กู้อยู่แล้ว เพราะคุณมีตึกเก่าไปค้ำ แต่มันจะประสบความสำเร็จหรือเปล่าบอกยากจริงๆ เฉพาะเงินกู้ลงทุนกว่าจะคืนทุนก็ 7-10 ปี แล้วแต่ดอกเบี้ย จากคุณ : sirnitfi เขียนเมื่อ : 27 พ.ย. 53 08:24:49

ความคิดเห็นที่ 4 มาเพิ่มเติมให้แล้วกัน ผมว่าถ้าถึงกับต้องไปกู้ธนาคารมาสร้าง ผมว่ามันค่อย work เท่าไรนะ (เป็นความคิดส่วนตัวนะครับ ผมอาจจะความสามารถไม่เยอะมั้ง จริงๆแล้วที่บ้านสอนว่าถ้าจะลงทุนสร้าง 1แสนบาท เราควรจะมีตังค์ที่หยิบมาใช้ได้จริงทันที(หมายถึงเงินสด และทองคำ ไม่นับรวมโฉนดที่ดินนะ) 1.3-1.5 แสนบาทถึงจะรู้สึกปลอดภัย) เพราะการลงทุนประเภทนี้ใช้เวลาคืนทุนยาวเหมือนความเห็นข้างบนบอก ถ้าไม่กู้เลยกว่าจะคืนทุนก็ต้อง5-8 ปีแล้วแต่ต้นทุน  ยิ่งถ้ากู้มายิ่งนานไปใหญ่ และการลงทุนสร้างก็ควรคำนึงถึงหลายๆอย่างเช่น จำนวนห้องเช่น หอพักขนาด 20 ห้อง กับหอพัก 100 ห้อง ทั้งสองหลังนี้มีค่าใช้จ่ายต่อเดือนใกล้กันมาก แต่รายรับต่างกัน 5 เท่า และอื่นๆอีกเยอะแยะ ........... ไปล่ะ ขอไปอ่านหนังสือสอบก่อน(ยังเรียนอยู่ แต่ต้องคอยเข้าไปช่วยที่บ้านวางระบบต่างๆ เพราะพ่อแม่ท่านเหนื่อยมามากแล้ว) แก้ไขเมื่อ 27 พ.ย. 53 09:24:01 จากคุณ : pneumothorax เขียนเมื่อ : 27 พ.ย. 53 09:22:14

ความคิดเห็นที่ 5 หลังไมค์ไปแล้วนะคะ จากคุณ : เป็นแค่ไฟตะเกียง เขียนเมื่อ : 27 พ.ย. 53 09:40:54

ความคิดเห็นที่ 6 กระทู้ดีมี ความรู้มากๆๆ ครับ จากคุณ : okb เขียนเมื่อ : 27 พ.ย. 53 10:14:17

ความคิดเห็นที่ 7 ข้อมูลพื้นฐานที่ ธนาคารกรุงเทพ สมุทรปราการ ต้องการ ครับ เท่าที่ไปคุยมา ส่วนสาขาอื่น ก้จะแตกต่างกันไปตามที่ตั้ง ทำเลที่ตั้งมี อพาร์ทเม้นท์ตั้งอยู่ใกล้เคียงกี่แห่ง เต็มหรือไม่ ขนาดห้องเท่าไหร่ ค่าเช่าเท่าไหร่ ผู้กู้มีประสบการณ์มาก่อนหรือไม่ กี่แห่ง กี่ปี สภาพรายได้ของเดิม แห่งใหม่มีจุดเด่นแตกต่างจากคู่แข่งโดยรอบอย่างไรบ้าง การคมนาคมเป็นอย่างไร กลุ่มเป้าหมายเป็นกลุ่มไหน เริ่มต้นทั่วไปให้กู้ที่ 50/50 สูงสุดที่ปล่อยกู้ ณ ปัจจุบัน 70/30 จากคุณ : Valard เขียนเมื่อ : 27 พ.ย. 53 14:57:13

ความคิดเห็นที่ 8 ช่วงสิ้นเดือนนีุ่ืถือเป็นนรกของคนทำอพาร์ทเมนต์เลยนะคะเนี่ย  เหอ เหอ~  เหนื่อยมาก อย่างที่คห.อื่นกล่าวละคะ ข้อมูลน้อยเกินไป  หอพักของคุณเต็มใช่ว่าหอพักอื่นเต็ม การสำรวจตลาดควรจะไปหาข้อมูลให้ได้สัก 10 ตึกเป็นอย่างน้อย แล้วหอพักที่เปิดใหม่ช่วง 1-2 ปีแล้วเต็มเนี่ย  ไม่แปลกอะไรเลย เป็นช่วงที่ควรเต็มเสียด้วยซ้ำไป  หากไม่เต็มซิน่าแปลก ส่วนตัวแล้ว  สาวกุมภ์แนะนำว่า ตึกแรกไม่มีหนี้สินแล้วจะทำตึกสองนะ  วงกู้ควรไม่เกิน 60-70% คะ ควรมีเงินสดในมือด้วย  อย่างไรก็ไม่ควรทำมือเปล่า ปล. คุณ pneumothorax หอพักหลังแรก 96 ห้อง คนพักเต็ม รอดูสักสองปี ก็ยังมีคนพักเต็ม จึงสร้างหลังที่สอง 80 ห้อง ก็ยังเต็ม ก็เลยสร้างหลังที่สาม 40 ห้อง ก็เต็ม แต่พอเวลาผ่านไปสัก  3-4ปี หออื่นขึ้นมาแข่งกัน dump ราคา ตอนนี้ เริ่มว่างประมาน 20-30 ห้องได้(คิดเป็นค่าเสียโอกาสเดือนละแสนกว่าบาท หายไปกับอากาศทุกเดือน) หอพักแรก  เท่ากับว่า  ตอนนี้อายุ 7-8 ปี หอพัก สองและสาม จึงมีอายุไล่เลี่ยลงมาอยู่ที่ 4-5 ปี สาวกุมภ์เดาว่า  เมนหลักของหอพักหลังแรกและหลังที่สอง,สาม  ไม่มีความแตกต่างนัก   ประกอบกับเจอสงครามราคา  หอใหม่ ให้ราคาต่ำกว่าของคุณ จากองค์ประกอบทั้งหลาย  ไม่ค่อยแปลกใจนะคะที่ ห้องว่าง 20% ลองเอาข้อมูลตรงนี้  ไปปรับปรุงดูสิคะ จากคุณ : สาวกุมภ์ เขียนเมื่อ : 27 พ.ย. 53 21:41:29

ความคิดเห็นที่ 9 อย่างที่สาวกุมภ์บอกเลยแหละครับ ผมผิดเองที่ไม่ได้ไปสำรวจตลาดก่อน  พอเห็นว่าของตัวเองเต็ม ก็นึก(เข้าข้างตัวเอง)ว่าหอเราคงสวยมั้ง คนเลยอยากมาพัก   แต่อย่างที่บอก บ้านผมเป็นพวกใจไม่ค่อยกล้า ที่จากเดิมมีplan จะสร้าง สองตึกทีเดียว บวกกับที่บ้านไม่เคยทำธุรกิจตัวนี้มาก่อน ก็เลยสร้างทีละตึก และก็ยังอุตส่าห์รอดูท่าทีอีกเกือบสองปี จึงจะเริ่มตึกต่อไป ตอนนั้นมันมีหลายสถานการณ์เข้ามา เช่น  ดอกเบี้ยแบงค์ที่ต่ำมากๆ (1%+/- 0.5%) อันนี้เป็นของธ.ธนชาตที่ตอนนั้นดอกสูงกว่าแบงค์อื่นแล้วนะ ถ้าเป็นแบงค์ใหญ่ๆดอกไม่ถึงบาทด้วยซ้ำ ก็เลยคิดว่า อย่างน้อยหอพักมันก็ให้ผลตอบแทน ขี้หมูขี้หมาก็มากกว่า ดอกเบี้ยแบงค์หลายเท่าอยู่ ก็เลยลงมือทำต่อ แต่ตอนนี้หากย้อนเวลากลับไปได้ ผมจะไม่สร้างสักหลังครับ ผมจะเอาเงินตรงนี้ไปซื้อทองแท่ง มาจนถึงวันนี้มูลค่าได้เพิ่ม 100% แบบเงียบๆไม่โตกตาก ไม่มีคนรอบข้างอิจฉา ไม่ต้องเสียภาษีต่างๆ รวมทั้งภาษีสังคมด้วย ไม่ต้องคอยปวดหัวกับปัญหาเด็กๆที่หอพัก ไม่ต้องวิ่งไปส่งบิลทุกสิ้นเดือน(เหนื่อยนะ) ไม่ต้องเหนื่อยเวลาแม่บ้านไม่มาทำงาน ไม่ต้องมาบำรุงรักษาตึก ไม่ต้องBLA BLA BLA... แต่ข้อดีที่ได้คือมีคนเกรงใจมากขึ้น (จากเดิมที่ไม่ค่อยมีใครเกรงใจนอกจากพนักงานแบงค์)   ขอบคุณที่ช่วยฟังผม ventilate ช่วงนี้รู้สึกเครียดๆน่ะ ทั้งเรื่องห้องว่างและเรื่องเรียนนะครับ สำหรับ จขกท ลองนำคำแนะนำของสาวกุมภ์ไปปรับใช้ดูนะครับ ผมติดตามกระทู้สาวกุมภ์มานานพอสมควร ก็รู้สึกว่าชอบความคิดความอ่านของแกมากครับ จากคุณ : pneumothorax เขียนเมื่อ : 27 พ.ย. 53 23:11:40

ความคิดเห็นที่ 10 ผมว่า นะครับว่า ช่วยๆๆ กันกด VOTE เพื่อให้กระทู้จะได้อยู่กันนานๆ ก็ดีนะครับ    และ เก็บเข้า คลังกระทู้ จะดีมากๆ นะครับ จากคุณ : okb เขียนเมื่อ : 28 พ.ย. 53 12:09:18

ความคิดเห็นที่ 11 ขอบคุณสาวกุมภ์นะคะ ที่ช่วยแนะนำ ทำให้ จขกท. มีประเด็นต้องไปคิดเพิ่มเติมอีกหลายด้าน ส่วนด้านสภาพตลาด จขกท.เช็คหลายตึกแล้วคะ ทั้งในซอยตัวเอง มีประมาณ หกตึก คุณ pneumothorax ขอบคุณสำหรับประสบการณ์ที่นำมาเล่านะคะ เข้าใจดีคะ เพราะขนาดแค่ตึกเดียวก็วุ่นวายเหมือนกัน คนเยอะเรื่องแยะคะ โน่น นี่ นั่น  แต่ก็คิดบวกว่าทำให้เราแก้ไขเหตุการณ์เฉพาะหน้าได้ดี เพราะเจอเคส บ่อยๆแปลกๆ ปวดหัวบ้าง ขำๆ บ้าง แล้วบางมีทำให้เราต้องมีเมตตาเวลาเจอคนเช่าประเภท ม่ายมีจ่าย น้ำตาไหลเป็นสายเลือด ลงทุนแล้วก็สู้ๆนะคะ จากคุณ : เป็นแค่ไฟตะเกียง เขียนเมื่อ : 28 พ.ย. 53 17:48:42