ความคิดเห็นที่ 1 ก็ขึ้นอยู่กับว่า แบงค์วางไว้ว่าให้ผ่อนชำระกี่ปีหมด... การปล่อยกู้นั้น เค้าจะปล่อยที่ 65-70 % ของค่าก่อสร้าง ส่วนการชำระหนี้นั้น เค้าจะตั้งไว้ที่ 75-80% ของรายรับ ไม่เคยเขียนยื่นกู้โครงการ อพาร์ทเมนต์ เคยเขียนแต่หมู่้บ้านจัดสรรญ จุดคุ้มทุน  ยิ่งน้อยเท่าไหร่ แบงค์ยิ่งชอบ หมายความว่าถ้าเราจ่ายเงินคืนเข้าเร็วเท่าไหร่ แบงค์ก็ยิ่งปล่อยสินเชื่อง่ายครับ โดยทั่วไปแล้วจุดคุ้มทุนของโรงการบ้านจัดสรรญ เวลาเขียนยื่นแบงค์ ผมจะตั้งไว้ที่ 70% ครับ หมายความว่าถ้าโครงการมีบ้าน 100 หลัง ขายไป 70 หลัง แล้วชำระหนี้แบงค์หมด อย่างในกรณีของ จขกท. ผมขอมั่้วเอานะครับ (ไม่เคยเขียนจริงๆ) เอาแบบเคร่าๆ ห้อง 36 ห้อง ค่าก่อสร้างบอกที่ 9.5ล้าน แต่แบงค์ให้กู้ 6.2 ล้าน แสดงว่าแบงค์ปล่อยที่ 65% รายรับ 36*3,000 เท่ากับว่ารายรับ/เดือนที่ 108,000 บ. แต่ในทางเป็นจริงแล้ว ผมมักจะคิดในแง่ลบไว้ก่อน ว่าห้องพักอาจจะไม่เต็มทุกเดือน ก็แล้วแต่ว่าคิดยังไง ถ้าเป็นผมๆก็จะตีไป 80% ก็จะได้ที่ 86,400 ถ้าแบงค์คิดยอดนี้ 80% ของ 86,400 ก็จะคือ 69,120 สรุปว่าเราต้องผ่อนกับแบงค์เดือนละประมาณ 67,000 (ถ้าหากว่าเรามองโลกในแง่ดี ตีห้องพักเต็มทุกเดือน ถ้ามันไม่เต็มมาเมื่อไหร่ ยอดที่เราต้องส่งแบงค์นั้นมันจะขาด เราต้องเอาเงินไปสมทบเองนะ แต่นั่นแหละ ตีรายรับต่ำเกินไป ตัวเลขอาจจไม่สวย แบงค์อาจจะบ่อยกู้ยากส์ ของแบบนี้มันมีหลายวิธีที่จะสร้างตัวเลข...วิชามารน่ะครับ) พอจะมองเห็นตัวเลขแล้วยังครับ? พอได้ตัวเลขรายจ่ายร่ายรับเคร่าๆแล้ว ก็นำตัวเลขไปขึ้น การเขียนกระแสเงินสด (Cash Flow) เิริ่มตั้งแต่เบิกเงินจากแบงค์งวดแรก ยันงวดสุดท้าย (ที่ก่อสร้า้งเสร็จพร้อมเปิดให้เช่า) (**อย่าลืมบวกดอกเบี้ยไปได้นะ) จากนั้นก็ใส่รายรับ เข้าไปว่าเดือนแรกมีคนเช่าประมาณกี่ห้อง (ใส่เต็มไม่ได้นะ เวอร์เกินไป) จากนั้นก็ใส่ค่าบริหารเข้าไป มีอะไรบ้าง แม่บ้านกี่คน ยามกี่คน ผู้จัดการเงินเดือนเท่าไหร่...ฯลฯ รายรับต่อเดือนเท่านี้... รายจ่ายต่อเดือนเท่านี้.. ถ้าหักลบกลบหนี้แล้วยังพอที่แบงค์จะหักหนี้ในระยะเวลาที่แบงค์ตั้ง เค้าก็คงรีบอนุมัติ(มั้ง) ผมก็ไม่ได้ร่ำเรียนมาทางนี้หรอกนะครับ แต่เจ้านายผมฝึกผมมาทางด้านนี้ วันๆไม่ทำไอะไร เขียนโครงการ สร้างตัวเลข วิ่งหา บ.ประ้เมิน ให้เค้าประเมินมากๆเข้าไว้ จากนั้นก็วิ่งหาผู้ใหญ่ เพื่อทำให้ก็ได้ให้เอาเข้าถึงบอร์ด เพื่อที่จะได้มียอดอนุมัติสูงๆ เงินลงทุนเองจะได้ไม่ต้องเยอะ ทุกวันนี้ไม่ได้ทำทางด้านนี้แล้วนะครับ แต่ก็ยังโดนโทรตามให้ไปเขียนอยู่เรื่อย ได้ไม่ได้นี่ ไม่ได้อยู่ที่คนเขียนหรอกครับ มันอยู่ที่เส้นสาย...ที่จะเข้าถึงน่ะครับ โชคดีครับ ปล. ใครพอจะมีข้อมูล ก็บอกเล่าเก้าสิบให้ฟังกันบ้างก็ดีนะครับ จะได้เป็นความรู้เพิ่มรอยหยักในสมอง...อิๆ แก้ไขเมื่อ 20 ก.ค. 54 19:21:45 จากคุณ : merf1970 เขียนเมื่อ : 20 ก.ค. 54 19:17:53

ความคิดเห็นที่ 2 ขอบคุณมากเลยค่ะ แต่ถ้าสมมติว่าเรามีทุนอยู่สัก 30% แบงค์จะนำมาพิจารณาให้กู้น้อยลงไหมคะ ธ.ที่โทรไปที่นึงเขาว่าเขาดูที่รายรับ คือห้องมากเขาปล่อยกู้มาก แต่ธ.อีกที่เขาดูเงินในบัญชีเราประกอบด้วยน่ะค่ะ เลยงงๆ คุณคห.1 อธิบายละเอียดเลย คงได้ขอคำปรึกษาอีกนะคะ แก้ไขเมื่อ 21 ก.ค. 54 12:15:55 จากคุณ : thezircon (thezircon) เขียนเมื่อ : 21 ก.ค. 54 11:04:10

ความคิดเห็นที่ 3 จริงๆแล้ว แบงค์เค้าก็ดูหลายๆอย่างเพื่อประกอบการตัดสินใจและครับ อย่างถ้ามีเงินใน บช.พอกับส่วนที่ขาด ซึ่งก็คือแบงค์ให้ 70% เราก็ควรมีเงินสำรอง 30% มันก็จะเป็นตัวเพิ่มควมน่าเชื่อถือใ้ห้กับแบงค์ได้ดีเลยครับ เพราะมีเยอะนะครับ ที่พอแบงค์ปล่อยมาแล้ว แต่ไม่มีเงินไปสมทบส่วนที่ขาด ทำใ้ห้การก่อสร้างไม่สามารถดำเนินต่อไปได้ ส่วนที่บอกว่าถ้าเรามีเงินไปโชว์อยู่แล้ว แบงค์จะนำมาพิจารณาให้กู้น้อยลงไหม? ผมว่าคงไม่นะครับ ปกติแบงค์จะมีค่ากำหนดค่อนข้างชัดเจนอยู่แล้ว ยิ่งโครงการไหน ดูแล้วน่าจะเวิกค์ สถานที่อำนวย เจ้าของมีทุน มีความตั้งใจจริง(ไม่หมกเม็ด) เค้าก็รีบใ้ห้กู้แน่นอนครับ  เพราะว่าแบงค์อยู่ได้เพราะดอกเบี้ยที่ท่านๆเราๆจ่ายนะครับ ทำไปนานๆ ดีไม่ดีแบงค์อาจจะยื่นข้อสนอใ้ห้เราไปพัฒนาที่ๆแบงค์ยึดมาให้อีกด้วย (กรณีหมู่บ้านจัดสรรญ) จากคุณ : merf1970 เขียนเมื่อ : 21 ก.ค. 54 13:04:28

ความคิดเห็นที่ 4 แล้วเรื่องมีห้องเพิ่มขึ้น เขาจะให้กู้มากขึ้นนั้นคิดยังไงหรอคะ สมมติว่าเพิ่มเป็น 50 ห้องค่ะ จากคุณ : thezircon (thezircon) เขียนเมื่อ : 21 ก.ค. 54 14:42:39

ความคิดเห็นที่ 5 ธนาคารจะดูจากราคาประเมินและรายได้ (ความสามารถในการผ่อนชำระ) ค่ะ สมมติคุณจขกท.เพิ่มเป็น 50 ห้อง ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้น รายได้เพิ่มขึ้นก็อาจทำให้ได้รับวงเงินกู้เพิ่มขึ้นได้ แต่......... ธนาคารจะพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ประกอบด้วย เช่น สถานที่ตั้ง แหล่งชุมชน ประสบการณ์ในการบริหารจัดการอพาร์ทเม้นท์ คู่แข่ง ฯลฯ คุณจขกท.ควรจะมีแผนให้เจ้าหน้าที่ธนาคารดูด้วยว่าคุณจะบริหารจัดการอพาร์ทเม้นท์คุณอย่างไร แล้วอพาร์ทเม้นท์อื่นๆ ในละแวกเดียวกันเค้ามีลักษณะเป็นยังไง ราคาค่าเช่าห้องละเท่าไหร่ กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นใคร คุณมีจุดขายอะไรที่โดดเด่นกว่าคูแข่งในละแวกเดียวกัน สำหรับธนาคารเราไม่เกี่ยวกับเส้นสายค่ะ จะอนุมัติหรือไม่อยู่ที่ความเป็นไปได้ของธุรกิจคุณเป็นหลัก จากคุณ : ::: หมูแป้น ::: เขียนเมื่อ : 21 ก.ค. 54 17:17:37

ความคิดเห็นที่ 6 เรื่องเส้นสาย ช่วยได้บ้างนิดหน่อย แต่เด๊วนี้ธนาคารไม่เสียงด้วยแล้วครับ ต้องว่ากันตามแผนที่คุณเขียนเลย ผมเคยขอก่อสร้าง ตอนนั้นเป็นลูกค้าใหม่ ก็ได้กู้นะคับแต่ ดอกแพงกว่า แม่ผมที่เป้นลูกค้าเก่า สิ่งสำคัญคือเราต้องให้เขาเห็นว่าเรามีความสามารถในการใช้คืนเขา เราต้องแสดงทรัพย์สิน ที่เรามีพวกหลักค้ำอะไรำพวกนั้นด้วยน่ะครับ แล้วก้รายรับวา่เรามีกี่ทาง จะผ่อนเขาอย่างไร แล้วรายรัีบสอดคล้องกับความเป็นจริงไหม เช่นอย่างที่ข้างบนบอก ตีค่าเช่าไว้เพียง 80% พอครับ อย่าตีเว่อร์มาก ในความเ)้นจริงเราอาจได้ถึง 100% แต่ตรงนี้เราควรตีเผื่อไว้ ว่าเราจะส่งเขาได้จริงๆเท่าไหร่ ผมจะบอกให้นะครับว่าคุณจะเีขียนอะไรก็เขียนไปเถอะครับ ธนาคารเขาไม่เชื่อคุณทั้งหมดหรอกครับ เขาต้องมีข้อมูลของเขาอยู่แล้ว และหากนั่งคุยกับธนาคาร แล้วเขาเข้าใจว่าเรามีความสามารถในการใช้คืนเขาได้ ร้อยทั้งร้อย เขาปล่อยแน่นอน ผมเขียนจากประสบการณืที่ผมเคยกุ้เงิน ธนาคารหลักสิบล้านครับ จากคุณ : คนรวยจริง เขียนเมื่อ : 21 ก.ค. 54 17:30:48 A:58.9.117.189 X: TicketID:106168

ความคิดเห็นที่ 7 ขอยืนยันคำเดิมครับ ถ้าวงเงินเยอะๆ (ร้อนล้าน up) เส้นสายมีความจำเป็น(มาก)ครับ อย่างในรูป โครงการ 35 ไร่ (ที่ดินเมืองติดทะเล) บ้านรวมแล้วก็เกือบ 3 ร้อยหลัง กู้ทั้งค่าที่ ค่าก่อสร้าง...   ถ้าไม่มีกำลังภายใน รับรองได้ว่าเสียค่าเขียนโครงการฟรีแน่ จากคุณ : merf1970 เขียนเมื่อ : 21 ก.ค. 54 20:59:03

ความคิดเห็นที่ 8 แต่ก็อย่างที่บอกครับ เทคนิดการกู้นั้นมันมีมาก เขียนกู้ไปเลยทั้งโครงการ โดนแบงค์ยิงคำถาม "แล้วจะขายหมดเหรอ" เราก็ใบ้กินแล้วครับ แต่เราก็ใช้วิธีการแยกโครงการออกเป็นส่วน อย่างในรูปนี้ ก็คือทำการแบ่งโครงการออกเป้น 2 เฟส เพื่อให้วงเงินที่กู้นั้นดูไม่มากเกินไป (กรณีถ้าเกิน xxxล้าน  อำนาจอนุมัติจะต้องสูงกว่าผู้จักการสาขา) จากรูปบน ซ้าย(สีเหลือง)เป็นการขอวงเงินเฟสแรก แต่กู้ค่าที่เต็ม ขวา(สีส้ม)มือเป็นการขอวงเงินเฟสสอง (พอลูกค้าเฟสแรกพ้นจุดคุ้มทุน) กรณีแบบนี้ มีข้อดีอีกอย่างก็คือ สามารถหลีกเลี่ยง พรบ.จัดสรรญได้ด้วย เพราะถ้าเขียนโครงการรวดเดียว โครงการจะกลายเป็นโครงการขนาดกลาง ซึ่งอาจจะต้องทำถนนในโครงการกว้างมากกว่าเดิม (พอแบ่งแล้วกลายเป็นโครงการขนาดเล็ก) และก็แน่นอนว่า พื้นที่ถนนมาก พื้นที่ขายก็ย่อมน้อยลง รูปนี้เป็นไฟล์ดิบ ตอนทำโครงการเฟสแรก จากคุณ : merf1970 เขียนเมื่อ : 21 ก.ค. 54 21:10:24

ความคิดเห็นที่ 9 รูปนี้ไฟล์ดิบโครงการเฟส 2 จากคุณ : merf1970 เขียนเมื่อ : 21 ก.ค. 54 21:11:18

ความคิดเห็นที่ 10 จากนั้นก็เขียน Cash Flow เคร่าๆ จากคุณ : merf1970 เขียนเมื่อ : 21 ก.ค. 54 21:15:34

ความคิดเห็นที่ 11 เขียน ใบสรุบคำขอยื่นกู้ จากคุณ : merf1970 เขียนเมื่อ : 21 ก.ค. 54 21:17:08

ความคิดเห็นที่ 12 ที่ลงทั้งหมดให้ดูนี้ เพื่อจะบอกว่า แค่เฟสแรก ขอกู้ร้อยยี่สิบล้าน... ถ้าไม่มีกำลังภายใน รับรองว่ากู้ไม่ได้แน่ๆ 555 ขำๆนะครับ ทุกวันนี้โครงการนี้ขายหมดปิดโครงการไปนานแล้ว เจ้าของโครงการรวยสะดือปลิ้นไปแล้ว แบงค์ก็ได้ดอกไปเยอะ คนที่ใช้กำลังภายในก็คงใช้เงินสบายใจไป ผมก็พลอยได้โบนัสมากินมาเที่ยว ปล. แบงค์ไม่ชอบเรื่องจริง แบงค์ชอบเรื่องที่เราเสริมสร้างปั่นแต่ง...จริงๆนะ อิๆ จากคุณ : merf1970 เขียนเมื่อ : 21 ก.ค. 54 21:24:31

ความคิดเห็นที่ 13 คุณ merf1970 คะ หากเป็นสมัยก่อนการใช้เส้นสายอาจมีผลจริงค่ะ เพราะจะพิจารณาโดยบอร์ด แต่ตอนนี้หลายธนาคารไม่ใช้บอร์ดในการพิจารณาแล้วค่ะ เรามีฝ่ายซึ่งจัดตั้งขึ้นมาเพื่อพิจารณาอนุมัติเครดิตโดยเฉพาะ และยังมีแบงค์ชาติมาคอยตรวจสอบอีก การใช้เส้นสายสมัยนี้จึงไม่ได้ผลเสมอไปค่ะ จขกท. กู้ไม่เยอะ ไม่จําเป็นต้องใช้เส้นสายหรอกค่ะ ถ้าธุรกิจคุณมีความเป็นไปได้ แบงค์ก็พร้อมสนับสนุน ปล. ทั้งหมดข้างต้น เราพูดถึงธนาคารที่ไม่ใช้ของรัฐ ถือว่าเป็นการร่วมแชร์จากประสบการณ์ทํางานของเราแล้วกันนะคะ จากคุณ : ::: หมูแป้น ::: เขียนเมื่อ : 21 ก.ค. 54 21:54:33

ความคิดเห็นที่ 14 สมัยมันเปลี่ยนไปแล้วครับ คุณ merf1970 ถ้าเป็นช่วงก่อนปี 40 โครงการอย่างของคุณ ของ่ายมากๆ แต่สมัยนี้มันไม่ใ่ช่แล้วครับ.. จากคุณ : คนรวยจริง เขียนเมื่อ : 22 ก.ค. 54 10:36:45 A:58.9.117.189 X: TicketID:106168

ความคิดเห็นที่ 15 ขอบคุณทุกคนมากเลยค่ะ เราไม่มีเส้นสายและโครงการก็ไม่สูงขนาดนั้น หวังว่าจะผ่านนะคะ ถ้ามีอะไรคงได้มาขอคำปรึกษาอีก ปล. กิฟหมดแล้วค่ะ เสียดาย อยากให้สมกับคำขอบคุณ จากคุณ : thezircon (thezircon) เขียนเมื่อ : 22 ก.ค. 54 13:32:10

ความคิดเห็นที่ 16 d จากคุณ : okb เขียนเมื่อ : 22 ก.ค. 54 20:02:58

ความคิดเห็นที่ 17 ตามตำรา ตามเคยนะครับ แบบย่อๆ การออกเงินกู้ ก็มีอยู่หลักๆ 2 วิธี ก็คือ ดูจากค่าก่อสร้าง กับดูจากมูลค่าโครงการ วิธีแรก ถ้าประเมินค่าก่อสร้างได้ 100 นึง เขาก็อาจจะให้คุณ 70% ก็คือคุณต้องมีอยู่แล้ว 30 หรือถ้าไม่มีก็ต้องไปหามาโปะให้ได้ เป็นการลดความเสี่ยงของธนาคารไปในตัว ถ้าค่าก่อสร้าง 9.5 ล้าน ก็จะให้กู้ 6.65 ล้าน ส่วนวิธีหลัง ก็หลักการเดียวกัน สมมติถ้า 70/100 คือคุณก็ต้องไปหามาอีก 70 แต่ไอ้ 100 เนี่ย ไม่ได้ดูจาก "ค่าก่อสร้าง" แต่ดูจาก "มูลค่าโครงการ" มูลค่าโครงการมาจากไหน ก็คือจากผู้ประเมินราคา ซึ่งหลักๆ เขาก็จะประเมินจากรายได้ที่คาดว่าโครงการจะทำได้ เมื่อเทียบจากตลาด ถ้าอพาทเมนต์อื่นๆที่มีคุณลักษณะใกล้เคียงกันในตลาด มีราคาประเมิน 10 ล้าน สามารถทำรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายไปแล้ว 1 ล้านต่อปี อัตราส่วนตรงนี้ คือ 10% จดไว้ ตัวอย่าง ถ้า 36 ห้อง ห้องละ 3,000 ก็คือ รายรับสูงสุดต่อปี เท่ากับ 1,296,000 หักค่าใช้จ่าย 20% ก็เหลือ 1,036,800 ต่อปี มูลค่าโครงการของคุณ ก็คือ 10.37 ล้านบาท ธนาคารก็จะปล่อยให้คุณกู้ 7.26 ล้านบาท ทีนี้ก็ดูเหมือนว่า คุณจะได้เงินมากกว่าจากอันหลัง แต่จริงๆก็มีรายละเอียดอีกมาก เช่น อัตราดอกเบี้ย หลักทรัพย์ค้ำประกัน ฯลฯ ก็ต้องเลือกเอาที่คิดว่าเหมาะสมสุดครับ ที่พิมพ์มาทั้งหมดนี่ หลักการสุดจะคร่าวๆๆๆ นะครับ ในความเป็นจริงมีรายละเอียดยิบย่อยอีกมากที่ธนาคารจะดู ส่วนใหญ่ #1 ก็เขียนไว้หมดแล้ว ที่สำคัญก็คือ คุณจะต้องเขียนแผนธุรกิจให้ดูน่าเชื่อถือ มีความเป็นไปได้ ไอ้ที่ประเทศเราล่มจมตอนโน้น กับที่อเมริกาล่มจมตอนนี้ ก็เพราะปล่อยกู้กันโครมๆไม่ดูตาม้าตาเรือนี่แหละครับ จากคุณ : <> Giggs <> เขียนเมื่อ : 24 ก.ค. 54 18:01:57