ความคิดเห็นที่ 1 >>>> บทความนี้เป็นการแชร์ประสบการณ์โปรดใช้วิจารณญาณ <<<< ก่อนเริ่มเรืองต้องกล่าวถึงเรื่อง ค่าใช้จ่าย(ต่อปี)ก่อน - ภาษีบ้านเช่าจ่าย 1 เดือนของค่าเช่า - ค่าซ่อมบำรุงปกติเมื่อเปลี่ยนผู้เช่าแต่ละรายขอกล่าวในหัวข้อถัดไป (เราอาจจะไม่ต้องควักเงิน) - สำรอง ค่าปรับปรุงซ่อมบำรุงพิเศษประมาณ 1 เดือนของค่าเช่า จะเห็นได้ว่าโดนรายจ่ายอย่างน้อยเกือบ 2 เดือนแล้ว แต่มีปัจจัยอีกตัวหนึ่งที่เราจะมองข้ามไม่ได้คือ อัตราการเข้าพัก เพราะ ถ้าไม่มีคนมาเช่าสัก สามสี่เดือนในหนึ่งปี รอบรองหืดขึ้นคอแน่นอน นอกจากเงินจะไม่งอกแล้วเราต้องรับภาระ หนี้ที่เราต้องผ่อนกับธนาคารทุกเดือน เต็มๆ ส่วนในประเด็น ค่าซ่อมบำรุงปกติเมื่อเปลี่ยนผู้เช่าแต่ละรายขอกล่าวในหัวข้อถัดไป เริ่มจากการหาผู้เช่า แน่นอนครับถ้า เราทำทุกอย่างมาหมด คัดเลือกบ้านอย่างละเอียด สืบราคาค่าเช่ากับราคาผ่อนมาอย่างเต็มที่ ต่อรองจนซื้อบ้านมาได้ในราคาพิเศษ แต่ทุกอย่างจะจบไม่สวยอาจจะเป็นการลงที่ไม่ดีอย่างที่คิด ถ้า หาผู้เช่าไม่ได้ หาได้ช้าย่อมส่งผลไม่ดีต่อเรา สิ่งสำคัญ “ทำเล” ที่ตั้งของบ้านต้องดีนะครับ ถ้าทำเลไม่ดีอาจจะแก้ไขลำบาก เทคนิคเหล่านี้ในการหาผู้เช่า 1. ทำป้ายแขวนหน้าบ้าน วิธีนี้ลูกทุ่งสุด ใช้กันทุกยุคทุกสมัย คุณแม่ผมท่านใช้เทคนิค การ “แขวนป้ายให้บ้านเช่า” เทคนิคนี้ใช้ตั้งแต่เมื่อสิบกว่าปีก่อน จนปัจจุบันวิธีนี้ ก็ยังได้ผลดีที่สุด (เหมาะกับเป็นทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยว ที่มีรั้วหน้าบ้าน บ้านทำเลดีๆ ไม่นานก็มีคนติดต่อเข้ามา) 2. อินเตอร์เน็ต วิธีนี้ต้นทุน ก็ถูกแสนถูก โพสไปเรื่อยๆ เน้นปริมาณ 3. ทำป้ายไวนิล วิธีนี้คุณ คห.ที่ 25 ในบทความก่อนเสนอมา (แต่ คห.โดนอุ้มไปแล้ว จำชื่อไม่ได้) คือ ทำป้ายไวนิลตั้งไปตรงทางเข้าบ้าน วิธีนี้น่าจะได้ผลในระดับหนึ่ง 4. คนบอกต่อกันมา วิธีนี้ต้องใช้เวลาในการใช้วิธีนี้ เพราะเราต้องมีบ้านหลายหลัง มีจุดเด่น มีความน่าเชื่อถือ และหลายๆปัจจัยประกอบกัน เราใช้เทคนิควิธีที่ 1 และ 4 ประกอบกัน นานๆทีเราถึงได้ใช้วิธีที่ 1 แต่วิธีที่ที่เราใช้มาสุดคือ วิธีที่ 4 จากคุณ : มาม่ากับปลากระป๋อง เขียนเมื่อ : 9 พ.ย. 55 16:44:36

ความคิดเห็นที่ 2 ในหลายๆ คำถามจากบทความก่อน ว่าทำไมผมมั่นใจมากในเรื่องของคนเช่า ว่าจะมีคนมาเช่า เชื่อหรือไม่ บ้านเช่าของผม ต้องจองคิว ขนาดนั้นเชียว? จริงๆ ครับ การต่อคิวเช่าที่เกิดขึ้น เกิดจากหลายปัจจัย >ปัจจัยแรก เป็นเพราะเศรษฐกิจดีขึ้น ความเจริญในจังหวัดที่เติบโตมากขึ้น คนมาทำงานในละแวกมากขึ้น ฯลฯ >ปัจจัยที่สอง เรามีบ้านมากจากบ้านของเราเองและจากเครือข่าย ถ้าเรามีบ้านมากหลายหลังทำให้เรามีบ้าน ลูกค้า(ผู้เช่า) เข้ามาหาเรา มีโอกาสได้บ้านสูง อย่างที่เรียนไว้ในบทความก่อน ครอบครัวผมมีบ้านในครอบครอง สิบกว่าหลัง แต่ เราดูแลบ้านเช่าจริงๆมากกว่า ยี่สิบหลัง อ้าวเฮ้ย!! เพิ่มมาจากไหนอีกเนี่ย? บ้านที่เพิ่มขึ้นมา มาจากการรวมตัวของ เครือญาติ พี่น้อง ต่างๆ ในตระกูล ถ้าท่านใดได้อ่านเรื่องราวงานเขียนของผมมา ผมกล่าวถึงบรรดาญาติพี่น้องไว้อยู่มาก เหล่าญาติพี่น้องของผมรักใคร่กลมเกลียวกันมาก ต่างคนก็ต่างถ้อยทีถ้อยอาศัยและเกื้อกูลกัน ด้วยเครือข่ายที่เหนียวแน่นนี้ ทำให้เราผนวกรวมการจัดการไว้ที่จุดเดียว ครอบครัวผมชอบทางด้านนี้ธุรกิจบ้านเช่าฯ ทำแล้วดี ทำแล้วเฮง เราก็แนะนำให้บรรดาญาติพี่น้องมาร่วมทำบ้าง... เช่น ผมไปเจอบ้านหลังหนึ่งมาราคาดี แต่ครอบครัวผมซื้อไม่ไหว ผมก็แนะนำบ้านหลังนั้นให้บรรดาญาติๆต่อทันที ท่านไหนพร้อมก็จัดเก็บเข้ามาในครอบครองตามอัธยาศัย บางโครงการ เครือข่ายของเรามีบ้านเช่ามากกว่าสิบหลังในโครงการเดียว ผลจากการรวมตัว ทำให้เรามี “อำนาจในการต่อรองมากขึ้น” อำนาจในการต่อรองกับลูกค้า ถ้าเราการขยับขึ้นราคาค่าเช่า เราขึ้นยกแผง อำนาจในการต่อรองกับช่าง แน่นอนครับว่าบ้านต้องมีทำต้องมีซ่อมมีปรับปรุง เรามีบ้านปริมาณมาเราซ่อมได้ถูกลง (ตอนนี้เรากำลังจะมีช่างของเราเอง) >ปัจจัยที่สาม ด้วยความที่ครอบครัวผมมีความน่าเชื่อถืออัธยาศัยดี และ แฟร์(ไม่เอารัดเอาเปรียบ) เช่น มีการประชุมหมู่บ้าน เราก็เข้าร่วมแสดงความคิดเห็นและสนับสนุนกับกิจกรรหมู่บ้าน เราอะลุ่มอล่วยและกันเองกับผู้เช่าชั้นดีเสมอ เราเด็ดขาดกับผู้เช่าที่แย่ๆโดยไม่ทำให้ชาวบ้านเดือดร้อน สิ่งเหล่านี้สะสมมาเรื่อยๆ จนกลายเป็นการบอกต่อ - ผู้เช่าเดิมชวนเพื่อนๆมาอยู่ มาเช่าใกล้ๆกัน - ถ้ามีคนไปถามเรื่องบ้านเช่าในละแวก ชาวบ้านจะแนะนำมาหาเราทันที มีคนมาหาเรา วนกับไปปัจจัยที่สอง บ้านของเราเป็นบ้านทำเลดี หลังนี้ไม่ว่างสนใจทำเลอื่นๆหรือไม่(ทดแทนบ้านทำเลอื่นทันทีที่มีโอกาส)   จากสามปัจจัยนี้ทำให้เราหาผู้เช่าบ้านได้เร็วมาก ต่อปี บ้านเราว่างประมาณ 1 เดือน (ช่วงเปลี่ยนผู้เช่าและทำความสะอาด และปรับปรุง) จากคุณ : มาม่ากับปลากระป๋อง เขียนเมื่อ : 9 พ.ย. 55 16:45:38

ความคิดเห็นที่ 3 การจัดการผู้เช่าและบริหารความเสี่ยง บ้านโทรม เรื่องการเจาะปูน ตะปูตอกวงกบ นู่นหักนี่พัง ต้องมีแน่นอนครับ เราป้องกันอย่างนี้ เราจะเก็บค่ามัดจำ 1 เดือน เก็บค่าเช่าก่อนอยู่ 1 เดือน ค่ามัดจำจะคืนก็ต่อเมื่อ บิลค่าน้ำค่าไฟเคลียร์แล้ว ตรวจสอบเช็คสภาพบ้านร่วมกันวางมีสิ่งใดเสียหายยหรือไม่ ถ้าเสียหายเรามีก็หักเงินมัดจำ ดังนั้น ค่าเคลียร์บ้านทำความสะอาด ซ่อมแซมหลังผู้เช่าเก่าออก เราจะไม่ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ (ถ้าผู้เช่าดีมาก ดูแลบ้านดีมาก ก่อนออกก็ทำความสะอาดให้ เคลียร์ค่าน้ำค่าไฟ อย่างนี้ เราก็ไม่รู้จะหักอะไร เป็นต้น) หลายท่านเป็นกังวลจากผู้เช่าที่เกเร เทคนิคที่เราใช้ เมื่อเจอผู้เช่าที่เกเร ประการแรก ใช้ไม้อ่อน บอกกันดีๆ คุยดีๆ เชิญออกดีๆ แต่ถ้าใช้ไม้นวม ไม่ได้ผลก็ต้องเจอไม้แข็ง . . . เช่น เชิญเพื่อน คนรู้จักหรือญาติที่เป็นตำรวจ ไปยืนให้กำลังใจเราในขณะที่เราเข้าไปเจรจาอีกครั้ง หรือ ในเมื่อผู้เช่าคิดว่าตัวเองเกเรก็จำต้องเจอ “คนที่เกเรกว่า .....” ผู้เช่าขอผัดผ่อน หรือ ดื้อดึง หน้ามึน ไม่จ่ายค่าเช่า เรื่องนี้หยืดหยุ่นได้ตามสมควร แล้วแต่กรณี แต่อย่าปล่อยให้คาราคาซัง “ต้องจัดการทันที” เพราะถ้าเวลาผ่านนานวัน ไปนอกจากเราจะเข้าเนื้อมากขึ้นแล้ว ปัญหานี้อาจจะแก้ไขยากขึ้นอีก ดังนั้น ถ้าหลังจากพูดคุยไม่เป็นผลหรือผลออกมาไม่ดี เราก็จำต้อง ยืดเงินมัดจำ(แทนค่าเช่า) และเชิญออกในที่สุด ประเด็นปัจจัยที่สำคัญทำให้เรื่องราวกิจการนี้ดำเนินมาอย่างมั่นคง มาจาก... รู้ลึกและรู้จริงในสิ่งที่เราทำนั้นเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด  ถัดจากความรู้คือ… ความเอื้อเฟื้อเผื่อแผ่รักใคร่ของเรากับญาติพี่น้อง ความช่วยเหลือเกื้อกูลกันของเรากับชาวบ้าน ความเข้าใจและเห็นใจของเรากับผู้เช่า เพราะสิ่งเหล่านี้จะทำให้เรารเติบโตได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน ขอให้บทความชิ้นนี้จงได้สร้างประโยชน์ให้แก่ท่านผู้อ่านทุกท่าน ขอให้ความร่ำรวยและความสุขสวัสดิ์จงมาสถิตแด่ท่าน …[^,^]… แก้ไขเมื่อ 09 พ.ย. 55 17:03:37 จากคุณ : มาม่ากับปลากระป๋อง เขียนเมื่อ : 9 พ.ย. 55 16:47:14

ความคิดเห็นที่ 4 ปล. บทความตอนที่แล้วชื่อว่า [แชร์เทคนิค] ทำธุรกิจบ้านเช่า ง่ายกว่าที่คิด . . . . http://www.pantip.com/cafe/silom/topic/B12886882/B12886882.html บทความที่เกี่ยวกับเรื่องอสังหาฯของผมมีอยู่บ้าง ตามนี้ครับ ณ จุดนี้กำไรไปแล้วกว่า 2 ล้านแต่ระยะทางยังอีกยาวไกลนัก http://goo.gl/Gjnw6 ทำงาน 5 วัน ทำเงินงอกมาได้ 50,000 บาท จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ http://goo.gl/PVqVS จากคุณ : มาม่ากับปลากระป๋อง เขียนเมื่อ : 9 พ.ย. 55 16:48:20

ความคิดเห็นที่ 5 ถามเป็นความรู้หน่อยค่ะ ถ้าเกิดคราวซว.ย แบบ มีคดีขึ้นในบ้าน หรือมีคนตาย จะต้องลดราคาค่าเช่าลงมั้ยคะ เห็นจากข่าว บางหอถ้ามีคนตาย แล้วคนย้ายออกกันเพียบเลย จากคุณ : ไม่ยอม เขียนเมื่อ : 9 พ.ย. 55 18:27:07

ความคิดเห็นที่ 6 เงินเดือนหมื่นกว่าบาททำบ้านเช่าได้ไหม จากคุณ : ตุ๊กแกข้างฝา เขียนเมื่อ : 9 พ.ย. 55 18:29:03

ความคิดเห็นที่ 7 ผมได้มีโอกาส เข้ามาอ่านกระทู้ ของ  จขกท  แล้ว            รู้สึกว่า ข้อมูลที่ ท่าน เขียนกลั่นออกมาจากจิตใจของท่าน   ถ่ายทอดประสบการณ์การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ อย่างคนมืออาชีพ    ถือว่ามีประโยชน์ ต่อ คุณผู้อ่าน หลาย ๆ  ท่าน มากครับ               ผมขอ ยกย่อง  และ ของแสดงความปลื้มปิติยินดี กับท่าน ด้วยนะครับ ที่ ได้มีโอกาส ประกอบอาชีพนี้   และ ประสบความสำเร็จ มาบ้างแล้ว   และขอให้ท่าน มีความพยายามต่อไปนะครับ  และพยายามทำความสำเร็จนี้  ให้เป็นที่ประจักแก่อนุชนรุ่นหลัง  ๆ  ด้วยนะครับ   และขอให้ประสบความสำเร็จ ใน เร็ว วัน  นี้              และถ้าท่านมีโอกาส  ก็ขอให้เขียนข้อมูล เหล่านี้  มาเล่าสู่กันอ่านต่อไป นะครับ   เพราะ เป็นข้อมูลที่ดี มาก  ๆ  ครับ  และท่านเขียนเรื่องเล่ามาทั้งหมด รู้สึกว่า อ่านง่าย และ เข้าใจ ได้เป็นอย่างดี   น่าติดตามอ่านมาก ๆ  ครับ             ขอให้ความสำเร็จที่หวังไว้   จง เป็นของท่านตลอดไป นะครับ           ขอให้โชคดีครับ จากคุณ : รุ่งโรจน์ทวีคูณ (รุ่งโรจน์ทวีคูณ) เขียนเมื่อ : 9 พ.ย. 55 18:50:32

ความคิดเห็นที่ 8 คุณจขกท.ค่่ะ...ก่อนที่จะได้มาอ่านกระทู้ที่มีประโยชน์ทั้งสองภาคของคุุณ ดิฉันเคยมีความตั้งใจว่าพอทำอพาทเม้นท์เสร็จ ก็จะหันมาลองทำบ้านเช่าเป็นหลังดูๆ แต่เห็นมีหลายท่านในนี้ถ้าทำธุรกิจอพาทเม้นต์ก็จะสานต่อไปเรื่อยๆ(ซื้อหรือทำต่อ 2-3-4...)...หรือท่านที่มีบ้านเช่าก็จะขยายมาทำอพาทเม้นต์  ดิฉันก็เลยต้องมาทบทวนว่าความคิดตัวเองถอยหลังลงคลองหรือเปล่า  ขอคำแนะนำด้วยค่ะ..... จากคุณ : หยางกุ้ยเฝย เขียนเมื่อ : 9 พ.ย. 55 21:53:52

ความคิดเห็นที่ 9 เรียนคุณรุ่งโรจน์ทวีคูณ ผมรู้สึกยินดีมากที่กระทู้นี้ได้รับเกียรติจากคุณรุ่งโรจน์ทวีคูณที่เข้ามาติชม ผมเป็นคนหนึ่งที่ นับถือในข้อมูล นับถือในความรู้ ทั้งจากการตอบคำถาม และ เสนอแนะ ของ คุณรุ่งโรจน์ทวีคูณ มากๆ ซึ่งในครั้งนี้ผมก็จะขออนุญาตเก็บคำอวยพรของคุณรุ่งโรจน์ทวีคูณไว้ และพยายามในเรื่องงานเขียนถ่ายทอดเรื่องราวต่างๆ ต่อไป ขอบคุณมากๆครับ ขอบคุณจากใจจริง จากคุณ : จขกท. (มาม่ากับปลากระป๋อง) เขียนเมื่อ : 10 พ.ย. 55 08:50:59

ความคิดเห็นที่ 10 คุณไม่ยอม (คห. 5) เอ...เรื่องนี้ไม่เคยนึกถึงเช่นกัน แต่ก็แอบหวั่นๆ 5555+ คุณตุ๊กแกข้างฝา (คห. 6) เงินเดือนหมื่นกว่าบาททำบ้านเช่าได้ไหม? ทำได้แน่นอนครับ ประเด็นคือต้องดูบ้านให้เหมาะกับทุนรอนที่มี คุณหยางกุ้ยเฝย (คห. 8) ผมขอเรียนคุณหยางกุ้ยเฝยอย่างนี้ครับ ผมแยกออกเป็นสองประเด็น ประเด็นแรก จากบทก่อนผมคาดวว่า คุณหยางกุ้ยเฝยอาจจะเริ่มรู้สึกเหนื่่อย ซึ่งสะสมมาจากตอนเริ่มสร้าง จากอพาร์ทเม้นที่กำลังนินดำเนินการอยู่ คุณหยางกุ้ยเฝยเลยอยากลดความเครียดลง โดยการมาทำบ้านหลังแทน ประเด็นที่สอง เรื่องการทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์แล้วสานต่อไปเรื่อยๆ(ซื้อหรือทำต่อ 2-3-4...) สำหรับผม น่าจะเป็นในเรื่อง "สเกลขนาด" มากกว่า เช่น อพาร์ทเม้นท์ หลังหนึ่ง 20 ล้าน ดูแลจุดเดียว แต่ในทางกลับกันเงิน 20 ล้าน เราอาจจะต้องดูแล ทาวน์เฮ้าส์ มากว่า 20 หลัง ต้องดูแล 20 จุด การดูแลย่อมวุ่นวายกว่าจุดเดียว แต่อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้....ไม่น่าจะเรียกถอยหลังเข้าคลองแต่อย่างใดครับ ในท้ายที่สุด ผมมักจะเลือกทำในสิ่งที่ ไม่ตึงเกินไป และ ไม่หย่อนจนเกินไป ผมมักจะเลือกทำในสิ่งที่เราคิดว่าเราทำไหวแบบไม่เดือดเนื่อร้อนใจ ใช้ความสุขเป็นที่ต้องครับ นี่คือความเห็นของผม ลองพิจารณาดูครับ ...[^_^]... แก้ไขเมื่อ 10 พ.ย. 55 13:59:17 จากคุณ : จขกท. (มาม่ากับปลากระป๋อง) เขียนเมื่อ : 10 พ.ย. 55 09:23:12

ความคิดเห็นที่ 11 จากที่คุุณ จขกท. ได้กรุุณาวิเคราะห์และเสนอแนะมานั้น ทำให้ดิฉันเห็นด้วยกับคำคมของนักเขียนจีนท่านหนึ่งที่ดิฉันชื่นชอบ ท่านเขียนไว้ในหนังสือประมาณว่า ...คุุยกันถูกคอกินเหล้าพันจอกก็ไม่มีเมา...(55+ไหงไปเรื่องวงสุุราได้) ...ขอบคุณมากจากใจจริงค่ะ.... จากคุณ : หยางกุ้ยเฝย เขียนเมื่อ : 10 พ.ย. 55 16:16:27

ความคิดเห็นที่ 12 ยินดีครับคุณหยางกุ้ยเฝย ทั้งเรื่องคำปรึกษาและสุรา (เอ้ย!! ไม่ใช่ 555+...[^_^]...) และรู้สึกยินดีอีกครั้งครับ เพราะ คำคมนั้นเป็นของอาจายร์โกวเล้งซึ่งผมชื่นชอบเช่นเดียวกัน ลามไปอ่านงานของอาจารย์กิมย้ง .... หลังๆ วก มาอ่านงานของท่านหวงอี้ ..... พูดถึงเรื่องกำลังภายในมาก พูดไปพูดมาวันนี้ผมว่าจะไม่ขับรถกลับบ้าน ว่าจะวิ่งกลับด้วยวิชาตัวเบาของสำนักสราญรมย์ นามว่าท่าเท่าท่องคลื่นกลับบ้าน .... 55555+ ชอบอ่านงานนิยายแนวนี้ครับ ....[^_^]... แก้ไขเมื่อ 10 พ.ย. 55 17:39:00 แก้ไขเมื่อ 10 พ.ย. 55 17:36:37 จากคุณ : จขกท. (มาม่ากับปลากระป๋อง) เขียนเมื่อ : 10 พ.ย. 55 17:20:11

ความคิดเห็นที่ 13 เสียภาษีเดือนเดียวเองหรอ  รายจ่ายอีกตัวคือภาษีเงินได้ จากคุณ : Mr.pokpak เขียนเมื่อ : 10 พ.ย. 55 19:36:33