ถามตอบกับ กองทุนอสังหาริมทรัพย์โกลด์ โดยคุณ Q กะ คุณ A กันครับ

Q : ทำไมเพิ่งมาโพสเอาวันนี้? เข้าขายกันตั้งแต่วันที่ 18 เม.ย. แล้วนี่นา ช้าจริงๆ
A : ดีกว่าไม่ลงเลยครับ ติดงานเยอะหน่อย วันนี้ช่วงเช้าว่าง จะรีบๆปล่อยของออกมาให้หมด ^^

Q : กองทุนนี้ ลงทุนในอสังหาฯตัวไหน?
A : โครงการเมย์แฟร์ แมริออท ที่หลังสวนครับ โครงการนี้เป้น เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์เกรด A และโรงแรมระดับ 5 ดาว

Q : โอ้ว ขายคนมีตังค์
A : ใช่ครับ ผู้พักอาศัยส่วนใหญ่ ก็รู้กันว่า ย่านไฮโซ ก็จะมีทั้ง นักการฑูต ผู้บริหารธุรกิจต่างชาติ ครับ สำหรับเซอร์วิส อพาร์มเม้นต์

ส่วน โรงแรมนั้น ผู้เข้าพักก็มีหลากหลายประเภท แต่ส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติจากฝั่งอเมริกา และยุโรป ครับ

Q : แมริออท ชื่อนี้คุ้นๆนะ
A : ไม่คุ้นได้ยังไงครับ เครือแมรออทเนี่ย บริหารโรงแรม และที่พักอาศัยชั้นนำทั่วโลก มีทั้งหมด 2,867 แห่งทั่วโลก โดยสินทรัพย์ที่อยู่ไทยมีทั้งหมด 8 แห่งครับ อีกทั้งได้รับรางวัลมามากมายด้วยในด้านบริการ

Q : เจ้าของเดิมคือ แมริออท?
A : ไม่ใช่ครับ เครือแมริออท เป็นผู้บริหารสินทรัพย์ให้ โดยเจ้าของเดิมคือ บริษัทโกลด์เด้นแลนด์ (ที่มีของชื่อกองทุน ก็มาจากเจ้าของเดิม)  โดยหลังจากบริษัทโอนสิทธิการเช่าให้กับกองทุนแล้ว ทางบริษัทโกลด์เด้นแลนด์ ก็จะลงทุนในหน่วยลงทุนผ่านกองทุน GOLDPF นี้ ในสัดส่วน 30% และยังให้แมริออท เป้นผู้บริหารโครงการต่อไปครับ

Q : สิทธิการเช่า ? ตกลง กองนี้ ไม่ได้ไปซื้ออสังหาฯ หรอ
A : ใช่ครับ กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึก ยังเป็นของเจ้าของเดิมอยู่ โดย GOLDPF ได้ซื้อสิทธิการเช่า ซึ่งจะได้รายได้ในรูปค่าเช่าจากผู้เช่าช่วง ก็คือ เจ้าของเดิมนั้นเอง งงไหมเอ่ย

Q : ???
A : พอเจ้าของเดิมขายสิทธิให้กองทุน กองทุนก็ให้เจ้าของเดิมมาเช่าช่วงต่อ (มีอายุสัญญา 16 ปี ) หากเกิน 16 ปี กองทุนไม่พอใจผู้เช่าช่วง ก็สามารถหาผู้เช่าช่วงคนอื่นมาบริหารได้ครับ สรุปคือ เปลี่ยนผู้รับรายได้จากเจ้าของเดิมเ เป็นกองทุนแทน โดยที่กองทุนไม่ต้องเข้าไปบริหารสินทรัพย์เองครับ ทั้งนี้นักลงทุนที่ลงทุนในกองทุนนี้ ก็จะได้รับผลตอบแทนในรูปเงินปันผล ไม่เกินปีละ 2 ครั้งครับ

Q : รายได้ที่กองทุนได้รับ มีอะไรบ้าง
A : ค่าเช่าครับ มี 2 อย่าง ค่าเช่าคงที่ กับ ค่าเช่าแปรผัน
ค่าเช่าคงที่นี้ ทางผู้เช่าช่วงตกลงที่จะชำระค่าเช่าคงที่ในอัตรา 4 ลบ. ต่อเดือน (ปีละ 48 ลบ.) และค่าเช่าผันแปร ซึ่งก็คือค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง หักด้วยค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกิดขึ้นจริง ซึ่งมีสูตรการคำนวน (สามารถดูได้ในหนังสือชี้ชวนครับ)

Q : ผลประกอบการที่ผ่านมาของเมย์แฟร์ เป็นยังไงบ้าง?
A : ตั้งแต่ปี 47 ถึง 49 มีรายได้รวม 155, 181 และ 216 ลบ. ครับ มี Occupacy Rate (อัตราการเข้าพักเฉลี่ย) มากกว่าร้อยละ 80% ทั้งปี 48 และปี 49

Q : อัตราการเข้าพักดูเหมือนจะสูงสุดแล้ว สำหรับธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์แบบนี้ ทางกองทุนมองว่ายังไง
A : ใช่ครับ โดยทั่วไป Occupacy Rate จะไม่เกิน 85% แต่รายได้ทางกองทุนอาจเพิ่มขึ้นอีกจากการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าและค่าบริการครับ ซึ่งในปี 48 มา ปี 49 นั้น อัตราค่าเช่าห้องพักสูงขึ้นถึง 18% ทีเดียว

Q : มั่นใจได้ยังไง ว่าจะได้ตามปี 48 หรือ ปี 49
A : โครงการเมย์แฟร์ จะค้ำประกันค่าเช่าเป็นระยะเวลา 5 ปี เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนครับ โดยในรอบปีบัญชี 2550 จะรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำเป็นจำนวนเท่ากับ 107.25 ลบ. และตั้งแต่ปี 2551-2554 รับประกันที่ 163.50 ลบ. ครับ ซึ่งคิดเป็นอัตราผลตอบแทนขั้นต่ำที่นักลงทุนจะได้รับภายใน 5 ปีแรก ก็เท่ากับ 7.4%ต่อปี (หักภาษี ณ ที่จ่าย ของเงินปันผลแล้ว เหลือ 6.66%ต่อปี) ซึ่งมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ ณ ตอนนี้แน่นอน ปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 2 ปี สุงสุดอยู่ที่ 4%ต่อปี

Q : กองทุนนี้ มีอะไรที่นักลงทุนต้องระวังบ้าง
A : หลายประเด็นครับ
1. เนื่องจากเป็นสิทธิการเช่า กองทุนอาจมูลค่าเหลือศูนย์ เมื่อสิ้นสุดอายุโครงการ (สัญญามีระยะเวลา 60ปี)
2. หากโครงการต้องปรับปรงุซ่อมแซมครั้งใหญ่ ซึ่งปกติจะทำทุกๆ 7 ปี หรือปรับเปลี่ยนระบบสำคัญ ซึ่งปกติจะทำทุกๆ 20% พื้นที่ที่อยู่ใกล้เคียงอาจได้รับผลกระทบ (พื้นที่ใช้สอยลดลง) ซึ่งกระทบกับรายได้ของโครงการ แต่อย่ามองว่าความเสี่ยงนี้เป็นกับเฉพาะกองทุนนี้นะครับ ทุกเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ก็เป้นแบบเดียวกัน
3. หากผู้เช่าช่วง ไม่ต่อสัญญาเช่าช่วง ทางกองทุนต้องหาผู้เช่าช่วงรายใหม่ และหากต่ออายุ ก็สูงสุดแค่ 10 หลังจากนั้น ทั้งๆที่กองทุนเช่าที่ดินและอาคารตามสัญญาเป็นเวลา 30 ปี ซึ่งหากผู้เช่าช่วงไม่ต่อสัญญา กองทุนก็ต้องหาผุ้เช่าช่วงรายใหม่ ซึ่งอาจใช้ระยะเวลานาน ทำให้เสียเวลาในการรับรายได้ไป

Q : กองทุนนี้ มีค่ารรมเนียมไหมเอ่ย?
A : ไม่มีค่าธรรมเนียมการซื้อ (Front-End Fee) ครับ เสนอขายวันนี้ถึงวันที่ 26 เม.ย. มูลค่ากองทุน 2,060 ลบ.ใช้วิธีการกระจายลงทุนโดย Small lot First นั้นหมายความว่า ยิ่งเงินลงทุนน้อย ยิ่งมีโอกาสได้หน่วยมากกว่า ขั้นต่ำอยู่ที่ 10,000 บา และเพิ่มขึ้นเป็น ทวีคูณ ของ 1,000 บาท ครับผม

Q : ฟันธงมาเลยดีกว่า กองนี้ดีไหม
A : ฟันไม่เป็นครับ หุหุ แต่ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวนั้น ได้รับผลกระทบในเชิงจิตวิทยาจากเหตุการณ์บ้านเมือง และภาวะเศรษฐกิจแน่นอน ไม่มากก็น้อย ทั้งนี้ ทางกองทุนและผู้บริหารสินทรัพย์ก็เล็งเห็น จึงให้มีการรับประกันผลตอบแทน 5 ปีแรก เฉลี่ย ประมาณ 7.4%ต่อปี ซึ่งหากดูผลการดำเนินงานย้อนหลัง 3 ปี ที่ผ่านมา จะเป้นว่า เป็นการรับประกันที่ต่ำกว่าผลการดำเนินงานในอดีต หากโครงการยังสามารถรักษาระดับ Occupacy Rate ในระดับเดิม โดยที่ไม่ต้องเพิ่มค่าเช่าก็ได้นั้น นักลงทุนสามารถคาดหวังผลตอบแทนจากกองทุนนี้ มากกว่า 8%ขึ้นไปครับ

ปล. การลงทุนมีความเสี่ยง นักลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนก่อนการตัดสินใจลงทุนทุกครั้งครับ

สนใจรายละเอียดเพิ่ม ลองดูที่ Blog ผมก็ได้น้อ
http://mutualfundlover.bloggang.com

------------------------
โชคดีในการลงทุนครับ