 |
ความคิดเห็นที่ 6 |
กรณีที่ 2 รายได้จากการดำเนินงานปีละ 100 ล้านบาทเท่าเดิม แต่หากผู้ประเมินถึงพิจารณาความเหมาะสมในการลงทุนผลตอบแทนในการลงทุนตามตลาดเพียง 5% อาจต่ำเกินไป (เพราะหากลงทุนแล้วได้ผลตอบแทนต่ำ อาจไม่มีผู้สนใจซื้อหรือลงทุน) ดังนั้นหากพิจารณาให้น่าลงทุนสมมติ 8% (พิจารณาเพิ่มความเสี่ยงด้านต่างๆ หรือทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เป็นต้น) มูลค่าก็จะได้เพียง 1,250 ล้านบาท (อย่างไรก็ตาม แม้บางช่วงผลตอบแทนจากการดำเนินงานจะต่ำ แต่ก็อาจมีผู้สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะยังเชื่อว่าในอนาคตราคาจะสูงขึ้น ทำให้มี Capital Gain อีกจำนวนหนึ่ง)
นัยข้างต้นแสดงถึง หากรายได้สุทธิจากการดำเนินงานมี 100 ล้านบาท หากจะซื้อเพื่อลงทุนแล้วได้ผลตอบแทน 5% ก็ซื้อได้ที่ 2,000 ล้านบาท แต่หากจะซื้อเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่ 8% ก็ต้องซื้อเพียง 1,250 ล้านบาท (เพราะซื้อมา 1,250 ล้านบาท ได้ผลตอบแทนคืนมา 100 ล้านบาท จึงเท่ากับ 8%) ซึ่งในบางขณะที่กองทุนต่างชาติมาลงทุนในประเทศไทยใช้อัตราผลตอบแทนถึง 18% แปลว่านักลงทุนต่างชาติต้องการจะซื้อเพียง 555 ล้านบาท เพราะนักลงทุนเหล่านี้มองประเทศไทยมีความเสี่ยงสูงมาก อย่างไรก็ตามการวิเคราะห์ของนักลงทุนต่างชาติในกรณีนี้ คงเป็นการวิเคราะห์ที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง สำหรับอสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่มีความเสี่ยงสูงจากวิกฤติเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว เช่น โรงแรม จะกำหนดอัตราผลตอบแทนในการประเมินที่สูงกว่าอัตราผลตอบแทนในตลาดปัจจุบัน ข้างต้น
| จากคุณ |
:
FundTalk 
|
| เขียนเมื่อ |
:
11 ส.ค. 52 16:00:42
|
|
|
|
|
