ความคิดเห็นที่ 1 พูดอีกนัยหนึ่ง การลงทุนใน PF ก็คือการซื้อมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดทั้งหมดในอนาคตจากค่าเช่าพื้นที่นั่นเอง (ศึกษาเพิ่มเติมเรื่อง มูลค่าปัจจุบัน ได้ที่ http://www.investopedia.com/terms/p/presentvalue.asp) การลงทุนใน PF จะได้รับผลตอบแทนสองส่วน ส่วนแรกคือ เงินปันผลที่มาจากค่าเช่า และ ส่วนที่สองคือกำไรจากมูลค่าเงินลงทุนที่ “อาจ” เพิ่มขึ้น ซึ่งในภาวะปัจจุบัน PF หลายตัวให้ผลตอบแทนสูงกว่า 10% ต่อปี (หุ้นในตลาดหลักทรัพย์โดยเฉลี่ย ณ วันที่ 3 พ.ย.52 ให้เงินปันผลเฉลี่ย 4.09% ต่ิอปี และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ 0.50% ต่อปี) และเมื่อทราบถึงผลตอบแทน ก็ต้องเข้าใจถึงความเสี่ยงที่มาด้วยกัน สำหรับ PF ความเสี่ยงหลัก ประการแรกคือ โอกาสที่รายได้ค่าเช่าจะลดลงเนื่องจากการลดค่าเช่าหรือการไม่ต่อสัญญาเช่า เป็นผลให้ผลตอบแทนของผู้ลงทุนลดลง และประการที่สองคือความผันผวนของราคา PF ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งอาจทำให้เราขาดทุน (แต่บางครั้งก็เป็นโอกาสในการหากำไรเช่นกัน) PF สามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ 1) Freehold: สิทธิการเช่าไม่มีสิ้นสุด เนื่องจาก PF เป็นเจ้าของตัวอสังหาริมทรัพย์โดยถาวร (ซื้อขาด) 2) Leasehold: สิทธิการเช่ามีระยะเวลาสิ่้นสุด เนื่องจาก PF ทำสัญญาเช่าแบบมีระยะเวลากับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง (เซ้งมา) ซึ่ง PF ประเภทนี้มูลค่าพื้นฐานของตัวมันเองจะทยอยลดลงตามระยะเวลาสิทธิการเช่าที่เหลือน้อยลงไปด้วย จากคุณ : FundTalk เขียนเมื่อ : 4 พ.ย. 52 23:18:55

ความคิดเห็นที่ 2 ขอกล่าวถึง PF ยอดนิยม 3 ตัว ซึ่งจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถเคาัะซื้อขายได้เหมือนหุ้นทั่วไป ดังนี้ 1. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF): รายได้จะมาจากค่าเช่าพื้นที่ค้าขายในห้างฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต มูลค่ารวมในตลาดหลักทรัพย์ 4.3 พันล้านบาท ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาจ่ายเงินปันผลรวมกัน 1.021 บาท/หน่วย ราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน 9.30 บาท/หน่วย คิดเป็นผลตอบแทน 10.98% ต่อปี (ก่อนภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%) (ตัวนี้เป็น Leasehold) 2. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHPF) รายได้มาจากค่าค่าเช่าพื้นที่ใน อาคาร Q.House ลุมพินี, Q.House เพลินจิต และ Waveplace มูลค่ารวมในตลาดหลักทรัพย์ 6.2 พันล้านบาท ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาจ่ายเงินปันผลรวมกัน 0.7830 บาท/หน่วย ราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน 8.00 บาท/หน่วย คิดเป็นผลตอบแทน 9.79% ต่อปี (ก่อนภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%) (ตัวนี้เป็น Leasehold) 3. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) รายได้มาจากค่าเช่าพื้นที่ในโรงงานอุตสาหกรรมหลายแห่ง มูลค่ารวมในตลาดหลักทรัพย์ 7,298 ล้านบาท ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาจ่ายเงินปันผลรวมกัน 0.81 บาท/หน่วย ราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน 10.10 บาท/หน่วย คิดเป็นผลตอบแทน 8.02% ต่อปี (ก่อนภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%) (ตัวนี้เป็น Freehold จึงมีความเสี่ยงต่ำในด้านอายุของกองทุนซึ่งไม่สิ้นสุด จึงให้ผลตอบแทนต่ำกว่า PF ตัวอื่น ๆ ด้วย เพราะนักลงทุนบางประเภทที่ไม่ชอบความเสี่ยงด้านอายุคงเหลือจะเน้นลงทุนใน PF นี้) จากคุณ : FundTalk เขียนเมื่อ : 4 พ.ย. 52 23:19:16

ความคิดเห็นที่ 3 สรุปประโยชน์ของการลงทุนใน PF 1. ซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์เหมือนหุ้นทั่วไป 2. ให้ผลตอบแทนสูงในรูปเงินปันผล และมีโอกาสเติบโตตามอัตราค่้าเช่าที่อาจเพิ่มขึ้น 3. ความผันผวนของราคาต่ำกว่าหุ้นทั่วไป 4. มีโอกาสได้กำไรจากราคา (แต่โอกาสยังต่ำกว่าหุ้นทั่วไป) 5. ได้ชื่อว่าเป็นเจ้าของร่วมในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ จากคุณ : FundTalk เขียนเมื่อ : 4 พ.ย. 52 23:19:47

ความคิดเห็นที่ 4 สรุปความเสี่ยงของ PF 1. ยังมีความผันผวนของราคาในตลาด 2. สภาพคล่องในการซื้อขายบางช่วงเวลาจำกัด (ไม่มีคนรับซื้อ/ปล่อยขาย พอกับความต้องการ) แต่ถ้าซื้อขายในระดับหลักแสนบาทต่อวัน ทำได้สบายครับ 3. สำหรับ PF ประเภท Leasehold เมอื่อายุคงเหลือของสิทธิการเช่าลดลง จะทำให้มูลค่าในทางทฤษฎีของ PF ลดลงไปด้วย 4. ปริมาณรายได้ค่าเช่าอาจมีความผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจ สำหรับผู้ที่กลัวความผันผวนจากการลงทุนในหุ้นทั่วไป แต่ต้องการผลตอบแทนสูง PF น่าจะเ็ป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ อย่างยิ่งครับ ที่สำคัญ PF โดยทั่วไปจะจ่ายปันผลปีละ 4 ครั้ง ซึ่งจะเริ่มขึ้นเครื่องหมาย XD สำหรับผลประกอบการไตรมาส 3 ของปี 2552 ในช่วงเดือนพฤศจิกายนนี้แล้ว หากท่านผู้อ่านสนใจ PF ตัวที่แนะนำ หรือตัวอื่น ๆ (ดูได้จาก www.set.or.th ในกลุ่ม ”PFUND”  ก็น่าจะเป็นโอกาสดีในการเริ่มต้นลงทุนใน PF ครับ จากคุณ : FundTalk เขียนเมื่อ : 4 พ.ย. 52 23:20:15

ความคิดเห็นที่ 5 สำหรับแฟน ๆ ของ Facebook สามารถติดตาม update trend เรื่องลงทุนแบบทันสถานการณ์ และและเปลี่ยนกันบน Wall + ติดตามบทความล่าสุดเกี่ยวกับการลงทุนได้ที่ http://facebook.com/FundManagerTalk สำหรับวันนี้ สวัสดีครับ จากคุณ : FundTalk เขียนเมื่อ : 4 พ.ย. 52 23:22:39

ความคิดเห็นที่ 6 ลืมบอกไป บทความนี้เขียนโดยผู้จัดการกองทุนคนล่าสุดประจำเวบครับ จากคุณ : FundTalk เขียนเมื่อ : 4 พ.ย. 52 23:23:41

ความคิดเห็นที่ 7 จะดูความน่าลงทุนจากอะไรในกองทุน PF ที่เป็น leasehold ถ้า เงินปันผลที่ได้ต้องแลกด้วย nav ที่ลดลง? จากคุณ : น้องสามสี เขียนเมื่อ : 5 พ.ย. 52 10:15:51

ความคิดเห็นที่ 8 ตอบโดย Author ประจำ FundManagerTalk.com ครับ PF ประเภท Leasehold สามารถประเมินความน่าสนใจได้จากการคำนวณ Internal Rate of Return (IRR) ของชุดของกระแสเิงินสดที่คาดว่าจะได้ตลอดอายุของ Leasehold ครับ เท่าที่เคยประเมิน PF ประเภทนี้หลายตัว ให้ IRR ในช่วง 9-12% ครับ (แปรตามกับอัตราผลตอบแทนเงินปันผล) หมายเหตุ: ศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับ IRR ในเชิงทฤษฏีและการประยุกต์ใช้ได้ที่ http://www.investopedia.com/articles/07/internal_rate_return.asp จากคุณ : FundTalk เขียนเมื่อ : 9 พ.ย. 52 21:30:17

ความคิดเห็นที่ 9 มาขอบคุณพี่ Fundtalk ช้าไปหน่อยครับ จากคุณ : น้องสามสี เขียนเมื่อ : 13 พ.ย. 52 11:54:03