 |
ความคิดเห็นที่ 1 |
ลองอ่านบทความจาก หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2193 18 ก.พ. - 21 ก.พ. 2550
ที่ คุณ CHAITORN เอามา post ที่ www.thaivi.com ในห้อง ร้อยคนร้อยหุ้น SSPF
-------------------------------------------------------------------------------------------------
บทความนี้ได้วิเคราะห์ ข้อแตกต่างเวลาในการคำนวณผลตอบแทน ระหว่าง Free Hold กับ Lease hold ไว้อย่างน่าสนใจครับ
lease hold ดูเหมือนผลตอบแทนระยะสั้นจะสูง แต่ในความเป็นจริง ต้องคำนวณเงินต้นที่เป็นต้นทุนจ่ายคืนในแต่ละปีเข้าไปด้วย
Free hold ผลตอบแทนระยะสั้นดูเหมือนจะต่ำ แต่ความเป็นจริง อาจจะสูงในอนาคต เพราะแม้จะได้ผลตอบแทนในช่วงแรกจะต่ำ แต่จะได้ผลตอบแทนในอนาคตที่มาจาก 2 ส่วนคือ หากถือต่อไประยะยาวก็จะได้ผลตอบแทนจากค่าเช่าสม่ำเสมอไปตลอดรวมถึงการปรับค่าเช่า หากภาวะเศรษฐกิจเอื้ออำนวย รวมถึงในอนาคตหากต้องขายตึกออกไป ก็ยังได้ส่วนต่างของ Capital ทั้งตัวตึกและที่ดินที่ซื้อตามราคาประเมินในอนาคตด้วย เท่ากับส่วนของเงินต้นมีโอกาสลุ้นว่ามีราคาประเมินที่สูงกว่า และขายได้สูงกว่าตอนซื้อมาก็ได้
ลองอ่านดูครับ น่าสนใจดีครับ
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2193 18 ก.พ. - 21 ก.พ. 2550
ชำแหละความเสี่ยงกองทุนอสังหาฯ ก.ล.ต.เล็งแยกประเภทกันนักลงทุนสับสน
ผู้เชี่ยวชาญกองทุนอสังหาฯแนะนักลงทุนอย่างลิงโลดผลตอบแทนที่โชว์ เผยกองทุนอสังหาฯแบบซื้อสิทธิการเช่า ไส้ในมีเงินต้นแฝงมาด้วย ซึ่งเปรียบเหมือนผู้ประกอบการกู้ยืมจากประชาชนโดยตรง ขณะที่ผู้ให้กู้ไม่รู้ตัว เผยมีความเสี่ยงกว่าหุ้นกู้ ซึ่งมีเรตติ้ง ขณะที่กองทุนอสังหาฯอย่างดีก็แค่ค้ำประกันเงินต้น 3 ปี ด้านก.ล.ต.เล็งแยกประเภทกองทุนให้ชัดเจน ขณะที่รับมีนักลงทุนร้องเรียนมาเป็นระยะ
นางสุพิน มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์แลงลาซาน (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ"ว่า หากเทียบความเสี่ยงจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทคือ แบบ Lease Hold(ซื้อสิทธิการเช่ามาบริหาร) และแบบ Free Hold (ซื้อสังหาริมทรัพย์มาเป็นเจ้าของ) นั้นถ้าพิจารณาดูข้อจำกัดของความเสี่ยงแล้ว กองทุนประเภท Lease Hold จะมีความเสี่ยงมากกว่า ที่เห็นชัดที่สุดคือ เรื่องของข้อจำกัดในด้านอายุสัญญาเช่าที่สั้นเพียง 30 ปี เท่านั้น (ตามกฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกรมที่ดิน) ซึ่งไม่เท่ากับอายุของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ซึ่งบางแห่งมีอายุ 70-100 ปี ทำให้เมื่ออายุสัญญาเช่าน้อยต้นทุนของผู้ลงทุนก็จะสูงตามไปด้วย
ยกตัวอย่าง เช่น มีเงินลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ 100 บาท ซึ่งกองทุนนี้เป็นแบบ Lease Hold อายุสัญญา 30 ปี ทำให้ผู้ลงทุนมีต้นทุนเฉลี่ย 3.33 % ต่อปี แต่หากผู้ลงทุนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มาอายุสัญญาเช่า 100 ปี ผู้ลงทุนมีต้นทุนเฉลี่ย 1 % ต่อปีเท่านั้น
นอกจากนี้ในด้านผลตอบแทนจากการลงทุน หรือรีเทิร์นที่ออกมานั้นสำหรับกองทุนประเภท Lease Hold ถึงแม้ว่าจะจ่ายผลตอบแทนที่สูงกว่า แบบ Free Hold แต่ได้มีการรวมในส่วนการลดลงของเงินลงทุน(เงินต้น)ต่อปีเข้าไป ด้วย ยกตัวอย่าง ผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 10 % ต่อปี แต่เมื่อหักต้นทุน 3.33 % ต่อปีแล้ว ดังนั้นจะเท่ากับผลตอบแทนในการลงทุนที่นักลงทุนได้รับจริงคือ 6-7 % ต่อปี ซึ่งจะเท่ากับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Free Hold ที่ผลตอบแทนอยู่ที่ 6-7 % ต่อปี เช่นกัน จึงทำให้นักลงทุนที่ไม่ค่อยมีความรู้ในการลงทุนก็คิดว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Lease Hold นั้น ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าแบบ Free Hold
อย่างไรก็ตามการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท Lease Hold นั้นทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์( ก.ล.ต.) ก็ได้มีมาตรการป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดกับผู้ลงทุน อาทิ เรื่องของการประกันสินทรัพย์ การตีมูลค่าของสินทรัพย์ที่มีผู้เชี่ยวชาญมาตีมูลค่า ผู้บริหารและผู้จัดการกองทุน นอกจากนี้ยังมีเรื่องมูลค่าสินทรัพย์จะต้องมากกว่า 500 ล้านบาท ขึ้นไป อายุกองทุนขั้นต่ำจะต้องมากกว่า 1 ปี เป็นต้น
นางสุพินกล่าวต่อว่า ในปี 2549 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยส่วนใหญ่รูปแบบสิทธิการเช่า ถึงแม้ว่าจะมีความเสี่ยงเรื่องของอายุสัญญาที่สั้นแต่หากดูทิศทางการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่ได้อยู่ในช่วงซบเซาสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ทั้งนี้หากเทียบผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยแต่ละประเภทที่เป็นแบบ Free Hold คือ 1.อาคารสำนักงานเฉลี่ยผลตอบแทนอยู่ที่ 6-8 % ต่อปี 2.อพาทเม้นท์เฉลี่ยผลตอบแทนอยู่ที่ 7-9 % ต่อปี 3. ห้างสรรพสินค้า และโรงแรม ประมาณ 8-12 %ต่อปี 4.โรงงาน 10-15 % ต่อปี โดยผลตอบแทนที่นักลงทุนได้รับจะเป็นไปตามความเสี่ยงของอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ สินทรัพย์ประเภทโรงงาน มีความเสี่ยงมากที่สุด เนื่องจากโอกาสที่จะแปลงเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นนั้นยากมากเนื่องจากไม่ได้อยู่ในย่านใจกลางเมือง และโอกาสที่จะหาผู้เช่าต่อก็ยากเช่นกัน แต่โอกาสที่ที่ผู้เช่าจะย้ายฐานการผลิตไปประเทศอื่นๆจะง่ายกว่า
ส่วนห้างสรรพสินค้าความเสี่ยงของรายได้ขึ้นอยู่กับรูปแบบการดำเนินชีวิต(Lift Style) ของคนและความกระตือลือล้นของเจ้าของต่อการเปลี่ยนแปลงให้ทันตาม Lift Style และค่าการบริหารจัดการต่อพื้นทีที่สูงกว่าอาคารสำนักงานและอพาทเม้นท์ เพราะมีโอกาสเข้าออกของผู้เช่าสูงกว่าด้วย ขณะที่อพาทเม้นท์นั้นมีความเสี่ยงมากกว่าอาคารสำนักงานตรงที่ระยะเวลาการเช่าตามสัญญากำหนด 1 ปี แต่ผู้เช่าจะเช่าต่อเนื่อง ได้อีก 2-3 ปี ส่วนอาคารสำนักงานสัญญาเช่า อายุ 3 ปี และมีโอกาสต่อได้เป็น 6-9 ปี เพื่อให้คุ้มกับการลงทุนสถานที่
นายสมพร บุรินทราธิกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม(บลจ.)เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) คาดว่าในปี 2550 การออกกองทุนรวมอสังริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเป็นในรูปแบบสิทธิการเช่าเกือบทั้งสิ้น โดยตั้งแต่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีเพียง 6 กองทุนเท่านั้นที่กองทุนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ คิดเป็นมูลค่าการระดมทุนครั้งแรก 9,450 ล้านบาท ส่วนกองทุนที่มีสิทธิการเช่า 7 กองทุน 35,630 ล้านบาท คิดเป็น 79 % ของมูลค่ารวม ซึ่งการตั้งกองทุนแบบสิทธิการเช่าอาจจะทำให้ผู้ลงทุนเรียนรู้การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีโอกาสเจ็บตับสูง ซึ่งผลที่ได้อาจจะไม่เป็นอย่างที่ตั้งใจไว้
ทั้งนี้จุดประสงค์ของผู้ออกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบสิทธิการเช่านั้นก็เพื่อไฟแนนซ์ซิ่ง(ระดมทุน)มากกว่า โดยที่ใช้ทรัพย์สินที่นำมาจัดตั้งกองทุนนั้นไม่ต่างจากรูปแบบการกู้ยืมจากประชาชน การลงทุนแบบนี้เป็นเหมือนการลงทุนกึ่งตราสารหนี้ และถือว่าแย่กว่าตราสารหนี้ด้วย โดยเหตุผล 3 ข้อคือ 1.ผู้ให้กู้ไม่รู้ว่าเป็นการให้กู้ 2.ผลตอบแทนที่ได้ก็ไม่แน่นอน ถึงแม้จะมีการระบุไว้ในหนังสือชี้ชวนที่คาดว่าจะให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 7-8 % ต่อปี ก็ไม่มีการค้ำประกัน หรือหากค้ำประกันก็เพียง 2-3 ปีแรกเท่านั้น และที่สำคัญคือเป็นการกู้ยืมที่ไม่รู้ว่าจะได้เงินต้นคืนเมื่อไหร่ เพราะแนวโน้มที่จะไม่ได้คืนเงินต้นมีสูง เนื่องจากมูลค่ากองทุนจะลดลงทุกๆปีตามระยะเวลาการเช่าคงเหลือ ขณะที่การลงทุนในตราสารหนี้ยังได้รับเงินลงทุนที่แน่นอนกว่า
นายประเวช องอาจสิทธิกุล ผู้ช่วยเลขาธิการอาวุโส สำหนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) กล่าวว่า สำหรับปัญหาของความเข้าใจผิดของนักลงทุนต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในด้านผลตอบแทนที่ได้ หรือความคาดหวังจากการลงทุนในสินทรัพย์ถึงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ นั้นทาง ก.ล.ต.กำลังรวบรวมข้อร้องเรียนว่ามีมากน้อยแค่ไหนและมีเรื่องที่จะต้องเร่งแก้ไขกฎเกณฑ์สำหรับการออกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่
ทั้งนี้หากมีปัญหาต่อความเข้าใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีอยู่ 2 ประเภท คือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาฯแบบสิทธิการเช่า(Lease Hold) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาฯแบบซื้อสินทรัพย์มาเป็นเจ้าของ(Free Hold) ซึ่งหากนักลงทุนเกิดความเข้าใจผิดต่อผลตอบแทนจากการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทนี้ แนวทางกว้างๆในเบื้องต้นที่ก.ล.ต.อาจจะทำคือ การแยกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 2 ประเภทนี้ออกจากกันเพื่อไม่ให้นักลงทุนเกิดความเข้าใจต่อการลงทุนและคาดหวังผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยการเปลี่ยนชื่อกองทุน ทั้ง 2 รูปแบบให้ชัดเจน
อย่างไรก็ตามยอมรับว่า ที่ผ่านมามีนักลงทุนร้องเรียนต่อการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ อย่างต่อเนื่อง แต่ในส่วนของนักลงทุนนั้น จะต้องไม่ละเลยในการทำความเข้าใจต่อการลงทุนโดยการอ่านหนังสือชี้ชวน ซึ่งในหนังสือชี้ชวนจะอธิบายละเอียดพอสมควรอยู่แล้ว ถึงรูปแบบของการลงทุนและผลตอบแทนจากการลงทุน ดังนั้นหากมีข้อร้องเรียนจากนักลงทุนโดยที่นักลงทุนไม่อ่านในหนังสือชี้ชวน ทาง ก.ล.ต.ก็ไม่สามารถช่วยเหลือได้
นายประเวชกล่าวต่อว่า ยอมรับว่าในปี 2549 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่ออกส่วนใหญ่จะเป็นแบบ Lease Hold และผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Lease Hold ส่วนใหญ่จะรวมเงินต้นเข้าไปด้วยอยู่เสมอ ฉะนั้นนักลงทุนจะต้องทำความเข้าใจด้วยว่าผลตอบแทนที่ได้รับนั้นยังไม่ใช่ดอกเบี้ยทั้งหมด ฉะนั้นบางครั้งจึงทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์อาจจะต่ำกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ได้
นอกจากนี้หากมองว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Lease Hold เหมือนเป็นการกู้เงินจากประชาชนโดยตรง ซึ่งหากเป็นแบบนั้นผู้ลงทุนคงไม่สนใจเข้าลงทุน เพราะว่าความเสี่ยงในกองทุนรวมอสังหาฯแบบนี้จะมีมากกว่า ขณะที่การปล่อยกู้ยังมีดอกเบี้ยและเงินต้นที่แน่นอน แต่อยากให้มองการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นเสมือนการลงทุนอีกประเภทหนึ่งมากกว่า
| จากคุณ |
:
quadrotor 
|
| เขียนเมื่อ |
:
5 พ.ย. 52 06:28:40
|
|
|
|
|
