ความคิดเห็นที่ 1 |
ความแตกต่างในเรื่องกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ทำให้กองทุนแบบ เช่า (Lease Hold) มักจะจ่ายผลตอบแทนสูงกว่ากองทุนแบบ ซื้อขาด (Free Hold) โดยจะต้องทยอยจ่ายคืนเงินต้นให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนทุกครั้งที่มีการจ่ายเงินปันผล เพราะมีข้อจำกัดจากระยะเวลาในสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ กดดันช่องทางหารายได้ และกดดันให้มูลค่าหน่วยลงทุนต้องปรับลดลงตามไปด้วย
แต่เนื่องจากมีปมปัญหาเรื่องภาษี เพราะปกติรายได้จากเงินปันผลจะต้องหักภาษีเงินได้ด้วย ทำให้ผู้จัดการกองทุนแบบเช่าส่วนใหญ่ ยังไม่ได้จ่ายคืนเงินต้นให้กับผู้ลงทุน เพราะไม่ต้องการให้ผู้ลงทุนเสียภาษีอย่างไม่เป็นธรรม ดังนั้น จึงมีผลให้ปัจจุบันอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของกองทุนแบบเช่า และกองทุนแบบซื้อขาดแทบจะไม่แตกต่างกัน ทั้งที่ในทางปฏิบัติ กองทุนแบบเช่าจะต้องจ่ายผลตอบแทนสูงกว่ากองทุนแบบซื้อขาดไม่ต่ำกว่า 2-3%
ด้านนักวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ขวัญใจนักลงทุนรายย่อยคนล่าสุด แนะให้พิจารณาประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ซึ่งจะแบ่งออกได้เป็น 4 ประเภท คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในศูนย์การค้า โรงงาน โรงแรม สนามบิน อาคารสำนักงาน รวมที่พักอาศัย ทั้งหอพัก และอพาร์ทเมนท์
โดยกองทุนที่เน้นลงทุนในศูนย์การค้า มีอยู่ 3 กอง คือ CPNRF FUTUREPF และ MJLF ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นกองทุนแบบเช่า มีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่จากศูนย์การค้าหลายแห่ง ทำให้การลงทุนต้องให้ความสำคัญกับรายละเอียดเกี่ยวกับพื้นที่เช่า และสัญญาเช่าในแต่ละศูนย์การค้า ควบคู่ไปกับภาวะเศรษฐกิจในประเทศ ขณะที่ผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ยอยู่ที่ 11.4%
ส่วนกองทุนที่เน้นลงทุนในสนามบิน มีกองเดียวคือ SPF เป็นกองทุนแบบเช่าเช่นกัน มีรายได้จากค่าธรรมเนียมในการใช้บริการสนามบินและค่าธรรมเนียมผู้โดยสาร ทำให้การลงทุนต้องให้ความสำคัญกับภาวะธุรกิจท่องเที่ยว คล้ายกับกองทุนที่เน้นลงทุนในโรงแรม ซึ่งปัจจุบันมี 3 กอง คือ CTARAF LUXF และ QHOP โดยกองทุน LUXF เป็นเพียงกองเดียวที่เป็นแบบซื้อขาด ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 6.5% ส่วนอีก 2 กองเป็นแบบเช่า ให้ผลตอบแทนประมาณ 9.4%
สำหรับกองทุนที่เน้นลงทุนในโรงงาน มี 2 กอง คือ TFUND และ TIF1 ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นกองทุนแบบเช่า มีรายได้จากการให้เช่าโรงงาน ทำให้การลงทุนต้องให้ความสำคัญกับรายละเอียดเกี่ยวกับค่าเช่า สัญญาเช่าว่ายาวเพียงไร มีการต่อสัญญาหรือไม่อย่างไร กลุ่มลูกค้าที่เช่าโรงงานกระจุกตัว หรือกระจายตัวในธุรกิจประเภทใด ตลอดจนสถานการณ์การลงทุนทั่วไป ขณะที่ผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10.0%
ขณะที่อีก 13 กองทุนที่เหลือกระจุกตัวในอาคารสำนักงาน รวมที่พักอาศัย ทั้งหอพัก และอพาร์ทเมนท์ มีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่สำนักงาน และที่พักอาศัย ซึ่งการลงทุนต้องให้ความสำคัญกับรายละเอียดเกี่ยวกับค่าเช่า สัญญาเช่า และกลุ่มลูกค้าที่เช่าว่ามีการย้ายเข้าหรือย้ายออกมากน้อยเพียงไร สำหรับผลตอบแทนจากกองทุนเหล่านี้เฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 8% เมื่อคำนวณรวมกองทุนแบบซื้อขาด ทั้ง BKKCP และ MIPF แล้ว
หากเปรียบเทียบความน่าสนใจของกองทุนแบบเช่า และกองทุนแบบซื้อขาดแล้ว ผมแนะให้นักลงทุนเลือกลงทุนในกองทุนแบบซื้อขาดมากกว่า เพราะมีความเสี่ยงจากการอ่อนตัวของมูลค่าหน่วยลงทุนไม่มากเท่ากองทุนแบบเช่า ซึ่งมูลค่าหน่วยลงทุนจะทยอยปรับลดลงตามระยะเวลาในสัญญาเช่าที่เหลือน้อยลง แต่หากให้เลือกกองทุนที่น่าสนใจ TFUND และ CPNRF
| จากคุณ |
:
คร่าวๆ (superman2007)   
|
| เขียนเมื่อ |
:
2 มี.ค. 53 16:17:33
|
|
|
|
