ความคิดเห็นที่ 1 ก่อนกู้ วิเคราะห์ความคุ้มค่าก่อนดีมั้ยครับ? ทำกี่ห้อง ห้องละกี่ตารางเมตร ให้เช่าได้กี่บาทต่อเดือน ความต้องการห้องเช่าและกลุ่มลูกค้า มีเงินสดอยู่ในมือเท่าไหร่? ที่ดิน 4 ไร่ คงไม่ได้เอามาทำหอพักทั้งหมด สมมุติขั้นต้นทำหอพัก 4 ชั้น ชั้นละ 20 ห้อง ห้องละ 25 ตารางเมตร พื้นที่หอทั้งหมดก็ประมาณ 2,200 ตารางเมตร ค่าก่อสร้างเอาวัศดุแบบบีบราคาซักนิด เฉลี่ยตารางเมตรละซัก 7,500 สรุปค่าก่อสร้างขั้นต้น 16.5 ล้าน แล้วมันยังมีค่าโน่นค่านี่จิปาถะ เอาตัวเลขกลมๆทั้งหมด ก็ 17 ล้านแล้วกัน แล้วกู้ 100% ป่าว มีเงินสดหมุนไว้ให้ผู้รับเหมาเบิกไปซื้อวัศดุก่อนมั้ย ระยะเวลาก่อสร้างทั้งหมดกี่เดือน ระหว่างที่ก่อสร้างอยู่มีดอกเบี้ยทุกเดือน ทีนี้รายได้ 80 ห้อง คาดว่าเต็มรึเปล่า สมมุติว่าเต็มหอพัีกแถวนั้นเก็บค่าเช่าได้กี่บาท ถ้า Target เป็นพนักงานโรงงาน 1,200-1,500 ถ้าเต็มทุกห้อง รายได้เดือนละ 120,000ได้ค่านู่นค่านี่อีกนิดหน่อยเช่นส่วนต่างค่าน้ำ ค่าำไฟ ค่าโทรศัพท์ เบ็ดเสร็จได้เดือนละ 130,000 แล้วกัน สมมุติกู้้เต็ม 17 ล้าน ดอกเบี้ยกี่ % ดี เอา 7% แล้วกัน ดอกเบี้ยตกเดือนละ 100,000 ถ้วนๆ คุ้มมั้ย? งั้นเปลี่ยน Target แล้วกัน เอาพนักงาน Office ในโรงงาน กำลังเงินมากหน่อย ตกแต่งดีหน่อย ติดแอร์ทุกห้อง แต่ค่าก่อสร้างค่าวัศดุ ค่าแอร์ก็เพิ่มขึ้น ค่าแอร์ 80 เครื่อง ก็ 1.6 ล้านและ เบ็ดเสร็จค่าก่อสร้างก็วิ่งขึ้นไป 20 ล้าน ค่าเช่าได้เพิ่มขึ้นเป็นเท่าไหร่ดี 2,500-3,000 ได้มั้ย แถวนั้นเค้าให้เช่ากันเท่าไหร่ แล้ว 80 ห้องมีแววเต็มมั้ย ทีนี้ถ้าจะกู้ 20ล้าน หลักประกันที่ดินตอนนี้มีมูลค่าเท่าไหร่ แต่ 4ไร่ติดถนนมิตรภาพ น่าจะเหลือๆ เหลือแค่ว่า คุ้มมั้ยเต็มมั้ยมากกว่า ถ้าคิดสะระตะแล้วคุ้ม เดินเข้าไปหาแบงค์เลยครับ ถ้าอธิบายได้เป็นฉากๆ เด๋วแบงค์แนะนำวิธีการเอง แล้วก็จดทะเบียนในรูปแบบบริษัทดีกว่า ไม่งั้นภาษีอานนนนนนนนนครับ แก้ไขเมื่อ 28 พ.ค. 53 00:11:28 จากคุณ : Dark Archon เขียนเมื่อ : วันวิสาขบูชา 53 00:09:54

ความคิดเห็นที่ 2 มาให้ข้อมูลเพิ่มนะคะ ต้องมีเงินเดือนเท่านั้นจะกู้ได้  คนทำเกษตร+ค้าขายกู้ได้ไหม >>> ไม่ต้องเป็นคนมีเงินเดือน  เป็นคนทำเกษตร+ค้าขายก็กู้ได้คะ  แต่เมื่อคุณมีเงินสดในมือ 30-50% ของการก่อสร้าง   ซึ่งธนาคารไม่ได้ประเมิณราคาที่ดิน  หากแต่เขาดูความสามารถในการประกอบธุรกิจว่าสร้างขึ้นมาแล้วสามารถผ่อนจ่ายธนาคารได้หรือไม่ จำนวนปีที่กู้คือ 1 ปีแรก(ช่วงก่อสร้าง)จะปลอดการจ่ายทั้งดอกและต้น และจำนวนปีที่ผ่อนกับธนาคาร 7 ปี   แต่ทั้งนี้  หากกิจการไม่ดีจริงๆๆ สามารถขอขยายระยะเวลาสินเชื่อเป็น 10 ปี และ 15 ปีได้แล้วแต่ธนาคารกำหนด การกู้เงินทำหอพัก   มักจะต้อง จำนองที่ดินที่ทำหอพักนั้นด้วย   >>> ตรงนี้ แนะนำให้แบ่งแยกโฉนดที่ดินที่ใช้สร้าง และที่ดินส่วนที่เหลือให้เรียบร้อย วงเงินกู้  ให้สูงสุด  ของคนธรรมดาคือ 80% >>>  ตรงนี้  แม้คุณจะมีเงินสดในมืออยู่แล้ว  แต่ขอแนะนำให้รับวงเงินสูงสุดไปก่อน  หากไม่ได้เบิกใช้ออกมาทั้งหมด เบิกออกมาบางส่วน วงเงินกู้สุทธิก็คือจำนวนที่เบิก  ไม่ใช่วงเงินสูงสุด >>> ประโยชน์ก็คือ  การเบิกเงินตามจำนวนงวดก่อสร้างจะออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์งาน เช่น  โครงสร้าง พื้นชั้นที่ 1 เป็นเงิน 5%  ก็จะเบิกออกมาได้ 5% ของวงเงินกู้  แต่ถ้าหากคุณทำวงเงินไว้น้อย เงินที่ได้รับก็จะน้อย  ซึ่งตามคห.1 ละคะ ว่าคุณจะต้องมีเงินสำรองไว้สำหรับใช้ระหว่างก่อสร้างด้วย  แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง   ความคุ้มค่าที่จะทำ >>>  โดยมากแล้ว  การคืนทุนของหอพักจะอยู่ที่ 8-10 ปี การคิดคำนวณรายได้  ให้ประเมิณที่ 90% นี่คือ คนเช่าตลอดทั้งปีไม่มีว่างเว้น  แต่ที่หายไป10% นั่นคือ ระยะเวลาที่คนย้ายออกแล้วคนเข้าใหม่ ซึ่งเป็นรอบการเข้าพักจะเว้นไป 1 เดือน   แต่ทั้งนี้  ในความเป็นจริงจะมีคนเช่าตลอดหรือไม่นั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง หัวใจของธุรกิจนี้ คือ ทำเล และกลุ่มลูกค้า >>>  เพราะธุรกิจนี้ตัดสินกันที่จุดนี้  หากไม่ดีจริงก็เจ๊งสนิทคะ ตัวคุณเหมาะกับงานธุรกิจนี้หรือไม่ >>> ธุรกิจนี้ไม่ได้ขายห้องพักนะคะ  เราเจ้าของหอพักขายบริการต่างหาก ด้วยว่าห้องพักที่ไหนๆ ก็ไม่ต่างกันหรอก  แต่จุดที่ต่างคือ บริการของหอพักแต่ละที่ และตัวคุณรับเรื่องจุกจิกในงานดูแลลูกค้าได้หรือไม่  รับงานซ่อมแซมห้องพักที่ต้องซ่อมทุกครั้งที่มีคนย้ายออกได้หรือไม่ แก้ไขเมื่อ 28 พ.ค. 53 00:48:02 จากคุณ : สาวกุมภ์ เขียนเมื่อ : วันวิสาขบูชา 53 00:46:42

ความคิดเห็นที่ 3 ขอบคุณทั้ง 2 ท่านมากๆ มาช่วยให้ความเห็นราลละเอียด มาให้ความเห็นเพิ่มเติม นวนคร(สูงเนิน)   นี่คือที่โคราชใช่มั้ย? กรณีที่กลุ่มลูกค้า เป็นคนทำงานโรงงาน หรือแม่ค้าย่านนั้นๆ เปลี่ยนจากหอพัก มาทำบ้านเช่า หรือห้องเช่า  พวก 1-2 ชั้น ต้นทุนน่าจะถูกกว่ามาก (เพราะเราไม่ได้เก็บค่าเช่าสูง) ก่อนทำศึกษารูปแบบต่างๆ ก่อน บ้านเช่า หอพัก อพาร์เม้นท์ ฯ พวกนี้หลักการต่างกันนิดหน่อย กลุ่มลูกค่าต่างกัน มีพื้นที่เยอะ อยู่ต่างจังหวัด เป็นเป็นนิคมอุตสาหกรรมเกิดใหม่ ทำเป็นบ้านเช่า 2 ชั้นก็พอ , หรือทำไว้ 2 เกรดเลยก็ได้ สำรวจตลาด และอ่านกลุ่มลูกค้าเราให้ออก ขอให้โชคดีครับ.. (ผมก็กำลังศึกาอยู่) จากคุณ : บุญทับ เขียนเมื่อ : วันวิสาขบูชา 53 08:33:12

ความคิดเห็นที่ 4 ถ้าให้ภาระน้อยที่สุด แบ่งขาย 2-3ไร่ เหลือที่ดินเท่าไหร่ เอาเงินที่ขาย ทำหอพัก จากคุณ : นิ้วเทวดา เขียนเมื่อ : วันวิสาขบูชา 53 09:58:11

ความคิดเห็นที่ 5 มีพื้นที่เยอะ อยู่ต่างจังหวัด เป็นเป็นนิคมอุตสาหกรรมเกิดใหม่ ทำเป็นบ้านเช่า 2 ชั้นก็พอ , หรือทำไว้ 2 เกรดเลยก็ได้ ============================================== ผมไม่ค่อยเห็นด้วยกับการทำ 2 เกรดในบริเวณเดียวกัน เพราะจะมีปัญหากับ กลุ่มลูกค้าเกรดดีกว่าครับ ไม่ค่อยอยากเข้ามาเช่าเพราะสภาพแวดล้อมไม่ดี ทำเกรดเดียวแต่หลายระดับราคาให้ฐานกลุ่มผู้เช่ากว้างขึ้นจะดีกว่า จากคุณ : Dark Archon เขียนเมื่อ : วันวิสาขบูชา 53 12:27:08

ความคิดเห็นที่ 6 ให้เช่าที่ทำตลาดนัดดีกว่า คนคงเยอะ จากคุณ : Mushroom Man เขียนเมื่อ : วันวิสาขบูชา 53 14:16:18

ความคิดเห็นที่ 7 1.การกู้ทำหอพัก แบงก์จะมองถึงประสบการณ์ของผู้กู้ก่อนครับ ว่าเคยทำธุรกิจนี้มาก่อนหรือไม่ครับ  เนื่องจากธุรกิจ REAL ESTATE เป็นหนี้เสียค่อนข้างเยอะครับ 2.รายได้ที่ประมาณการเกิน 1.8 ลบ. ควรพิจารณาก่อนครับ เพราะจะทำในรูปบุคคลหรือนิติบุคคลมีผลอย่างมาก ครับ จากคุณ : sujitsupranee เขียนเมื่อ : วันวิสาขบูชา 53 17:37:03

ความคิดเห็นที่ 8 ^ ^  อีกวิธีก็คือ  สร้างตึก เป็น 2 ตึก แล้วให้ชื่อเจ้าของเป็น 2 คน รายได้ก็จะลดลงมามาก  ภาษีก็จะลดลงมา จากที่ตึกเดียว  รายได้80*3000 = 240,000*12 = 2,880,000 เมื่อกระจายรายได้เป็น 2 ตึกก็จะเป็น ตึก1 = 1440000  ตึก2= 1440000 หรือจัดตั้ง เป็น  หสม. / คณะบุคคล  ก็ได้เช่นกัน แล้วถ้าหากมีลดหย่อน  ก็จะน้อยลงไปมากๆๆ อีกเช่นกัน แก้ไขเมื่อ 28 พ.ค. 53 23:48:34 จากคุณ : สาวกุมภ์ เขียนเมื่อ : วันวิสาขบูชา 53 20:07:34

ความคิดเห็นที่ 9 ขอบคุณสำหรับคำแนะนำของทุกท่านมากนะคะ ^^ จากคุณ : kook_044 เขียนเมื่อ : 29 พ.ค. 53 11:53:13