PANTIP.COM : I9555401 ขอคำปรึกษาเรื่องปลูกห้องเช่าหน่อยค่ะ [การลงทุน]

ความคิดเห็นที่ 3

ที่ดินจขกท.หน้ากว้างดี ขนาดที่ดินกว้าง 40 เมตร ลึก 11 เมตร จะสร้างห้องเช่า 2 ชั้น ตอบว่าได้สบาย
ตามกฏกระทรวงฉบับ55 กำหนดระยะร่นด้านที่มีหน้าต่าง-ทางเดิน-ระเบียง สำหรับอาคารความสูงต่ำกว่า 9 เมตร ไว้ที่ 2.00 เมตร
ดังนั้น พื้นที่ดินของจขกท. จะสร้างอาคารได้ลึก 11-4 = 7 เมตร เป็นตัวห้องได้ 5.5 เมตร ทางเดินข้างหน้าอีก 1.5 เมตร
ส่วนด้านกว้าง จะสร้างเต็มเกือบชิดที่ดินเลยก็ได้ แต่ต้องเว้นห่างขอบที่ดินอย่างน้อย 50 ซม.

ความกว้างสำหรับห้องเช่าขนาดเล็กๆ ก็ซัก 3.50 เมตร กำลังดี ประหยัดโครงสร้างด้วย ทำ 10 ห้อง รวมความยาวตึก 35 เมตร
บวกช่องบันไดอีก 3 เมตร = 38 เมตร เว้นด้านข้างอีกข้างละ 1 เมตร เป็น 40 เมตรพอดีเป๊ะ
สรุป ได้ขนาดห้อง 3.5 x 5.5 = 19 ตรม. x 10 ห้อง x 2 ชั้น = 20 ห้อง (ขนาดห้องต่ำสุดตามกม.ถ้าจำไม่ผิดจะ 16 ตรม.มั้ง)
เป็นห้องขนาดเล็กจิ๋ว แต่ส่วนใหญ่ห้องเช่าเขาก็ทำกันเล็กๆ เพราะค่าเช่าห้องไม่แพง พันสองพัน

ค่าก่อสร้าง 38 x 7 x 2 = 532 ตรม. ห้องเช่าทั่วไปค่าก่อสร้างราว 8 พันบาท/ตรม. = 4.25 ล้านบาท

ผลตอบแทนการลงทุน
ห้องมี 20 ห้อง คิด occupancy rate 80% เหลือ 16 ห้อง
ถ้าค่าเช่าซักเดือนละ 1500 บาท x 16 ห้อง ได้เดือนละ 24000 เท่ากับปีละ 288000 บาท ได้ Yield ราว 6.7% เมื่อเทียบกับเงินลงทุน 4.25 ล้าน
ถ้าเก็บได้มากกว่า 1,500 บาท หรือได้ occupancy ดีกว่า 80% ผลตอบแทนการลงทุนก็จะยิ่งดีเข้าไปอีก

ปล.1 ค่าคนดูแลห้องเช่า ไม่ได้คิดเพราะคิดว่า จขกท.คงจะดูแลเอง หรือถ้าจ้างคนดู ก็คงไม่แพงมาก เดือนหกเจ็ดพันน่าจะพอไหว
ก็เอาไปรวมกับค่าน้ำค่าไฟที่บวกเพิ่มจากคนเช่าเข้าไปหน่อย น่าจะตู๊กันพอดี

ปล.2 ไม่ได้รวมค่าที่ดินไปกับการคำนวณ เพราะไม่รู้ราคา แต่คิดว่าจขกท.คงไม่ได้ซื้อมามั้ง น่าจะเป็นที่ของเดิม

ปล.3 อาจเพิ่มรายได้ทางอื่นอีกเช่น แบ่งห้องชั้นล่างเป็นมินิมาร์ท (ถ้าที่ดินทำเลดี) ก็จะได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น
หรือแบ่งเนื้อที่บางส่วนทำเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ ตู้เอทีเอ็ม ตู้เติมเงิน ฯลฯ เพื่อเสริมรายได้

ถ้าจะกู้แบงค์ ก็ทำ Feasibility study ให้ละเอียดกว่านี้หน่อย ยื่นธนาคารพิจารณา น่าจะได้ ส่วนวงเงินไม่ทราบ ทั่วไปเขาให้ 70%
แต่เดี๋ยวนี้ชอบมีโปรโมชั่น SME อาจจะได้เงื่อนไขดีกว่าเดิม ลองคุยกะแบงค์ดู
แก้ไขเมื่อ 08 ส.ค. 53 06:14:53

จากคุณ : แม่น้องอะตอม

เขียนเมื่อ : 7 ส.ค. 53 17:51:15