 |
ความคิดเห็นที่ 2 |
อันนี้ copy มาจาก http://www.thaivi.com/webboard/viewtopic.php?t=43996&postdays=0&postorder=asc&start=0
เผื่ออยากทำจริงๆค่ะ
ทำอพาร์ทเม้นท์ วางระบบภาษีดีๆนะครับ
ต้องวางระบบไว้ตั้งแต่ก่อนก่อสร้างด้วยจึงจะรัดกุมนะครับ
หากคิดทำแบบรุ่นเก่า เช่น แจ้งจำนวนห้องน้อย แจ้งมีคนพักน้อย แล้วค่อยจ่ายใต้โต๊ะ ได้ไม่คุ้มเสียนะครับ สรรพากรเข้าสำรวจดูถึงห้องก็มีมาแล้วนะครับ
ค่าเช่ารายได้อสังหา หากคำนวณแบบเหมา หักค่าใช้จ่ายได้แค่ 30% นะครับ
รายได้ค่าเช่าสังหา ก็หักค่าใช้จ่ายได้แค่ 10%
หากเลือกลงรายได้เป็นค่าเช่าอสังหา ก็จะเจอภาษีโรงเรือน อีก 12.5% นะครับ
ทุกวันนี้คู่แข่งของอพาร์ทเม้นท์ คือ คอนโดลุมพินีครับ ลูกค้าผมหลายคน ย้ายออกไปซื้อคอนโดเพราะผ่อนแพงกว่าไม่มากครับ
สมมติ นะครับ อพาร์ทเม้น 100 ห้องรายได้ค่าเช่า 4000 บ คนอยู่ 80%
=80*4000*12 เดือน =รายได้ต่อปี 3,840,000
หากเป็น หสม ไม่จดทะเบียน และเสียภาษีแบบเหมาจ่ายนะครับ
ภาษีโรงเรือน =3,840,000*12.5%=480,000
ภาษีเงินได้ =3,840,000*70%(หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาจ่ายได้ 30%)=2,688,000 หักค่าลดหย่อนได้ 30,000 =2,658,000
คำนวณในตารางภาษี 1ล้านแรก เสีย 135,000
ส่วนที่เหลือเสียอีก 30% = (2,658,000-1,000,000)*30%=497,400
lสรุปภาษีเงินได้ = 632,400
lสรุป รายจ่ายสำหรับภาษีทั้งโรงเรือนและภาษีเงินได้=1,112,400
จะเห็นได้ว่าเงินได้หลังจากเสียภาษีจะเหลือเพียง 2,727,600
โดยที่ยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายรายเดือนนะครับ
ค่าแม่บ้าน 7000 ค่าธุรการ 8000 ค่ารปภ 2กะ 20,000
หากเจ้าของดูแลเองต้องตีเป็นเงินเดือนด้วยไหมครับตีแบบถูกๆแค่ 10,000
ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง ค่าขยะรายเดือน แค่ 5,000 ก็พอครับ
เท่ากับค่าใช้จ่ายต่อเดือน ประมาณ 50,000 * 12 เดือน=600,000
คงเหลือรายได้สุทธิ 2,727,600-600,000=2,127,600
ลองมาดูการลงทุนครับ
ด้านการลงทุน การที่จะได้ค่าเช่า 4000 ต่อเดือน แสดงว่า ห้องต้องไม่เล็กไปกว่า28 ตรม จะต้องมีแอร์ทุกห้อง จะต้องมีอินเตอร์เนทไฮสปีดให้ลูกค้าเลือกใช้ จะต้องมีกล้องวงจรปิด และคีการ์ด มีลิฟท์
ทำเลต้องดีพอควร ที่ดินในการก่อสร้างต้องประมาณ 220 ตรวา เป็นอย่างน้อย
ซึ่งราคาที่ดินเพื่อการนี้น่าจะมีราคาตั้งแต่ ตรวาละ 70,000-100,000
คิดที่ราคาถูกสุดนะครับ220*70,000=15,400,000
การก่อสร้าง บนเนื้อที่ 220 วาให้ได้ 100 ห้อง ห้องละ 28 ตรม แสดงว่าต้องสร้างสูงประมาน 6ชั้น
220 ตรวา ร่นซ้าย ขวา หน้าหลังแล้ว จะเหลือ พท ก่อสร้างประมาณ160 ตรวา หรือประมาณ 640 ตรม *6 ชั้น=3,840 ตรม
ค่าก่อสร้างคิดแค่ ตรมละ 6,500 ก็พอ ไม่รูจะหามีไหมสมัยนี้
ค่าก่อสร้าง xประมาณ 25ล้าน ยังไม่รวม หม้อแปลงไฟหน้าตึก และสายเมน เข้าตึก ประมาณ 1.5 ล้าน ค่าแอร์ 10000*100 ตัว อีกประมาณ 1ล้าน
เฟอร์นิเจอร์คิดห้องละ 10,000 ก็พอครับ เอาแบบถูกๆ ก็อีก 1ล้าน
ลิฟท์ และปั๊มน้ำ สำหรับอพาร์ทเม้นท์ รวมกันประมาณ 2 ล้าน
ค่าใบอนุญาตก่อสร้าง ต้องมีใต้โต็ะแน่นอนครับ
เบ็ดเตล็ด ต่างๆ อีกประมาณ 1.5 ล้าน
รวมแล้วก็ประมาณ 32 ล้าน ครับ
ที่คิดแบบนี้เป็นการคิดแบบประหยัดนะครับ
ยังมีเรื่องกล้องวงจรและ ตู้่โทรศัพท์สาขา และอินเตอร์เนทอีกก็ ประมาณ 3 แสน ถือว่าอยู่ในเบ็ดเตล็ด ละกัน หากทำได้ตามนี้ถือว่าประหยัดงบได้สุดๆแล้ว
ลงทุน 32 ล้าน เทียบกับรายได้หลังหักภาษีและค่าใช้จ่าย ลองคำนวณดูว่าคุ้มไหมครับ
อ้อ ที่บอกว่า 32ล้านยังไม่รวมที่ดินอีกประมาณ 15ล้านนะครับ
รวมแล้ว ทุนก็จะประมาณ 47 ล้านครับ กับรายได้ต่อปี ประมาณ 2ล้าน
โดยที่ต้องหาลูกค้าให้ได้ 80% ตลอดเวลาถึงแม้เปิดตึกไปสัก 3-4 ปี ตึกเริ่มเก่าลูกค้าเริ่มย้ายไปอยู่ตึกที่สร้างใหม่ก็ตามนะครับ
| จากคุณ |
:
WinStar 
|
| เขียนเมื่อ |
:
14 ก.ย. 53 14:38:21
|
|
|
|
|
