ความคิดเห็นที่ 1 2. ในการคิดค่าภาษีโรงเรือนนั้นท่านอาจสามารถต่อรองชี้แจงกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นว่าไม่ใช่ห้องทุกห้องมีคนเช่าปีละ 12 เดือน หรือ 365 วันเต็ม ดูจากมาตรฐานโรงแรมต่าง ๆ ซึ่งเปิดห้องให้เช่าคล้ายกับอพาร์ตเม้นท์ เทศบาลหลายแห่งยินยอมให้ใช้อัตราคนเข้าพักที่ 60% ดังนั้น การที่ลดจำนวนวันที่มีคนพักลงเหลือเพียง 60% จะช่วยให้ฐานภาษีต่ำลง อันจะเป็นการดึงให้จำนวนภาษีโรงเรือนลดลงด้วย จากคุณ : Nopparat_r1 เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 09:09:50

ความคิดเห็นที่ 2 3. ภาษีมูลค่าเพิ่ม การให้เช่าห้องพักไม่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่สำหรับท่านที่มีค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ค่าบริการ หากทำรายได้เกินกว่าปีละ 1,800,000 บาท ท่านก็ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม และจ่ายภาษีในอัตรา 7% จากคุณ : Nopparat_r1 เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 09:10:11

ความคิดเห็นที่ 3 4. ภาษีเงินได้ หากคุณให้เช่าอพาร์ตเม้นท์ในชื่อส่วนตัว และไม่อยากทำบัญชี คุณหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ 30% ของรายได้ค่าเช่า อาทิเช่น ปีหนึ่งมีรายได้รวม 1,000,000 บาท สรรพากรก็ให้คุณหักออก 30% เป็นค่าใช้จ่าย แล้วถือว่าอีก 70% เป็นฐานในการเสียภาษี ซึ่งคุณหักค่าลดหย่อนส่วนตัวและครอบครัวแล้วมาคิดภาษีในอัตราบุคคลธรรมตามตารางที่ผมได้แสดงไว้ในหนังสือเล่มนี้ แต่ถ้าคุณมีค่าใช้จ่ายเกินกว่า 30% เช่น มีต้นทุน 46% เพราะคุณต้องกู้ยืมเงินมาก่อสร้างหรือซื้ออพาร์ตเม้นท์ จึงมีค่าดอกเบี้ย มีค่าเสื่อมค่าสึกหรอของอาคาร เฟอร์นิเจอร์ ค่าใช้จ่าย ค่าน้ำ ค่าไฟค่าจ้างพนักงานในการดูแลต่าง ๆ รวมแล้วเกินกว่า 30% ของรายได้ คุณก็สามารถทำบัญชีแสดงตัวเลขการคำนวณ เก็บใบเสร็จรับเงินให้ชัดเจนแล้วนำมาหักค่าใช้จ่ายตามความเป็นจริงได้ 46%ตามที่มีเกิดขึ้น แล้วนำเอาส่วน 54% ที่เหลือเป็นฐานเสียภาษี การทำเช่นนี้ท่านต้องใช้ความละเอียดและขยันในการเก็บภาษีและรายการต่าง ๆ ให้ครบถ้วน เพราะหากผิดพลาดไป สรรพากรจะปรับและคิดดอกเบี้ยจากคุณอีกด้วย จากคุณ : Nopparat_r1 เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 09:11:36

ความคิดเห็นที่ 4 5. หากคุณเสียภาษีในชื่อส่วนตัว รายได้จากอพาร์ตเม้นท์ห้องเช่าคุณก็เสียภาษีในชื่อส่วนตัว แต่ถ้าคุณมีรายได้จากแหล่งอื่นด้วย เช่น ค้าขาย รับจ้าง เมื่อรวมกับรายได้จากอพาร์ตเม้นท์ก็ทำให้คุณต้องเสียภาษีในอัตราสูง คุณก็ต้องจัดตั้งเป็นบริษัทเพื่อทำกิจการอพาร์ตเม้นท์แล้วเก็บค่าเช่า ซึ่ง ปกติบริษัทจะเสียภาษี 30% ของกำไรหลังจากหักค่าใช้จ่ายได้นานับประการ บริษัทขนาดเล็ก คือทุนจดทะเบียนไม่เกิน 5,000,000 บาท ก็จะเสียภาษีประมาณ 15-30% ตามที่ได้กล่าวไว้ จากคุณ : Nopparat_r1 เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 09:12:01

ความคิดเห็นที่ 5 7 เมื่อเสียภาษีแล้วก็เป็นกำไรสะสมในทางบัญชี เมื่อคุณประกาศจ่ายเงินปันผล บริษัทจะต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% ซึ่งเป็นการเสียภาษีสองขั้นตอน ภาระอาจจะสูงกว่าการทำอพาร์ตเม้นท์ในชื่อส่วนตัวของท่านเอง คุณต้องเปรียบเทียบจุดคุ้มทุน จากคุณ : Nopparat_r1 เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 09:12:17

ความคิดเห็นที่ 6 6. จัดทำอพาร์ตเม้นท์ในชื่อคณะบุคคล ในกรณีที่คุณมีรายได้หลาย ๆ ประเภทในปีเดียวกัน เช่น กำไรจากการค้าขาย การรับจ้าง หากมาทำธุรกิจอพาร์ตเม้นท์ในชื่อของคุณอีก รายได้ค่าเช่าจากอพาร์ตเม้นท์จะมาต่อยอดรายได้อื่น ๆ ของคุณ ก็เลยผลักดันให้คุณต้องเสียภาษีในอัตราสูงขึ้น เช่น แทนที่จะเริ่มต้นเสียภาษีจาก 0% ของ รายได้หนึ่งแสนบาทแรก หากคุณมีเงินเดือน ค่าจ้าง และรายได้จากการค้าขายอยู่ 800,000 บาทซึ่งอยู่ในอัตราภาษี 20% เมื่อนำรายได้ค่าเช่าจากการให้เช่าอพาร์ตเม้นท์อีก 1,000,000 บาท มารวมก็เป็น 1,800,000 บาท ค่าเช่าอพาร์ตเม้นท์ส่วนที่เกิน 1,000,000 บาท จึงต้องเสียภาษี 30% ดังนั้น คุณมีทางเลือกที่จะทำอพาร์ตเม้นท์ในชื่อของคณะบุคคลเพื่อกระจายรายได้ โดยต้องมีการวางแผนเตรียมตัวล่วงหน้า เนื่องจากกฎหมายภาษีกำหนดว่าผู้ใดเป็นเจ้าของโฉนด ถือว่าผู้นั้นเป็นผู้มีรายได้จากค่าเช่า หากที่ดินอยู่ในชื่อของตัวคุณเอง การทำอพาร์ตเม้นท์ในชื่อคณะบุคคล คุณ ต้องหาคนอื่นเข้ามาร่วมเป็นเจ้าของที่ดิน หรือมิฉะนั้นเมื่อคุณเป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อนอีกคนหนึ่งต้องเป็นผู้ก่อสร้างตึก แล้วรวมที่ดินกับตึกเป็นเจ้าของสองคน คือ คณะบุคคล หรือคุณกับเพื่อนจะต้องร่วมกันสร้างตึกบนที่ดินของคุณ คือ ต้องพยายามทำให้อพาร์ตเม้นท์มีชื่อบุคคลสองคนเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือตึกหรือทั้งตึกและที่ดิน จากคุณ : Nopparat_r1 เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 09:15:25

ความคิดเห็นที่ 7 6 (ต่อ) วิธีง่าย กว่านี้ คือ เมื่อคุณเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและตัวตึกอพาร์ตเม้นท์ คุณสามารถทำสัญญากับเพื่อนคน หนึ่งว่า ในการให้เช่าอพาร์ตเม้นท์นี้คุณเป็นคนออกทรัพย์สิน คือ อาคารและที่ดิน ส่วนเพื่อน ร่วมกันทำในฐานะผู้ให้บริการ ในลักษณะคล้ายเป็นหุ้นส่วน ไม่ใช่เป็นลูกจ้าง กล่าวคือ เพื่อนเป็น ผู้ทำการตลาด จัดหาผู้เช่า ดูแลตึก รักษาความปลอดภัย เรียกเก็บค่าเช่า จ่ายค่าจ้างคนงาน เป็นต้น เมื่อเป็นดังนี้แล้วก็สามารถเก็บค่าเช่าในชื่อคณะบุคคลได้โดยเสียภาษีจากอัตราต่ำสุด และไม่ต้อง เอาค่าเช่าไปรวมกับรายได้อื่นของคุณ แต่เพื่อความรอบคอบคุณควรทำสัญญาระบุความเป็น เจ้าของของคุณให้แจ้งชัด และเพื่อนมาเป็นเพียงผู้ให้บริการ เพื่อจะได้ไม่เกิดเรื่องโต้แย้งในภายหลังในเรื่องกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สิน สัญญานี้เป็นสัญญาจัดตั้งคณะบุคคลและแบ่งแยกหน้าที่การงานกันแล้วนำไปขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากรของคณะบุคคลเพื่อจะได้เริ่มเสียภาษีให้ ถูกต้อง ในเรื่องการแบ่งกำไรคุณก็ต้องระบุให้ชัดเจน เช่น คุณได้แบ่ง 80% เพราะเป็นผู้ลงทุนในทรัพย์สินต่าง ๆ เพื่อนเพียงแต่เป็นคนออกแรงจึงได้แบ่งแค่ 20% จากคุณ : Nopparat_r1 เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 09:16:38

ความคิดเห็นที่ 8 7. จดทะเบียนสิทธิเก็บกิน การจัดตั้งคณะบุคคลทำอพาร์ตเม้นท์มีความยุ่งยากในการแบ่งแยกกรรมสิทธิทรัพย์สินและรายได้ ดังกล่าวข้างต้น วิธีง่ายกว่านี้ก็คือ หากคุณมีลูกหลาน อยากให้ลูกเป็นผู้มีรายได้จากการให้เช่า อพาร์ตเม้นท์เนื่องจากเด็กตัวเล็ก ๆ ไม่รายได้อื่น เขาจึงเสียภาษีจากอัตราขั้นต่ำสุด คือ 0% คุณก็ สามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่ลูกเพื่อลูกเป็นผู้รับรายได้ ซึ่งมีวิธีการดังนี้ 7.1 ลูกมีอายุเท่าใดก็ได้ตั้งแต่ 1 วัน จนถึง 80 ปี ขอให้มีตัวตนเป็นบุคคลเท่านั้น กรณีที่ลูกอายุยัง ไม่ถึง 20 ปี ถือเป็นผู้เยาว์ ยังไม่บรรลุนิติภาวะ คุณในฐานะพ่อหรือแม่ย่อมมีสิทธิทำการแทนลูกอยู่ แล้ว คุณจึงสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้ลูกโดยคุณเป็นผู้ทำการแทน 7.2 สิทธิเก็บกินต้องไปจดที่กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินและอาคารตั้งอยู่ โดยต้อง นำโฉนดไปให้พนักงานเจ้าหน้าที่สลักหลังให้เรียบร้อยด้วย 7.3 คุณจะกำหนดระยะเวลาสั้นยาวเท่าใดก็ได้ เลือกได้ 3 วิธี คือ (ก) ตลอดอายุของตัวคุณเอง หรือ (ข) ตลอดอายุของลูก หรือ (ค) กำหนดระยะเวลาแน่นอน แต่ไม่เกิน 30 ปี จากคุณ : Nopparat_r1 เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 09:17:50

ความคิดเห็นที่ 9 8. ทางราชการไม่ว่าจะเป็นเทศบาล หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่เรียกเก็บภาษีโรงเรือนหรือแม้แต่กรมสรรพากรที่เรียกเก็บภาษีเงินได้และภาษีมูลค่าเพิ่มมักจะพยายามเก็บในจำนวนสูงสุดบางครั้งอาจจะเกินกว่าความเป็นจริงด้วยซ้ำไป เช่น จะถือว่าห้องเช่าท่านมีคนพักเต็มตลอดทั้งปีดังนั้น ท่านต้องพยายามศึกษาข้อกฎหมายพร้อมทั้งข้อเท็จจริงและโต้แย้งโดยใช้เหตุผลที่เป็นจริงเป็นจัง โปรดระลึกว่า ราชการเก็บภาษีได้เฉพาะตามกฎหมายและตามข้อเท็จจริงเท่านั้น ดังนั้นหากห้องเช่าของท่านไม่มีคนพักเต็มตลอดเวลา โดยท่านสามารถแสดงได้จากสัญญาเช่าที่ผู้เช่าลง นามไว้หรือทะเบียนผู้เช่าพัก ท่านย่อมมีเหตุผลที่จะโต้แย้งและเสียภาษีตามรายได้ที่ท่านได้รับจริงเท่านั้น โดยท่านไม่ต้องเสียเปรียบยอมรับการประเมินภาษีที่ไม่ถูกต้อง จากคุณ : Nopparat_r1 เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 09:18:43

ความคิดเห็นที่ 10 9. ถ้าจำเป็นจะต้องโต้แย้งการประเมินภาษีแล้ว ท่านสามารถใช้สิทธิอุทธรณ์การเรียกเก็บภาษีที่ไม่ถูกต้องได้ และแม้ผลอุทธรณ์ออกมาจะเป็นไปในแนวที่ท่านไม่ยอมรับ ท่านยังสามารถนำคดีขึ้นสู่ศาลภาษีได้ด้วย โดยมีข้อระลึก 2 ข้อดังนี้ (1) ในด้านภาษีโรงเรือนหากท่านจะอุทธณ์หรือนำคดีขึ้นสู่ศาล ท่านต้องชำระภาษีให้ครบ เสียก่อน ไม่อย่างนั้นท่านจะถูกตัดสิทธิไม่ให้ฟ้องร้องต่อศาล (2) การอุทธรณ์มีกำหนดระยะเวลาสั้นมาก ปกติภายใน 15-30 วัน ดังนั้น หากท่านคิดว่าจะใช้สิทธิอุทธณ์โต้แย้งก็ควรเตรียมข้อเท็จจริง เอกสาร และคดีให้พร้อม เพราะมิฉะนั้นหากเลยกำหนดของกฎหมาย ท่านจะถูกปิดปากไม่ให้นำคดีขึ้นอุทธรณ์หรือขอความยุติธรรมต่อศาลได้ กระผมหวังว่า กระทู้นี้คง มีประโยชน์กับ หลายๆท่าน นะครับ จากคุณ : Nopparat_r1 เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 09:19:53

ความคิดเห็นที่ 11 พอดีบทความยาวเหลือเกิน ขอให้ความเห็นข้อ 1 ก่อนล่ะกันน่ะครับ การแยกเป็นสองสัญญานั้น ถ้าจะให้เกิดผลประโยชน์สูงสุด สมควรจะต้องเทียบกับค่าเช่าที่ทางหน่วยงานราชการกำหนดด้วยครับ เพราะราชการจะมีราคากลางเช่น 3,500 บาท แต่ถ้าคุณไปแยกสัญญาเป็น 3,000/3,000 ก็จะเสียประโยชน์ไป เพราะราชการจะเก็บจากฐานภาษีโรงเรือนที่ 3,500 บาท และถ้าเกิดคุณต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มด้วย ก็จะเสียประโยชน์สองต่อ เพราะสรรพากรก็จะเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มจากฐาน 3,000 บาท เท่ากับคุณเสียภาษีในฐานภาษีที่ 3,500/3,000 เพิ่มเติมเท่านี้ก่อนล่ะกันน่ะครับ ปล. ฐานภาษีกับเงินได้ที่ได้รับเป็นคนละเรื่องเดียวกันน่ะครับ จากคุณ : nuadd เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 09:25:05

ความคิดเห็นที่ 12 อ่านแล้วงง แต่จะลองทำดูครับ วางแผนแบบนี้ อย่างน้อยต้องมีสักกี่ห้อง ราคาเท่าไหร่ดี ครับ จากคุณ : โดดเดี่ยวในบ้านหลังใหญ่ เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 09:25:13

ความคิดเห็นที่ 13 มาอ่าน จากคุณ : PICCANINNY'S DAD เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 09:32:41

ความคิดเห็นที่ 14 ขอบคุณมากจ้า จากคุณ : แม่น้องอะตอม เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 10:48:44

ความคิดเห็นที่ 15 ขอรบกวนถามครับ ข้อเท็จจริงมีว่า เป็นมือใหม่ ไม่เคยทำธุระกิจใด ๆ ได้ทำอพาร์ตเม้นท์ให้เช่าในชื่อส่วนตัวบนที่ดิน 200ตารางวา จำนวน 21 ห้อง มีอุปกรณ์ และเฟอร์นิเจอร์ครบทุกอย่าง เช่น แอร์ TV ตู้เย็น โทรศัพท์ net wi-fi น้ำอุ่น เตียงที่นอน ผ้าปู ผ้าห่ม ผ้าเช็ดตัว UBC เปิดมาจะครบปีแล้ว รวมทุกอย่างสิบล้านบาท กู้ธนาคารมาสร้าง 3,000,000 บาท รายจ่าย ผ่อนธนาคารเดือน 34,000 บาท จ่ายเงินเดือนค่าคนดูแล1 คนเดือนละ 10,000 บาท รายรับ ให้เช่าห้องละ 4,000 บาท แต่จะว่างประมาณ 2-4 ห้องเกือบทุกเดือน ทำงานอยู่มีเงินเดือน 45,000 บาท ขอถามว่าจะต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ให้หน่วยงานใดบ้าง เมือไรและเท่าไร จากคุณ : chauve-souris เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 11:15:15

ความคิดเห็นที่ 16 วางแผนภาษีหรือเลี่ยงภาษีฝ่า งงๆ น่าจะคนละความหมายนะ วางแผนภาษี คือการเสียภาษีถูกต้องแต่จะใช้สิทธิพวกค่าใช้จ่าย ค่าลดหย่อนตามที่รัฐให้สิทธิ ให้ได้ประโยชน์สูงสุดนะ ไม่มีการซิกแซ็ก จากคุณ : changtale เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 12:00:35

ความคิดเห็นที่ 17 ขอบคุณครับ จากคุณ : ไคโร เขียนเมื่อ : 15 ก.ย. 53 14:47:34