 |
คอนโดฯล้นตลาด!!ผวาฟองสบู่
"ธีระชัย"เตือนคอนโดฯต่ำกว่า 3 ล้านบาทอยู่ในภาวะล้นตลาด 20-25% แนะผู้ประกอบการหาทางรับมือ จี้แบงก์ลดสัดส่วนการให้สินเชื่อต่อราคาประเมินลง เพื่อลดความเสี่ยงฟองสบู่ภาคอสังหาฯ พร้อมสั่งบริษัทจัดอันดับเครดิตเข้มงวดประเมินความเสี่ยงบริษัทอสังหาฯ ด้านธปท.ยอมรับคอนโดฯบางกลุ่มล้นตลาดจริง แต่ยังห่างไกลจากภาวะฟองสบู่ ส่วน"ศุภวุฒิ"หวั่นตลาดหุ้นพัง หลังสหรัฐประกาศใช้มาตรการ QE
นายธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล เลขาธิการ คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ในฐานะคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) กล่าวว่า ในปี 54 มีโอกาสที่อสังหาริมทรัพย์ในบางกลุ่ม และบางระดับราคา อย่างเช่นโครงการคอนโดมิเนียม ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา จะต้องเผชิญกับภาวะสินค้าล้นตลาด(Oversupply) ขณะที่ กนส.จะพิจารณาปรับหลักเกณฑ์สัดส่วนการให้สินเชื่อต่อราคาประเมินสำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา เพื่อป้องกันสินค้าล้นตลาดในอนาคต
"ถ้าดูจากข้อมูลแล้ว เราอาจจะมีความเสี่ยง ที่จะเกิดปัญหา oversupply ในบาง segment ในบาง location และในบางระดับราคา" นายธีระชัย กล่าว
นายธีระชัย กล่าวว่า แม้ขณะนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทย ยังไม่เกิดปัญหาฟองสบู่แต่ก็ไม่ได้หมายความว่า จะไม่มีปัญหาดังกล่าวเกิดขึ้น เนื่องจากข้อมูลที่ได้รับจาก บริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ (BAM) พบว่า จำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในปีหน้ามีโอกาสเกิดภาวะล้นตลาด ประมาณ 20-25%
ขณะที่ ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ในปีนี้ยอดสร้างโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขาย มีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ที่ 7.0-7.5 หมื่นยูนิต จากเดิมเฉลี่ยอยู่ที่ 4-5 หมื่นยูนิตต่อปี นอกจากนี้ ข้อมูลยังชี้ว่า สัดส่วนการซื้อคอนโดมิเนียน เพื่ออยู่อาศัยจริงอยู่ที่ 60% ขณะที่ซื้อเพื่อการลงทุน 30% ส่วน 10% เป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร จากราคาที่คาดว่าจะสูงขึ้น
"จากข้อมูลที่มีทั้งหมด จะเห็นได้ว่าเรามีความเสี่ยงที่จะเจอภาวะล้นตลาดในบางกลุ่ม จึงอยากให้ทุกคนที่เกี่ยวข้อง ตระหนักและจัดการปัญหาที่เกิดขึ้น"เขากล่าว
นายธีระชัย กล่าวอีกว่า ในการประชุม กนส.วันนี้ จะมีการปรับหลักเกณฑ์สัดส่วนการให้สินเชื่อต่อราคาประเมิน ในกรณีที่ที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 3 ล้านบาท ให้ลดลงมาเพื่อป้องกันการเกิดปัญหาภาวะล้นตลาดในอนาคต
ทั้งนี้ เนื่องจากหากดูการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ในช่วงที่ผ่านมาพบว่าธนาคารพาณิชย์จะแข่งขันในการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์กันมาก โดยในช่วง 2 ปีนี้ สัดส่วนการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย คิดเป็น 30-40% ของสินเชื่อทั้งหมด ซึ่งในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ควรมีการคำนึงถึงอันดับเครดิตของบริษัทผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ด้วย
โดยในส่วนของก.ล.ต. จะสั่งการให้บริษัทจัดอันดับเครดิต เจาะลึกในการจัดเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ได้รับทราบข้อมูลว่าผู้ประกอบการตระหนักถึงความเสี่ยง ว่าจะเกิดภาวะล้นตลาดหรือไม่
***** ธปท.ยอมรับคอนโดฯล้นตลาด แต่ไม่ถึงขั้นฟองสบู่
นางอัจนา ไวความดี รองผู้ว่าการ ด้านเสถียรภาพการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) กล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมาเป็นเรื่องปกติที่จะมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เปิดโครงการก่อสร้างคอนโดมิเนียมพร้อมๆกัน ซึ่งก็อาจจะทำให้เกิดภาวะล้นตลาดในสินค้าบางกลุ่มได้ อย่างไรก็ตาม การเกิดภาวะฟองสบู่ จะเป็นอีกเรื่องหนึ่ง โดยจะต้องเป็นเรื่องของความต้องการที่ล้นจำนวนสินค้า (overdemand) ซึ่งเท่าที่ติดตามดูในขณะนี้ ยังไม่เห็นภาพของการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ ในลักษณะเดียวกับก่อนปี 2540 ซึ่งไทยเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์
สำหรับราคาบ้าน หรือ Housing Index เฉลี่ยในแต่ละปีก็ปรับขึ้นเล็กน้อย เพียงไม่กี่เปอร์เซ็น ซี่งลักษณะอย่างนี้ ยังไม่ใช่ภาวะฟองสบู่ โดยภาวะฟองสบู่จะต้องมีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และมาพร้อมกับการปล่อยสินเชื่อ ทั้งในส่วนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และลูกค้าที่ซื้อบ้าน ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
"oversupply ในบางประเภทก็ใช่ แต่ภาวะฟองสบู่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง ภาวะฟองสบู่ คือ overdemand...จะบอกว่า ณ วันนี้ ยังไม่เห็นสัญญาณ" นางอัจนา กล่าว
***** เอกชนไม่เชื่อเกิดฟองสบู่คอนโดฯ
นายชัยรัตน์ ธรรมพีร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พลีบิลท์ จำกัด (มหาชน) (PREB) เปิดเผยกับ eFinanceThai.com ว่า โดยส่วนตัวแล้ว ยังไม่เชื่อว่าประเทศไทยจะเกิดภาวะฟองสบู่คอนโดฯ เนื่องจากยังมีความต้องการของลูกค้าเพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนคอนโดฯ อีกพอสมควร แต่ลูกค้าอาจใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น ซึ่งทาง PREB ถือว่ามีจุดแข็งอยู่ตรงที่คอนโดฯ อยู่ในเขตเมือง และอยู่ตามแนวระบบขนส่งมวลชน ที่ยังเป็นที่ต้องการของลูกค้า
'ไม่เชื่อว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่ แม้ยังมีซัพพลายเยอะอยู่ เพราะเราสร้างคอนโดฯ 8 ชั้น ไม่สร้างคอนโดฯ สูง และก็เชื่อว่าคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้า อยู่ในเขตเมือง ยังขายได้อยู่' นายชัยรัตน์ กล่าว
***** "ศุภวุฒิ"เตือนระวังเกิดฟองสบู่ภาคอสังหาฯ-ตลาดหุ้น
ดร.ศุภวุฒิ สายเชื้อ กรรมการผู้จัดการสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน)(PHATRA) กล่าวว่า ปัจจัยเสี่ยงในปีหน้ายังเป็นเรื่องของเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสาเหตุเกิดจากสหรัฐฯมีการอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบรอบที่สอง หรือที่เรียกว่ามาตรการ QE2 ดังนั้นจะทำให้มีปริมาณเงินไหลจากสหรัฐฯมาลงทุนในภูมิภาคเอเชียมากขึ้น ซึ่งรวมถึงตลาดทุนไทยด้วย ดังนั้นจึงส่งผลให้ตลาดหุ้นไทยปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบัน P/E อยู่ที่ 15 เท่า อยู่ในระดับเดียวกับภูมิภาค ซึ่งถือว่าได้สะท้อนปัจจัยพื้นฐานของหุ้นไทยเต็มที่แล้ว รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นสถานการณ์ฟองสบู่จึงพร้อมเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อหากเงินบาทยังแข็งค่าต่อไปอีก
'ถ้าตลาดหุ้นไทยปรับตัวขึ้นไปอีกแบบไม่มีปัจจัยพื้นฐานรองรับก็น่ากลัวว่าอาจจะเกิดฟองสบู่ได้ แม้ว่าขณะนี้ยังไม่เห็นสัญญาณ ซึ่งความรู้สึกผมในจุดนี้ค่อนข้างเต็มแล้วกับการโตของตลาดหุ้น' ดร.ศุภวุฒิ กล่าว
สำหรับแนวโน้มค่าเงินบาทยังคงแข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่องถึงปีหน้า โดยมีสาเหตุหลักจากเงินทุนไหลเข้า ซึ่งเป็นผลมาจากการที่สหรัฐฯต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจภายในประเทศ โดยใช้การอัดฉีดเงินออกมาสู่ระบบ ดังนั้นจึงมีความจำเป็นที่ธปท.จะต้องออกมาตรการเพิ่มเติมมาเพื่อดูแลค่าเงินบาท เพราะในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมาเงินบาทแข็งค่าขึ้น 7% ซึ่งถือว่าเร็วมากเฉลี่ยเดือนละ 2% ทำให้ผู้ส่งออกได้รับผลกระทบมาก แม้ว่าการที่เงินทุนไหลเข้าจะเป็นเรื่องที่ดี แต่หากเข้ามามากเกินไปก็เป็นอันตรายต่อเศรษฐกิจ
ทั้งนี้เห็นด้วยกับแนวทางที่ธปท. จะดูแลเงินบาทเพิ่มเติม ซึ่งอาจเป็นไปได้ใน 3 แนวทางคือ 1. การออกกฏหมายใหม่เกี่ยวกับการเก็บภาษีซื้อขายตราสารหนี้และตราสารทุน ซึ่งเป็นการเลียนแบบประเทศบราซิล โดยบราซิลเก็บ 6% และ 2% ตามลำดับ 2. การปัดฝุ่นมาตรการกันสำรอง 30% ซึ่งอาจจะใช้การสำรองแค่ 10% และ 3. มาตรการแบบเฉพาะเจาะจง เช่นล่าสุดที่ธปท. มีจดหมายมาถึงบล.ภัทร ในเรื่องของการห้ามออกขายตั๋ว B/E ให้ต่างชาติ เป็นต้น
'แนวโน้มเงินบาทแข็งค่ายังจะมีต่อไปเรื่อยๆ ตราบใดที่สหรัฐฯยังคงยังพิมพ์เงินดอลลาร์ออกมาสู่ระบบ' ดร.ศุภวุฒิ กล่าว
***** PHATRA มองหุ้นไทยเสี่ยงเกินพื้นฐาน
ดร.จอน วงศ์สวรรค์ ผู้อำนวยการสายงานค้าหลักทรัพย์และสัญญาซื้อขายล่วงหน้า บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร กล่าวว่า คาดว่าผลการประชุมของธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ที่จะออกมาในคืนวันนี้เกี่ยวกับความชัดเจนของมาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณ (QE) รอบที่ 2 คาดว่าจะมีการประกาศวงเงินประมาณ 5 แสนล้านเหรียญฯ ซึ่งเป็นไปตามที่ได้มีการคาดการณ์ล่วงหน้าไว้ แต่ประเด็นสำคัญที่ยังต้องติดตามในอนาคตที่จะมีการประกาศใช้วงเงินรวมในปริมาณเท่าใด
นอกจากนี้ในช่วงสัปดาห์นี้ต่อจากเฟด ธนาคารกลางของอังกฤษก็จะมีการประกาศวงเงินในการดำเนินมาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณ (QE) รวมทั้งธนาคารกลางของญี่ปุ่นที่จะทำมาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณ โดยได้ประกาศวงเงินไปแล้วจำนวน 6 หมื่นล้านเหรียญฯ และธนาคารกลางยุโรป (ECB) ที่คาดว่าจะมีการดำเนินมาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณแต่ยังไม่ได้มีการประกาศวงเงิน
ทั้งนี้ประเมินว่าประเด็นดังกล่าวจะส่งผลให้ค่าเงินบาทเมื่อเทียบกับเงินดอลลาร์สหรัฐฯ ยังคงมีแนวโน้มแข็งค่าขึ้นต่อเนื่อง รวมทั้งเม็ดเงินดังกล่าวยังมีโอกาสที่จะไหลเข้ามาลงทุนในตลาดเกิดใหม่
นอกจากนี้ยังส่งผลใน 2 ประเด็นสำคัญ คือ 1. กรณีที่ประเทศใดให้ต่างชาติที่มีการดำเนินมาตรการ QE มีบทบาทในการเข้ามาลงทุนในประเทศจำนวนมาก ประเทศดังกล่าวก็จะได้รับผลกระทบมากในแง่การเปลี่ยนแปลงของราคาสินทรัพย์ ส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติมีการปรับพอร์ตการลงทุน 2. และหากกรณีที่ประเทศใดยอมให้เงินลงทุนไหลเข้าออก อย่างเสรี ก็จะส่งผลกระทบให้อัตราแลกเปลี่ยนของประเทศนั้นแข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐฯ
อย่างไรก็ดีประเมินว่าทางการยังคงมีความเป็นห่วงในประเด็นอัตราแลกเปลี่ยน และอาจมีการทยอยออกมาตรการในการดูแลค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นเพื่อลดผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับผู้ส่งออก แต่เชื่อว่ามาตรการที่จะออกมาจะไม่มีความรุนแรง
สำหรับตลาดหุ้นในระยะสั้นยังมีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ค่อนข้างสูงจากเม็ดเงินลงทุนต่างชาติที่มีโอกาสเข้ามาต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามอาจมีความเสี่ยงจากประเด็นที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อาจมีมาตรการในการควบคุมเงินทุนไหลเข้า (Capital Controls) ซึ่งอาจส่งผลให้ตลาดหุ้นปรับตัวลดลง
พร้อมทั้งมองว่าตลาดหุ้นในขณะนี้เริ่มมีความเสี่ยงและมีโอกาสที่จะเป็นตลาดที่มี Overvalue โดยค่า P/E ของตลาดหุ้นไทยปัจจุบันเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 15 เท่า ซึ่งถือว่าเป็นระดับราคาที่สูงเมื่อเทียบกับตลาดหุ้นในภูมิภาค โดยในอดีตที่ผ่านมาค่า P/E ตลาดหุ้นไทยอยู่ในระดับต่ำกว่าเมื่อเทียบกับตลาดหุ้นในภูมิภาค เนื่องจากก่อนหน้านี้มีประเด็นการเมืองที่กดดัน แต่ปัจจุบันมีเงินลงทุนจากต่างชาติที่ไหลเข้ามาลงทุนในตลาดเกิดใหม่ รวมถึงตลาดหุ้นไทย ซึ่งยังมองว่าประเด็นการเมืองในประเทศของไทยยังไม่ได้หมดลงไป
นายอภินันท์ เกลียวปฏินนท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์ภัทร เปิดเผยว่า บริษัทฯให้เป้าดัชนีตลาดหลักทรัพย์ไทยในสิ้นปีนี้ไว้ที่ 1,350 จุด โดยอยู่บนสมมติฐานที่ไม่มีกรณีปัญหาความรุนแรงทางการเมือง ผลกระทบจากอัตราแลกเปลี่ยน และปัญหาสถานการณ์น้ำท่วม สำหรับผลการประชุมของเฟดในคืนนี้ยังสามารถคาดเดาได้ยากว่าจะมีความชัดเจนและประกาศวงเงินในการดำเนินมาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณ (QE) ออกมาอย่างไร
อย่างไรก็ดีมองว่าตลาดหุ้นไทยในขณะนี้ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาและราคาค่อนข้างแพง แต่หากยังมีกระแสเงินลงทุนจากต่างชาติ (Fund Flow) เข้ามาต่อก็อาจจะส่งผลให้ตลาดหุ้นปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ต่อ ส่งผลให้ราคาสินทรัพย์ปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยในส่วนของกลยุทธ์การลงทุน แนะนำให้ทยอยลดการลงทุน
| จากคุณ |
:
สม293 
|
| เขียนเมื่อ |
:
3 พ.ย. 53 22:50:28
|
|
|
|
|
อสังหาเกิดไรขึ้นใครรู้บ้าง
