กองทุนอสังฯ
ถ้ามีสภาพคล่องสูง : แนะนำซื้อหลังจาก IPO
สภาพคล่องมากหรือน้อยดูจากจำนวนหุ้นที่เสนอขาย
ดูผู้ถือหุ้นว่ามีการกำหนด silent period สำหรับผู้ถือ
หุ้นไว้หรือไม่
แยกประเภทของ กองทุนอสังฯ ให้เข้าใจก่อน
Freehold (ฟรีโฮล์ด) หมายถึง การมีกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ในทรัพย์สิน ดังนั้น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แบบ Freehold จึงหมายถึง กองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยกองทุนรวมมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือพูดง่ายๆ ว่า หากพลิกดูหลังโฉนด จะระบุอย่างชัดเจนว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของอย่างชัดเจน ซึ่งจะมีสิทธิเต็มที่ในการจัดหาผลประโยชน์ในที่ดิน และทรัพย์สินที่อยู่บนที่ดิน ตราบใดที่ยังมีความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์นั้น
นอกจากนี้ ข้อดีอีกอย่างหนึ่งของการที่กองทุนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ มูลค่าของทรัพย์สินมีโอกาสที่จะปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาของที่ดินที่ส่วนใหญ่ จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต ซึ่งเป็นการปรับตัวตามอัตราเงินเฟ้อ ส่วนมูลค่าของอาคารและสิ่งปลูกสร้างนั้น แม้ว่าอาจจะเก่าหรือมีการเสื่อมสภาพไปบ้าง แต่หากกองทุนมีปรับปรุงและบำรุงรักษาอาคารอย่างสม่ำเสมอ โอกาสที่กองทุนจะรักษาอัตราการเช่าได้ดีต่อเนื่องนั้นก็ไม่ไกลเกินความจริง
ในอนาคตผู้จัดการกองทุนและผู้ถือหน่วยอาจเห็นโอกาสในช่วงเวลาที่เหมาะสมในการขายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม กองทุนรวมสามารถที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ออกจากกองทุนรวม เพื่อเลิกกองทุน และนำเงินที่ได้จากการขายเฉลี่ยคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน หรือหากกองทุนมีทรัพย์สินหลายชิ้น กองทุนก็อาจจะขายทรัพย์สินบางชิ้นออกจากกองทุน เพื่อขายทำกำไรแบ่งคืนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนก็ได้ด้วย ดังนั้น นอกจากผู้ถือหน่วยจะได้รับเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าแล้ว ผู้ถือหน่วยยังอาจได้รับกำไรส่วนต่าง (Capital gain) จากการขายทรัพย์สินในอนาคตอีกด้วย
Leasehold (ลีสโฮล์ด) หมายถึง สิทธิการเช่าในทรัพย์สิน ตามระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า ดังนั้น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แบบ Leasehold จึงหมายถึง กองทุนรวมที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยกองทุนรวมไม่มีกรรมสิทธิ์ในความเป็นเจ้าของของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุน แต่จะมีเพียงสิทธิในการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมเช่ามา ตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญาเช่าเท่านั้น หรือพูดง่ายๆ ก็คือ กองทุนไปเซ้งทรัพย์สินมานั่นเอง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งเป็นระยะเวลาที่นานพอที่กองทุนจะสามารถหาผลประโยชน์ในทรัพย์สินชิ้นนั้นๆ ได้ให้คุ้มกับค่าเซ้งมา เช่น 15 ปี 20 ปี หรือ 30 ปี หรือนานกว่านั้น
ทั้งนี้ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หรือมูลค่าสิทธิการเช่าก็จะทยอยลดลงตามระยะเวลาหาประโยชน์ของสัญญาเช่าที่เหลือน้อยลง จนกระทั่งเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง กองทุนมีหน้าที่ในการส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้กับผู้เช่า ซึ่งหมายถึง มูลค่าสิทธิการเช่าซึ่งเป็นทรัพย์สินของกองทุนรวมจะเหลือเท่ากับศูนย์ ดังนั้น ในช่วงระหว่างเวลาที่กองทุนรวมยังคงถือสิทธิการเช่าอยู่นั้น ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลจากการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมเช่ามาและมีต้นทุนแฝงอยู่ในผลตอบแทนที่รับมา ซึ่งโดยหลักการแล้วในประเภททรัพย์สินเดียวกัน
การลงทุนในแบบสิทธิการเช่า (Leasehold) นั้น ผู้ลงทุนย่อมคาดหวังที่จะได้รับอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงทุนในแบบเป็นกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ (Freehold) สำหรับในส่วนของเงินลงทุนนั้น ผู้ลงทุนอาจจะได้รับเงินทุนคืน จากการลดทุนจากกองทุนรวมในกรณีกองทุนรวมมีสภาพคล่องส่วนเกินจากการที่มูลค่าสิทธิการเช่าลดลง ทั้งนี้ เงินที่ผู้ลงทุนได้รับทั้งในส่วนของเงินปันผล และส่วนคืนทุนที่ทยอยได้รับนั้นเมื่อรวมกันแล้ว จะต้องให้ผลตอบแทนที่ดีเมื่อเทียบกับเงินลงทุนครั้งแรกนั่นเอง
แนวโน้ม : Leasehold มีค่าลดลงตามสัญญาที่เหลือ แต่ก็มีโอกาสเพิ่มสวน
ก็สามารถเกิดขึ้นได้เช่นกัน ตามแนวโน้มการเติบโตในธุรกิจนั้นๆ
ส่วนต้องมองยาวๆ โอกาสกำไร
หรือ
กำไร หรือ 
ขาดทุนสูงกว่า Leasehold
โดยธรรมชาติ แบบสัญญาเช่า ราคามักไม่สูงกว่า IPO
แนะนำถ้าเป็นสัญญาเช่าให้ซื้อในกระดาน รอสักระยะรับรอง
ได้ราคาต่ำกว่า IPO แน่นอน (ยกเว้นเป็นกองทุนที่ดี คนถือยาว)
จะรบกวนถามผู้รู้ค่ะ จะจองซื้อกองทุนรวมของดุสิตธานี ค่ะ พอจะหวังกำไรได้ไม๊ค่ะ
