ความคิดเห็นที่ 1 ต่อด้วย ... กองทุนที่กำลังเป็นข่าวพูดคุยกันบ่อยๆในห้องสินธร (รวมถึงตัวผมด้วย ซึ่งไม่ปลื้มกับเงื่อนไข ต่างๆโดยเฉพาะ สาขาที่นำเข้ามา) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ เทสโก้ โลตัส รีเทล โกรท (TLGF) ในปี 2555 ซึ่งรอบระยะเวลาบัญชีสิ้นสุดเดือน ก.พ. 2556 กองทุนจะมีรายได้รวม 1,592 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 1,196 ล้านบาท โดยจะนำมาจ่ายปันผลให้นักลงทุนทั้ง 100% ทำให้คาดว่า ในปีแรกกองทุนจะให้ผลตอบแทนแก่นักลงทุนได้ประมาณ 6.5-7% “โครงสร้างรายได้ของกองทุน 31% พบว่า... มาจากการเช่าพื้นที่ของเทสโก้โลตัส และสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้ 10% ทุก 3 ปี ส่วนที่เหลือเป็นผู้เช่าระยะยาวจ่ายค่าเช่าคงที่มี 36% ผู้เช่าระยะยาวที่มีค่าเช่าแปรผันตามยอดขาย 19% และอีก 12% มาจากผู้เช่าชั่วคราว ซึ่งรายได้ของกองทุนมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี” จำนวนหน่วยลงทุน *** หน่วยลงทุนที่เสนอขายมีจำนวน 1,770 ล้านหน่วย โดยจะจัดสรรให้เทสโก้โลตัส สัดส่วน 25% และส่วนที่เหลือจัดสรรให้นักลงทุนทั่วไปและนักลงทุนสถาบัน โดยคิดเป็นมูลค่าหน่วยลงทุนประมาณ 1.28 – 1.38 หมื่นล้านบาท จากมูลค่ารวมประมาณ 1.7 - 1.8 หมื่นล้านบาท ราคา IPO ไม่มีราคาพิเศษสำหรับพนักงาน และเจ้าหน้าที่  ดังนั้นถ้ามีความประสงค์ที่จะซื้อก็ซื้อในราคาเท่ากับผู้ลงทุนรายย่อย จากคุณ : superman2007 เขียนเมื่อ : 25 ก.พ. 55 18:18:23

ความคิดเห็นที่ 2 ref : Internet การพิจารณาลงทุนในกองทุนอสังฯ เปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนตลอดโครงการ 1) Samui Airport Property Fund (SPF) สิทธิการเช่าสิ้นสุดเดือนพฤศจิกายน 2579 2) Ticon Property Fund (TFUND) เป็น Freehold ไม่มีระยะเวลาสิ้นสุดโครงการ 3) Future Park Property Fund (FUTUREPF) สิทธิการเช่าสิ้นสุดเดือนธันวาคม 2569 4) Quality House Property Fund (QHPF) ประกอบด้วยสิทธิการเช่า 3 แห่งคือ Q House Lumpini ซึ่งมีพื้นที่เช่าเป็นสัดส่วน 66% ของ QHPF ทั้งหมด สิทธิการเช่าสิ้นสุดเดือนธันวาคม 2578 Q House Ploenchit ซึ่งมีพื้นที่เช่าเป็นสัดส่วน 10% ของ QHPF ทั้งหมด สิทธิการเช่าสิ้นสุดเดือนธันวาคม 2579 Waveplace ซึ่งมีพื้นที่เช่าเป็นสัดส่วน 24% ของ QHPF ทั้งหมด สิทธิการเช่าสิ้นสุดเดือนตุลาคม 2573 5) Central Pattana Retail Growth Fund (CPNRF) ประกอบด้วยสิทธิการเช่า 3 แห่งคือ Central Pinklao ซึ่งมีพื้นที่เช่าเป็นสัดส่วน 58% ของ CPNRF ทั้งหมด สิทธิการเช่าสิ้นสุดเดือนธันวาคม 2567 Central Rama II ซึ่งมีพื้นที่เช่าเป็นสัดส่วน 29% ของ CPNRF ทั้งหมด สิทธิการเช่าสิ้นสุดเดือนสิงหาคม 2568 Central Rama III ซึ่งมีพื้นที่เช่าเป็นสัดส่วน 13% ของ CPNRF ทั้งหมด สิทธิการเช่าสิ้นสุดเดือนสิงหาคม 2578 จากตารางมีข้อสังเกตุที่น่าสนใจ ดังนี้ SPF ให้ผลตอบแทนสูงสุด เนื่องจากมีกระแสเงินสดสูง ในขณะืที่ TFUND ซึ่งจ่ายปันผลรายปีค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับ PFund อื่น ๆ กลับให้อัตราผลตอบแทนสูงกว่า PFund หลายตัว เนื่องจาก TFUND ได้พลังเสริมจากกระแสเงินสดแบบไม่สิ้นสุดระยะเวลา CPNRF ให้ผลตอบแทนค่อนข้างต่ำ เนื่องจาก Central PinKlao ซึ่งมีพื้นที่เช่าเป็นสัดส่วนสูง มีอายุสิทธิการเช่าคงเหลืออีกเพียง 15 ปี อย่างไรก็ดี อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการคำนวณ IRR และ Implied IRR จะพิจารณากระแสเงินสดทั้งหมดจนสิ้นสุดโครงการ ซึ่งชี้ว่า SPF และ QHPF เป็น PFund ที่น่าสนใจ แต่หากมองระยะเวลาในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า ซึ่งยังคงเหลือระยะเวลาของสิทธิการเช่าอีกมาก พบว่า FUTUREPF ซึ่งให้อัตราเงินปันผลจ่ายเมื่อเทียบกับราคาตลาดในปัจจุบันค่อนข้างสูง ก็มีความน่าสนใจไม่น้อยเช่นกัน จากคุณ : superman2007 เขียนเมื่อ : 25 ก.พ. 55 18:21:34

ความคิดเห็นที่ 3 ref : internet การคำนวณมูลค่าพื้นฐานการลงทุนใน PFund ประเภท Leasehold ซึ่งอายุคงเหลือของสิทธิการเช่าจะลดลงเรื่อย ๆ จนเหลือศูนย์ จะมีมูลค่าพื้นฐานเปลี่ยนไปตามระยะเวลา หรือแม้แต่ประเภท Freehold ซึ่งไม่มีการสิ้นอายุ ก็อาจมีมูลค่าพื้นฐานต่างกันไปในแต่ละช่วงเวลาได้เช่นกัน (ซึ่งขึ้นอยู่กับมุมมองความเสี่ยงของนักลงทุน) ดังนั้น การเข้าใจมูลค่าพื้นฐานของ PFund ที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดอายุโครงการ จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนใน PFund มีประสิทธิภาพมากขึ้น เนื่องจากสามารถเลือกซื้อ PFund ที่มีราคาตลาดต่ำกว่ามูลค่าพื้นฐาน และ สามารถพิจารณาขาย PFund ที่มีราคาตลาดสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานได้ โดยอยู่บนความเชื่อที่ว่า ในระยะยาวแล้วราคาตลาดมีแนวโน้มจะปรับตัวเข้าหามูลค่าพื้นฐานได้ ในการคำนวณมูลค่าพื้นฐานของ PFund จะใช้้ข้อมูลนำเข้า 2 ส่วน ได้แก่  1) ปริมาณเงินปันผลจ่ายในช่วงที่ผ่านมา เพื่อใช้เป็นพื้นฐานคำนวณต่อยอดไปในอนาคต และ 2) ระยะเวลาสิ้นสุดของสิทธิการเช่า ซึ่งมูลค่าพื้นฐานในที่ี้นี้ก็คือ Net Present Value ของแต่ละปีไปจนสิ้นสุดโครงการ โดยใช้ Internal Rate of Return (IRR) ซึ่งคำนวณได้จากแนวทางในบทความตอนที่ 1 เป็นอัตราคิดลด (IRR โดยทั่วไปแล้วพอจะอธิบายส่วนชดเชยความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องการจาก PFund ได้ – เสี่ยงมาก ราคาต่ำ ให้ IRR สูง, เสี่ยงน้อย ราคาสูง ให้ IRR ต่ำ) การคำนวณมูลค่าพื้นฐาน ณ สิ้นปี 2552 ของ PFund ที่สิทธิการเช่าจะสิ้นสุดในปี 2579 ก็จะใช้กระแสเงินสดปี 2553 ถึง 2579 มาคำนวณ และเมื่อจะคำนวณมุลค่าพื้นฐาน ณ สิ้นปี 2553 ของ PFund ตัวเดียวกัน ก็จะตัดกระแสเงินสดในปี 2553 ออกไป เหลือใช้เพียงกระแสเงินสดในปี 2554 ถึง 2579 ในการคำนวณ ซึ่งผลลัพธ์จากการคำนวณดังกล่าวก็จะได้กราฟมูลค่าที่เหมาะสมของ PFund ณ แต่ละสิ้นปี จนกระทั่งจบโครงการ ณ อัตราคิดลด และ อัตราการเติบโตของเงินปันผล ที่ต่างกัน ในที่นี้จะขอยกตัวอย่างกราฟมูลค่าพื้นฐานของ PFund ขนาดใหญ่ 4 ตัว ได้แก่ SPF, QHPF, FUTUREPF และ CPNRF ใน 3 กรณี ดังนี้ 1) เงินปันผลไม่เติบโต (0%) ณ อัตราคิดลดที่ IRR  ปกติ [โดยคำนวณค่า IRR จากวิธีในตอนที่ 1 ในกรณีที่เงินปันผลเติบโต 2%]   2) เงินปันผลเติบโต 2% ณ อัตราคิดลดที่ IRR ปกติ และ 3) เงินปันผลเติบโต 2% ณ อัตราคิดลดที่ IRR+1%  ซึ่ง แกนตั้ง จะแสดงมูลค่าพื้นฐาน ณ ปลายปี และ แกนนอน จะแสดงปี 25[##]  โดยที่ DR = Discount Rate หรือ อัตราคิดลด และ G = Dividend Growth Rate หรือ อัตราการเติบโตของเงินปันผล จากคุณ : superman2007 เขียนเมื่อ : 25 ก.พ. 55 18:24:22

ความคิดเห็นที่ 4 ref : Internet การบันทึกด้อยค่าของกองทุนสิทธิการเช่า มูลค่าพื้นฐานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PFund) โดยเฉพาะประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) ซึ่งจะทยอยลดลงจนเหลือศูนย์ตามอายุสิทธิการเช่าที่คงเหลือน้อยลง  ผลกระทบจากข้อเท็จจริงดังกล่าวที่นักลงทุนใน PFund ประเภท Leasehold ต้องเผชิญก็คือ หากลงทุนไปจนจบอายุของสิทธิการเช่า เงินลงทุนที่ท่านซื้อมาในวันแรก ไม่ว่าจะกี่บาท  ในวันสุดท้ายก็จะหายไปทั้งจำนวน เช่น ซื้อ FUTUREPF มาวันนี้ (21 มกราคม 2553) ในราคา 9.90 บาท จำนวน 100,000 หน่วย เป็นเงิน 990,000 บาท โดยบันทึกในบัญชีไว้ว่ามีต้นทุน 9.90 บาทคงที่ไปตลอดอายุของสิทธิการเช่าจนกระทั่งวันที่ 31 ธันวาคม 2569 ซึ่งสิทธิการเช่าสิ้นสุดลง เงินลงทุนนั้นก็เสื่อมค่าลงจนกลายเป็นศูนย์   หมายความว่า สินทรัพย์ของท่านจะหายไปทันที 990,000 บาท (ขาดทุน 990,000 บาท) ถึงแม้จะมีเงินปันผลในปี 2569 เข้ามาช่วย สมมติ 2 บาท/หน่วย หรือ 200,00 บาท ท่านก็ยังจะขาดทุนสุทธิ 790,000 บาท อยู่ดี ในเวลาชั่วข้ามคืน ปัญหานี้สามารถบรรเทาได้โดยการทยอยบันทึกด้อยค่าอย่างสม่ำเสมอตลอดระยะ เวลาที่ลงทุน ซึ่งจะทำให้นักลงทุนสามารถปรับมูลค่าเงินลงทุนให้สอดคล้องกับแนวโ้น้มจริง ได้อย่างราบรื่น ในขั้นตอนการปฏิบัติ เมื่อท่านนักลงทุนได้รับกระแสเงินสดมาจาก PFund ประเภท Leasehold  จะต้องแยกบันทึกเป็น 2 ส่วน คือ 1) เงินปันผล ซึ่งจะบันทึกเป็นรายได้ และ 2) การบันทึกด้อยค่า ซึ่งจะนำไปหักออกจากต้นทุนที่ท่านซื้อมาแต่เดิม ยกตัวอย่างว่าซื้อ FUTUREPF มา 10.00 บาท ในปีแรกได้กระแสเงินสดตลอดปีเป็นเงิน 1.00 บาท เมื่อถึุงสิ้นปี ท่านอาจจะบันทึกกระแสเงินสด 1 บาทนั้น แยกเป็นรายได้เงินปันผล 0.80 บาท และ การบันทึกด้อยค่า 0.20 บาท  เมื่อขึ้นปีใหม่ ต้นทุน FUTUREPF ของท่านจะลดลงไป 0.20 บาท คงเหลือ 9.80 บาท แต่เนื่องจากในปัจจุบันยังไม่มี PFund ตัวใดที่ระบุกระแสเงินสดอย่างชัดเจนว่าเป็นเงินปันผล และ เงินต้นรับคืน (การด้อยค่า) จำนวนอย่างละเท่าใด จึงขอเสนอแนวทางการบันทึกด้อยค่า 3 แบบ คือ 1) จำนวนเท่ากันทุกงวด 2) สัดส่วนต่อกระแสเงินสดที่ได้รับเท่ากันทุกงวด และ 3) อัตราผลตอบแทนเงินปันผลใกล้เคียงกันทุกงวด ซึ่งแต่ละวิธีจะัส่งผลให้อัตราผลตอบแทนรายปีแตกต่างกันไป แต่ไม่ทำให้ผลตลอดแทนตลอดโครงการเปลี่ยนไปแต่ อย่างใดนะครับ (เพราะไม่ว่าจะเป็นเงินต้นหรือเงินปันผล ก็รวมกันเป็นกระแสเงินสดจากการลงทุนทั้งสิ้น) โดยสมมติว่าลงทุนใน FUTUREPF ณ สิ้นปี 2549 ที่ต้นทุน 10 บาท เท่ากับราคา IPO และคาดการณ์ว่ากระแสเงินสดจะเติบโตปีละ 5% จากคุณ : superman2007 เขียนเมื่อ : 25 ก.พ. 55 18:26:56

ความคิดเห็นที่ 5 การลงทุนมีความเสี่ยงเสมอ PFund โดยเฉพาะประเภทที่มีทรัพย์สินเป็นสิทธิการเช่า หรือที่เรียกว่า Leasehold (ซึ่งมีอายุสิทธิที่จำกัด และมูลค่ามีแนวโน้มลดน้อยลงตามระยะเวลาของ Leasehold ที่เหลืออยู่) ต้องเสนอเรื่องให้ผู้ลงทุนพิจารณาอนุมัติให้ผู้จัดการกองทุน PFund สามารถทำการลดทุนได้ตามวิจารณญานของผู้จัดการ PFund ที่ผ่านมามี PFund ประเภท Leasehold รายหนึ่งได้ประกาศลดทุนแล้ว (นับเป็นรายแรกของวงการ) จากคุณ : superman2007 เขียนเมื่อ : 25 ก.พ. 55 18:29:06

ความคิดเห็นที่ 6   review จากคุณ : superman2007 เขียนเมื่อ : 25 ก.พ. 55 18:32:43

ความคิดเห็นที่ 7 หุ้นบริษัท วันนี้ 1 บาท โตขึ้นๆ อาจเป็น 5 บาท พอเจอวิกฤตอะไรสักอย่าง อาจลดเหลือสัก 3 บาท (ก็ยังกำไร เพราะทุน 1 บาท) หุ้นบริหารพื้นที่ อสังหา 1 บาท ยึกๆ ยักๆ อย่างนั้น ขึ้นไปไม่ไกล เพราะคำนึงถึงปันผลที่จ่าย (ที่ไม่ได้ขยาย เพราะถ้ามีพื้นที่ใหม่ ก็ออกตัวใหม่) ให้ขึ้นไปสัก 1.25 บาท  พอเจอวิกฤต อะไรสักอย่าง อาจเหลือ 0.75 บาท ขาดทุน !!!! ------------------ ก็ขึ้นอยู่กับแนวของผู้เล่นน่ะครับ ว่า ชอบพวกกองอสังหานี้หรือเปล่า เทียบกับเวลาเป็นปีๆ ที่เสียไป กว่าจะได้ 8-9%   เพราะไม่มีการเติบโต ปล. ไม่ได้อยากขัด จขกท. นะครับ แค่อยากแชร์อีกมุมหนึ่ง จากคุณ : if you know เขียนเมื่อ : 25 ก.พ. 55 18:33:32

ความคิดเห็นที่ 8 ราคาประเมินแต่ละสาขา *ซื้อแล้วไ้ด้อะไรมาบ้าง - มูลค่า - ทำเล - อื่นๆ จากคุณ : superman2007 เขียนเมื่อ : 25 ก.พ. 55 18:35:10

ความคิดเห็นที่ 9 ( ออกตัวก่อน ผมรอซื้อในกระดานเหมือนกัน รอ 80% ขอที่ต้องการลงทุน) * เดี่ยวจะเข้าใจผิดว่าผมเชียร์ให้ซื้อ เงินของคุณ เอง   งั้นขอจบกระทู้เพียงแค่นี้ก่อนล่ะกันครับ ^___^ จากคุณ : superman2007 เขียนเมื่อ : 25 ก.พ. 55 18:38:13

ความคิดเห็นที่ 10 รอกองทุนฯตัวนี้เข้ามาตลาดก่อน แล้วค่อยมาว่ากันครับ ^___^ ผมคงรอซื้อในกระดานเหมือนกัน แต่ทำการบ้านก่อน เข้ามาโพสแค่อยากบอกเล่าให้ฟังเท่านั้นเอง จากคุณ : superman2007 เขียนเมื่อ : 25 ก.พ. 55 18:40:15

ความคิดเห็นที่ 11 TGLPF ส่วนตัวมองว่าเป็น กองทุนที่น่าสนใจมากกองทุนหนึ่ง เนื่องจากความมั่นคงของรายได้ส่วนหนึ่งแล้ว ก็ชอบที่กองทุนเข้าไปมี กรรมสิทธิ์ในที่ดินจริงๆ(บางส่วน) แต่หลังจากอ่านหนังสือชี้ชวนแล้ว พบว่า ช่วงราคาค่อนข้างแพงมาก  เมื่อเทียบกับผลตอบแทน ในนั้นบอกผลตอบแทน 6.6% เมื่อเทียบกับราคาขายกองทุน 10.1 โดยกองทุนจ่ายปันผล 100% และมีการคืนเงินสดส่วนเกินบางส่วน ข้อสังเกต -ช่วงราคา ยังคงสูงถึง 9.6-10.4 ดังนั้นผลตอบแทนอาจจะน้อย/มาก กว่านี้ก็ได้ -การจ่ายปันผลตามนโยบาย จ่ายไม่น้อยกว่าร้อยละ 90   -เทสโก้โลตัส เป็นผุ้เช่าหลัก และทำสัญญาระยะยาว 10ปี โดยจะต่อสัญญาออกไปได้อีก2ช่วง ช่วงละ 10ปี  โดย 3ปี ขึ้นค่าเช่าได้แค่ 10% -ถ้าปีแรกไม่มีการคืนเงินสดส่วนเกิน  ผลตอบแทนจะน้อยกว่านี้ ถ้าจำไม่ผิดอยู่ที่ 5.8-6% -พื้นที่เช่าโดยเฉลี่ย 99%กว่า ดังนั้นการเติบโดของกำไร จึงมาจาก  การขึ้นค่าเช่าและการบริหารต้นทุน ส่วนตัวถ้าราคาเกิน 10บาท คงไม่สนใจครับ แต่ถ้าต่ำกว่านี้ก็ น่าคิดเหมือนกัน สรุป ไม่จอง IPO แต่รอ บนกระดาน ที่ราคาต่ำกว่า 10 บาท แก้ไขเมื่อ 25 ก.พ. 55 19:35:12 แก้ไขเมื่อ 25 ก.พ. 55 19:33:35 จากคุณ : JayJekKen เขียนเมื่อ : 25 ก.พ. 55 19:32:21

ความคิดเห็นที่ 12 มาอ่าน จากคุณ : PICCANINNY'S DAD เขียนเมื่อ : 27 ก.พ. 55 17:38:15

ความคิดเห็นที่ 13 สอบถามครับ  ผมเองก็รอราคาบนกระดานหลัง 19 มี ค เหมือนกัน  ราคามันจะต่ำกว่า IPO นี่มันจะเป็นไปได้หรือครับ? เพราะว่าคนที่เขามีหน่วยลงทุนเขาจะเอาออกมาขายต่ำกว่า IPO ได้ด้วยสาเหตุอะไรครับ?? แค่ถามเป็นความรู้ จากคุณ : vee_kk เขียนเมื่อ : 29 ก.พ. 55 13:31:25