รายงานพิเศษ.....WHA (ยาวหน่อยนึง)

(8พ.ย.) เป็นวันแรกของ  บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)(WHA) ที่เข้ามาซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ โดยเป็นก้าวที่ไม่ธรรมดา  ด้วยความพิเศษ  ความโดดเด่น ความพิศวง  หุ้นWHA ใช้บริการ 2  แบงก์ 2 หลักทรัพย์   คือ บล.กสิกรไทย,บล.ไทยพาณิชย์  ซึ่งเป็นปรากฎการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นบ่อยครั้งนัก  ยิ่งเป็นหุ้นมาร์เก็ตแคปขนาด 6,757.50 ล้านบาท   ราคาไอพีโอหุ้นละ 13.25 บาท   จำนวนหุ้นเสนอขาย รวม 129.40 ล้านหุ้น...ที่มาของราคาจอง เกิดจากความต้องการจองซื้อหุ้นของนักลงทุนสถาบันที่ทะลักเข้ามามาก จนทำให้อันเดอร์ไรท์ เสนอให้ผู้บริหารWHA ให้ส่วนลดแก่ผู้ลงทุน 5% ก็พอ แต่ผู้บริหารWHA ขอแจกส่วนลดให้นักลงทุนมากกว่า 10%
                  ทั้งนี้ IPO 13.25 บาท/หุ้น  หากพิจารณาจากกำไรสุทธิต่อหุ้น ซึ่งเท่ากับ 0.43 บาทต่อหุ้นคำนวณจากผลการดำเนินงานของบริษัทฯ ในช่วง 12 เดือนย้อนหลัง (1 ก.ค. 2554 - 30 มิ.ย. 2555)และจำนวนหุ้นภายหลังการเสนอขายหุ้นสามัญต่อประชาชนทั้งหมด 510 ล้านหุ้น (Fully Diluted) คิดเป็น P/E เท่ากับ 30.81 เท่า....แต่สำหรับอนาคตของWHA ต้องขอบอกว่า เป็นของเย็น อนาคตไกล ยิงยาวไกลถึงปี2558 ประตูประชาคมเศรษฐกิจอาเชียนหรือAEC เปิดกว้างเชื่อมโยงหลายประเทศ  ฟากฐานทุนนอก ได้วางแผนใช้ประเทศไทยเป็นยุทธศาสตร์ Logistic  ปัจจุบัน ลูกค้าที่มาใช้บริการมีทั้งยักษ์ใหญ่ระดับโลกและไทย อาทิ  บจก.ไพรมัส อินเตอร์ เนชั่นแนล กรุงเทพ,บจก.คาโอ (ประเทศไทย),บจก.จอห์นสัน แอนด์ จอห์นสัน (ประเทศไทย),บจก.ยูนิลีเวอร์,บจก.มาสด้า เซลส์,บจก.เซ็นทรัล รีเทล คอร์ปอเรชั่น ,บจก.เอ.พี.แอล.โลจิสติกฯ,บจก.คูเน่ห์ พลัสนาเกมิ....
                     ความไม่ธรรมดาครั้งนี้ เกิดจากฝีมือการทำงาน รวมทั้ง วิสัยทันศ์ของ 2 ผู้บริหารมืออาชีพ  คือ คุณสมยศ อนันตปะยูร และ คุณจรีพร อนันตประยูร  เรียกว่า สร้างและปั้น WHA มากับมือตนเอง......

                   จุด กำเนิด........บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ("บริษัทฯ") หรือWHA  Coration") ก่อตั้งขึ้นเป็นบริษัทจำกัด เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2550 ด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มต้น 170 ล้านบาท (ทุนชำระแล้ว 170 ล้านบาท) โดยคุณ สมยศ อนันตประยูร และ คุณจรีพร อนันตประยูร ("กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่")  โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อประกอบธุรกิจพัฒนาและให้บรการเช่าโครงการฯ คุณภาพที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละราย (Buil-to-Suit) และ Warehouse Farm ซึ่งเป็นโครงการที่มีส่วนผสมของโครงการประเภท Built-to-Suit และ โครงการสร้างแบบสำเร็จรูป (Ready-Boilt) มาตรฐานสูงที่พัฒนาขึ้นมาเพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มมากขึ้นของทั้ง กลุ่มลูกค้าในปัจจุบันและเพื่อขยายฐานลูกค้ารายใหม่
                  ก่อนหน้าที่จะ จัดตั้งบริษัทฯ กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่และกลุ่มคุณจิตร อนันตประยูรได้ริเริ่มการทำธุรกิจการพัฒนาโครงการฯ แนวทางใหม่ที่แตกต่างจากผู้พัฒนาคลังสินค้ารุ่นก่อนที่จะเน้นการพัฒนาคลัง สินค้าขนาดเล็กและไม่ต้องการเทคโนโลยีการออกแบบก่อสร้างที่ซับซ้อน เพื่อมุ่งเน้นการตอบสนองความต้องการที่เฉพาะเจาะจงของลูกค้า โดยได้ร่วมกันจัดตั้งบริษัท ดับบลิวเอขเอ อะไลแอนซ์ จำกัด เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2546 ด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มต้น 180 ลานบาท (ทุนชำระแล้ว 1 ล้านบาท และชำระแล้วเต็มจำนวน 180 ล้านบาทในปี 2547 ) เพื่อเริ่มลงทุนก่อสร้างโครงการศูนย์กระจายสินค้าสำหรับสินค้ากลุ่ม อุปโภค-บริโภค ขนาด 52,913.3 ตารางเม2ตร บนถนนบางนา-ตราด กม.20 เป็นโครงการแรกตามแนวความคิดการทำธุรกิจที่มุ่งเน้นความเข้าใจและการตอบสนอง ความต้องการที่เฉพาะเจาะจงของลูกค้า ต่อมาในปี 2550 บริษัท ดับบลิวเอชเอ อะไลแอนซ์ จำกัดได้จดทะเบียนเพิ่มทุนเป็น 260 ล้านบาท และได้ขายหุ้นเพิ่มทุนในสัดส่วนร้อยละ 25.0 ให้แก่ บริษัท ซีดับบลิวที ดิสตริบิวชั่น จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทโลจิสติกส์ที่จดทะเบียนในประเทศสิงคโปร์ และได้เปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท ดับบลิวเอชเอ ซีดับบลิวที อะไลแอนซ์ จำกัด
                 นอกจากนี้เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2546 กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่และกลุ่มคุณจิตร อนันตประยูรได้ร่วมกันจัดตั้ง บริษัทแวร์เฮาส์ เอเซีย อะไลอันซ์ จำกัด เป็นบริษัทที่สองด้วยทุนจดทะเบียน 310 ล้านบาท (ทุนชำระแล้ว 310 ล้านบาท) เพื่อลงทุนก่อสร้างศูนย์กระจายสินค้าปรับอากาศขนาดใหญ่ภายใต้ชื่อโครงการ "ดับบลิวเอชเอ โกลแมคดิสทริบิวชั่น เซ็นเตอร์ " ซึ่งเป็นคลังสินค้าปรับอากาศระดับมาตรฐานที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทย และอาเซียนให้แก่ผู้ประกอบการกระจายสินค้าและโลจิสติกส์ในหมวดสินค้ากลุ่มยา และเวชภัณพ์ที่ต้องการคลังสินค้าที่มีมาตรฐานระดับสูงเพื่อใช้ในการเก็บ รักษาสินค้าเวชภัณฑ์ ต่อมาภายหลังบริษัทย่อยของกลุ่มโกลแมคเบอร์แฮด (GLOMAC BERHAD) ซึ่งเป็นกลุ่มบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลัก ทรัพย์ของประเทศมาเลเซียได้เข้ามาซื้อหุ้นร้อยละ 49.0 จากกลุ่มผู้ถือหุ้นเดิม )กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่และกลุ่มคุณจิตร อนันตประยูร) และได้เปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท ดับบลิวเอชเอ โกลแมค อะไลแอนซ์ จำกัด
              เมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2553 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม แฟคทอรี่แอนด์แวร์เฮ้าส์ฟันด์ ได้รับการจัดตั้งขึ้น โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อลงทุนในทรัพย์สินของบริษัทฯ ซึ่งประกอบด้วย ดครงการอาคารคลังสินค้า 2 โครงการ และ โครงการอาคารโรงงาน 1 โครงการ ขนาดพื้นที่รวม 39,808.8 ตารางเมตร มูลค่าประมาณ 1,283 ล้านบาท ต่อมาเมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ ปี 2555 กองทุนรวมฯได้เพิ่มทุนจำนวน ประมาณ 1,827 ล้านบาท เพื่อซื้อทรัพย์สินและรับโอนสิทธิการเช่าโครงการอาคารคลังสินค้า 3 โครงการและโครงการอาคารโรงงาน 1 โครงการ ขนาดรวม 107,277.4 ตารางเมตร จากบริษัทฯ และบริษัทดับบลิวเอชเอ อะไลแอนซ์ จำกัด และผู้ถือหุ้นหน่วยลงทุนได้มีมติเพื่อเปลี่ยนชื่อกองทุนจาก "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยมแฟคทอรี่แอนด์แวร์เฮ้าส์ฟันด์" ไปเป็น "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิธิการเช่า ดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยมแฟคทอรี่แอนด์แวร์เฮ้าส์ ฟันด์ " ("กองทุนรวมฯ") โดยบริษัทฯได้รับแต่งตั้งให้เข้ามาเป็นผู้บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้ แก่กองทุนรวมฯ มาโดยตลอดนับตั้งแต่กองทุนรวมฯ ได้รับการจัดตั้ง
               ตลอดระยะเวลากว่า 10 ปีที่ผ่านมากลุ่มบริษัทฯ ได้รับการยอมรับเป็นอย่างดีจากลูกค้าระดับบริษัทข้ามชาติ ในเรื่องของคุณภาพของโครงการและการให้บริการที่เป็นไปตามมาตรฐานสากลรวมถึง ความสามารถในการส่งมอบโครงการให้แก่ลูกค้าได้ตรงตามเวลาทุกโครงการ จึงทำให้กลุ่มบริษัทฯ มีชื่อเสียง และได้รับความไว้วางใจอย่างสูงสุดจากลูกค้า ดังจะเห็นได้จากอัตราการเช่าร้อยละ 100.0 ของพื้นที่เช่าประเภท Built-to-Suit ทั้งหมด และมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องของพื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการของกลุ่ม บริษัทฯ ซึ่งรวมพื้นที่ของกองทุนรวมฯ โดยมีอัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยต่อปี (CAGR) สูงถึงร้อยละ 29.9 ในระหว่างช่วงปี 2549 ถึงสิ้นไตรมาส 2 ปี 2555 ซึ่งนับรวมพื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการของกลุ่มบริษัทฯ ณ ไตรมาส 2 ปี 2555 รวมกว่า 426,898.4 ตารางเมตร
                 กลุ่มบริษัทฯ มีความมุ่งมั่นที่จะเป็นบริษัทชั้นนำของประเทศไทยในฐานะพัฒนาโครงการฯ ระดับพรีเมียม แบบ Built-to-Suit ควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงการแบบ Warehouse Farm (เพื่อให้บริการทั้งในรูปแบบ  Built-to-Suit เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าหลักบางกลุ่ม ที่มีลักษณะเฉพาะเช่น การสำรองพื้นที่ต่อขยายเพื่อใช้งานในอนาคต และแบบ Ready-Buitt เพื่อรองรับฐานลูกค้ากลุ่มใหม่และเพื่อการดำเนินธุรกิจที่ตอบสนองความต้อง การของตลาดได้ทันท่วงที) โดยกลุ่มบริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญกับคุณภาพของโครงการซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากคุณภาพของวัสดุ ที่เป็นผลจากการวิจัยและพัฒนาของกลุ่มบริษัทฯ ร่วมกับบริษัท บี.เอส.วาย คอนสตรัคชั่น จำกัด เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการรับน้ำหนักของพื้นอาคาร การกำหนดความสูง (Clear Height) ของอาคารที่เหมาะสมกับการใช้งานของลูกค้าจำนวนและการวางตำแหน่งประตู วางตำแหน่งสำหรับขนถ่ายสินค้า และการปรับระดับพื้นที่ให้มีความเรียบ (Flatness) ที่เหมาะสมกับการจัดวางชั้นวางสินค้า (Rack) ระดับของพื้นรอาคารที่เหมาะสมกับความสูงของรถขนส่งสินค้า  ระบบสาธารรูปโภค ระบบระบายอากาศ และ ระบบควบคุมอุณหภูมิต่างๆ นอกจากนั้นยังมุ่งเน้นจัดหาทำเลที่ตั้งที่เป็นจุดยุทธศาสตร์การขนส่งและ กระจายสินค้าที่สำคัญและสอดคล้องกับความต้องการของลูกค้า เพื่อช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับลูกค้าผ่านทางการควบคุมต้น ทุนด้านโลขิสติกส์ที่เหมาะสม จึงทำให้กลุ่มบริษัทฯ มีความโดดเด่นแตกต่างจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆ และส่งผลทำให้กลุ่มบริษัทฯ ได้รับความไว้วางใจจากผู้เช่าที่เป้นบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ และมีความสัมพันธ์อันดีกับผู้เช่าทุกรายเสมอมา ซึ่งจะเห็นได้จากการที่ผู้เช่าส่วนใหญ่มีแนวโน้มที่จะต่อสัญญาเช่า และขอเพิ่มพื้นที่เช่าอย่างต่อเนื่อง
                 เส้นเลือดดำ-แดง ของWHA มาจาก 3 สาย (1)  ธุรกิจการพัฒนาอสังการิมทรัพย์เพื่อรายได้ค่าเช่าและบริการ:ให้เช่าและ บริการอาคารคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า และโรงงาน  (2)  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อจำหน่าย : จำหน่ายโครงการคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า และดรงงาน ให้แก่กองทุนรวมฯ และ/หรือ บุคคลภายนอก และ(3)  ธุรกิจการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์และลงทุนในหลักทรัพย์เผื่อขายเพื่อรับ เงินปันผล : บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์และรับเงินปันผลที่ได้รับจากการลงทุนในหน่วยลง ทุนของกองทุนรวมฯ
                   แน่นอนการทำงาน ย่อมมีความเสี่ยง แต่ก็มีทางแก้ ทางออกเสมอ.................
               ปัจจัยความเสี่ยงที่สำคัญซึ่งอาจมีผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัทฯ และบริษัทย่อยมีดังนี้
               1.  ความเสี่ยงจากการแข่งขันของผู้ประกอบะรกิจนิคมอุตสาหกรรมและผู้ประกอบการอื่น
ในปัจจุบันผู้ประกอบธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและผู้ประกอบการอื่นได้มีการพัฒนา โครงการฯ เช่นเดียวกับกลุ่มบริษัทฯ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการกลุ่มดังกล่าวส่วนใหญ่จะจำหน่ายและให้บริการโครงการฯ สร้างแบบสำเร็จรูป (Ready-Built) และผู้ประกอบการที่อยู่ในธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมส่วนใหญ่จะจำกัดการให้บริการ อยู่ในเขตนิคมอุตสาหกรรมของผู้พัฒนาเอง ในขณะที่กลุ่มบริษัทฯ มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการฯ ที่มีคุณภาพสูงในรูปแบบ Built-to-Suit และ Warehouse Farm และมีนโยบายการจัดหาทำเลที่ตั้งโดยยึดหลักการเลือกทำเลที่เป็นยุทธศาสตร์การ ขนส่งและกระจายสินค้าที่สำคัญที่สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้า จึงเป็นการตอบสนองต่อความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่ค่อนข้างแตกต่างๆไปจากคู่ แข่งในตลาด

                     2.  ความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่าโครงการฯ ที่อยู่ในแผนการก่อสร้าง และการที่ผู้เช่าหลักไม่ต่ออายุสัญญาเช่าการให้เช่าพื้นที่ของกลุ่มบริษทัฯ ส่วนใหญ่เป็นแบบ Buill-to-Suit ที่มีการตกลงทำสัยญาเป้นลายลักษณ์อักษรก่อนการก่อสร้าง ความเสี่ยงของกลุ่มบริษัทฯ จากการที่ไม่มีผู้เช่าภายหลังจากการพัฒนาดครงการเสร็จจึงอยู่ในระดับต่ำ และโครงการฯในลักษณะนี้ ผู้เช่าส่วนใหญ่มีแนวโน้มที่จะต่อสัญญาเช่าต่อเนื่อง ด้วยการจัดหาทำเลที่ตั้งในระยะวางแผนร่วมกัยระหว่างกลุ่มบริษัทฯ และผู้เช่า การให้ความสำคัญในการออกแบบ และด้วยคุณภาพระดับสูงในการก่อสร้างและการให้บริการ ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการย้ายสถานที่ที่ค่อนข้างสูง ความเสี่ยงของกลุ่มบริษัทฯ จากการที่ผู้เช่าหลักตัดสินใจไม่ต่ออายุในระดับต่ำเช่นกัน และหากผู้เช่าตัดสินใจไม่ต่อสัญญา กลุ่มบริษัทฯก็สามารถนำโครงการฯ แบบ Built-to-Suit มาปรับรายละเอียดเพื่อให้ตรงกับความต้องการของผู้เช่ารายใหม่ได้ โดยความได้เปรียบในเรื่องทำเลที่ตั้ง คุณภาพงานก่อสร้างและงานระบบ รวมถึงความเข้าใจของกลุ่มบริษัทฯ ในการออกแบบและควบคุมงานก่อนสร้างทำให้กลุ่มบริษัทฯ เชื่อมั่นว่าการหาผู้เช่ารายใหม่จะสามารถดำเนินการได้ในระยะเวลาที่เหมาะสม

                   ในส่วนของการให้เช่าพื้นที่ในรูปแบบ Ready-Built  ภายใต้โครงการ Warehouse Farm อาจมีความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่า เนื่องจากเป็นโครงการประเภทที่พัฒนาขึ้นก่อนจะมีสัญญาเช่า อย่างไรก็ตาม กลุ่มบริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญในด้านทำเลที่ตั้ง และยังคงรีกษามาตรฐานของโครงการฯ ไว้ในระดับสูง ซึ่งโครงการ Ready-Built ได้รับผลตอบรับจากผู้ที่สนใจเช่าเป็นอย่างดี โดยตั้งแต่ปลายปี 2554 บริษัทฯ ได้มีการพัฒนาโครงการ Ready-Built แล้วมากกว่า 80,000.0 ตารางเมตร โดยมีผู้เช่าที่สนใจเข้าทำสัญญาเช่าล่วงหน้า หรือสัญญาแสดงเจตจำนงในการเช่า (Letter of Intent) กับบริษัทฯ ล่วงหน้าก่อนการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ ในส่วนของความเสี่ยงในด้านผู้เช่าไม่ต่อสัญญาเช่าสำหรับโครงการ Ready-Built มีค่อนข้างต่ำ เนื่องจาก คุณภาพของโครงการฯ ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการย้ายสถานที่ที่ค่อนข้างสูง นอกจากนั้น ในกรณีหากมีพื้นที่ว่างจากการไม่ต่อสัญญาเช่า บริษัทฯ จะสามารถนำโครงการฯ ออกให้ผู้เช่ารายอื่นเช่าต่อไปได้อย่างคล่องตัวภายในระยะเวลาอันสั้น

                  3.  ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงลูกค้ารายใหญ่
                 ในอดีตกลุ่มบริษัทฯ ได้ให้เช่าโครงการคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าให้แก่บริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) จำกัด ในสัดส่วนที่สูงเมื่อเทียบกับรายได้รวมของกลุ่มบริษัทฯ โดย กลุ่มบริษัทฯ มีรายได้ค่าเช่าและบริการจากบริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) จำกัด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 76.5 และร้อยละ 60.8 ของรายได้ค่าเช่าและบริการรวมทั้งหมดในปี 2554 และสำหรับงวด 6 เดือนสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2555 ตามลำดับ ดังนั้นจึงอาจมีความเสี่ยงจากการที่บริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) จำกัด ยกเลิกสัญญาเช่า ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่าและบริการของกลุ่มบริษัทฯ อย่างมีนัยสำคัญ

                   อย่างไรก็ตามสัญญาเช่ากับทางบริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) จำกัด เป็นสัญญาเช่าระยะยาวมากกว่า 10 ปี รวมทั้งยังได้มีการระบุว่า หากผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด ผู้เช่าจะต้องจ่ายชำระค่าเช่าและค่าบริการในระยะเวลาที่เหลืออยู่ทั้งหมด ตลอดจนทำเลที่ตั้งของโครงการคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าของบริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) จำกัด นั้นอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ที่สำคัญทางโลจิสติกจึงทำให้กลุ่มบริษัทฯ เชื่อว่าความเสี่ยงที่บริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) จำกัด จะยกเลิกสัญญานั้นมีค่อนข้างต่ำ รวมทั้งหากบริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) จำกัดตัดสินใจไม่ต่ออายุสัญญาเช่าภายหลังจากสัญญาสิ้นสุด ด้วยทำเลที่ตั้งเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่สำคัญ กลุ่มบริษัทฯเชื่อมั่นว่าจะสามารถหาผู้เช่าอื่นมาทดแทนได้ในระยะเวลาอันสั้น นอกจากนี้ สัดส่วนรายได้ค่าเช่าจากบริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) จำกัด ต่อรายได้ค่าเช่าทั้งหมดของกลุ่มบริษัทฯ ในปัจจุบันได้ลดลง เนื่องจากกลุ่มบริษัทฯ ได้มีการขยายพื้นที่ให้เช่าผ่านโครงการ Warehousr Farm นับตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา

                   โดยกลุ่มบริษัทฯ ได้มีแผนที่จะจำหน่ายสินทรัพย์อันได้แก่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าที่ มีแผนกยาและเวชภัณฑ์ขอบริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) จำกัด เป็นผู้เช่าหลักให้แก่กองทุนรวมฯ ในช่วงต้นปี 2556 จึงทำให้รายได้ค่าเช่าและบริการและสัดส่วนรายได้ค่าเช่าและบริการจากบริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) จำกัด ต่อรายได้ค่าเช่าและบริการรวมของกลุ่มบริษัทฯ ลดลงอย่างมีสาระสำคัญ ดดยกลุ่มบริษัทฯ มีเป้าหมายที่จะนำเงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินดังกล่าวไปใช้ลงทุนในการขยาย โครงการในอนาคตต่อไปซึ่งจะทำให้กลุ่มบริษัทฯมีการขยายฐานลูกค้าอย่างต่อ เนื่องและลดวามเสี่ยงจากการพึ่งพารายได้ของลูกค้ารายใดเพียงรายเดียว

                    4.ความเสี่ยงจากการพึ่งพาบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้าง (Contractor) น้อยราย
                   เนื่องจากธุรกิจหลักของกลุ่มบริษัทฯ คือ การพัฒนาโครงการฯ เพื่อให้เช่าและจำหน่าย โดยบริษัทในกลุ่มบริษัทฯ จะว่าจ้างบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างตามสัญญาการจ้างเหมาเบ็ดเสร็จ (Turnkey Contractor) เพื่อทำการก่อสร้างตามแบบที่บริษัทในกลุ่มบริษัทฯ ได้ตกลงร่วมกันกับกลุ่มลูกค้า โดยที่ผ่านมา กลุ่มบริษัท กำหนดให้มีกระบวนการพิจารณาบริษัทผู้รับเหมาที่มีชื่อเสียงต่างๆ ตามข้อกำหนดคุณสมบัติที่กลุ่มบริษัทฯ ได้กำหนดไว้เพื่อนำมาเก็บเป็นรายชื่อที่ผ่านการคัดเลือกเบื้องต้นในการ ประมูลงาน อย่างไรก็ตาม ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา กลุ่มบริษัทฯ ได้ว่าจ้างบริษัท บี.เอส.วาย. คอนสตรัคชั่น จำกัด เป็นกลุ่มผู้รับเหมาก่อสร้างเกือบทุกโครงการเนื่องมาจากการพิจารณาคัดเลือก ตามเกณฑ์การจัดจ้างของกลุ่มบริษัทฯ และรวมทั้งการตัดสินใจของลูกค้าโดยเฉพาะในโครงการ Built-to-Suit ดังนั้นอาจถือได้ว่ากลุ่มบริษัทฯ มีความเสี่ยงในกรณีที่บริษัท บี.เอส.วาย. คอนสตรัคชั่น จำกัด ไม่สามารถส่งมอบโครงการตามสัญญาว่าจ้าง หรือจัดทำสัญญาว่าจ้างโดยตรงกับลูกค้าโดยไม่ผ่านกลุ่มบริษัทฯ

                    อย่างไรก็ตามกลุ่มบริษัท ไม่ได้มีนโยบายว่าจ้าง บริษัท บี.เอส.วาย.สตรัคชั่น จำกัด โดยเฉพาะ และยังเปิดโอกาสที่จะร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้างรายอื่นๆ โดยได้มีการคัดสรรบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างที่เป็นระบบและมีความโปร่งใส ซึ่งความสามารถในการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพระดับสูงของกลุ่มบริษัทฯ ไม่ได้เกิดจากการพึ่งพิงผู้รับเหมารายได้รายหนึ่ง แต่เป็นการผสมผสานสิ่งสำคัญในด้านต่างๆ และทำงานร่วมกันกับลูกค้าผู้รับเหมา และหน่วยงานต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง

                    โดยที่ผ่านมา บริษัท บี.เอส.วาย. คอนสตรัคชั่น จำกัด ประกอบธุรกิจในฐานะผู้รับเหมาก่อสร้าง มีชื่อเสียงในอุตสาหกรรมมานานกว่า 20 ปี และมิได้มุ่งเน้นที่เข้ามาประกอบธุรกิจแข่งขันกลุ่มบริษัทฯ รวมถึงบริษัท บี.เอส.วาย.คอนทรัคชั่น จำกัด ไม่ได้เป็นบุคคลที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มบริษัทฯ และกลุ่มบริษัทฯ มีความสัมพันธ์ที่ดีในฐานะพันธมิตรทางธุรกิจที่สำคัญ นอกจากนี้บริษัทฯ มีการจัดทำบันทึกข้อตกลงความร่วมมือกับ บริษัท บี.เอส.วาย คอนสตรัคชั่น จำกัด ลงวันที่ 22 มีนาคม 2555 เพื่อได้กำหนดข้อตกลงความร่วมมือทางธุรกิจและเพื่อกำหนดกรอบความร่วมมือใน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้มีความสามารถพิเศษเฉพาะตัวทั้งในด้านคุณภาพและราคาที่ สามารถตอบสนองความ้องการของลูกค้า และแข่งขันได้อย่างมีประสิทธิภาพ ตลอดจนกำหนดข้อตกลงในการนำองค์ความรู้ไปใช้ โดยได้มีการกำหนดกรรมสิทธิ์ร่วมกันในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ ข้อมูลทางเทคนิค หรือองค์ความรู้ Know-How รวมทั้งบริษัท บี.เอส.วาย คอนสตรัคชั่น จำกัด จะไม่นำข้อมูลทางเทคนิคและองค์ความรู้ต่างๆ ที่พัฒนาขึ้นร่วมกับกลุ่มบริษัทฯไปเปิดเปยหรือนำไปใช้กับงานก่อสร้างของคู่ แข่งทางธุรกิจของบริษัทฯ โดยมิได้รับความยินยอมจากบริษัทฯ ในทางกลับกัน  การว่าจ้างผู้รับเหมาของกลุ่มบริษัทฯไม่ได้เป็นลักษณะผูกมัดกับบริษัทรับ เหมาก่อสร้างรายใดรายหนึ่ง ดังนั้นกลุ่มบริษัทฯ สามารถว่าจ้างผู้รับเหมารายใดก็ได้ไม่จำเป็นต้องเป็นบริษัท บี.เอส.วาย คอนสตรัคชั่น จำกัด บริษัทฯ จึงสามารถที่จะร่วมงานกับบริษัทผู้รับเหมารายอื่นโดยสามารถนำองค์ความรู้ที่ พัฒนาร่วมกันไปใช้เพื่อพัฒนาโครงการฯภายใต้มาตรฐานที่บริษัทฯ ได้กำหนดไว้เพื่อประโยชน์สูงสุดของกลุ่มบริษัทฯ และผู้เช่าโดยไม่ขัดข้องกับข้อตกลงทางธุรกิจ

                   5.ความเสี่ยงจากความผันผวนของรายได้จากการขายทรัพย์สินให้แก่กองทุนรวมฯ
                   เนื่องจากรายได้หลักของกลุ่มบริษัทฯ ประกอบไปด้วยรายได้จากการให้เช่าปละบริการ และรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นหากใดช่วงปีใดปีหนึ่ง กลุ่มบริษัทไม่มีการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมฯรายได้รวมและผลกำไรของกลุ่ม บริษัทฯ อาจมีความผันผวนได้ อาทิเช่น รายได้รวมของกลุ่มบริษัทฯ ลดลงในรอบปีบัญชี 2553 จาก 169.7 ล้านบาท (ประกอบด้วยกำไรจากการขายทรัพย์สินจำนวน 126.4 ล้านบาท คิดเป็นรายได้ 1,274.6 ล้านบาท) เป็น 107.5 ล้านบาท ในรอบปีบัญชี 2554 (งบเฉพาะบริษัท) เนื่องจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมฯ ต้องเลื่อนออกไปเนื่องจากเหตุการณ์มหาอุทกภัยในช่วงเดือนตุลาคม 2554 อย่างไรก็ตาม การขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวม ได้ดำเนินการเป็นผลสำเร็จในเดือน กุมภาพันธ์ 2555 รวมทั้งบริษัท ได้มีการปรับวิธีการบันทึกเฉพาะกำไรจากการขายทรัพย์สินให้แก่กองทุนรวมฯ โดยบันทึกเป็นรายได้จากการขายทรัพย์สินทั้งจำนวน แทนการบันทึกเฉพาะกำไรจากการขายทรัพย์สิน ส่งผลให้ในงบการเงินรวมสำหรับงวดหกเดือนสิ้นสุด วันที่ 30 มิถุนายน 2555 ของกลุ่มบริษัทฯ มีรายได้รวม 1,985.6 ล้านบาท (คิดเป็นรายได้จากการขายทรัพย์สิน หลังหักค่าใช้จ่ายจำนวน 1,808.9 ล้านบาท) ทั้งนี้การขายทรัพย์สินให้แก่กองทุนรวมฯ จะไม่สามารถออกเสียงในกรณีนี้ได้ เนื่องจากบริษัทฯ เป็นผู้มีส่วนได้เสีย ดังนั้นจึงอาจจะมีความเสี่ยงในเรื่องความผันผวนของรายได้หากกลุ่มบริษัทฯไม่ สามารถจำหน่ายทรัพย์สินให้แก่กองทุนรวมฯได้

                  อย่างไรก็ตามกลุ่มบริษัทฯ มีนโยบายที่ชัดเจนในการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมฯอย่างต่อเนื่อง ซึ่งกลุ่มบริษัท คาดว่าจะมีการรับรู้รายได้ในลักษณะนี้เป็นประจำ ในสัดส่วนที่เหมาะสมและสอดคล้องกับนโยบายการลงทุนของกลุ่มบริษัทฯ ด้วยคุณภาพของโครงการฯ ของกลุ่มบริษัทฯตอบรับที่ดีจากนักลงทุนของกองทุนรวมฯ ที่ผ่านมา และผลประโยชน์ร่วมกันของกลุ่มบริษัทฯ และนักลงทุนในการขาย/ให้เช่าทรัพย์สินแก่กองทุนรวมฯเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม ของผลตอบแทนให้แก่ผู้ลงทุนรวม และการขยายขนาดของกองทุนรวมฯ ส่งผลให้กองทุนรวมฯ มีสภาพคล่องที่มากขึ้นซึ่งจะส่งผลดีต่อราคาซื้อขายกองทุนรวมฯ ในตลาดรอง เนื่องจากเป็นการขยายฐานของนักลงทุน กลุ่มบริษัทฯ จึงมีความมั่นใจว่าการขายทรัพย์สินให้แก่กองทุนรวมฯ  จะสามารถทำได้อย่างต่อเนื่องและกลุ่มบริษัทฯยังมีการพิจารณาโอกาสในการขาย สินทรัพย์ให้แก่ผู้สนใจรายอื่น นอกจากกองทุนรวมฯ เช่น ผู้เช่าของโครงการฯ หรือนักลงทุนรายอื่นเป็นต้น

                   6.ความเสี่ยงทางด้านสภาพคล่องและความสามารถในการชำระหนี้ของบริษัท
                 เนื่องจากบริษัทฯ มีการเติบโตอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง และรูปแบบการเติบโตของธุรกิจพัฒนาโครงการฯ ต้องการเงินลงทุนที่สูง Capital Intensive โดยในช่วงตั้งแต่ ปี 2554 จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2555 บริษัทฯ มีเงินลงทุนในโครงการที่สูงอย่างต่อเนื่องโดยมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุน ใช้ไปจำนวน 3,080.4 ล้านบาท (1655.3 ล้านบาทในปี 2554 และ 1,425.1 ล้านบาทสำหรับงวดหกเดือน สิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2555) ซึ่งใช้สำหรับการลงทุนเพื่อการเติบโตทั้งในแบบการทำธุรกิจปกติ (Organic Growth) และเติบโตในแบบการซื้อกิจการของบริษัทย่อย (Inordanic Growth) โดยการเติบโตของบริษัทฯ ส่วนใหญ่ใช้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินเป็นแหล่งเงินทุนหลัก รวมถึงใช้เงินกู้ยืมเพื่อซื้อกิจการ (Acquisition Loan) จึงส่งผลให้บริษัทฯ มีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E radio) อยู่ที่ระดับ 4.0 เท่า และ 3.3 เท่า ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554 และ 30 มิถุนายน 2555 ตามลำดับ ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง นอกจากนี้ โครงการที่บริษัทฯ ลงทุนพัฒนาจะถูกบันทึกบัญชีเป็นสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนในขณะที่แหล่งเงินทุน ในส่วนที่เป็นเจ้าหนี้การค้าจะถูกบันทึกบัญชีเป็นหนี้สินหมุนเวียนและถือ เป็นรายการที่สำคัญของหนี้สินหมุนเวียนในงบการเงินรวมของบริษัทฯ และมีผลต่ออัตราส่วนสภาพคล่องของบริษัทฯ โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554 และ 30 มิถุนายน 2555 บริษัทฯ มีอัตราส่วนสภาพคล่อง เท่ากับ 0.66 เท่า และ 0.20 เท่า ตามลำดับ ซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำ โดยหากพิจารณาจากอัตราส่วนทางการเงินดังกล่าวจะเห็นว่า บริษัทฯ อาจจะมีความเสี่ยงทั้งในส่วนความสามารถในการชำระหนี้และสภาพคล่องซึ่งกาจส่ง ผลกระทบกับการจัดหาเงินทุนในอนาคต

                       ในส่วนสภาพคล่อง หากการพิจารณาอัตราส่วนสภาพคล่องแล้วจะเห็นว่าค่อนข้างต่ำอันเนื่องมาจาก ภาระเจ้าหนี้การค้าที่เกิดขึ้นและถือเป็นหนี้สินหมุนเวียนตามที่กล่าวข้าง ต้น อย่างไรก็ตามรูปแบบในการหาเงินลงทุนของบริษัทฯ จะมีการวางแผนการจัดหาแหล่งเงินทุนไว้ล่วงหน้าโดยมีส่วนของทุนและการขอเงิน กู้เพื่อสนับสนุนการพัฒนาโครงการ (Project Finance) จากสถาบันการเงินไว้ล่วงหน้า โดยเมื่อเจ้าหนี้การค้าถึงกำหนดต้องชำระบริษัทฯ จะสามารถนำเงินสดมาชำระ หรือเบิกเงินกู้มาชำระและทำให้แหล่งเงินทุนนี้ถูกบันทึกบัญชีเป็นหนี้สินไม่ หมุนเวียนซึ่งไม่กระทบต่ออัตราส่วนสภาพคล่องของบริษัทฯ

                 โดยปกติการพัฒนาโครงการฯ มีแหล่งเงินทุนหลักคือ กระแสเงินสดส่วนที่เหลือจากการดำเนิน และ Project Finance กับทางสถาบันการเงิน โดยรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่บริษัทฯ จะได้รับจากการดำเนินโครงการในอนาคตจะสามารถนำมาผ่อนชำระคืนหนี้เงินกู้ยืม ระยะยาว ตามระยะเวลาที่สอดคล้องกัน ซึ่งส่งผลให้โครงการแต่ละโครงการของบริษัทฯ สามารถจ่ายชำระคืนหนี้ได้เมื่อพัฒนาแล้วเสร็จและรับรู้รายได้ ซึ่งพิจารณาการชำระหนี้แต่ละโครงการทั้งที่ผ่านมาและตามแผนการในอนาคตจะเห็น ได้ว่าบริษัทฯ ไม่มีปัญหาในการชำระหนี้ แต่เนื่องจากการเติบโตที่รวดเร็วและการซื้อกิจการซึ่งใช้แหล่งเงินทุนส่วน ใหญ่เป็นเงินกู้ตามที่กล่าวข้างต้นอัตราส่วนหนี้ต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของ บริษัท ในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างสูง

                อย่างไรก็ตามบริษัทฯ ได้ตระหนักถึงโครงสร้างเงินทุนในปัจจุบันและมีแผนการลดภาระหนี้สินที่ชัดเจน ทั้งในแผนการขายสินทรัพย์ให้แก่กองทุนรวม ภายใน ไตรมาส 4 ปี 2555 หรือ ไตรมาส 1 ปี 2556 เพื่อนำเงินมาชำระหนี้เงินกู้สถาบันการเงินและกำไรที่ได้จากการขายทรัพย์สิน จะเพิ่มสัดส่วนทุนของบริษัทฯ ซึ่งแผนในการขายสินทรัพย์ให้แก่กองทุนรวมฯ ครั้งนี้มีความเป็นไปได้ค่อนข้างสูง โดยเมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2555 กองทุนรวมฯ มีมติอนุมัติลงทุนในสินทรัพย์ของกลุ่มบริษัทฯ จำนวนไม่เกิน 2,100 ล้านบาท ประกอบกับการเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนต่อประชาชนในครั้งนี้จะช่วยปรับโครง สร้างเงินทุนของบริษัทฯ ให้มีความสมดุลมากขึ้น ดังนั้นทั้งการขายทรัพย์สินให้กองทุนรวมฯ และการขายหุ้นสามัญดังกล่าวจะส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของทุนของ บริษัทลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระยะเวลาอันใกล้

จากคุณ	: ทองเนื้อเก้า
เขียนเมื่อ	: 14 พ.ย. 55 00:36:00