CafeTech-ExchangePantip MarketChatTrendyMobilePantown


    อสังหาฯ กับ การวางแผนภาษี ครับ

    สวัสดีครับพี่ๆที่น่ารักทุกๆคนฮะ

    เผอิญเห็นพี่เด่นศรีตั้งกระทู้เกี่ยวกับอสังหาฯ เลยอยากจะมาแชร์ๆๆด้วยคนครับ

    เกี่ยวกับ Tax planning ในการทำหอพัก เห็นพี่กุ้งไร้สารก็สนใจที่จะทำเช่นกัน
    อาจจะเอากระทู้นี้เป็น Case Study ดูก็ได้นะครับ

    เริ่มด้วยที่ว่าที่ดินผืนนี้นี่มีขนาด 1 ไร่กับ 1 งานนะครับ คร่าว ลักษณะคล้ายๆกับ สี่เหลี่ยมคางหมู
    (**เริ่มทำโปรเจคตรงนี้เลยรู้สึกว่าถ้าที่ดินเป็นผืนผ้าเป๊ะๆจะดีมาก ถึงแม้ว่าต้องจ่ายแพงหน่อย)
    พื้นที่ตั้งอยู่ในซอยกว้างประมาณ 4 เมตร (**ก่อนซื้อที่ดินควรศึกษา กฎหมายเทศบาลหน่อยจะดีครับ
    เพราะว่า ซอยตรงนี้กว้าง 4 เมตรนี่ส่งผล ต่อการสร้างตึกของเราว่า จะต้องมีพื้นที่จอดรถมั้ย เท่าไหร่
    กับพื้นที่ใช้งานในตัวตึกยังไง เดี๋ยวจะอธิบายต่อไปนะครับ) ทำเลของที่ดินก็นับว่าดีมาก ด้านหลังนี่ก็
    ชิดกับรั้วมหาวิทยาลัยเลย ซอยนี้ก็ตั้งตรงทางเข้าออก ของมหาลัยพอดีด้วย ดังนั้นซอยนี้ก็จะเป็นหอพัก
    กันเป็นส่วนใหญ่ แม้กระทั้งตึกแถวก็ยังกั้นห้องให้เช่ากัน คนอยู่เต็มทุกหอ เพราะว่าด้วยเรื่องของทำเล
    และก็ความมีชื่อเสียงของมหาลัยที่เพิ่มขึ้นนะครับ

    หลังจากที่ทำการสำรวจรอบๆ ห่างจากมหาลัยไป2-3 กม.ก็ยังมีคนเช่าอยู่เต็มตลอด แม้ว่าบางหอจะ
    ไกลมากๆๆๆ ก็ยังเต็ม ทำให้ตัดสินใจว่าต้องทำหอพัก
    (**เหตุผลในการตัดสินใจนะครับ .
    1. สร้างเป็นอย่างอื่นก็คงทำไรไม่ได้ เช่น ตึกแถว ทาวเฮ้าส์
    2. ตลาดเป็นนักศึกษา ซึ่งเป็นลูกค้าที่มีปัญหาการเงินน้อยพอสมควร
    3. เรื่องของทำเลท่ดี และก็ความมีชื่อเสียงของมหาลัยที่เพิ่มขึ้นนะครับ
    4. ราคาค่าเช่านับว่าใช้ได้
    5. ราคาก่อสร้างที่สูงขึ้นเรื่อยๆ ยิ่งปีหน้าน้ำมันจะลอยตัว ราคาก่อสร้างขึ้นแน่นอนครับ
    6. จะมีการออกกฏหมายเทศบัญญัติ เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม ปัจจุบัน สร้างเกิน 80 ห้องต้องขออนุญาติ
    สิ่งแวดล้อม ปีหน้ากฏหมายจะบังคับที่ เกิน50 ห้อง ต้องทำเรื่อง ซึ่งราคาแพง และระยะเวลาการอนุมัติ
    นานพอสมควร ผมเลยมองว่าคู่แข่งที่ตามมาข้างหลังผม ต้องใช้ทุนมากกว่าผมไม่น้อยครับ)

    ทีนี้ก็ทำสัญญาก่อสร้างเรียบร้อย (**รายละเอียดเยอะกว่านี้ แต่ว่าเข้าเรื่องภาษีก่อนนะครับ)

    ภาษีที่ต้องเสียหลักๆในธุรกิจนี้ ก็ 1. ภาษีโรงเรือน 2. ภาษีเงินได้
    (**ซึ่งภาษีโรงเรือนนี่หนักมากๆๆ 12.5% เท่ากับว่าใน 1 ปี เราเก็บเข้ารัฐไปถึงกลางเดือนกุมภา เราถึงค่อยได้
    เงินเข้ากระเป๋าเรานะครับ ทีนี้พี่หนุ่มได้บอกเกี่ยวกับวิธีในการลดภาษีตรงนี้แล้ว ซึ่ง....พูดไม่ได้5555)
    ที่ผมตั้งกระทู้ก็เนื่องจากภาษีเงินได้ ว่าผมควรวางแผนไงดี เพื่อที่จะเสียให้ถูกกฏแล้วก็ถูกๆๆๆๆ
    ตรงนี้คงต้องรบกวนพี่ๆหน่อยแล้ว ไม่ว่าจะพี่ภัทร พี่นินจา ที่ผมเคยคุยด้วย

    ทางเลือกหลักๆก็มี 2 ทาง 1. นิติบุคคล 2. บุคคลธรรมดา
    ที่ผมวางแผนไว้ในตอนนี้นะครับ

    ผมจะทำการจดคณะบุลคล 2 คณะบุคคล แล้ว ผมขอแบ่งโฉนดเป็น 2 แปลง แล้วก็โอนเข้าชื่อคณะบุคคล 2 คณะบุคคลเลย
    (**1. เพื่อเลี่ยงกฏหมายสิ่งแวดล้อม ไม่ให้เกิน 80 ห้อง เพราะถ้าตึกเดียวก็เกือบ 160 ห้อง 2. เพื่อกระจายฐานภาษีรายได้)

    เซ็นสัญญาสร้าง 2 สัญญา ไม่ขึ้นต่อกันและกันนะครับ

    สาเหตุที่เลือกทำคณะบุคคล ก็เพราะว่า หักค่าใช้จ่ายได้ 2 แบบ ทั้งแบบเหมา ร้อยละ30 หรือว่า หักตามจริง
    ซึ่งผมคงหักตามจริง เพื่อที่จะได้หักค่าเสื่อมราคาตัวตึก แล้วก็เฟอร์นิเจ้อร์ เหมือนกับ นิติบุคคล แต่ว่าเสียภาษี
    ตามรายได้ ซึ่งรายได้ไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อตึก ก็เสียที่ 20% เทียบเท่า SME ถ้านิติบุคคลทั่วไปก็ต้องเสียที่ 30%

    ดังนั้น คณะบุคคลเป็นทางเลือกที่ผมว่าดีที่สุด แต่ทีนี้มันมีปัญหาที่ VAT นี่สิครับ คือว่าถ้ารายได้เกิน 1.2 ล้าน
    ต้องเข้าระบบ VAT แต่ธุรกิจเก็บค่าเช่านี่ไม่ได้เก็บ VAT จากคนที่เช่า ซึ่งถ้าเราเข้า VAT ผู้รับเหมาก่อสร้างก็บอกว่า
    ต้องคิดราคาเพิ่ม ซึ่งหมายความว่า VAT เราจ่ายเอง

    ถ้าเป็นอย่างงี้ต้นทุนก็เพิ่มขึ้น 7% เพราะว่าเราไม่ได้มี VAT ขายเลย ไม่สามารถหักกลับคืนมาได้
    แต่ที่ผมคิดไว้ ก็คือว่า เราก็ยังไม่รู้หนิครับ ว่ารายได้เราเกิน 1.2 ล้านบาทรึเปล่า เราก็ไม่ต้องจด VAT แล้วก็เซ็น
    สัญญาสร้างไปเลย ในนามคณะบุคคล ซึ่งเค้าก็ไมได้คิด VAT ผม หลังจากนั้นถ้าเกิดกรมสรรพากร เค้าบอกว่า
    ต้องจด VAT เราก็ค่อยจดตอนนั้น ซึ่งถ้าเป็นอย่างงั้น ก็ไม่น่ามีปัญหาไร (** แต่ไม่อยากจดเลย เป็นที่รู้กันว่าจดปุ๊บ
    จะมีไรตามมา!!!)

    อีกอย่างนึงที่ว่า ที่เค้าปล่อยเช่า แทนที่จะเก็บค่าเช่าอย่างเดียว เค้าแบ่งเป็นค่าบริการ ค่าเช่าเฟอร์นิเจ้อร์ ไม่เข้าใจว่า
    เค้าทำตรงนี้เพื่อเลี่ยงอะไรครับผม แล้วรู้สึกว่าค่าบริการต้องหัก ณที่จ่ายด้วย พี่ๆอาจจะพอรู้ครับ

    ที่ผมพิมพ์มา มีไรผิดก็ชี้แนะด้วยนะครับผม

    สรุปเกี่ยวกับคำถามก็
    1. ควรจดแบบไหน กับ เรื่องของ VAT
    2. การที่มีแยกเป็นค่าบริการออกมาเพื่อจุดประสงค์ไรครับ

    ถูกผิดยังไง วานพี่ๆช่วยบอกกล่าวด้วยนะครับผม :) กระทู้แรกใน DSM Club เลย

    จากคุณ : savia - [ 6 ธ.ค. 47 09:42:49 ]

 
 

ข้อความหรือรูปภาพที่ปรากฏในกระทู้ที่ท่านเห็นอยู่นี้ เกิดจากการตั้งกระทู้และถูกส่งขึ้นกระดานข่าวโดยอัตโนมัติจากบุคคลทั่วไป ซึ่ง PANTIP.COM มิได้มีส่วนร่วมรู้เห็น ตรวจสอบ หรือพิสูจน์ข้อเท็จจริงใดๆ ทั้งสิ้น หากท่านพบเห็นข้อความ หรือรูปภาพในกระทู้ที่ไม่เหมาะสม กรุณาแจ้งทีมงานทราบ เพื่อดำเนินการต่อไป