อสังหากับ Present Value (PV)
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หนทางหนึ่งที่เป็นรายได้เข้ามาก็คือกระแสเงินสด (Cash Flow) ซึ่งเราก็อยากให้เกิด
กระแสเงินไหลเข้ามากๆมากก่าไหลออกไปด้วย อย่างไรก็ตามกระแสเงินสดที่เข้ามา มันจะไม่ได้เข้ามาทีเดียวแบบ
ตู้มเดียวจบ มันไหลเข้ามาทีละตู้มนะครับ โดยกระแสเงินสดที่เข้ามาโดยส่วนใหญ่แล้วก็จะเพิ่มขึ้นในระยะยาว เช่น
ค่าเช่าแพงขึ้นเป็นต้น
ทีนี้เวลานี่ก็เป็นตัวแปรที่สำคัญมากๆๆในเรื่องนี้เลย ทีนี้ผมก็จะมาอธิบายว่าเราจะมาตีมูลค่าจริงๆของเงินที่ไหลเข้ามานี่ยังไง
สิ่งหนึ่งที่เราต้องรู้ก็คือว่า เงินที่ได้มาวันนี้ กับ เงินที่ได้เข้ามาในวันพรุ่งนี้ เงินที่ได้ในวันนี้ก็ต้องมีมูลค่ามากก่าจริงรึเปล่าครับ
ยกตัวอย่าง เช่นเซียนๆDSMทำdsmได้กสงสฝวันละ1% เค้าก็คงอยากได้เงินเข้ามาวันนี้เลย เพราะพรุ่งนี้เงินก็จะโต
ขึ้นมาแล้ว1% ดังนั้นเงินที่ได้มาก่อนยิ่งเร็ว มูลค่ามันก็เยอะก่า เงินที่ได้วันหลังๆๆนะครับ ยิ่งได้มาเร็วเท่าไหร่ เราก็สามารถส่ง
ออกไปมันทำงานได้เร็วเท่านั้น
คราวนี้เรามาดูกระแสเงินที่เข้ามาในอสังหานะครับ เราต้องการดูว่ามูลค่า ณ เวลาปัจจุบัน มันควรมีค่าเท่าไหร่ การคำนวนก็
เหมือนกับการคำนวนดอกเบี้ยทบต้น ไม่รู้เรียกถูกเปล่า Compound Interest เพียงแต่ว่าเราต้องมองอีกด้านนึงแทน แทนที่
จะดูจากเล็กทบต้นเป็นใหญ่ เราดูจากใหญ่หดๆๆมาเป็นเล็ก เอ่เข้าใจเปล่านี่ ฮะๆๆ งงแทน
ยกตัวอย่างง่ายที่สุด ก็คือ ถ้าเกิดว่าซื้อบ้านมา แล้วไม่ทำไรกับมันเล้ย คิดว่านี่อีกห้าปีต้องมีคนบ้าพอมาซื้อในราคาแสนนึง อืม
เราต้องการรู้ว่านี่แล้วเวลาวันนี้อะ มันควรมีมูลค่าที่เท่าไหร่ ถ้าสมมุติเรากำหนดตัวแปรDiscounted ที่ 10% ตัวนี้คือค่าที่เรา
กำหนด อาจเอา ดอกเบี้ยธนาคาร อาจจะเอา ความสามารถในการทำdsmก็ได้ เช่นได้เดือนละ1% ก็ใส่12% เข้าไป แต่ตรงนี้เอา
10%ก่อนจะได้ง่ายๆนะครับ
ปีที่ห้า ---> ปีที่สี่ = 100,000 --> 90909.9
ปีที่สี่ ---> ปีที่สาม = 90909.9 --> 82644.63
ปีที่สาม ---> ปีที่สอง = 75131.48 --> 75131.48
ปีที่สอง ---> ปีที่หนึ่ง = 75131.48 --> 68301.35
ปีที่หนึ่ง --> ปัจจุบัน = 68301.35 --> 62092.13
เราก็จะได้แล้วว่า มูลค่าปัจจุบัน (Present Value) อยู่ที่ 62092.13 นะครับผม
ยังไงก็วานพี่ๆช่วยกันเพิ่มข้อมูล หรือแก้ไขด้วยถ้ามีไรผิดพลาดไป แล้วคราวหน้าผมจะมาคุยต่อเรื่อง ภาษีนะครับผม
สุดท้ายขอบคุณพี่ๆทุกคนในคลับนี้ที่ให้ความรู้ครับ ขอบคุณครับ
**Remark วิธีคิด
- สูตรคำนวนมันคือ
Number of Periods = log(Future Value/ Present Value)/ log(1+Periodic Interest rate)
-ใข้เครื่องคิดเลขวิทยาศาสตร์ก็ได้นะครับ
-ใช้ตาราง Excel ก็ได้ครับ
จากคุณ :
savia 
- [
3 ก.พ. 48 16:01:18
]
อสังหาฯ กับ Present Value นะครับผม
