 |
ความคิดเห็นที่ 3 |
ไม่ผิดหรอกครับไม่ใช่เช่าซื้อ สัญญาเช่านั่นแหละ สัญญาเช่าแบบนี้ทำกันเยอะ เรียกสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาครับ
ลองดูตัวอย่างข้อสอบ กม ข้อนี้ พร้อม ฎีกานี้ดูนะครับ
นายเสือ ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินแปลงหนึ่งของนายช้าง เพื่อสร้างตึกแถวหนึ่งห้อง สัญญาเช่ามีข้อตกลงว่าเมื่อนายเสือก่อสร้างตึกแถวแล้วเสร็จยอมยกตึกแถวให้ เป็นกรรมสิทธิ์ของนายช้าง ทันที ทั้งนี้นายช้าง ยินยอมให้นายเสือ เช่าตึกแถวพร้อมที่ดินดังกล่าวมีกำหนด 10 ปี อัตราค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท และอนุญาตให้นายเสือ นำตึกแถวพร้อมที่ดินไปให้เช่าช่วงได้ เมื่อสร้างตึกแถวแล้วเสร็จนายเสือ เข้าอยู่อาศัยในตึกแถวชั้นบน ส่วนตึกแถวชั้นล่างให้นายหมี เช่าทำการค้ามีกำหนด 3 ปี โดยนายเสือกับนายหมี ไม่ได้ทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือกันไว้ อยู่มาได้ 1 ปี นายเสือ ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่ารวม 3 เดือน นายช้าง ทวงถามให้นายเสือชำระค่าเช่าภายใน 15 วัน นายเสือ ก็เพิกเฉย นายช้างจึงมีหนังสือถึงนายเสือ อ้างว่านายเสือ ผิดสัญญา ขอเลิกสัญญาเช่า ให้นายเสือ ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนภายใน 30 วัน และนายช้าง มีหนังสือถึงนายหมี อ้างเหตุว่า นายเสือ ถูกบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ไม่มีสิทธิให้นายหมีเช่าช่วงต่อไป ขอให้นายหมี ออกไปจากตึกแถวภายใน 30 วัน นายเสือ กับนายหมี ได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้ว แต่ไม่ปฏิบัติตาม
ให้วินิจฉัยว่า นายช้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่นายเสือ และมีสิทธิขับไล่นายหมี ออกจากตึกแถวได้หรือไม่
ธงคำตอบ
สัญญาเช่าระหว่างนายเสือ กับนายช้าง ที่มีข้อตกลงว่า เมื่อนายเสือก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินที่เช่าแล้วเสร็จ ยอมยกตึกแถวให้เป็นกรรมสิทธิ์ของนายช้าง ทันที โดยนายช้างยินยอมให้นายเสือ เช่าตึกแถวพร้อมที่ดินมีกำหนด 10 ปี เป็นทั้งสัญญาเช่าและเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้จะเช่ากันเกินกว่า 3 ปี ก็ไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่คู่สัญญาต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ด้วย เมื่อนายเสือ ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดและนายช้าง ผู้ให้เช่าบอกกล่าวทวงถามให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันแล้ว นายเสือ เพิกเฉย นายช้าง มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่นายเสือ ได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง (เทียบคำพิพากษาฎีกาที่ 412/2511)
สำหรับนายหมี ได้เช่าตึกแถวพร้อมที่ดินโดยความยินยอมของนายช้าง จึงเป็นการเช่าช่วงโดยชอบตามมาตรา 544 และถือว่านายหมี ผู้เช่าช่วงเข้าอยู่ในตึกแถวโดยอาศัยสิทธิของนายเสือ ผู้เช่าเดิม แต่เมื่อนายเสือ ผิดสัญญาจนเป็นเหตุให้นายช้างบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว นายเสือ ย่อมหมดสิทธิที่จะครอบครองและให้นายหมี เช่าช่วงตึกแถวพร้อมที่ดินต่อไป ถือได้ว่าสัญญาเช่าช่วงสิ้นสุดลง นายช้าง จึงมีสิทธิขับไล่นายหมี ออกจากตึกแถวได้ (เทียบคำพิพากษาฎีกาที่ 471/2533)
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 412/2511
สัญญาก่อสร้างที่ผู้สร้างยอมยกกรรมสิทธิ์ในเคหะที่สร้างให้แก่เจ้าของ ที่ดินและเจ้าของที่ดินต้องยอมให้ผู้ก่อสร้างเช่าเคหะนั้นเป็นสัญญาเช่าและ สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วยแม้จะระบุให้เช่า ได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ในเรื่องเช่านั้นทั้ง 2 ฝ่ายต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรมดาคือผู้เช่า ต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าเมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าก็เป็นการผิดสัญญา เช่า ผู้ให้เช่าก็ย่อมบอกเลิกการเช่าได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้ทำสัญญายอมให้โจทก์มีสิทธิทำการก่อสร้างตึกแถว โดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างทั้งหมด เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วต้องยกกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย แต่โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าก่อสร้างได้จำเลยต้องทำสัญญาให้แก่ผู้เช่า มีกำหนด 9 ปี ถ้าโจทก์เช่าเองจำเลยยอมให้เช่า 11 ปี โจทก์ได้เช่าห้องพิพาท 1 ห้อง และได้ขอร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าจำเลยเพิกเฉยขอให้ศาลบังคับ
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ได้ตกลงสร้างตึก 12 คูหา แต่โจทก์ผิดสัญญาสร้างตึกเสร็จเพียง 4 คูหา เรียกเก็บแป๊ะเจี๊ยะเป็นส่วนของโจทก์แล้ว 3 คูหา อีก 1 คูหา โจทก์ขอเช่าในอัตราค่าเช่าเดือนละ 130บาท โจทก์ไม่ชำระค่าเช่า จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาเช่าและสัญญาก่อสร้างจึงขอให้ศาลบังคับให้จำเลยใช้ค่า เช่าที่ค้างและค่าเสียหาย
ศาลชั้นต้นเห็นว่า สัญญาก่อสร้างตึกแถวเป็นสัญญาต่างตอบแทนโจทก์สร้างไม่ครบ 12 ห้อง เรียกได้ว่าไม่กระทำการชำระหนี้ภายในกำหนดเวลา จำเลยได้บอกเลิกสัญญาก่อสร้างและสัญญาเช่าแล้ว พันธะที่โจทก์จำเลยพึงมีต่อกันย่อมหมดไป พิพากษาให้ยกฟ้อง
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
ศาลฎีกาเห็นว่า คู่สัญญาไม่ได้ตกลงกันว่า โจทก์จะต้องสร้างครบทั้ง 12 ห้องเสียก่อน จำเลยจึงจะให้โจทก์เช่าได้ เมื่อโจทก์สร้างตึกเสร็จ 4 ห้อง เรียกเก็บแป๊ะเจี๊ยะ 3 ห้อง ส่วนอีกห้องหนึ่งนั้นโจทก์เช่าอยู่เอง จึงเห็นได้ว่าคู่กรณีมีเจตนาตรงกันว่า เมื่อสร้างตึกแถวเสร็จเพียงใดก็ให้กรรมสิทธิ์ในตึกตกเป็นของจำเลยแต่บัดนั้น เป็นต้นไป แม้จำเลยจะบอกเลิกสัญญากับโจทก์แล้ว ที่จำเลยให้โจทก์เช่าตึกแถวห้องพิพาทก็ยังมีผลบังคับได้อยู่ ประเด็นในเรื่องค้างชำระค่าเช่านั้นศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์ค้างค่าเช่า ปัญหาต่อไปจึงมีว่าการที่โจทก์ค้างชำระค่าเช่านี้จะเป็นเหตุให้จำเลยบอกเลิก การเช่าห้องพิพาทได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาก่อสร้างตามเอกสาร ล.1 เป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ในเรื่องเช่านั้น โจทก์จำเลยต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรมดา คือโจทก์จะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยตามสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ไม่ชำระค่าเช่าจำเลยก็ย่อมบอกเลิกสัญญาหมาย ล.1 ซึ่งมีการเช่ารวมอยู่ด้วยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน
| จากคุณ |
:
THE KAK  
|
| เขียนเมื่อ |
:
30 เม.ย. 53 18:17:39
|
|
|
|
|
