ความคิดเห็นที่ 5 |
ข้อมูลไม่พอค่ะ
ก่อสร้าง
ต้องทราบ หน้ากว้าง ยาว ของที่ดิน
ด้านซ้าย ขวา ของที่ดินเป็นบ้านคน หรือห้องเช่า
ด้านบน ล่าง ของที่ดินเป็นถนน หรือบ้านคน
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++
เพิ่ม เติม ต่างจังหวัด ทำแบบ ขอก่อสร้าง ที่ อบต.
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
แนะ นำ1
เดินสำรวจตลาด ห้องเช่าแถวนั้น โดยเนียนว่าเป็นลูกค้า
ขอ เข้าดูห้องเช่า และราคา และเฟอร์นิเจอร์
เรียกว่า เขามีอย่างไร คุณต้องมี พอสู้เขาได้
และทำให้ทราบตลาด กลุ่มลูกค้า มีแบ่งเป็นกี่ระดับ (โรงงาน ออฟฟิต นักศึกษา )
เพราะปัญหาในการดูแล ลูกค้าแต่ละกลุ่มจะต่างกันไป คุณจะได้เตรียมพร้อมรับมือ
แนะนำ2
ที่ดิน อยู่ในซอย หรือติดถนนใหญ่
ที่ดินอยู่ใกล้สถานที่สำคัญอะไรบ้าง เช่น ตลาด 7/11 ป้ายรถเมล์ รถสองแถว โรงงาน
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
ตอน นี้ ราคาค่าก่อสร้างเริ่มขยับขึ้นแล้ว และ ดอกเบี้ยกำลังเริ่มเป็นขาขึ้น
ต้องเตรี ยมใจรับ
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
ที่ดินเป็นลักษณะผืนผ้า
ทำหน้าตึกหันไปทางถนน และทำบันไดที่ด้านข้าง 2 ข้าง
ออกมาเป็น ตึกที่มีชั้นละ 8-10 ห้อง ( โดย 2 แถวๆละ 4 หรือ5 ห้อง มีทางเดินขั้นกลาง )
ห้องที่ดีควรมีหน้า กว้าง และยาว ตั้งแต่ 3.5 เมตรขึ้นไป
เพราะถ้าคุณทำห้องเล็กกว่านี้ การจัดวางเตียง เฟอร์นิเจอร์ในห้องจะแออัดมาก ห้องบีบเกินไป(จากประสบการณ์)
ตึกหันไปทางถนน ทำให้ทุกห้อง มีระเบียงหันออกทางถนน ห้องจะมีความโปร่งกว่าการหันตึกอีกด้าน
ตึก ทั่วไปจะสร้างกี่ชั้นนั้น ต้องไปดูพื้นที่นั้นว่ามีกฎหมายพิเศษควบคุมหรือไม่
แต่ในการวางแผนขั้นต้น เราคิดไว้ที่ 4 ชั้นได้คะ
ส่วนที่ทำมากกว่านั้น ต้องไปถามเขตจะได้ข้อมูลชัดเจนกว่า เพราะในบางพื้นที่จะมีกฎหมายพิเศษควบคุม
แต่อยากแนะนำ ให้ทำอาคารลอย โดยพื้นชั้นล่างสุด ยกลอยประมาณ 2.2 เมตร เพื่อทำเป็นที่จอดรถยนต์ รถมอเตอร์ไซด์ จักรยาน
ชั้นต่อมาจึงเป็นห้อง เช่า
ช่วยตัดปัญหาว่า หอพักของคุณไปเบียดเบียนเพื่อนบ้าน ทำให้บ้านอื่นไม่สะดวกเพราะรถที่หอพักไปเกะกะจอดตามถนนซอย จอดบังหน้าบ้านคนอื่น
ขอกู้แบง เราต้องมีคุณสมบัติไรบ้าง
คือ ต้องมีรายได้อยู่เดิมบ้าง ธนาคารจะดูว่าคุณมีความสามารถในการชำระหนี้ไหม โดยประเมิณห้องเช่ามีคนเช่าเพียง 60-80% ( ไม่แน่ใจ รู้สึกว่าประมาณนี้ )
เอกสาร ในการกู้
โฉนดที่ดิน แบบก่อสร้าง ใบอนุญาตก่อสร้าง เสต็จเมนท์ 6 เดือน หลักๆๆก็ประมาณนี้
ขั้นตอนวางแผนทั้งหมดที่จะทำหอด้วยค่ะ
( ไม่ตรงกับของคนอื่นนักนะค่ะ แต่เป็นลักษณะที่สาวกุมภ์ทำอยู่ )
1.
สำรวจ เงินตัวเองว่ามีจำนวนเท่าใด ต้องมีมาก 60% ของค่าก่อสร้างขึ้นไป
( ห้องเช่า อยู่ที่ 1แสน8 โดยประมาณ )
ยกตัวอย่างเช่น หน้ากว้าง 20 ยาว 10 เมตร
ระยะ เว้น??
เว้นหน้าตึก เป็นถนนซอย (เดาว่า) 8 เมตร ต้องมีระยะเว้น 2 เมตร
ด้านหลังเป็นที่ดินเอกชน ต้องมีระยะเว้น 3 เมตร หรือตามที่ตกลงกับข้างบ้านได้
ด้านข้างเป็นที่ดินเอกชน ซึ่งชนกับตึกส่วนบันได คุณทำเป็นส่วนปิดทึบ ก็ทำให้ ต้องมีระยะเว้น 1 เมตร หรือตามที่ตกลงกับข้างบ้านได้
เท่ากับว่า เหลือพื้นที่ตึก หน้ากว้าง 20-1-1 = 18 เมตร
หน้ายาว 10-2-3 = 5 เมตร
แบบ นี้ ตึกก็จะทำได้เพียงแถวเดียว เพราะต้องมีทางเดิน 1.5 เมตร
ก็ เท่ากับว่า ตึกมีห้อง 1 แถว ๆ ละ 5 ห้อง
ตึก 4 ชั้น ก็จะทำห้องพักได้ 20 ห้อง
( 20 ห้อง * 1แสน8 = 3ล้าน6แสน) เงินในมือ 2ล้าน2
20 ห้อง = เงินในมือ 2ล้าน2 และกู้ธนาคาร 1ล้าน4 ( ขอคิดง่ายๆ 2 ล้าน)
(จาก ประสบการณ์) 3 ล้านจะต้องผ่อนธนาคารประมาณ 2หมื่น1 ต่อเดือน
2. มีเงินพอจ่ายหรือไม่
ดูจากการสำรวจตลาดห้องเช่า
สมมุติว่า แถวนั้นให้เช่า 2พัน5
คุณสร้างเหมือนคนอื่นเขา และให้เช่าเท่ากัน คือ 2พัน5
ห้องเช่า 20 ห้อง คุณให้เช่าได้ 19 ห้อง และ 1 ห้องออฟฟิต
เท่า กับว่ารายได้
คือ 19 * 2500 = 47500
รายได้โดยห้องว่าง 20% เท่ากับ ว่าง 4 ห้อง 15*2500 = 37500
หักค่าใช้จ่าย ( ไม่รู้หรอกว่าของคุณเท่าไหร่ ตรงนี้สาวกุมภ์ประมาณเอานะค่ะ เป็นค่าสมมุติ)
แม่ บ้าน 5พัน คนทำความสะอาด 2พัน ต่อเดือน
ภาษี 4หมื่น ต่อปี
เหลือ ประมาณ 2หมื่น7 และไปผ่อนธนาคาร 2หมื่น1 เหลือ 6พัน
( ผ่อน 7 ปี )
( เห็นม่ะ ใครบอกว่า ทำหอพักแล้วสบาย )
เงินกำไรค่าน้ำ ค่าไฟ อย่าไปหวังจุดนี้มากนัก ได้ประมาณ 3 พันเท่านั้นแหละค่ะ
เงินค่า เครื่องซักผ้า ได้ประมาณ 1 พัน
เงินค่าตู้น้ำ ได้ประมาณ 5 ร้อย
ตรง นี้สาวกุมภ์คิดตีเป็นรายได้ของตัวเอง คุณทำ ก็ต้องคิดเงินเดือนของตัวเองด้วย
พราะถ้าจะทำหอพักจริงๆๆ ต้องมีข้อมูลรายละเอียดอีกเยอะ(ต่อจากนี้)
พอได้ BOQ แล้วต้องนำแต่ละเจ้ามาเปรียบเทียบ ของก่อสร้าง
แล้วนำแบบจากอบต. หรือคุณคิดเอง นำไปใส่ Sketup ออกแบบมาเป็นตึกอย่างคร่าวๆๆ
ข้อมูล BOQ มาตัดสเป็คของ ( ทุกเจ้าก่อสร้าง ต้องมีของดีและไม่ดีปนกัน ) บางส่วนเราต้องซื้อเอง ซึ่งจะได้ของดีในราคาเท่าเดิม
ตรงนี้ต้องนำ ข้อมูล อาคารหอพักของเรา มาเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด โดยดูแนวโน้มตลาดในอนาคตว่าจะแข่งขันกันอย่างไร
เราจะสร้างหอพักของ เราให้มีจุดเด่นอะไร เช่น ห้องกว้างในราคาพอๆ กับของคนอื่น ( อนาคตห้องจะแข่งขันอย่างไร ห้องกว้างก็เป็นจุดขายได้ตลอด ดีกว่าห้องเล็กๆๆ แคบๆๆ )
เฟอร์นิเจอร์บิวอิน หรือจะเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว แล้วจะให้เฟอร์นิเจอร์อะไรบ้าง
ซึ่งตรงนี้จะกระทบกับต้นทุนของเรา รวมถึงอย่าลืมดูเรื่องบำรุงรักษาด้วย เพราะเฟอร์นิเจอร์ของพังง่ายมาก ทุกปี เราจะทำอย่างไร เตรียมหาช่างซ่อมแซมได้เลยค่ะ ( แต่สาวกุมภ์ใช้เฟอร์ลอย เสียก็ซื้อใหม่ แต่กำลังดูว่าจะบิวอินแล้ว เพราะหาช่างซ่อมได้แล้ว )
เฟอร์นิเจอร์บิวอินจะสวย น่าดึงดูดลูกค้ามากกว่า แต่เวลาเสียนี่ไม่รู้จะทำไงเลย
ห้องน้ำแยก เปียก-แห้ง ตรงนี้กำลังเป็นเทรนใหม่ที่คนชอบ แต่ปัญหาก็คือ ต้องใช้พื้นที่เยอะสักหน่อย
(เพิ่มเติม ย้ำว่า ต้องแยกปั๊มน้ำออกไปนอกตึก อย่าไว้ในตึกเด็ดขาด เพราะการไว้ในตึกจะเสียงดังมาก และดังมากขึ้นทุกปี แต่ช่างก่อสร้างมักบอกให้ไว้ในตึกเนื่องจากประหยัดของเขาละ แต่ลำบากเรา)
ตรง นี้ เป็นจุดขายของหอพักเรา ซึ่งเราต้องนำไปเทียบกับคู่แข่ง หาจุดเด่นให้ได้ จุดแตกต่างที่ดีกว่าให้ได้ เพราะเราทำเป็นธุรกิจที่ต้องแข่งขันและอยู่รอดได้
( ตรงนี้มีรายละเอียดเปรียบเทียบ หอพักในซอย หอพักถนนใหญ่ หอพักใกล้7-11 หอพักตึกสวย ห้องสวย เยอะแยะที่เป็นปัจจัย )
และขอย้ำสุดท้ายว่า เมื่อเริ่มก่อสร้างจริง คุณต้องอย่าลืมสเป็คที่กำหนดไว้ทีแรก เพราะนั่นเป็นต้นทุนที่คุณคิดแล้วว่าธุรกิจอยู่รอด
เพราะตอนก่อ สร้าง จะมีสิ่งยั่ว ของชิ้นนั้นดีกว่าในสเป็ค ของชิ้นนั้นสวยกว่า ของชิ้นนั้นทนทานกว่า สุดท้ายแล้ว ต้นทุนก่อสร้างบานปลาย บานแค่ไหน สาวกุมภ์เคยเห็นบานเป็นล้านบาทเลย
คือ อย่าลืมว่า คุณทำหอพัก คุณไม่ได้ทำบ้านอยู่เอง เพราะถ้าเป็นบ้านอยู่เอง คุณจะใส่ให้สวย ให้ทนทานมากๆๆได้เลย เพราะคุณอยู่เอง คุณใช้เอง คุณถนอมอยู่แล้ว
แต่ นี่คุณให้คนอื่นเช่า เขาไม่ได้ถนอมของนักหรอกค่ะ
แล้วพอต้นทุนบาน ปลาย คุณต้องมานั่งกลุ้มใจว่า จะให้เช่าราคาเท่าไหร่ในเมื่อคุณก่อสร้างหอพักที่ต้นทุนสูงขึ้น แล้วลงทุนไปจะคืนทุนเท่าไหร่ในเมื่อต้นทุนสูงขึ้นแล้ว มันจะนานขึ้นอีกเป็นปีๆ เลยละ
และอย่าลืมว่า เมื่อผ่านไป 3 ปี คุณต้องทาสีตึกใหม่
ผ่านไป 5 ปีคุณต้องเมนเทแนนตึกให้ดูใหม่ ดูสวย
ผ่าน ไป 7 ปี คุณต้องซ่อมแซมนู้นนี่
ตรงนี้เป็นต้นทุนอีก เป็นค่าใช้จ่ายแฝงที่มี ที่ต้องทำ
| จากคุณ |
:
สาวกุมภ์  
|
| เขียนเมื่อ |
:
19 ก.ค. 53 20:08:08
|
|
|
|
... เข้ามาดู